Tribunal de première instance, 11 juin 2015, Mme f. CO. c/ La SCI A

Aux termes de l'article 1 alinéa 1 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, « Le renouvellement des baux à loyers des locaux et immeubles où s'exploite un fonds depuis au moins trois ans consécutifs, en vertu d'une ou plusieurs conventions écrites ou verbales, que ce fonds appartienne à un commerçant, un industriel ou un artisan, est régi par les dispositions ci-après. ». Il en résulte que le bénéfice de cette loi ne peut être invoqué que par celui qui est à la fois commerçant propriétaire d'un fonds de commerce et locataire depuis au moins 3 années consécutives dans les lieux où et exploité le fonds. En application de l'article 28 de cette loi « seront nuls et de nul effet quels qu'en soient la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour conséquence directe de faire échec aux dispositions de la présente loi. ». La loi n° 490, étant en application de son article 28, d'ordre public, le Tribunal n'est pas lié par la qualification donnée par les parties au bail et il convient de rechercher si f. CO. exploite depuis au moins 3 ans dans les lieux loués un fonds de commerce. En l'occurrence, elle est inscrite au Répertoire du Commerce et de l'Industrie depuis le 22 avril 1993 en son nom personnel sous l'enseigne C, avec : pour objet du commerce ; depuis l'origine sous le nom C, conseil et prestations de services destinés aux entreprises et aux particuliers, à l'exception de ceux faisant l'objet d'une réglementation ; import, export, commission, courtage, vente en gros de tous produits à l'exception de ceux réglementés ; depuis fin 2011 sous le nom « F », du conseil en bioéthique ; pour adresse d'établissement : les lieux loués au X. f. CO. verse aux débats de nombreuses factures, conventions, devis datés de 2009, 2010, 2011, 2012 et 2013 adressés à des entreprises et des particuliers et qui concernent notamment : la gestion administrative de personnel ; l'assistance apportée à des sociétés dans le domaine financier, juridique, administratif et commercial ; l'immatriculation de véhicules, la constitution de sociétés, l'accompagnement de personnes physiques dans des démarches diverses : carte de résident, permis de conduire, conclusion de contrats, notamment de bail, scolarisation des enfants. Ces documents même si les noms y figurant sont raturés pour des raisons manifestes de confidentialité, suffisent à démontrer que f. CO. exerce dans les lieux loués une activité d'agent d'affaires en ce qu'elle s'occupe de gérer les affaires d'autrui moyennant rémunération. Une telle activité est par nature commerciale en application de l'article 2 du Code de Commerce, et implique nécessairement l'existence d'une clientèle au bénéfice de f. CO. Il n'est pas dénié par ailleurs que celle-ci dispose des éléments corporels nécessaires à l'accomplissement de son commerce dans les locaux donnés à bail. En conséquence au vu de l'ensemble de ces éléments, il doit être considéré que f. CO. y exploite un fonds de commerce au sens de l'article 1 de la loi n° 490 et que le bail liant les parties est commercial et relève de ladite loi. Selon l'article 9 de la loi n° 490 « Si le bailleur s'oppose au renouvellement du bail ou s'il refuse le renouvellement aux conditions déterminées par les articles précédents et si les motifs allégués par lui ne sont pas jugés graves et légitimes à l'encontre du locataire sortant, celui-ci aura droit à une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. » Or, par courrier du 29 mai 2013, la SCI A a avisé f. CO. que le bail ne serait pas renouvelé à son échéance du 31 août 2013. Un tel congé qui ne contient aucun motif ni offre d'indemnité d'éviction a ainsi été délivré en violation des dispositions légales et se trouve donc frappé de nullité, sans d'ailleurs que cela soit discuté de ce chef par la SCI A. À l'appui de sa première demande de dommages et intérêts formée à hauteur de la somme de 50.000 euros, f. CO. invoque les articles 1559, 1560, 1561, 1564 et 1594 du Code civil qui mettent à la charge du bailleur des obligations suivantes : délivrance, entretien, réparations de la chose louée ; jouissance paisible du preneur ; garantie des vices. Il s'avère en fait que f. CO. reproche uniquement à la SCI A de ne pas avoir procédé aux travaux susceptibles de remédier aux désordres dont elle est victime et de l'avoir empêchée d'exploiter paisiblement son activité. Il est en effet constant que f. CO. a été victime de dégâts des eaux répétés entre 1999 et 2013 ayant causé des dégâts aux peintures et au mobilier garnissant les lieux loués. Contrairement à ce que la SCI A soutient en défense, elle a été régulièrement avisée de ces sinistres et n'en ignorait pas l'existence, comme cela ressort notamment de courriers de sa part en date des 13 décembre 2011 et 24 avril 2013, étant relevé que son mandataire occupe également des locaux situés au même niveau, à savoir au rez-de-chaussée de l'immeuble X. Toutefois, il ressort du dossier que les dégâts des eaux proviennent d'appartements situés à l'étage supérieur ou des parties communes. Or, la SCI A ne saurait être tenue : ni à l'exécution de son obligation des réparations nécessaires compte tenu de l'origine des désordres ; ni, en vertu de l'article 1565 du Code civil, à garantir le preneur des troubles apportés à sa jouissance par les copropriétaires ou le syndicat de copropriété qui ont bien le caractère de tiers dans la relation contractuelle entre f. CO. et son bailleur. TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE JUGEMENT DU 11 JUIN 2015 En la cause de : Mme f. CO., immatriculée au RCI sous le n° X, exerçant sous l'enseigne C,- X - 98000 Monaco ; DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; Contre : La SCI A, dont le siège social est X1 à Monaco, prise en la personne de sa gérante en exercice, Mme g. DU. demeurant X, laquelle société ayant également pour mandataire, Mme g. DU., exploitant sous l'enseigne « B », immatriculée au RCI sous le n° X, sis X2 - rdc - à Monaco ; DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LE TRIBUNAL,

Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 5 août 2013, enregistré (n°2014/000099) ; Vu les conclusions de Maître Géraldine GAZO, avocat-défenseur, au nom de la SCI A, en date des 13 novembre 2013, 9 avril 2014 et 8 octobre 2014 puis celles de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, pour cette même partie, en date des 8 octobre 2014 et 1er décembre 2014 ; Vu les conclusions de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom de f. CO. exerçant sous l'enseigne C, en date des 24 février 2014, 16 juin 2014 et 23 février 2015 ; À l'audience publique du 2 avril 2015, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 28 mai 2015 et prorogé au 11 juin 2015, les parties en ayant été avisées par le Président ; EXPOSÉ : Selon acte sous seing privé en date du 1er octobre 1997, la SCI A a consenti à f. CO. un bail portant sur un local à usage de bureau sis X à Monaco, pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction à compter du 1er septembre 1997, le statut des baux commerciaux étant expressément exclu. Les parties ont conclu aux mêmes conditions deux autres baux les 20 juin 2000 et 25 juillet 2000 portant augmentation du loyer. Les 15 janvier 2009, 20 janvier 2010 et 24 novembre 2011, les parties ont signé un document intitulé « autorisation » aux termes duquel : la SCI A autorise f. CO. à héberger dans les locaux loués son activité en cours de constitution ainsi que les activités de « la société D » et de « la société E » ayant pour objet le conseil en bioéthique ;

• la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux commerciaux est déclarée inapplicable ;
• pour le cas où le bénéfice de la propriété commerciale serait néanmoins reconnu au preneur, celui-ci serait redevable d'un pas de porte évalué à 20 fois le montant du loyer annuel pendant la durée d'occupation. Le 29 mai 2013, la bailleresse a délivré congé à la locataire pour l'échéance annuelle fixée au 31 août 2013. Par acte d'huissier délivré le 5 août 2013 f. CO. a fait assigner la SCI A et demande au Tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
• à titre principal : requalifier la convention conclue entre les parties en un bail commercial ; en conséquence déclarer nul le congé délivré ; et à défaut dire que le preneur est en droit de solliciter une indemnité d'éviction ; subsidiairement, dire le congé nul comme donné abusivement par la SCI A ; et en tout état de cause, dire que cette dernière n'a pas respecté ses obligations de bailleur et la condamne à payer 2 fois 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ; f. CO. procède liminairement à un rappel de faits en soulignant qu'elle a été victime de plus de 8 dégâts des eaux et en dernier lieu d'un sinistre ayant occasionné un soulèvement d'une partie du carrelage. Elle fait valoir à titre principal que :

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Dit que le bail liant f. CO. à la SCI A a un caractère commercial et se trouve soumis à la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ; Déclare nul le congé délivré le 29 mai 2013 par la SCI A à f. CO. ; Déboute f. CO. de sa demande de dommages et intérêts pour les prétendus manquements de la SCI A à ses obligations de bailleur ; Condamne la SCI A à payer à f. CO. la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour irrégularité du congé et tentative d'expulsion ; Déboute la SCI A de ses demandes tendant à voir déclarer f. CO. occupante sans droit ni titre et voir prononcer son expulsion ; Ordonne la réouverture des débats et renvoie l'affaire à l'audience du mercredi 8 juillet 2015 à 9 heures aux fins que les parties présentent leurs observations sur les trois « autorisations » en date des 15 janvier 2009, 20 janvier 2010 et 24 novembre 2011 qui ont été signées par f. CO. non pour son activité d'agent d'affaires mais pour pouvoir héberger dans les locaux donnés à bail par la SCI A, son activité de conseil en bio éthique, la SARL D et l'activité professionnelle de M. Henri D.F.W. ; En conséquence, surseoit à statuer sur le paiement d'un pas de porte sollicité par la SCI A et sur le restant de ses demandes ; Réserve les dépens en fin de cause ; Ainsi jugé par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Sébastien BIANCHERI, Premier Juge, Madame Sophie LEONARDI, Juge, qui en ont délibéré conformément à la loi assistés, lors des débats seulement, de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier ; Lecture du dispositif de la présente décision a été donnée à l'audience du 11 juin 2015, dont la date avait été annoncée lors de la clôture des débats, par Madame Martine COULET-CASTOLDI, Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Isabelle TAILLEPIED, Greffier, en présence de Mademoiselle Alexia BRIANTI, Substitut du Procureur Général, et ce en application des dispositions des articles 15 et 58 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires.