Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 29 septembre 2011, enregistré (n° 2012/000095) ;
Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de la SARL CE PO TRAITEUR, en date des 17 octobre 2012, 13 février 2013, 24 avril 2013 et 9 octobre 2013 ;
Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de la société V, en date des 12 décembre 2012, 13 mars 2013, 19 juin 2013 et 11 décembre 2013 ;
À l'audience publique du 16 janvier 2014, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 13 mars 2014 ;
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé signé le 12 mars 1984, la société en nom collectif en cours de formation K a pris à bail auprès de la société R. « un local principal livré brut de décoffrage, d'une surface approximative de 85m², et situé au rez-de-chaussée de l'immeuble dénommé « X » pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement à chaque échéance, à compter du 1er avril 1984, afin d'y exploiter un fonds de commerce de produits alimentaires, vins et liqueurs ».
Par acte du même jour, la société a également pris à bail auprès de la société H., aux mêmes fins, le local voisin d'une surface approximative de 40 m².
L'acte a été modifié par avenant du 1er mai 2008 selon lequel à compter du 1er mars 2008, la raison sociale de la société en nom collectif K devenait « S. A. R. L. CE PO TRAITEUR ».
Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 20 décembre 2010, l'agence immobilière Y, mandataire de la société H. a donné congé au preneur pour l'échéance du bail au 30 mars 2011.
Dans le cadre d'un échange de courriers entre cette agence immobilière et le preneur, ce dernier manifestait sa volonté de percevoir une indemnité d'éviction compte tenu de la nature commerciale du bail.
Par exploit du 29 septembre 2011, la société civile particulière monégasque V, venant aux droits de la société H., a assigné la S. A. R. L. CE PO TRAITEUR devant le Tribunal de première instance afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater la résiliation du bail conclu avec la S. A. R. L. CE PO TRAITEUR ;
dire que la S. A. R. L. CE PO TRAITEUR n'a aucun droit à l'indemnité d'éviction prévue par les articles 9 et suivants de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ;
ordonner l'expulsion de la S. A. R. L. CE PO TRAITEUR ainsi que celle de tout occupant de son chef, remettant les lieux en parfait état de réparations locatives dans le délai de huit jours de la signification du jugement, sous astreinte de 10.000 euros par jour ;
condamner la société défenderesse en paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
À l'appui de ses prétentions, elle fait valoir :
que la S. A. R. L. CE PO TRAITEUR n'a jamais exploité d'activité commerciale dans les locaux concernés, ce qui a été constaté par acte d'huissier du 5 avril 2011, l'absence d'exercice d'une activité commerciale constituant un motif de privation d'indemnité d'éviction ;
que la société défenderesse a elle-même reconnu dans un courrier que ce local était une partie réservée au personnel, une zone de stockage, de préparation des commandes, un bureau administratif et commercial ;
qu'elle n'a jamais eu connaissance que ce local était destiné à une utilisation jointe, contrairement aux dispositions de l'article 1er alinéa 2 de la loi n° 490.
La S. A. R. L. CE PO TRAITEUR a conclu les 17 octobre 2012, 13 février 2013, 24 avril 2013 et 09 octobre 2013. Aux termes de ses dernières conclusions dites récapitulatives déposées le 9 octobre 2013, elle sollicite :
In limine litis la nullité de l'exploit d'assignation du 29 septembre 2011 ;
À titre principal, que le Tribunal de première instance se déclare incompétent au vu de la nature commerciale du bail liant les parties ;
À titre subsidiaire, le rejet de l'ensemble des demandes de la SCI V ;
En tout état de cause, la condamnation de la SCI V à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêt pour procédure abusive et aux entiers dépens distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI.
Elle soutient que :
au titre des dispositions 136,153 et 155 du Code de procédure civile, les gérants de sociétés civiles doivent être domiciliés à leur domicile réel, la mention selon laquelle le gérant en exercice de la SCI V est domicilié au siège de la dite société étant contraire à ces dispositions ;
le bail la liant à la SCI V est incontestablement de nature commerciale et donc soumis aux dispositions de la loi n° 490 de laquelle il résulte que seule la Commission arbitrale des loyers commerciaux est compétente pour connaître des demandes relatives au refus de renouvellement du bail et la fixation d'une indemnité d'éviction ;
ce bail a été signé le même jour que celui du local voisin avec lequel il forme un ensemble indissociable pour son activité, le local litigieux disposant notamment de sanitaires et vestiaires indispensables à l'obtention de l'autorisation d'exercice de son activité commerciale, lesquelles autorisations ont été délivrées en tenant compte de cette situation générale ;
qu'elle a exploité son fonds de commerce dans les lieux loués depuis 1984 sans aucune contestation de son bailleur, indiquant que c'est à la société demanderesse qui prétend que la S. A. R. L. CE PO TRAITEUR n'exerce pas d'activité dans les locaux d'apporter la preuve de ses allégations, la présence d'une cuisine dans ledit local, constatée par procès verbal du 6 mai 2013, démontrant l'exercice effectif de son activité de traiteur ;
que la SCI V, qui était l'actionnaire de la société H., invoque de mauvaise foi l'absence d'activité commerciale afin de se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction, la société G., dont elle vient aux droits, n'ayant jamais contesté l'exercice d'une activité commerciale dans les lieux loués.
La société demanderesse a conclu le 12 décembre 2012, le 13 mars 2013, le 19 juin 2013 et le 11 décembre 2013 et soutient aux termes de ses écritures :
sur la nullité de l'assignation : que rien n'impose au demandeur de mentionner dans l'exploit d'assignation ni l'état civil ni l'adresse personnelle du gérant, les dispositions visées de l'article 153 du Code de procédure civile étant exclusivement applicables au défendeur ;
sur l'incompétence du tribunal première instance : que la Commission arbitrale des loyers commerciaux a vocation à statuer uniquement sur l'indemnité dite d'éviction mais non sur le droit au renouvellement du bail ou sur le paiement d'une indemnité d'éviction, versant à l'appui de ses arguments un arrêt de la cour d'appel du 29 janvier 2013 ;
Sur le fond :
que le bail consenti à la défenderesse n'a pas de caractère commercial, cette dernière n'étant pas inscrite au répertoire du commerce et de l'industrie au titre de ce local et n'y exploitant aucune activité commerciale effective contrairement à ce qui était prévu aux termes du contrat de bail ;
que l'utilisation de ce local à titre de dépôt est établi par les constats d'huissier de justice des 5 avril 2011 et 7 mai 2013 qu'elle verse aux débats ;
que l'existence d'un caractère indissociable entre le local litigieux et le local commercial adjacent, s'il existait, ne lui serait pas opposable car il est né d'une infraction aux clauses et conditions du bail puisqu'elle n'a jamais donné son accord aux aménagements réalisés.
SUR CE,
Sur la nullité de l'assignation
Attendu qu'au titre de l'article 136 du Code de procédure civile, l'exploit doit contenir « le nom, les prénoms, la profession et le domicile de la partie requérante et de la partie à laquelle l'exploit sera signifié ou du moins une désignation précise de l'une et de l'autre » ;
Qu'aux termes des dispositions de l'article 141 du même code, les associations autres que les sociétés de commerce peuvent être représentées par le président ou par tout autre membre indiqué par les statuts ;
Attendu qu'en l'espèce, l'exploit d'assignation délivré le 29 septembre 2010 comporte la raison sociale de la société demanderesse, à savoir la société civile particulière monégasque V, l'organe la représentant, en l'espèce son gérant en exercice, ainsi que l'adresse de son siège social, soit X à Monaco, et ce conformément aux dispositions précitées ;
Qu'en outre, au vu de la qualité de demanderesse de la société V, les dispositions de l'article 153-4 du Code de procédure civile, qui concernent uniquement la signification des exploits, ne peuvent être utilement invoquées par la S. A. R. L. CE PO TRAITEUR à l'encontre de la demanderesse ;
Qu'il conviendra en conséquence de rejeter l'exception tirée de la nullité de l'assignation ;
Sur l'exception d'incompétence
Attendu que le tribunal de première instance est saisi d'une action en résiliation de bail à laquelle le preneur oppose la soumission dudit bail au statut des baux commerciaux, sollicitant le paiement d'une indemnité d'éviction ;
Que l'appréciation du bien-fondé des demandes des parties implique nécessairement l'examen préalable de la vocation de la S. A. R. L. CE PO TRAITEUR à prétendre au bénéfice des dispositions de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ;
Qu'à cet égard, les contestations relatives à l'existence ou à la nature du bail relèvent de la compétence des juridictions de droit commun et échappent par conséquent à la compétence spéciale de la commission arbitrale des loyers commerciaux ;
Qu'il y a lieu en conséquence de rejeter l'exception d'incompétence soulevée par la S. A. R. L CE PO TRAITEUR et de statuer sur la nature réelle du bail liant les parties ;
Sur la nature du bail
Attendu qu'aux termes de l'article 1er de la loi n°490 du 24 novembre 1948, le renouvellement des baux à loyers des locaux et immeubles où s'exploite un fonds de commerce depuis au moins trois ans consécutifs, en vertu d'une ou plusieurs conventions écrites ou verbales, que ce fonds appartienne à un commerçant, un industriel ou un artisan, est régi par les dispositions de cette loi ;
Attendu en l'espèce que selon les termes identiques des baux contractés le même jour par la société K auprès de deux bailleurs distincts, les locaux lui ont été loués « afin qu'elle puisse y exploiter un fonds de commerce de produits alimentaires, vins et liqueurs », les actes précisant « ce bail est concédé avec la propriété commerciale » et le preneur ayant versé à cet effet les sommes respectives de 50.000 et 118.600 francs ;
Qu'il est ainsi constant que les parties ont, lors de la signature du bail, convenu que le local loué objet du litige serait destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce, de même que le local voisin ;
Qu'il est par ailleurs établi et non contesté par la société demanderesse que l'activité commerciale exploitée par la société K devenue CE PO TRAITEUR a toujours été une activité de traiteur, telle qu'indiquée par l'objet social inscrit au Répertoire du Commerce et de l'Industrie, seule la raison sociale du preneur ayant été modifiée en cours de bail ;
Que le bailleur n'a jamais remis en cause l'exploitation d'un fonds de commerce par la SARL CE PO TRAITEUR au cours de la durée du bail, lui ayant signifié son droit de préemption prévu par la loi n° 490 le 2 septembre 2010 suite à son intention de céder les locaux à la SCI V et lui ayant notifié son congé au visa des dispositions de ladite loi le 20 décembre 2011 sans lui faire reproche d'un défaut d'activité ;
Qu'au surplus, le fait que l'adresse de la SARL CE PO figurant au Répertoire du Commerce et de l'Industrie ne soit pas celle du local objet du litige est indifférent dans la mesure où il s'agit de l'adresse du siège social, l'activité commerciale étant quant à elle exercée au X, adresse indiquée dans les deux contrats.
Attendu qu'il appartient toutefois au juge, en vertu des dispositions précitées, de rechercher la réalité de l'exploitation d'un fonds de commerce ou encore l'utilisation concrète réalisée dans les locaux pendant une période consécutive de trois années, afin de déterminer le régime juridique applicable ;
Que la société demanderesse produit aux débats deux constats d'huissier établis les 5 avril 2011 et 6 mai 2013 énonçant respectivement :
«Me suis transportée ce jour à 9h50, devant le local n°2 (…), où j'ai constaté qu'il n'y avait aucune activité dans celui-ci ; les glaces en verre fumé des vitrines occultent l'intérieur du local ; un panneau décoratif peint est placé à l'extrémité gauche de la seconde vitrine ; aucune enseigne n'est posée ; par la porte ouverte, je peux voir que ce local semble être utilisé à usage de dépôt ; »
« Me suis transportée ce jour à 11h40 devant le local n°2 (…) où j'ai constaté que celui-ci est fermé, non éclairé et semble inexploité ; une enseigne au-dessus de la porte et de la vitrine mentionne « CE PO TRAITEUR » à sa gauche, le local d'angle qui est occupé par le traiteur CE PO est également fermé et deux des trois vitrines sont occultées ;
Et le 7 mai 2013 à 15 heures 10, je me suis à nouveau rendue devant le local situé au rez-de-chaussée (…) où j'ai constaté que celui-ci est dans le même état que constaté précédemment ;
Et le 10 mai 2013 à 9h30, je me suis encore rendue dans le local précité (…) où j'ai constaté que la porte est ouverte, une serpillière est posée sur le sol devant celle-ci ; ce local semble contenir du mobilier métallique, armoire et meuble à tiroir, ainsi qu'une table inox ;
Et le 17 mai 2013 à 16h50, je me suis encore rendue devant la porte du local dont s'agit où j'ai constaté que celui-ci n'est pas éclairé, mais la porte est entr'ouverte ; le commerce à sa gauche est éclairé, achalandé et ouvert à la clientèle ; »
Que, si ces constatations sont essentiellement effectuées sous forme de suppositions, les photographies versées étant en outre inexploitables, elles permettent d'établir que le local litigieux n'est pas destiné à l'exercice d'une activité commerciale consistant en la vente de produits alimentaires, vins et liqueurs ;
Qu'en effet, ces constatations, de surcroit étayées par les écritures et pièces des parties, notamment le courrier de CE PO en date du 4 août 2011, établissent qu'il s'agit d'un local destiné au stockage de produits, comportant également la partie réservée au personnel composée d'un vestiaire et des toilettes ainsi que le bureau administratif alors que le local voisin est destiné à l'accueil de la clientèle et à la vente de produits ;
Attendu cependant qu'aux termes de l'alinéa 2 de l'article 1er précité de la loi n° 490, les dispositions dudit article « s'appliquent également aux locaux accessoires dépendant dudit fonds, s'ils appartiennent au même propriétaire, à la condition qu'ils soient nécessaires à l'exploitation artisanale, commerciale ou industrielle, et, s'ils appartiennent à un autre propriétaire, à la condition que la location qui concerne ces locaux accessoires ait été faite en vue de l'utilisation jointe que leur destinait le preneur et que cette destination ait été connue du bailleur au moment de la location ».
Qu'il convient ainsi de déterminer si ce local a été loué comme local accessoire au fonds de commerce exploité dans le local principal voisin pour une utilisation jointe par le preneur et, le cas échéant, la connaissance par le bailleur de cet usage au moment de la location ;
Attendu que la volonté de la société K devenue SARL CE PO TRAITEUR d'utiliser le local objet du litige à des fins de local accessoire nécessaire à l'exploitation de son activité de traiteur est indéniable ;
Qu'en effet, il ressort tant des termes du contrat de bail que de l'acte de dissolution de la société H. (pièce n°7 p.4 du demandeur) que de l'acte de cession de parts de la société K du 29 mars 1993 (pièce 5 p.14 versé par la défenderesse) que le local litigieux, d'une surface de 40 m², composé d'une pièce et d'un cabinet de toilette-water-closet, a été pris à bail le même jour que le local adjacent d'une surface de 85 m² avec lequel il a été réuni pour les besoins de l'exploitation de son commerce ;
Que la surface du local objet du litige, réduite au vu de l'activité exercée, ses aménagements, le fait qu'il ait été pris à bail le même jour que le local voisin, d'une surface beaucoup plus importante, avec lequel il a ensuite été réuni, sont autant d'éléments permettant d'établir avec certitude que la location litigieuse aurait été sans intérêt pour la société preneuse si elle n'était pas destinée à une utilisation jointe à l'exploitation du fonds de commerce ;
Attendu par ailleurs que la connaissance de la destination du local lors de la signature du bail par la société bailleresse et partant par la société demanderesse venant aux droits de cette dernière est également établie par les éléments du dossier ;
Qu'en effet, si le bailleur du fonds de commerce et celui des locaux litigieux sont des personnes différentes, il convient de relever que les deux baux ayant pour objet des locaux contigus ont été signés le même jour, selon des termes identiques, étant tous deux destinés à l'exploitation d'une activité de vente de produits alimentaires et de traiteur dont l'exercice n'a au demeurant jamais été remise en cause par le bailleur depuis 1984, pas même lors de la notification du congé ;
Qu'au vu de la signature simultanée de deux contrats concernant des locaux contigus de superficies inégales, le local litigieux d'une superficie de 40 m² étant manifestement insuffisant à l'exercice d'une activité de traiteur induisant le stockage, la préparation et la vente de produits alimentaires et disposant par ailleurs des aménagements (toilettes, vestiaires) nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce établi dans le local principal voisin d'une superficie beaucoup plus importante destiné à la vente, le bailleur ne pouvait ignorer la destination réservée par le preneur à ce local ;
Que si le bailleur actuel n'a pas initialement donné à bail le local litigieux à la société K, il convient de relever, aux termes de l'acte de dissolution de H. ainsi que du procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire des actionnaires de cette même société, que le bailleur actuel, qui vient aux droits de la société H. était son actionnaire unique, ne pouvant dès lors invoquer son ignorance de l'emploi effectif du local objet du litige :
Qu'en outre, aucune stipulation du contrat n'interdisait au preneur de réaliser certains aménagements dans ce local, celui-ci ayant été livré « brut de décoffrage » selon les termes mêmes du contrat de bail qui prévoit par ailleurs que le « preneur prendra à sa charge tous les travaux d'aménagement intérieur du magasin » et que « le Bailleur donne d'ores et déjà son plein accord afin que commencent, dès la signature des présentes, les travaux en conformité à la demande de permis d'aménagement accordée en date du 8 mars 1984 » ;
Qu'au vu de l'activité de la société défenderesse, connue du bailleur, il ne saurait lui être reproché d'avoir effectué certains aménagements nécessaires à l'exercice de son activité, à l'intérieur du local donné à bail ;
Attendu en conséquence que les dispositions de la loi n°490 du 24 novembre 1948 s'appliquent à la location objet du bail du 12 mars 1984 entre la société H. et la société en nom collectif K devenue SARL CE PO TRATEUR ;
Sur les demandes de résiliation, d'expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation présentées par la SCI V
Attendu qu'aux termes de l'article 4 de la loi n°490, si antérieurement à la date d'expiration du contrat de location le bailleur manifeste son intention de s'opposer au renouvellement, les parties doivent comparaître devant le président du tribunal de première instance qui a pour mission de les concilier.
Qu'au vu de ces dispositions, il n'appartient pas au Tribunal de Première Instance de constater la résiliation du bail commercial du 12 mars 1984 entre la société H. et la société en nom collectif K devenue SARL CE PO TRATEUR ;
Attendu par ailleurs qu'en application de l'article 2 de la loi n° 490, l'arrivée de l'échéance du bail n'a pas pour effet de droit d'entraîner une occupation sans droit ni titre du preneur en cas de maintien dans les lieux, du fait des dispositions relatives au renouvellement du bail ;
Attendu en conséquence qu'il n'y a pas lieu d'ordonner l'expulsion sollicitée de la SARL CE PO TRAITEUR ;
Attendu que la demande formulée au titre d'une indemnité d'occupation ne peut être accueillie également du fait des dispositions précitées relatives au renouvellement du bail ;
Sur les dommages- intérêts et les dépens
Attendu que la SARL CE PO TRAITEUR triomphe en sa demande, sa résistance ne peut être considérée comme abusive et la demande de la SCI V aux fins de condamnation à dommages et intérêts sera donc rejetée ;
Attendu que la société V a agi fautivement en prétendant de mauvaise foi ne pas avoir eu connaissance de l'utilisation effective du local par la SARL CE PO TRAITEUR, qui n'avait jamais été contestée depuis 1984, et ce dans l'unique but de se soustraire au paiement d'une indemnité d'éviction ;
Qu'elle a ainsi contraint la société CE PO TRAITEUR à engager des frais afin de se défendre en justice ; qu'il convient en conséquence de la condamner au paiement de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Que la S. C. I. V, partie succombante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 231 du Code de procédure civile.