Cour d'appel, 3 mars 2020, Madame m a. N. et Monsieur e. N. c/ La SARL B.
Cour d'appel de Monaco · 24 novembre 1948— rejet
Chronologie de l’affaire
Chronologie procédurale en cours de constitution pour cette décision. Les étapes (assignation, instances, appel, cassation, renvoi) sont reconstituées à partir des relations indexées et de l’analyse du texte.
Par bail commercial prenant effet le 1er mai 2000, les consorts M. ont consenti à Madame m a. N. et Monsieur e. N. (les « consorts N. ») la location d'un local monégasque d'une surface de 50 m².
Une première procédure a abouti à un jugement de la commission arbitrale des loyers commerciaux du 11 janvier 2012, confirmé par arrêt de la Cour d'appel du 23 avril 2013, fixant le montant de l'indemnité d'éviction à 650.000 euros. Les bailleurs ont alors exercé leur droit de repentir. Par acte du 16 juin 2016, ils ont à nouveau dénoncé le bail pour l'échéance du 30 avril 2018. Le 9 novembre 2017, ils ont cédé le local à la SARL B., laquelle a assigné les consorts N. en référé aux fins d'expulsion par acte du 23 juillet 2018.
Saisi par requête du 15 janvier 2019 sur le fondement de l'article 18 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, le président de la commission arbitrale des loyers commerciaux était invité à prononcer un sursis à expulsion et à fixer une indemnité d'éviction provisionnelle de 1.800.000 euros. Les locataires s'appuyaient sur un rapport d'expertise évaluant le droit au bail à 1.225.000 euros, auquel ils ajoutaient des frais de déplacement, une augmentation de loyer et une perte d'exploitation. La bailleresse offrait, de son côté, 640.000 euros.
Par ordonnance du 14 mai 2019, le président a fixé l'indemnité provisionnelle à 800.000 euros, autorisé le maintien des locataires dans les lieux à défaut de paiement, ordonné leur expulsion dans un délai de deux mois suivant le paiement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, écarté l'exécution provisoire et rejeté le surplus des demandes.
Les consorts N. ont interjeté appel le 29 mai 2019 aux fins de porter l'indemnité provisionnelle à 1.800.000 euros et de voir écarter l'astreinte. La SARL B. a formé appel incident pour réduire l'indemnité à 640.000 euros, et demandé 10.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Question de droit
La Cour d'appel devait trancher deux questions. La première portait sur la nature de l'indemnité provisionnelle prévue par l'article 18 de la loi n° 490 : celle-ci se limite-t-elle à permettre une réinstallation provisoire du locataire, ou doit-elle correspondre au préjudice résultant du défaut de renouvellement, comme l'indemnité d'éviction de l'article 9 ? La seconde concernait les modalités d'évaluation de cette provision à un stade où l'indemnité définitive n'a pas encore été fixée par la commission arbitrale, en particulier la place qu'y occupent la valeur du droit au b
▸Texte intégral de la décision officielle (18 496 caractères)
Sommaire
Baux commerciaux
Indemnité d'éviction provisionnelle
Evaluation
Faits et procédure
L'article 18 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ne saurait être interprété dans un sens restrictif, consistant à permettre aux locataires évincés de percevoir seulement une somme leur permettant de se réinstaller provisoirement. En effet, dès lors que ce texte normatif relatif au sursis à expulsion renvoie expressément aux dispositions de l'article 9 de la loi n° 490, l'indemnité provisionnelle doit, comme l'indemnité d'éviction, correspondre au préjudice subi du fait du défaut de renouvellement, pour autant que tous les éléments d'évaluation soient déjà connus et ce, à l'effet d'éviter l'expulsion effective des locaux sans dédommagement immédiat.
COUR D'APPEL
ARRÊT DU 3 MARS 2020
En la cause de :
Madame m a. N., née le 4 avril 1956 à Turin (Italie), de nationalité italienne, demeurant X1à Turin (Italie) ;
Monsieur e. N., né le 11 novembre 1969 à Turin (Italie), de nationalité italienne, demeurant X2à Monaco ;
Ayant tous deux élu domicile en l'Étude de Maître Frank MICHEL, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant ledit avocat-défenseur ;
APPELANTS,
d'une part,
contre :
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Citations & relations
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Parcours procédural
Cour d'appel de Monaco
appel
Sens : rejet
Textes de loi cités
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La Société à Responsabilité Limitée dénommée B., venant aux droits de Messieurs p. f. M. et f. M. dont le siège social est sis X3 98000 Monaco, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social ;
Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant ledit avocat-défenseur ;
INTIMÉE,
d'autre part,
LA COUR,
Motifs
Vu l'ordonnance rendue par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, le 14 mai 2019 (R.4790) ;
Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 29 mai 2019 (enrôlé sous le numéro 2019/000125) ;
Vu les conclusions déposées le 9 juillet 2019 par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de la SARL B. ;
Vu les conclusions déposées le 22 octobre 2019 par Maître Frank MICHEL, avocat-défenseur, au nom de Madame m a. N. et Monsieur e. N.;
À l'audience du 28 janvier 2020, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
La Cour statue sur l'appel relevé par Madame m a. N. et Monsieur e. N. à l'encontre d'une ordonnance rendue par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, le 14 mai 2019 ;
Considérant les faits suivants :
Le 15 mai 2000, p. f. et f. M. ont consenti à bail commercial à m a. N. et e. N. à effet au 1er mai 2000, un local sis X4 à Monaco.
Suivant jugement en date du 11 janvier 2012, confirmé par arrêt de la Cour d'appel du 23 avril 2013, la commission arbitrale des loyers commerciaux fixait le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 650.000 euros et les consorts M. faisaient alors usage de leur droit de repentir.
Aux termes d'un acte en date du 16 juin 2016, les bailleurs dénonçaient à nouveau le bail pour l'échéance advenant le 30 avril 2018.
Le 9 novembre 2017, les consorts M. cédaient le local à la SARL B. laquelle suivant acte en date du 23 juillet 2018 faisait assigner les consorts N. en référé aux fins d'expulsion.
Aux termes d'une requête déposée le 15 janvier 2019, les consorts N. ont saisi le président de la commission arbitrale des loyers commerciaux sur le fondement de l'article 18 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 afin que soit prononcé le sursis à expulsion et que soit fixée une indemnité d'éviction provisionnelle à hauteur de 1.800.000 euros.
Tout en exposant devant ce magistrat qu'ils sont menacés d'expulsion et titulaires d'un bail commercial, ils font valoir en substance au soutien de leur demande d'indemnité provisionnelle d'éviction que le local donné à bail d'une surface de 50 m² se trouve situé dans le quartier récemment revalorisé du carré d'or, à proximité de commerces prestigieux et au cœur de l'activité économique de Monaco tout en fondant leur prétention sur un rapport d'expertise ayant évalué la valeur du droit au bail à la somme de 1.225.000 euros, auxquels il convient d'ajouter les frais de déplacement, l'augmentation de loyers et la perte d'exploitation, soit la somme globale réclamée de 1.800.000 euros.
La bailleresse, la SARL B. a pour sa part offert devant le premier juge de verser une indemnité d'éviction provisionnelle à hauteur de 640.000 euros, tout en sollicitant l'expulsion des consorts N. dès le prononcé de la décision, sous astreinte de 200 euros par jour de retard et au bénéfice de l'exécution provisoire.
Suivant ordonnance en date du 14 mai 2019, le président de la commission arbitrale des loyers commerciaux a :
fixé à 800.000 euros le montant de l'indemnité d'éviction provisionnelle que la SARL B. devra verser à e. N. et m. a. N.;
autorisé e. N. et m. a. N. à se maintenir dans les lieux à défaut de paiement de ladite indemnité ;
ordonné, dans un délai de deux mois à compter du paiement de l'indemnité d'éviction provisionnelle, l'expulsion e. N. et m. a. N. avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jours de retard ;
dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
fait masse des dépens et dit qu'ils seront partagés par moitié entre les parties.
Suivant exploit en date du 29 mai 2019, Monsieur et Madame N. ont relevé appel de l'ordonnance susvisée à l'effet de voir la Cour :
déclarer l'appel recevable,
réformer la décision entreprise du chef du quantum de l'indemnité d'éviction et statuant de nouveau, fixer à la somme de 1.800.000 euros le montant de l'indemnité d'éviction provisionnelle que la société B. devra leur verser,
le tout sous les plus expresses réserves de ses droits et de la décision qui devra être rendue sur le fond par la commission arbitrale des loyers commerciaux, d'ores et déjà saisie de la demande de condamnation de la société B. à lui payer une indemnité d'éviction qui corresponde au préjudice que lui occasionne le non-renouvellement du bail commercial qui les liait,
réformer également la décision entreprise en ce que l'expulsion des requérants a été ordonnée sous astreinte et, statuant de nouveau de ce chef, débouter le bailleur de sa demande d'astreinte comme étant irrecevable et infondée,
confirmer la décision entreprise sur le surplus et notamment en ce qu'elle les a autorisés à se maintenir dans les lieux à défaut de paiement effectif de l'indemnité provisionnelle,
condamner la société B. aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de leur appel et aux termes de l'ensemble de leurs conclusions en cause d'appel, Monsieur et Madame N. font valoir que :
les premiers juges ont fixé le montant de l'indemnité provisionnelle à la somme de 800.000 euros essentiellement pour leur permettre de transférer leur activité alors que le but de la provision n'est pas seulement de permettre un tel transfert mais également et surtout d'indemniser le locataire menacé d'éviction du préjudice causé par le défaut de renouvellement,
l'article 18 de la loi n° 490 n'est pas rédigé de manière à permettre aux locataires évincés de percevoir un montant exclusivement destiné à favoriser sa réinstallation provisoire mais cet article renvoie implicitement à l'article 9 de la loi n° 490 disposant que l'indemnité d'éviction doit correspondre au préjudice causé par le défaut de renouvellement,
il convient donc de fixer le montant de l'indemnité provisionnelle en tenant compte de l'entier préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial et c'est à tort que toutes les considérations liées à la situation exceptionnelle du local ont été déclarées sans pertinence à ce stade et leur examen renvoyé à l'évaluation définitive de l'indemnité,
la société C. était prête à accueillir le droit au bail pour un montant de 1.200.000 euros sans qu'il s'agisse d'une évaluation théorique mais bien d'une offre ferme et concrète d'achat,
en tout état de cause la somme de 800.000 euros n'est pas suffisante en ce qu'elle ne permettra pas au locataire de transférer son activité,
la demande d'astreinte n'a pas été soumise au préliminaire obligatoire de conciliation en sorte que le président de la commission arbitrale des loyers commerciaux n'était pas davantage compétent pour statuer sur cette demande qui apparaît irrecevable et infondée.
La société à responsabilité limitée B., intimée, entend voir débouter Monsieur et Madame N. des fins de leur appel et, relevant appel incident, entend voir réformer l'ordonnance rendue le 14 mai 2019 par le président de la commission arbitrale des loyers commerciaux en ce qu'il a fixé le montant d'indemnité d'éviction provisionnelle à la somme de 800.000 euros et confirmer l'ordonnance sur le surplus.
Demandant à la Cour de statuer à nouveau, la société B. entend voir fixer l'indemnité provisionnelle d'éviction à une somme qui ne saurait excéder 640.000 euros et entend voir condamner Monsieur et Madame N. à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ainsi qu'aux entiers dépens.
La SARL B. expose pour l'essentiel aux termes de l'ensemble de ses écritures que :
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO,
statuant publiquement et contradictoirement,
Déclare les appels principal et incident recevables,
Réformant la décision entreprise, fixe à 1.075.000 euros le montant de l'indemnité d'éviction provisionnelle que la SARL B. devra verser à e. N. et m a. N.
Confirme pour le surplus la décision déférée,
Déboute la SARL B. des fins de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif,
Ordonne la compensation des dépens d'appel,
Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires,
Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, Madame Claire GHERA, Conseiller, assistées de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint,
Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée,
Lecture est donnée à l'audience publique du 3 MARS 20 20, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, assistée de Madame Nadine VALLAURI, Greffier en Chef adjoint, en présence de Madame Sylvie PETIT-LECLAIR, Procureur Général.
le Président de la commission arbitrale des loyers commerciaux n'a pas le pouvoir de fixer l'indemnité d'éviction définitive mais simplement une provision qu'il arbitre lorsque l'expulsion du preneur est poursuivie, l'indemnité provisionnelle n'étant pas l'indemnité définitive,
la commission arbitrale des loyers commerciaux est au demeurant elle-même déjà saisie d'une demande de fixation de l'indemnité d'éviction définitive,
Monsieur et Madame N. n'apportent aucun élément nouveau sur l'évaluation de leur droit au bail et se fondent simplement sur l'estimation faite par Monsieur c. BO. le 16 octobre 2018 manifestement établie pour les besoins de la cause,
Monsieur BO. se base essentiellement sur deux évaluations d'agents immobiliers selon lesquelles le droit au bail des locaux aurait une valeur d'environ 1.000.000 d'euros,
la promesse de cession à concurrence d'un montant de 1.200.000 euros n'est pas davantage opérante car elle était soumise à l'obtention d'un prêt bancaire et une déspécialisation du bail qui a au demeurant été refusée par la société B.,
la SARL B. a pris attache avec différents professionnels de la place monégasque pour chiffrer la valeur du droit au bail dont bénéficie Monsieur et Madame N. et il en résulte une valeur moyenne de 566.000 euros, soit une somme trois fois inférieure à la somme réclamée par les preneurs,
par jugement du 11 janvier 2012, la commission avait une première fois fixé l'indemnité d'éviction à la somme de 640.000 euros, ce jugement ayant été confirmé en 2013 par la Cour d'appel alors même que les preneurs bénéficiaient déjà à l'époque de l'attrait des boutiques de luxe de la place du Casino,
aucune critique sérieuse n'apparaissant développée à l'encontre de l'ordonnance rendue le 14 mai 2019 par le président de la commission arbitrale des loyers commerciaux, l'appel apparaît totalement dilatoire et la procédure engagée revêt un caractère abusif qui donnera lieu à réparation à concurrence de 10.000 euros de dommages et intérêts.
SUR CE,
Attendu que les appels principal et incident formés dans les conditions de forme et de délai prévues par le Code de procédure civile doivent être déclarés recevables ;
Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 18 de la loi n° 490 que tout locataire menacé d'expulsion et susceptible d'avoir droit à une indemnité peut saisir le président du tribunal de première instance conformément aux dispositions de l'article 4, lequel, après avoir entendu les parties ou leurs représentants, statue sur le sursis à l'expulsion jusqu'au versement de l'indemnité si le montant de celle-ci est déjà fixé ;
Qu'en revanche, dans l'hypothèse où le montant de l'indemnité d'éviction reste à fixer, le même article dispose que le président arbitre le montant de l'indemnité provisionnelle que le bailleur devra verser au locataire et peut, par la même décision, ordonner l'expulsion du preneur après paiement, étant précisé qu'en aucun cas le locataire commercial ne peut être obligé de quitter son local avant d'avoir reçu l'indemnité d'éviction ou l'indemnité provisionnelle ;
Attendu que la commission arbitrale apparaissant actuellement saisie pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction du à Monsieur et Madame N. il est en l'espèce constant que le président de cette juridiction a été saisi sur le fondement de l'article 18 de la loi n° 490 sur les baux commerciaux pour fixer l'indemnité provisionnelle, alors même que l'indemnité définitive n'a pas encore été déterminée ;
Attendu que l'article 18 de la loi n° 490 ne saurait toutefois être interprété dans le sens restrictif que lui a prêté le premier juge, consistant à permettre aux locataires évincés de percevoir simplement une somme leur permettant de se réinstaller provisoirement ;
Qu'en effet, dès lors que ce texte normatif relatif au sursis à expulsion renvoie expressément aux dispositions de l'article 9 de la loi n° 490, il a toujours été admis que l'indemnité provisionnelle doit, comme l'indemnité d'éviction, correspondre au préjudice subi du fait du défaut de renouvellement, pour autant que tous les éléments d'évaluation soient déjà connus et ce, à l'effet d'éviter l'expulsion effective des locaux sans dédommagement immédiat ;
Attendu que le caractère provisionnel de l'indemnité ne saurait dès lors faire obstacle à l'évaluation par anticipation de l'entier préjudice, fût-elle provisoire, sauf à parfaire ultérieurement son montant en l'état de nouveaux éléments devant le juge du fond ;
Attendu que les premiers juges ont en premier lieu à bon droit fait référence au rapport d'expertise effectué de Monsieur R. M. dans le cadre de l'instance de 2011 en ce qu'il avait évalué la superficie des locaux à un total de 45 m², estimation qu'il convient d'entériner à défaut de tout élément probant contraire ;
Attendu que si les diverses estimations correspondant au droit au bail de ce local produites par la SARL B. avoisinaient une valeur moyenne de 566.000 euros, il n'en demeure pas moins que les consorts N. s'étaient engagés à vendre le droit au bail à une société C. moyennant une somme de 1.200.000 euros et ce, même si cette opération n'a pas ultérieurement abouti ;
Que de son côté, c. BO. apparaît avoir évalué le droit au bail à la somme de 1.075.000 euros, somme à laquelle s'ajoutent les frais de mutation et honoraires, outre le montant des travaux de rénovation et les frais de déménagements permettant d'aboutir à une indemnisation globale d'éviction s'élevant à 1.225.000 euros ;
Attendu qu'en annexe du rapport BO. se trouvent encore deux estimations, celle du cabinet D. évaluant la valeur du droit au bail entre 1.100.000 euros et 1.200.000 euros et celle de l'agence OLIVIER le chiffrant à 1.100.000 euros ;
Mais attendu que les premiers juges ont à bon droit relevé que dans le cas d'une réinstallation, l'indemnité doit être calculée sur la base du préjudice causé par le montant du nouveau droit au bail, les frais de déménagement, réinstallation, perte d'exploitation éventuelle et tous éléments accessoires, et que, dans l'hypothèse d'une absence de réinstallation, l'indemnité sera calculée sur la base de la perte du fonds de commerce notamment par référence à la valeur du droit au bail ;
Attendu qu'à ce stade, correspondant à la fixation de l'indemnité provisionnelle, il ne saurait être alloué une indemnité correspondant au transfert d'activité à défaut de tous éléments justificatifs ;
Qu'en effet, les consorts N. basent leurs demandes sur la valeur du droit au bail et des frais de réinstallation sans fournir aucun élément probant objectif inhérent à la valeur du droit au bail du nouveau local dans lequel ils entendent transférer leur activité ;
Que si les premiers juges ont dès lors à bon droit estimé impossible de déterminer si les consorts N. vont perdre leur fonds de commerce ou pourront transférer leur activité dans un nouveau local, l'indemnité provisionnelle ne peut à ce stade correspondre à l'indemnité d'éviction destinée à réparer ultérieurement l'entier préjudice résultant du défaut de renouvellement du bail commercial ;
Qu'en revanche, il résulte de l'analyse précitée que la valeur du droit au bail du local donné à bail apparaît avoir été sous-estimée par la décision entreprise, laquelle sera donc réformée de ce chef, la somme provisoirement chiffrée par Monsieur BO. à 1.075.000 euros devant être retenue à titre d'indemnité provisionnelle ;
Attendu que le surplus de la décision sera confirmé en ce qu'il convient d'ordonner l'expulsion des consorts N. dans un délai de deux mois à compter du versement de l'indemnité d'éviction provisionnelle susvisée et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;
Attendu que l'appel -fondé en ce qu'il aboutit à la réformation du jugement entrepris- n'apparaît pas abusif en sorte que la société B. sera déboutée des fins de sa demande de dommages-intérêts de ce chef ;
Attendu que les dépens de première instance resteront partagés par moitié entre chacune des parties, tandis que les dépens d'appel seront compensés entre elles ;