Cour de Révision de Monaco, 15 mai 2020, n° 18947

Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 15 mai 2020, n° 18947 (Lire sur source officielle)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu le 15 mai 2020 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans la matière exigeante du droit des biens et des relations de voisinage entre ensembles immobiliers contigus, où la densification urbaine accentue la portée économique et matérielle des servitudes conventionnelles.

À l'origine des faits, une société civile immobilière dénommée SCI ANTINEA avait procédé à l'édification, sur un terrain dont elle était propriétaire à Monaco, d'un ensemble immobilier baptisé « Château Périgord ». De cette propriété foncière initiale fut détachée une parcelle de terrain. Cette dernière fit l'objet d'une chaîne de cessions successives : elle fut dans un premier temps cédée à la SCI SAINT LEON, puis acquise par la SCI PERIGORD ANNONCIADE, laquelle l'a finalement revendue à la SCI ANNONCIADE B., société civile particulière de droit monégasque. Cette ultime cession portant sur la parcelle cadastrée sous le numéro 231 P de la section E fut formalisée par un acte authentique en date du 24 novembre 1982.

Dans le cadre de cette division foncière et du développement urbanistique des fonds, la SCI ANTINEA et la SCI SAINT LEON avaient pris soin de constituer des servitudes complémentaires et réciproques grevant leurs fonds respectifs. Ces servitudes, intégrées à l'acte authentique du 24 novembre 1982, imposaient notamment des contraintes architecturales précises afin d'assurer l'harmonie des constructions. Le texte de la décision mentionne en particulier l'exigence d'une continuité architecturale impliquant une stricte identité de dessin, de matériau et de menuiserie métallique avec la façade des immeubles de la résidence « Château Périgord » dans sa partie située en dessous de la galerie de circulation de ce dernier.

Par la suite, la SCI ANNONCIADE B. a fait édifier sur sa parcelle un nouvel immeuble dénommé « Résidence Saint Georges », dont la configuration opérait une liaison physique et architecturale avec la résidence « Château Périgord ». Estimant que cette construction nouvelle ne respectait pas les prescriptions stipulées au titre des charges réelles grevant le fonds servant, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Château Périgord » a initié une action en justice à l'encontre de la SCI ANNONCIADE B. afin d'obtenir la mise en conformité de la « Résidence Saint Georges » avec les servitudes grevant le fonds.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Le parcours procédural de ce litige s'est déployé en deux grandes phases juridictionnelles, séparées par une mesure d'instruction technique déterminante.

Lors de la première phase, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Château Périgord » a fait assigner la SCI ANNONCIADE B. devant le Tribunal de première instance de Monaco. Aux termes des énonciations rapportées dans la décision, le syndicat demandait à titre principal de voir condamner la SCI, sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du jugement et avec le bénéfice de l'exécution provisoire, à procéder ou faire procéder à la démolition de la façade de son immeuble, ou à tous travaux modificatifs de celle-ci, afin qu'elle fût strictement identique à celle des immeubles de la résidence « Château Périgord » dans sa partie située sous la galerie de circulation. À titre subsidiaire, le syndicat sollicitait la désignation d'un expert. En défense, lors de cette instance initiale, la SCI ANNONCIADE B. avait formulé des demandes tendant à la communication de pièces et au rejet pour irrecevabilité des conclusions du syndicat des copropriétaires, sans toutefois élever de contestation quant à l'assiette parcellaire de l'obligation de mise en conformité ni quant à la qualification réelle ou personnelle de ladite obligation.

Par un jugement mixte rendu le 14 juin 2012 (également mentionné sous la date du 24 juin 2012 dans la seconde branche du deuxième moyen du pourvoi), le Tribunal de première instance a déclaré fondée la demande de mise en conformité de la « Résidence Saint Georges » et a ordonné, avant dire droit, une mesure d'expertise judiciaire. L'expert désigné recevait pour mission de décrire les irrégularités présentées par le bâtiment au regard des contraintes architecturales imposées par les servitudes figurant à l'acte authentique du 24 novembre 1982 lors de la cession de la parcelle n° 231 P de la section E, et de déterminer, le cas échéant, la nature, le coût et la durée des travaux de mise en conformité de l'immeuble. Ce jugement a été confirmé par un arrêt de la Cour d'appel de Monaco en date du 11 février 2014, devenu définitif.

La seconde phase procédurale s'est ouverte après le dépôt du rapport d'expertise judiciaire. Ce rapport mettait en évidence un défaut de continuité architecturale totale entre l'ancien bâtiment et le nouveau ainsi que la violation des servitudes conventionnelles, tout en détaillant aux pages 81 et 82 la nature des travaux de remise en état et en considérant que l'exécution en nature était réalisable.

Forte ou contrainte par ces conclusions techniques, la SCI ANNONCIADE B. a alors infléchi sa stratégie de défense devant le Tribunal de première instance statuant en ouverture de rapport. Elle a développé de nouveaux moyens et demandes reconventionnelles visant :

1. À faire juger que l'obligation de mise en conformité devait être circonscrite à la seule partie de son immeuble implantée sur la parcelle cadastrée n° 231 P de la section E, objet de l'acte du 24 novembre 1982, et non à la totalité de l'immeuble ;
2. À requalifier la charge pesant sur elle en une obligation personnelle de faire, et non en une servitude réelle, devant se résoudre en dommages-intérêts ;
3. À obtenir, à titre reconventionnel et sur le fondement d'un contrôle de proportionnalité, la conversion de la demande de démolition des ouvrages litigieux en paiement de dommages-intérêts par le fonds servant au profit du fonds dominant ;
4. À titre subsidiaire quant aux modalités d'exécution, à différer le point de départ de l'astreinte jusqu'au départ du dernier locataire occupant l'immeuble en vertu de baux en cours et jusqu'à la délivrance des autorisations administratives d'urbanisme requises.

Le Tribunal de première instance a écarté l'ensemble de cette argumentation. Il a déclaré irrecevable le moyen nouveau développé par la SCI ANNONCIADE B. comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée, a dit que l'obligation de mise en conformité portait sur la totalité de l'immeuble et non seulement sur la parcelle n° 231 P, et a condamné la SCI sous astreinte à exécuter l'ensemble des travaux de démolition et de reconstruction en façade de la totalité de son immeuble tels que retenus par l'expert, tout en la déboutant de sa demande reconventionnelle de conversion en dommages-intérêts.

Saisie sur recours de la SCI, la Cour d'appel de Monaco a, par un arrêt du 14 mai 2019 (signifié le 27 juin 2019), confirmé le jugement de ces chefs, fixant notamment une astreinte provisoire de 5 000 euros par jour de retard dans l'exécution des travaux de démolition-reconstruction en façade de la totalité de l'immeuble et d'étanchéité de la terrasse, commençant à courir à l'issue d'un délai de dix mois après la signification de la décision.

La SCI ANNONCIADE B. a alors formé un pourvoi en révision le 12 juillet 2019, soutenu par une requête déposée le 30 juillet 2019. Ce pourvoi s'articulait autour de quatre moyens distincts :

• Les deux premiers moyens, réunis par la Cour de révision, portaient sur le périmètre de l'autorité de la chose jugée (violation alléguée de l'article 1198 du Code civil), le principe de concentration des moyens et le principe de hiérarchie des moyens. La demanderesse soutenait que le jugement mixte de 2012 ne tranchait pas dans son dispositif l'étendue parcellaire au-delà de la parcelle n° 231 P, qu'elle n'était pas tenue de concentrer ses demandes dans la première phase de l'instance, que le tribunal avait implicitement rejeté la demande principale de démolition totale en ordonnant l'expertise demandée à titre subsidiaire, et enfin que le rapport d'expertise constituait un événement postérieur révélant la disproportion des travaux et autorisant une demande nouvelle de conversion en dommages-intérêts.
• Le troisième moyen reprochait à la Cour d'appel d'avoir méconnu le droit de propriété garanti par l'article 24 de la Constitution monégasque ainsi que l'article 6§1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme, en refusant d'exercer un contrôle de proportionnalité entre le coût ou les conséquences de la remise en état en nature pour le débiteur et le préjudice subi par le bénéficiaire d'une servitude fût-elle de pur agrément.
• Le quatrième moyen contestait le point de départ de l'astreinte provisoire au regard des principes généraux gouvernant l'exécution des décisions de justice, des articles 1025 et 1026 du Code civil relatifs aux conditions potestatives et mixtes, et des articles 1 et 2 de l'ordonnance souveraine n° 3.647 du 9 septembre 1966 concernant l'urbanisme, la construction et la voirie, en faisant valoir que l'exécution dépendait de la volonté de tiers (départ des locataires et délivrance du permis de construire par l'administration).

En défense, par contre-requête du 28 août 2019, le syndicat des copropriétaires concluait au rejet du pourvoi.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

L'arrêt soumis à l'examen de la Cour de révision de Monaco posait une série de questions juridiques fondamentales situées à la confluence du droit processuel civil, du droit des biens et des voies d'exécution :

1. Sur le plan processuel (Autorité de la chose jugée et concentration des moyens) : Lorsqu'un jugement mixte, devenu définitif, a déclaré fondée dans son principe une demande de mise en conformité d'un immeuble avec des servitudes conventionnelles et ordonné avant dire droit une expertise pour chiffrer et décrire les travaux, le défendeur est-il recevable, lors de la reprise d'instance après dépôt du rapport, à contester pour la première fois l'assiette géographique de la servitude (pour la limiter à une seule parcelle cadastrale) ainsi que la qualification juridique de son obligation (pour la transformer en obligation personnelle de faire), ou se heurte-t-il à l'autorité de la chose jugée et au principe de concentration des moyens ?
2. Sur le plan substantiel (Sanction de la violation d'une servitude et contrôle de proportionnalité) : Le juge du fond qui ordonne la démolition et la reconstruction d'une façade en exécution d'une servitude conventionnelle méconnaît-il l'exigence d'un contrôle de proportionnalité au regard du droit constitutionnel de propriété et du droit à un procès équitable lorsqu'il refuse de convertir cette exécution en nature en une allocation de dommages-intérêts, et comment ce contrôle s'articule-t-il avec le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond ?
3. Sur le plan de l'exécution (Régime de l'astreinte) : La fixation du point de départ d'une astreinte provisoire assortissant une obligation de démolition-reconstruction est-elle subordonnée au contrôle de la Cour de révision quant à la qualification juridique des obstacles allégués (présence de locataires et nécessité d'obtenir une autorisation administrative d'urbanisme), ou relève-t-elle du pouvoir discrétionnaire des juges du fond ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par la SCI ANNONCIADE B., la Cour de révision déploie une motivation rigoureuse, structurée en trois temps correspondant aux groupes de moyens soulevés, mobilisant avec précision les techniques de contrôle de cassation que sont l'abstraction des motifs surabondants, la reconnaissance de l'appréciation souveraine et la consécration du pouvoir discrétionnaire.

1. La consolidation procédurale du jugement mixte par l'autorité de la chose jugée et la concentration des moyens

Répondant aux deux premiers moyens réunis, la Haute juridiction monégasque valide pleinement l'irrecevabilité opposée par la Cour d'appel aux nouvelles prétentions de la société demanderesse visant à restreindre l'assiette des travaux et à requalifier la nature de son obligation.

Sur la question de l'étendue matérielle et parcellaire de la condamnation, la Cour de révision procède d'abord à une lecture combinée des actes de procédure initiaux et des décisions antérieures. Elle relève que, par motifs propres et adoptés, les juges du fond ont constaté que la demande initiale de la copropriété « Château Périgord » portait bien sur la totalité de l'immeuble « Résidence Saint Georges » et non uniquement sur la seule parcelle n° 231 P objet de la cession du 24 novembre 1982. Elle observe ensuite que le jugement mixte du 14 juin 2012 et l'arrêt confirmatif avaient « définitivement tranché sur le fond l'obligation de la SCI ANNONCIADE B. de mettre la totalité de son immeuble en conformité avec l'ensemble des contraintes résultant des servitudes figurant à l'acte authentique du 24 novembre 1982, sans aucune restriction ou réserve ».

La Cour de révision souligne alors l'attitude procédurale passive de la défenderesse lors de cette première phase : la SCI ANNONCIADE B. n'avait « alors jamais invoqué l'argument tendant à obtenir l'application des servitudes sur une partie seulement de son immeuble ». Par ailleurs, pour écarter le grief pris de ce que la Cour d'appel aurait affirmé à tort que l'autorité de la chose jugée s'étend à ce qui est implicitement contenu dans le dispositif, la Cour de révision utilise la technique du motif surabondant : puisque la chose jugée résultait explicitement de l'accueil sans réserve d'une demande portant sur la totalité de l'immeuble, le motif de la Cour d'appel relatif à l'implicite était surabondant et sa critique inopérante. Enfin, le grief tiré de la violation du principe de hiérarchie des moyens (selon lequel l'octroi de l'expertise subsidiaire valait rejet de la démolition principale) est balayé par la qualification même de « jugement mixte » retenue par la Cour : en déclarant la demande de mise en conformité fondée au principal avant d'ordonner une expertise sur ses modalités techniques, le premier juge n'avait nullement rejeté le principal, mais l'avait au contraire consacré avant dire droit sur l'exécution.

Sur la question de la qualification juridique de l'obligation, le raisonnement est identique. La SCI tentait, après expertise, de soutenir qu'elle n'était débitrice que d'une obligation personnelle de faire (susceptible de se résoudre en dommages-intérêts) et non d'une charge réelle de servitude. La Cour de révision approuve la Cour d'appel d'avoir jugé cette contestation irrecevable « dans la mesure où elle ne l'avait pas fait à l'occasion du débat judiciaire entre les parties sur la demande de mise en conformité ». Ce faisant, la Cour consacre une application stricte du principe de concentration des moyens : le défendeur à une action en exécution d'une servitude doit soulever l'ensemble des moyens de défense de nature à contester l'existence, la qualification juridique ou l'assiette spatiale de cette servitude dès la phase du procès qui statue au fond sur le principe de la mise en conformité. Il ne saurait attendre les résultats de l'expertise d'évaluation des travaux pour remettre en cause le socle juridique définitivement jugé.

2. La consécration d'un contrôle de proportionnalité implicite et souverain en matière de démolition

L'examen du troisième moyen constituait le cœur substantiel du pourvoi. La SCI ANNONCIADE B. reprochait aux juges d'appel de s'être retranchés derrière une règle dogmatique — selon laquelle la sanction de la méconnaissance d'une servitude est la démolition — sans procéder au contrôle concret de proportionnalité imposé par la protection constitutionnelle du droit de propriété (article 24 de la Constitution) et par l'article 6§1 de la Convention européenne des droits de l'homme.

La réponse de la Cour de révision est d'une grande subtilité juridique. Elle ne nie pas l'existence ou la pertinence de la question de la proportionnalité de la mesure de remise en état, mais elle refuse de censurer la Cour d'appel en jugeant que ce contrôle a bel et bien été effectué de manière implicite mais nécessaire, et qu'il relève de l'appréciation souveraine des juges du fond.

Pour parvenir à cette conclusion, la Cour de révision décompose le raisonnement de la juridiction d'appel en trois éléments :

1. Le rappel exact de la règle de droit positif : « la sanction de la méconnaissance d'une servitude était la démolition de la construction qui en contrarie le libre exercice » ;
2. Le constat factuel de la gravité de l'atteinte, puisé dans les travaux du technicien : « l'expert judiciaire avait mis en évidence dans son rapport le défaut de continuité architecturale totale entre l'ancien bâtiment et le nouveau, la violation de servitudes conventionnelles » ;
3. Le constat technique de la faisabilité de la mesure : l'expert avait considéré « que l'exécution en nature était réalisable ».

De la réunion de ces trois constatations, la Cour de révision déduit que la Cour d'appel « a ainsi nécessairement et souverainement apprécié la proportionnalité de cette mesure en rejetant la demande de la SCI ANNONCIADE B. de conversion de la demande de démolition des ouvrages litigieux en paiement par le fonds servant de dommages-intérêts ». Autrement dit, en constatant l'ampleur de la violation (rupture architecturale totale) et la faisabilité technique de la remise en état, les juges du fond ont souverainement estimé que la démolition-reconstruction en façade n'était pas disproportionnée et qu'il n'y avait pas lieu d'y substituer une réparation par équivalent monétaire.

3. L'autonomie du pouvoir discrétionnaire du juge dans la fixation de l'astreinte

Enfin, sur le quatrième moyen, la demanderesse au pourvoi tentait d'attraire la fixation du point de départ de l'astreinte (10 mois après signification, au taux de 5 000 euros par jour) sur le terrain du droit des obligations (distinction entre condition potestative et condition mixte des articles 1025 et 1026 du Code civil) et du droit de l'urbanisme (ordonnance souveraine n° 3.647 du 9 septembre 1966). La Cour d'appel avait en effet écarté la demande de report du point de départ de l'astreinte (au départ des locataires et à l'obtention du permis de construire) en qualifiant ces événements de conditions potestatives dépendant de la volonté de la SCI.

Au lieu d'entrer dans la discussion civiliste sur le caractère mixte ou potestatif du congé donné à un locataire ou du dépôt d'une demande d'autorisation de construire, la Cour de révision coupe court au débat par un attendu de principe lapidaire : « Mais attendu que la fixation d'une astreinte relève du pouvoir discrétionnaire du juge ; que les griefs du moyen portent sur des motifs surabondants ».

Par cette formule, la Haute juridiction rappelle que le prononcé d'une astreinte, la détermination de son montant ainsi que la fixation de son point de départ et du délai de grâce accordé au débiteur pour s'exécuter (ici dix mois) procèdent d'un pouvoir discrétionnaire du juge du fond, lequel n'a pas à être motivé au regard des catégories du droit des obligations conditionnelles. Les développements par lesquels la Cour d'appel s'était aventurée à qualifier de potestatifs le départ des locataires ou l'obtention du permis de construire étaient dès lors juridiquement superflus (surabondants) : aussi erronés fussent-ils au regard des articles 1025 et 10