Tribunal de Première Instance de Monaco, 10 février 1989, n° 25521

Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 10 février 1989, n° 25521 (Lire sur source officielle)

La délimitation des frontières entre l'action collective du syndicat des copropriétaires et l'action individuelle des membres qui le composent constitue l'une des questions les plus classiques et les plus délicates du droit de la copropriété des immeubles bâtis. Lorsque le litige se déplace du terrain de la simple exécution du règlement de copropriété vers celui, plus radical, de l'annulation d'un acte de vente portant sur un lot privatif, la problématique se double d'une confrontation avec les principes directeurs du droit des obligations et du droit judiciaire privé, au premier rang desquels figurent l'effet relatif des contrats et l'exigence d'un intérêt légitime à agir. Le jugement rendu le 10 février 1989 par le Tribunal de première instance de Monaco offre une illustration topique de la rigueur avec laquelle les juridictions monégasques apprécient la recevabilité des actions ut singuli exercées par des copropriétaires mécontents des conditions d'aliénation et de l'affectation projetée d'un lot voisin.

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

L'affaire prend naissance au sein d'un ensemble immobilier d'envergure édifié par une société promotrice, la société civile immobilière (S.C.I.) du Château des Ligures. Cet immeuble, qui compte au total cent soixante-dix-huit propriétaires de lots, est régi par un règlement de copropriété qui en fixe la destination générale. Aux termes des articles 5 I et 36 dudit règlement, le bâtiment est à usage principal d'habitation. Toutefois, l'exercice d'une activité professionnelle ou d'une profession libérale par les copropriétaires ou occupants y est expressément autorisé en vertu des articles 37 II et 38 II Ba du même texte. Au sein de cet ensemble, un seul lot, portant le numéro 205 et situé au niveau + 4 de l'immeuble, fait l'objet d'une qualification distincte : il est décrit à l'article 8 du règlement de copropriété comme un « local commercial », avec pour seule précision complémentaire, figurant à l'article 5 II, la faculté de procéder à sa subdivision. D'une superficie d'environ 250 mètres carrés, ce local présentait, dans sa matérialité physique, une configuration singulière : il s'agissait d'un espace brut de béton, dépourvu de toute alimentation en eau ou en électricité, ne disposant d'aucune ouverture, supportant le passage de gaines et de tuyaux d'évacuation, et sujet à des infiltrations d'eau.

Par un acte authentique reçu le 21 mars 1985 par Maître Louis-Constant Crovetto, notaire, la S.C.I. du Château des Ligures a vendu ce lot numéro 205, ainsi que les parties communes y afférentes, à S. H., lequel était marié sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts à M. M. épouse H. La vente a été conclue moyennant un prix forfaitaire de 25 000 francs, avec une date d'entrée en jouissance fixée au 1er avril 1985. L'acte notarié désignait le bien vendu en tant que « local commercial », sans comporter aucune autre mention spécifique quant à l'utilisation future des lieux par l'acquéreur.

Cette transaction a toutefois suscité une vive émotion parmi une fraction des copropriétaires de l'immeuble, en raison tant de la qualité des personnes impliquées que des conditions financières de l'opération et de l'usage pressenti du local. En effet, l'acquéreur, S. H., exerçait la profession d'ingénieur-conseil et avait, à ce titre, participé à la construction de l'immeuble, lequel se trouvait par ailleurs affecté de divers vices. De surcroît, son épouse, M. M. épouse H., n'était autre que le syndic alors en exercice de la copropriété, représentant à ce titre le syndicat des copropriétaires. Depuis l'acquisition, le local numéro 205 est demeuré en l'état, sans être utilisé ni aménagé par S. H. Néanmoins, la rumeur ou l'intention prêtée à l'acquéreur d'y installer un bureau d'ingénieur, conjuguée à la découverte du prix de vente jugé dérisoire par certains au regard du marché immobilier (bien que l'administration fiscale, après visite des lieux, ait finalement renoncé à opérer un redressement un temps envisagé), a cristallisé un contentieux aigu. Ce climat conflictuel s'est également traduit, en marge de la vente elle-même, par l'éviction de M. H. de ses fonctions de syndic de la copropriété.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Estimant leurs droits lésés par cette aliénation, dix copropriétaires de lots distincts (neuf personnes physiques, à savoir Dame B. C., Sieurs G. A., R. B., D. G., J. J., M. P., R. F., S. E., J. L., et une personne morale, la société anonyme monégasque Hunter Inc.) ont pris l'initiative de saisir le Tribunal de première instance de Monaco. Par leur exploit introductif d'instance, ils ont fait assigner conjointement la venderesse, la S.C.I. du Château des Ligures, ainsi que S. H. et son épouse M. H., bien que cette dernière n'ait pas été personnellement partie à l'acte notarié du 21 mars 1985.

Au titre de leurs prétentions principales, maintenues au fil d'abondantes écritures (notamment par conclusions des 12 novembre 1987, 3 mars 1988 et 6 octobre 1988, dont le tribunal relèvera le caractère partiellement incompréhensible du dispositif par suite d'une omission répétée), les dix demandeurs sollicitaient l'annulation, avec toutes conséquences de droit, de la vente du 21 mars 1985. Ils réclamaient en outre la condamnation conjointe et solidaire de la S.C.I. et des époux H. au paiement de la somme symbolique de 1 franc en réparation de leur préjudice moral, et de 20 000 francs à titre de dommages-intérêts en compensation de leur préjudice matériel, outre les dépens.

Pour asseoir la recevabilité et le bien-fondé de leur démarche, les demandeurs soutenaient exercer une action individuelle tendant à la préservation de droits qu'ils estimaient avoir contractuellement acquis. S'appuyant sur des documents publicitaires diffusés lors de la commercialisation de l'immeuble — lesquels laissaient entendre que le niveau + 4 abriterait des locaux commerciaux ou « magasins » — ainsi que sur la qualification de « local commercial » attribuée au lot numéro 205 par le règlement de copropriété, ils affirmaient que chaque copropriétaire avait acquis le droit d'avoir des boutiques (« shops ») à sa disposition dans l'immeuble. Selon leur analyse, la vente consentie à un ingénieur entendant y installer son bureau emportait un changement de destination prohibé par le règlement de copropriété et les privait définitivement de la présence escomptée de commerces. Ils invoquaient enfin l'adage selon lequel la fraude corrompt tout : la vileté alléguée du prix (présenté comme cent fois inférieur au marché), la dissimulation prolongée de la vente aux copropriétaires, et le conflit d'intérêts manifeste entre l'acquéreur (ingénieur ayant construit un immeuble affecté de vices) et son épouse (syndic chargé de défendre la copropriété) démontraient, selon eux, une collusion frauduleuse destinée à les tromper et à violer les engagements pris par le promoteur sur la destination des lieux. En cours d'instance, l'un des demandeurs, J. J., a par ailleurs greffé une demande additionnelle et personnelle dirigée contre les seuls époux H., réclamant 1 000 000 de francs de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral causé par des imputations qu'il qualifiait d'attaque acharnée et d'injure contenues dans les écritures adverses.

En défense, la S.C.I. du Château des Ligures opposait à titre principal une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir des demandeurs. Invoquant l'article 11, alinéa 1er, du règlement de copropriété, elle faisait valoir que seul le syndic, agissant au nom du syndicat des copropriétaires, avait qualité pour faire sanctionner une éventuelle transgression dudit règlement, l'action soumise au tribunal constituant en réalité une action syndicale irrégulièrement exercée par des particuliers sur la destination d'un lot privatif. Subsidiairement, au fond, la société promotrice soutenait la parfaite validité de la vente : la cession d'une partie privative est libre, le prix convenu était juste au regard de l'état réel du lot, l'exercice de professions libérales est admis dans l'immeuble, la dénomination « local commercial » n'emporte aucune affectation impérative, et les documents publicitaires n'avaient pas la portée contractuelle alléguée. Reconventionnellement, la S.C.I. sollicitait 20 000 francs de dommages-intérêts pour procédure malicieuse, vexatoire et abusive.

De leur côté, les époux H. soulevaient in limine litis une exception de nullité de l'exploit introductif d'instance, faute d'indication du fondement juridique de la demande d'annulation, ainsi qu'une fin de non-recevoir prise du défaut de qualité pour agir de tiers à un contrat qui n'étaient ni créanciers ni ayants droit des parties. Sur le fond, ils dénonçaient un véritable procès d'intention, soulignant que le local numéro 205 n'était toujours pas utilisé et que l'usage futur d'un bien relève de la liberté du propriétaire sous la seule réserve du respect des droits d'autrui. Ils réfutaient toute vileté du prix — excipant de l'abandon du redressement fiscal au vu de l'état brut et enclavé du local — ainsi que toute fraude ou incapacité d'acquérir. Reconventionnellement, estimant que l'action procédait d'une intention de nuire ayant conduit à l'éviction de M. H. de ses fonctions de syndic à l'instigation fautive de J. J., et qu'elle immobilisait le lot 205 tout en générant des charges sans contrepartie, ils réclamaient la condamnation in solidum des demandeurs à leur verser 227 500 francs au profit de S. H. et 280 000 francs au profit de M. H., le tout assorti de l'exécution provisoire vu l'urgence.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

La juridiction monégasque se trouvait confrontée à une question principale de procédure civile et de droit de la copropriété, encadrée par plusieurs questions subsidiaires de responsabilité délictuelle.

Le problème juridique central était le suivant : des copropriétaires agissant à titre individuel justifient-ils d'un intérêt et d'une qualité pour demander en justice la nullité d'un acte de vente portant sur un lot privatif qualifié de « local commercial » par le règlement de copropriété, conclu entre le promoteur et un tiers acquéreur, au motif que la profession d'ingénieur de cet acquéreur ferait obstacle à l'exploitation d'un commerce et priverait ainsi les demandeurs de la présence de magasins dans l'immeuble ?

À cette interrogation cardinale s'ajoutaient des questions annexes : l'assignation encourait-elle la nullité pour défaut de précision du fondement juridique ? Les écrits produits en défense par les acquéreurs excédaient-ils les limites de l'immunité judiciaire au détriment de l'un des copropriétaires demandeurs ? Enfin, l'introduction d'une telle action par les copropriétaires et la mise en cause de l'épouse de l'acquéreur revêtaient-elles un caractère fautif ouvrant droit à réparation pour les défendeurs ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Le Tribunal de première instance procède avec une rigueur méthodique, écartant d'abord l'exception de procédure avant d'accueillir la fin de non-recevoir, ce qui le dispense d'examiner le fond de la demande en nullité, tout en statuant de manière circonstanciée sur les demandes indemnitaires réciproques.

En premier lieu, sur la régularité formelle de la saisine, le tribunal rejette sèchement l'exception de nullité de l'assignation soulevée par les époux H., constatant que l'acte introductif d'instance satisfait aux prescriptions de l'article 156-3° du Code de procédure civile monégasque.

En deuxième lieu, abordant le cœur du litige sous l'angle de la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir, le tribunal pose un postulat théorique fort : quand bien même l'action en annulation reposerait sur une cause de nullité absolue susceptible d'être invoquée par tout tiers au contrat — hypothèse que le tribunal écarte au demeurant par une incise explicite (« ce qui, au demeurant, n'apparaît pas être le cas ») —, encore faut-il que ce tiers justifie au préalable d'un « intérêt à agir juridiquement reconnu ». Or, en la matière, un tel intérêt ne saurait exister que si les copropriétaires demandeurs sont titulaires de droits contractuellement acquis que la vente litigieuse viendrait violer ou mettre en péril.

Pour vérifier l'existence de ces prétendus droits acquis à la présence effective de boutiques et à l'exercice d'une activité strictement commerciale dans le lot numéro 205, les juges procèdent à une analyse exégétique des documents contractuels et précontractuels :

1. Analysant le règlement de copropriété (articles 5 I, 5 II, 8, 36, 37 II et 38 II Ba), le tribunal relève que l'immeuble est à usage principal d'habitation avec autorisation des activités professionnelles et libérales, et que si le lot numéro 205 est le seul décrit comme « local commercial », cette mention n'est assortie d'aucune autre précision qu'une faculté de subdivision.
2. Examinant la portée des documents publicitaires et descriptifs commerciaux invoqués par les demandeurs, le tribunal leur dénie toute valeur contractuelle obligatoire : contrairement au règlement de copropriété, ces brochures ne mettent nullement à la charge de la société promotrice l'obligation positive d'installer un ou plusieurs magasins à cet emplacement.
3. Poussant le raisonnement à son terme par un motif surabondant (« tout au plus pourrait-il être soutenu »), le tribunal envisage l'hypothèse d'une interprétation restrictive du règlement de copropriété qui imposerait dans le lot numéro 205 une exploitation commerciale au sens étroit. Mais il relève immédiatement un double obstacle dirimant pour les demandeurs. D'une part, sur le terrain de la qualité pour agir, une telle prétention ne pourrait être élevée que par l'ensemble des copropriétaires réunis au sein du syndicat exclusivement, et non par certains d'entre eux agissant isolément. D'autre part, sur le terrain de l'intérêt né et actuel, la vente du 21 mars 1985 ne porte en elle-même aucun préjudice aux droits de la copropriété (laquelle pourrait d'ailleurs décider d'y renoncer) : en effet, l'acte de vente qualifie bien le bien de « local commercial » sans mentionner d'autre utilisation, et les lieux sont restés rigoureusement inutilisés depuis la cession. Si l'acquéreur décidait à l'avenir d'en faire usage, il devrait se conformer aux conditions de l'article 38 I du règlement de copropriété, dont le respect relève, en vertu de l'article 11, alinéa 1er, de la seule qualité pour agir du syndicat des copropriétaires.

Faute d'intérêt à agir, l'action en nullité est donc déclarée irrecevable, ce qui entraîne par voie de conséquence nécessaire le rejet des demandes accessoires en dommages-intérêts (1 franc et 20 000 francs) formées par les dix copropriétaires.

En troisième lieu, statuant sur la demande personnelle de J. J., le tribunal la rejette au visa de l'article 44 de l'Ordonnance-Loi du 3 juin 1910. Les juges constatent que les allégations des époux H. dans leurs écritures, au demeurant partiellement corroborées par les pièces du dossier, ne comportent ni imputation diffamatoire ni propos injurieux étrangers à la cause.

En quatrième et dernier lieu, le tribunal accueille partiellement les demandes reconventionnelles pour procédure abusive :

• À l'égard de la S.C.I. du Château des Ligures, les demandeurs ont agi « à tout le moins avec légèreté », lui imposant les frais d'un procès, ce qui justifie l'allocation de 15 000 francs de dommages-intérêts.
• À l'égard de M. H., le tribunal retient une faute spécifique des demandeurs qui l'ont attraite à tort dans une instance en annulation d'une vente à laquelle elle n'était même pas partie ; son préjudice moral et matériel est réparé par une condamnation in solidum des demandeurs à lui payer 20 000 francs. En revanche, faisant application de l'article 382 du Code de procédure civile relatif à la recevabilité des demandes reconventionnelles, le tribunal écarte sa demande d'indemnisation liée à son éviction des fonctions de syndic et à la perte d'honoraires subséquente : ces faits, imputés au seul J. J., sont dépourvus de lien suffisant avec la demande principale.
• À l'égard de S. H., le tribunal juge fautives l'action et les allégations non prouvées sur le caractère prétendument suspect de la vente, lui allouant 15 000 francs condamnant les demandeurs in solidum. Le montant est toutefois modéré par rapport aux prétentions de l'acquéreur, le tribunal observant que l'instance, si elle a pu l'inciter à la prudence, n'a pas frappé le lot d'une indisponibilité totale et que l'intéressé a conservé la disposition des fonds qu'il n'a pas engagés pour l'aménagement du local. Enfin, constatant que ce procès paralyse depuis plus de trente mois l'exécution d'une convention licite, le tribunal caractérise l'urgence et ordonne l'exécution provisoire du jugement, nonobstant appel et sans caution.

C. Le dispositif

« PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant contradictoirement,

Dit n'y avoir lieu de prononcer la nullité de l'assignation introductive de la présente instance ;

Déclare les demandeurs B. C., G. A., R. B., D. G., J. J., M. P., R. F., S. E., J. L. et la S.A.M. Hunter Inc. irrecevables en leur action tendant à l'annulation de la vente du 21 mars 1985 ;

Rejette en conséquence leur demande en paiement de dommages-intérêts :

Déboute J. J. de sa demande formée à titre individuel ;

Condamne les demandeurs susnommés à payer, à titre de dommages-intérêts : 1° / à la S.C.I. du Château des Ligures, la somme de 15 000 F., 2° / in solidum, à M. H. née M., la somme de 20 000 F., et celle de 15 000 F. à S. H. ;

Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel et sans caution ; »

III. L'analyse et la portée jurisprudentielle

A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne

Le jugement rendu le 10 février 1989 par le Tribunal de première instance de Monaco constitue une décision de principe majeure au sein de la jurisprudence monégasque relative au droit de la copropriété et à la théorie générale de l'action en justice. Sa richesse tient à l'articulation particulièrement nette qu'il opère entre trois mécanismes juridiques fondamentaux : la distinction de la force obligatoire du règlement de copropriété et des documents publicitaires, les conditions d'ouverture de l'action en nullité exercée par des tiers à un acte translatif de propriété, et le monopole du syndicat des cop