Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 novembre 1989, n° 25558

Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 novembre 1989, n° 25558 (Lire sur source officielle)

Le contentieux de la construction immobilière, lorsqu'il se greffe sur le régime de la copropriété des immeubles bâtis, constitue traditionnellement un laboratoire privilégié d'articulation entre le droit spécial de la copropriété, le droit processuel et le droit commun des obligations contractuelles. Le jugement rendu le 23 novembre 1989 par le Tribunal de première instance de Monaco s'inscrit pleinement dans cette perspective. À l'occasion d'un litige d'envergure affectant un vaste ensemble immobilier édifié sur le terre-plein de Fontvieille, la juridiction monégasque a été amenée à trancher des questions fondamentales relatives, d'une part, à la recevabilité de l'action syndicale — tant sous l'angle de la qualité pour agir du syndicat que du pouvoir de représentation du syndic — et, d'autre part, au régime de la garantie des vices cachés pesant sur les sociétés civiles immobilières promotrices et venderesses.

En délimitant avec une rigueur méthodique le périmètre de l'habilitation donnée au syndic par l'assemblée générale des copropriétaires, tout en consacrant une obligation de garantie renforcée à la charge du promoteur-vendeur sur le fondement des articles 1483 et suivants du Code civil monégasque, le Tribunal livre une décision d'une grande densité juridique, dont les enseignements éclairent tant la pratique notariale et syndicale que la conduite du procès civil en Principauté.

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

À l'origine du litige se trouve une vaste opération de promotion immobilière réalisée sur le terre-plein de Fontvieille, en Principauté de Monaco. Trois sociétés civiles immobilières monégasques, respectivement dénommées « Antimen Monaco », « Murinascia Monaco » et « Deplas Monaco », ont fait édifier un ensemble composé de six immeubles (bâtiments A, B, C, D, E et F).

Pour la réalisation de cet ouvrage, les maîtres de l'ouvrage ont fait appel à divers locateurs d'ouvrage et techniciens :

• Les travaux de gros œuvre des bâtiments A, B et E ont été confiés à un groupement d'entreprises composé des sociétés Spada, Dragages et Travaux Publics et EGTM (sociétés anonymes de droit français) ;
• Les travaux de gros œuvre des bâtiments C, D et F ont été confiés à l'entreprise Satri (société anonyme monégasque) ;
• La maîtrise d'œuvre et les études techniques impliquaient par ailleurs le bureau d'études ETEC, le géomètre-expert P. L., ainsi que onze architectes (S. B., R. B., Y. B., M. C., J. L., C. J., J. M., H. N., M. R., P. R. et L. R.) unis d'intérêts au sein du Comité d'Architectes de Fontvieille.

Postérieurement à l'édification et à la mise en copropriété de l'ensemble immobilier sous l'égide de la « Communauté Immobilière de Fontvieille Village », d'importants désordres sont apparus. Ceux-ci consistaient en des inondations périodiques d'eaux saumâtres survenant dans le troisième sous-sol des immeubles, lequel développait une superficie de 5 500 mètres carrés à usage de garages, de caves et de locaux techniques.

Face à ces venues d'eau, les maîtres de l'ouvrage ont sollicité en référé la désignation d'un expert. Par ordonnances des 31 janvier et 14 février 1984, une mesure d'expertise judiciaire a été prescrite au contradictoire des différents participants à la construction afin de rechercher l'existence, les causes et les remèdes des désordres allégués. La Communauté Immobilière de Fontvieille Village est intervenue volontairement à ces opérations d'expertise.

Aux termes de son rapport déposé au Greffe général le 21 octobre 1985, l'expert judiciaire Chatelin a mis en évidence la matérialité et l'étiologie technique des sinistres :

1. Constat des désordres : Sur les parois du troisième sous-sol, des traces d'étiages de nappes d'eau s'élevaient de 5 à 10 centimètres au-dessus du sol.
2. Défaut de nivellement altimétrique : Alors que les documents contractuels du marché fixaient le nivellement altimétrique du sol fini de ce troisième sous-sol à la cote $+ 0,420$, les relevés réels faisaient apparaître des cotes inférieures à la norme contractuelle, oscillant entre $+ 0,277$ et $+ 0,329$ du nord au sud des six bâtiments. Par rapport au niveau des plus hautes eaux marines fixé à la cote $+ 0,300$, les points les plus bas du sol se trouvaient en contrebas de $5,4$ centimètres pour la première tranche ($0,300 - 0,246 = 0,054$) et de $2,7$ centimètres pour la seconde tranche ($0,300 - 0,273 = 0,027$). Ce défaut altimétrique expliquait qu'aux périodes de vives eaux, quelques jours par an, des infiltrations d'eaux saumâtres pouvaient se produire sur une hauteur maximale de $5,4$ centimètres.
3. Origine technique des écarts : Pour niveler le troisième sous-sol, les entreprises avaient utilisé un repère $5,418$ situé sur le rocher à l'entrée du tunnel côté Fontvieille, et reporté une cote $1,420$ en quatre points de la paroi de la galerie technique longeant les immeubles à l'ouest. Or, après contrôle, ces niveaux s'établissaient entre $1,247$ et $1,339$ (soit des écarts de $- 0,173$ à $- 0,081$). Si l'expert a noté qu'un certain affaissement de la galerie technique avait pu se produire sans se répercuter de façon appréciable sur les radiers des bâtiments (exempts de fractures de structure), cet affaissement avait néanmoins entraîné un déplacement du repère tracé sur sa paroi. L'homme de l'art en a conclu que les entreprises Spada et Satri n'avaient pas respecté les éléments contractuels de leurs marchés respectifs, en raison, d'une part, d'insuffisances d'études de fondations et des surcharges inévitables apportées par les bâtiments en cours de construction sur des terrains de remblais compressibles, et, d'autre part, de négligences dans l'établissement et l'usage des repères de nivellement. L'expert suggérait une répartition du coût des réparations à hauteur de 25 % pour chacune des quatre entreprises de gros œuvre concernées, tout en notant que le préjudice ne représentait pas une sujétion insupportable (quelques centimètres d'eau, pendant quelques heures, quelques jours par an).
4. Solutions réparatoires préconisées : L'expert a chiffré (en valeur juillet 1985, hors honoraires de maîtrise d'œuvre) trois méthodes de reprise :

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Forte des conclusions de ce rapport d'expertise et d'une décision de son assemblée générale en date du 29 mai 1985, la Communauté Immobilière de Fontvieille Village, représentée par son syndic principal en exercice, a obtenu, par ordonnance sur requête du 7 mars 1986, l'autorisation d'inscrire une hypothèque conservatoire sur divers biens appartenant aux SCI Murinascia Monaco et Antimen Monaco, en garantie d'une créance provisoirement évaluée à $6\ 000\ 000\text{ F}$. Cette sûreté a été inscrite le 17 mars 1986 à la Conservation des hypothèques de Monaco (volume 166, numéro 160).

Par exploit d'assignation du 25 mars 1986 (enrôlé sous le n° 570 du rôle de 1986), puis par un second exploit du 13 août 1986 dirigé contre la seule société Satri (instance n° 57 du rôle de 1986), la Communauté Immobilière de Fontvieille Village a attrait devant le Tribunal de première instance l'ensemble des acteurs : les trois SCI promotrices (Murinascia, Antimen, Deplas), les quatre entreprises de construction (Satri, Spada, EGTM, Dragages et Travaux Publics), le géomètre L. et les onze architectes du Comité d'Architectes de Fontvieille.

Les prétentions de la demanderesse : Sollicitant la jonction des deux instances et l'homologation du rapport Chatelin, la copropriété demandait la condamnation solidaire de tous les défendeurs au paiement de :

• $6\ 418\ 000\text{ F}$ au titre du coût des travaux de réfection nécessaires pour réaliser l'étanchéité du troisième sous-sol (en revendiquant l'adoption de la première solution expertale — la chape étanche — au motif qu'elle seule supprimerait définitivement les désordres sans réduire la hauteur sous plafond ni dépendre d'une dérogation administrative aléatoire), sous réserve d'actualisation au jour de l'exécution ;
• $100\ 000\text{ F}$ par jour au titre de la privation de jouissance résultant de la fermeture du troisième sous-sol durant les travaux ;
• $1\ 000\ 000\text{ F}$ à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice né de la dépréciation des parties communes. Elle requérait en outre la validation de l'inscription provisoire d'hypothèque conformément à l'article 762 ter du Code de procédure civile.

Les moyens de défense : Une nette ligne de fracture procédurale et substantielle s'est dessinée entre les codéfendeurs :

1. Les SCI promotrices (Antimen, Murinascia, Deplas) : Elles ont conclu au débouté et sollicité la mainlevée de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire. Sur le fond, elles soutenaient que les désordres ne leur étaient nullement imputables, le rapport d'expertise démontrant que ceux-ci provenaient exclusivement du non-respect, par les entreprises de gros œuvre (Satri, Spada, EGTM, Dragages et Travaux Publics), de la cote altimétrique prescrite par le bureau d'études ETEC.
2. Les constructeurs et maîtres d'œuvre (Spada, EGTM, Dragages et Travaux Publics, Comité d'Architectes, Satri) : Ils ont soulevé plusieurs exceptions et fins de non-recevoir :
   • In limine litis, une exception de nullité de l'exploit d'assignation signifié à domicile élu (moyen auquel leurs conseils ont toutefois expressément renoncé à la barre du Tribunal) ;
   • Une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir du syndic, au motif que les désordres n'affecteraient que des parties privatives (emplacements de parkings et caves), de sorte que seuls les copropriétaires pris individuellement auraient eu qualité pour agir en réparation de leur préjudice personnel ;
   • S'agissant spécifiquement de la société Satri, l'inopposabilité du rapport d'expertise Chatelin, au motif que la copropriété demanderesse n'aurait pas été partie à l'instance de référé initiale ayant prescrit cette mesure (argument combattu par la copropriété qui rappelait son intervention volontaire aux opérations d'expertise).
3. Le géomètre L. : Concluant au débouté au motif qu'aucune faute ne lui était imputée par l'expert, il a formé une demande reconventionnelle en paiement de $30\ 000\text{ F}$ de dommages-intérêts pour procédure abusive.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

Le Tribunal de première instance de Monaco était confronté à une série de problèmes juridiques emboîtés, relevant successivement de la procédure civile, du droit de la copropriété et du droit des contrats spéciaux :

1. Sur la recevabilité et la preuve :

   • Un syndicat de copropriétaires peut-il se prévaloir d'un rapport d'expertise ordonné en référé dans une instance initiale à laquelle il n'était pas partie, mais aux opérations de laquelle il est intervenu volontairement ?
   • Le syndicat des copropriétaires a-t-il qualité pour agir en réparation de désordres d'infiltration se manifestant dans des sous-sols abritant des lots privatifs (caves, parkings), dès lors que ces infiltrations procèdent d'un défaut d'étanchéité du gros œuvre ?
   • Quelle est la portée exacte de l'habilitation à agir en justice donnée au syndic par l'assemblée générale des copropriétaires ? Plus précisément, l'autorisation donnée au syndic de diligenter une procédure d'inscription d'hypothèque conservatoire contre les seuls promoteurs-vendeurs lui confère-t-elle le pouvoir d'assigner au fond, dans la même instance, les constructeurs et locateurs d'ouvrage non visés par la délibération ?

2. Sur le fond du droit (responsabilité et réparation) :

   • En l'absence de fondement juridique expressément précisé par la copropriété demanderesse à l'encontre des SCI promotrices-venderesses, sur quel terrain légal le juge doit-il qualifier l'action et quelles sont les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés (articles 1483 et suivants du Code civil) à l'égard d'un promoteur immobilier ?
   • Comment déterminer le mode de réparation adéquat du vice affectant les parties communes et le syndicat est-il recevable à réclamer l'indemnisation de troubles de jouissance et d'une dépréciation de l'immeuble ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Après avoir ordonné la jonction des instances n° 570 et n° 57 de 1986 pour cause de connexité et pris acte de la renonciation des défendeurs à l'exception de nullité des assignations, le Tribunal déploie un raisonnement structuré en deux temps majeurs : un filtre procédural rigoureux quant à la recevabilité, suivi d'une analyse substantielle approfondie de la garantie due par les vendeurs.

1. L'examen des fins de non-recevoir : entre validation de la qualité à agir du syndicat et sanction du défaut de pouvoir du syndic

Le Tribunal écarte d'abord l'objection relative à la preuve expertale. Il juge que le rapport Chatelin est parfaitement opposable aux locateurs d'ouvrage qui ont tous participé aux opérations, et que la copropriété, qui y est intervenue volontairement, a tout intérêt à s'en prévaloir. Au demeurant, le juge rappelle un principe directeur du procès civil : il est toujours loisible au Tribunal de se référer aux résultats d'une expertise prescrite dans une instance antérieure, dès lors qu'elle a été régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire des parties.

Ensuite, le Tribunal opère une distinction fondamentale — classique en droit de la copropriété mais appliquée ici avec une grande netteté — entre la qualité pour agir du syndicat (personne morale) et le pouvoir d'agir du syndic (organe représentatif) :

• La reconnaissance de la qualité pour agir du syndicat : Pour rejeter l'argument selon lequel les désordres ne toucheraient que des parties privatives (parkings et caves), le Tribunal se réfère à l'article 6 de l'ordonnance-loi n° 662 du 28 mai 1959 (citée également sous la date du 23 mai 1959 dans les motifs au fond) et à l'article 5 du règlement de copropriété. Il relève que l'action syndicale tend à la sauvegarde des droits attachés à la propriété et à la jouissance des parties communes et à la réparation des atteintes à l'intégrité matérielle des immeubles considérés dans leur totalité. En effet, les inondations procèdent d'un défaut d'étanchéité du gros œuvre du socle en infrastructure, comprenant les fondations et les murs périphériques, lesquels sont expressément déclarés parties communes par le règlement de copropriété. La qualité à agir du syndicat est donc indiscutable.
• La sanction du défaut de pouvoir du syndic à l'égard des constructeurs : En revanche, l'examen du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 mai 1985 révèle une limite rédhibitoire. Par cette délibération, les copropriétaires avaient uniquement autorisé le syndic à diligenter une procédure aux fins d'inscription d'hypothèque conservatoire sur les biens des sociétés civiles immobilières, promoteurs-vendeurs. Or, conformément à l'article 6 du règlement de copropriété, le syndic a besoin d'une habilitation régulière pour ester en justice. Le Tribunal interprète strictement ce mandat spécial : habilité uniquement à poursuivre la validation de l'hypothèque contre les trois SCI (Antimen, Murinascia et Deplas), le syndic était « sans pouvoir » pour agir contre les autres défendeurs (entreprises, architectes, géomètre). Le pouvoir d'agir contre des personnes dénommées n'implique pas l'autorisation d'attraire tous autres tiers de son choix, les copropriétaires n'ayant pas été mis en mesure de prendre leur décision en connaissance de cause. L'action est donc déclarée irrecevable à l'encontre de tous les locateurs d'ouvrage, et la copropriété est condamnée à verser $5\ 000\text{ F}$ de dommages-intérêts au géomètre L. pour procédure abusive.

2. L'examen au fond : la requalification de l'action et la condamnation des promoteurs-vendeurs au titre des vices cachés

Le litige se trouvant désormais circonscrit aux rapports entre la copropriété et les trois SCI venderesses, le Tribunal procède d'office à la qualification juridique de la demande. Constatant que la demanderesse n'avait pas précisé le fondement juridique de son action, les juges relèvent qu'il s'évince des éléments de la cause que celle-ci s'analyse en une action en garantie des vices cachés des immeubles vendus en lots aux copropriétaires, régie par les articles 1483 et suivants du Code civil. Citant un précédent de la Cour de révision du 6 décembre 1974, le Tribunal rappelle que le syndicat tient de l'article 6 de l'ordonnance-loi n° 662 le pouvoir d'exercer les actions attachées à la propriété indivise des parties communes acquises par les copropriétaires en même temps que leurs lots privatifs, dès lors qu'il en a la conservation et la garde.

Pour retenir la garantie des SCI Antimen, Murinascia et Deplas sur le fondement combiné des articles 1483, 1485 et 1487 du Code civil, le Tribunal vérifie la réunion des critères légaux :

1. Caractère caché, antérieur et rédhibitoire du vice : Les infiltrations d'e