Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 5 juin 2012, enregistré (n° 2012/000620) ;
Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom du syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière « X », en date des 17 octobre 2012, 13 février 2013 et 6 juin 2013 ;
Vu les conclusions de Maître Géraldine GAZO, avocat-défenseur, au nom de R. M., en date des 12 décembre 2012 et 13 mars 2013 ;
À l'audience publique du 3 octobre 2013, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour 14 novembre 2013 ;
CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS :
À l'occasion de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de l'immeuble « X » le 19 avril 2012, était notamment porté à l'ordre du jour le point 13 intitulé « À la demande des copropriétaires, création d'une ouverture permettant l'accès par l'intégralité des copropriétaires aux parties communes désormais sécurisées de la terrasse, situées entres les lots n° 26 (studio) et n° 27 (chambre de service), la suppression de toute utilisation et de toute privation non autorisée de la partie commune de la terrasse, située entre les lots n° 26 et 27. Décision à prendre - Vote - mandat à donner au syndic pour effectuer toutes les formalités nécessaires » ;
Par assignation du 5 juin 2012, Monsieur R. M. assignait le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière X en annulation de la délibération du point 13 de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 19 avril 2012. Il exposait que, d'une part, le procès-verbal était entaché d'une irrégularité formelle pour ne pas mentionner le nom des copropriétaires opposés à la question soumise au vote, à savoir la création d'une ouverture permettant d'accéder au toit-terrasse, et ce en violation des dispositions de l'article 12 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007. D'autre part, il estimait que ce refus constituait un abus de majorité caractérisé puisqu'il était contraire à l'intérêt de la collectivité et servait les seuls intérêts des propriétaires des lots construits sur le toit-terrasse qui par cette impossibilité d'accès privatisaient une partie des parties communes. Monsieur R. M. sollicitait qu'outre l'annulation, il soit jugé qu'une nouvelle assemblée générale extraordinaire doive se réunir.
Par conclusions du 17 octobre 2012 le syndicat des copropriétaires s'opposait à la demande. Il indiquait qu'aucune irrégularité n'existait puisque les mandants visés dans le procès-verbal sont les sociétés dont Monsieur et Madame G. sont les représentants légaux et qui sont copropriétaires, au même titre que lesdits copropriétaires en nom personnel, que d'ailleurs le fait qu'ils aient voté notamment au nom de trois sociétés apparaissait clairement dans la feuille de présence. Par ailleurs, le syndicat précisait que le demandeur ne démontrait nullement en quoi le rejet de la demande d'accès au toit-terrasse serait contraire aux intérêts de la collectivité, ni le préjudice que cela créerait. Au surplus, il rappelait que les époux G. n'étaient pas majoritaires et que le rejet résultait de leur vote outre celui de la SCI C. et de la SCI H. En tout état de cause, le syndicat rappelait que le tribunal ne pouvait intervenir dans l'administration de la copropriété et, qu'à supposer que le point litigieux soit annulé, il ne pouvait ordonner la tenue d'une nouvelle assemblée générale.
Par conclusions du 12 décembre 2012, Monsieur R. M. rappelait ses précédents moyens et indiquait que la référence à la feuille de présence n'avait aucune incidence puisque la loi imposait que le nom des opposants apparaisse clairement. Il déplorait également la confusion du texte du procès-verbal ne permettant pas de déterminer précisément la position de chaque copropriétaire. Il notait, par ailleurs, que la seconde question du point 13 relative à la demande des copropriétaires tendant à ce que les consorts G. fassent débarrasser le toit-terrasse n'avait pas été mise au vote alors qu'elle aurait dû l'être. Quant à la notion d'abus de majorité, il se référait à la jurisprudence française, qu'il estimait transposable, indiquant que le fait que des copropriétaires non concernés directement se soient en nombre suffisant ralliés à un parti majoritaire n'est pas la preuve que la décision est conforme à l'intérêt de la collectivité. Il se fondait également sur la jurisprudence française pour estimer qu'il n'est pas besoin d'un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, constitué par le plaisir de profiter de la vue du toit et le standing que cette vue apportait à l'immeuble, et qu'il justifiait d'un intérêt légitime, né et actuel à voir cesser l'occupation abusive du toit-terrasse. Enfin, Monsieur R. M. rappelait tout le contentieux ayant opposé les copropriétaires de l'immeuble aux consorts G. qui occupaient abusivement les parties communes du toit-terrasse depuis de nombreuses années.
Par conclusions du 13 février 2013, le syndicat des copropriétaires indiquait que la jurisprudence française invoquée par le demandeur n'était pas applicable en l'espèce puisqu'elle concernait uniquement l'hypothèse de l'élection du président de séance. Quant à la jurisprudence sur l'abus de majorité, il l'estimait casuistique et seulement relative à une mauvaise information sur les prix des parties communes. Le syndicat notait que l'évocation des litiges antérieurs était sans objet avec la présente instance.
Par conclusions du 13 mars 2013, Monsieur R. M. estimait que l'obligation de mentionner le nom des opposants ne dépendait pas de l'objet du vote et rappelait que la formulation des dispositions légales n'opérait pas cette distinction. Il répétait que le texte du procès-verbal était confus et ce d'autant plus que les participants à l'assemblée générale ne pouvaient connaître les sociétés dont les époux G. sont propriétaires puisque ces informations ne sont pas publiques. Monsieur R. M. considérait que le préjudice était parfaitement démontré puisqu'il était fait preuve de l'occupation illégale des parties communes notamment par les nombreux rappel à l'ordre du syndic et les photographies communiquées au débat.
Par conclusions du 6 juin 2013, le syndicat des copropriétaires reprenait l'ensemble de sa précédente argumentation et ajoutait que le demandeur définissait de manière erronée le terme d'opposant, qui doit s'entendre comme celui qui a voté contre la décision prise, c'est à dire soit contre le projet adopté, soit pour le projet rejeté, qu'en l'espèce les copropriétaires ayant voté pour le point 13 étaient clairement identifiés.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité
Attendu que l'article 19 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 dispose que « les actions qui ont pour objet de contester les décisions de l'assemblée générale doivent, à peine de déchéance, être introduites devant le tribunal de première instance par les copropriétaires opposants ou défaillants dans le délai de deux mois à compter de la notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal desdites décisions qui leur est faite, à la diligence du syndic » ;
Que la lecture du procès-verbal d'assemblée générale du 19 avril 2012 (pièce n° 3 du demandeur) fait apparaître que « 2.590èmes/2.590èmes sont présents ou représentés » ; que cela est confirmé par le vote litigieux puisque 934 tantièmes ont voté pour la création de l'ouverture, 1.409 tantièmes ont voté contre et 247 tantièmes se sont abstenus ; qu'ainsi Monsieur R. M. n'étant pas défaillant, ce que la feuille de présence (pièce n° 1 du défendeur) corrobore, c'est qu'il est opposant au sens de la loi analysée pour avoir voté pour la décision rejetée ;
Que Monsieur R. M. en tant qu'opposant est dès lors recevable en son action ;
Sur la régularité de la délibération du point 13
Attendu que, conformément aux dispositions de l'article 12 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, le procès-verbal de séance doit comporter « le texte de chaque délibération, le résultat de chaque vote et le nom des copropriétaires qui se sont opposés à la décision de l'assemblée et de ceux qui se sont abstenus » ;
Qu'en l'espèce, l'action introduite par Monsieur R. M. repose sur l'imprécision des noms des copropriétaires opposants à la délibération du point 13 ;
Que les parties ne s'entendent pas sur la qualification du terme opposant et qu'il convient d'apporter cette précision ;
Qu'à cet égard, l'abondante jurisprudence française est claire en indiquant que possède la qualité d'opposant, le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée par la majorité des autres copropriétaires ;
Qu'en l'espèce, les opposants à la délibération sont ceux qui ont voté pour la création de l'accès au toit-terrasse puisque cette demande a été rejetée ; qu'il s'agit de « Monsieur CAS., Monsieur CAR. pour ses mandats, la société H., Madame F. et Madame COR.», que Monsieur R. M. ne se plaint pas de l'imprécision de cette formulation ;
Qu'en revanche, il se plaint du manque de clarté dans la nomination des copropriétaires ayant voté contre l'ouverture, à savoir « Monsieur G. et ses mandants, Madame G. pour ses mandants, la SCI C., la SCI H. » ;
Que, néanmoins, ces copropriétaires n'étant pas opposants au sens de la loi précitée, les éventuelles carences dans leur nomination exacte à supposer qu'elles aient pu être démontrées, sont indifférentes quant à la validité du procès-verbal et qu'il ne convient pas de faire droit à la demande de nullité de la délibération du point 13 ;
Attendu que Monsieur R. M. déplore également que la seconde question de la délibération du point 13 n'ait pas fait l'objet d'un vote ; que bien qu'il n'en tire aucune conséquence, il peut être rappelé, qu'outre le fait que seules les décisions d'assemblée peuvent être attaquées et que les simples déclarations n'en constituent pas, l'absence d'examen de certains points n'est pas de nature à entraîner la nullité de l'assemblée générale ; que le grief fait par le demandeur quant à l'absence de vote ne peut avoir aucune conséquence sur la validité dudit procès-verbal ;
Sur l'abus de majorité
Attendu que liminairement il convient de rappeler que l'abus de majorité ne peut se déduire du seul fait que la décision adoptée soit favorable aux intérêts des seuls copropriétaires qui ont voté en sa faveur ;
Qu'il faut en outre qu'il y ait eu utilisation de la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt commun ; qu'ainsi cela implique que le demandeur fournisse la preuve sinon d'un préjudice personnel, du moins d'un préjudice injustement infligé à une minorité, d'une rupture de l'égalité de traitement entre les membres de la copropriété ;
Qu'en l'espèce, il n'y a pas de rupture d'égalité ; que par le refus de création d'une ouverture sur le toit-terrasse, l'ensemble des copropriétaires est privé de l'accès ; que même les consorts G. ne peuvent bénéficier de l'accès aux parties communes du toit, leur seul accès concernant les lots 26 et 27 c'est à dire leur partie privative de propriété, le point de savoir si leurs constructions sont ou non licites, soulevé par Monsieur R. M., ne relevant pas de la compétence du Tribunal qui n'est pas saisi de ce litige ;
Attendu que par ailleurs, le demandeur n'établit nullement la fraude ou l'abus qui aurait présidé au vote contre la création de l'ouverture ; qu'en effet, la charge de la preuve incombe à celui qui prétend qu'un abus aurait été commis et que le demandeur ne le démontre pas ;
Qu'en outre, la délibération de l'assemblée se révèle respectueuse du droit de chacun des copropriétaires de refuser le projet, sans que le tribunal ne puisse porter d'appréciation sur l'opportunité d'une telle décision qui demeure de la compétence de la communauté des copropriétaires, le principe de la loi de la majorité ne pouvant être remis en cause qu'en cas de fraude manifeste ;
Attendu qu'en conséquence il n'y a pas lieu d'annuler la délibération du point 13 ;
Sur les dépens
Attendu que Monsieur R. M. succombant dans l'intégralité de ses demandes, il convient de le condamner aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ;