Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 10 octobre 2016, enregistré (n° 2017/000159) ;
Vu les conclusions de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, au nom de r., o. I, en date des 8 mars 2017 et 7 juin 2017 ;
Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de b. S, en date du 5 avril 2017 ;
À l'audience publique du 13 juillet 2017, Maîtres Thomas GIACCARDI et Yann LAJOUX ont été entendus en leurs plaidoiries, nul n'ayant comparu pour le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'immeuble sis X1, et le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 26 septembre 2017 et prorogé au 19 octobre 2017, les parties en ayant été avisées par le Président ;
FAITS ET PROCÉDURE
Selon exploit en date du 10 octobre 2016, b. S a fait assigner r. o. I, en présence du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis X1, aux fins de voir dire et juger qu'il est propriétaire des biens immobiliers désignés sous le numéro de lot 9, tel que décrit aux termes du modificatif de l'état descriptif de division de l'immeuble, sis X1, du 8 mars 2006, enregistré à Monaco le 6 décembre 2006, à savoir :
« QUATRIÈME ÉTAGE :
Lot n° neuf (9) : un appartement occupant la totalité de l'étage composé de, un hall d'entrée, une chambre située au S. O. de l'appartement, un salon et kitchenette au S. E. de l'appartement, une salle de bains entre salon et hall, une terrasse découverte devant la chambre, une terrasse découverte donnant sur salon côté rue X4, une terrasse couverte donnant sur salon côté rue X5.
Depuis le salon, escalier permettant l'accès à la terrasse supérieure.
Au niveau 5ème étage, un édicule pour escalier et une terrasse découverte avec jardinière côté S. O. et jacuzzi.
L'ensemble désigné n° 9 est teinté de vert clair sur le plan et les 2.385/10 millièmes de copropriété y afférents »,
et d'ordonner la transcription du jugement à intervenir au Bureau des hypothèques.
Aux termes de ses écritures judiciaires, b. S a également sollicité la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que le prononcé de l'exécution provisoire de la décision à intervenir et fait valoir que :
r. I a acquis le 24 juillet 2002 un bien immobilier dans un immeuble situé au X1 : un appartement au 4ème étage, désigné sous le lot n° 10, une terrasse privative appartenant au lot n° 10, située au 4ème étage, désignée sous le lot n° 9 (1.790/10.000e du tréfonds et de la surface nue du sol), au prix de 839.000 euros, au moyen d'un prêt consenti par la SA B, suivant acte authentique du 24 juillet 2002,
le défendeur a par la suite acquis de la copropriété le palier du 4ème étage, l'escalier menant du 4ème au 5ème étage et une terrasse située au 5ème étage,
le 8 mars 2006, le règlement de copropriété - état descriptif de division a été modifié suite à la transformation du lot n° 10 comprenant l'ensemble des biens acquis par r. I aux 4ème et 5ème étages, désormais désigné sous le lot n° 9,
la nouvelle désignation avait pour objectif de créer un seul lot comprenant tout le 4ème étage, y compris le palier devant l'ascenseur, et la terrasse du 5ème étage, étant précisé que l'intégralité du 4ème étage est désormais privatisée, l'accès se faisant au moyen d'un badge,
le 10 juillet 2012, la SA A, venant aux droits de la SA B, a renouvelé le privilège immobilier dont bénéficiait cette dernière en reprenant la désignation du bien grevé, telle qu'elle apparaissait dans le règlement de copropriété du 6 mars 2001, sans prendre en compte les modifications intervenues en 2006,
le défendeur n'ayant plus honoré le règlement du prêt, la SA A a saisi le Tribunal de première instance afin de voir ordonner la vente aux enchères des immeubles de son débiteur et a déposé le cahier des charges relatif à ladite vente, en se basant sur le règlement de copropriété et l'état descriptif de division datant du 6 mars 2001, en lieu et place de celui en vigueur, en date du 8 mars 2006,
la désignation des biens saisis était par conséquent erronée, ne tenant pas compte de la nouvelle répartition des millièmes dans l'ensemble immobilier,
par jugement du 31 janvier 2013, la mise en vente aux enchères a été ordonnée par le Tribunal et les biens mis en vente ont été désignés conformément à l'état descriptif du 6 mars 2001 repris dans le cahier des charges,
r. I a saisi la juridiction d'une demande en nullité de la procédure de saisie immobilière (au motif que la désignation des biens saisis était erronée), laquelle a été déclarée irrecevable par décision du 6 mars 2013, confirmée par arrêt de la Cour de Révision du 31 octobre 2013,
la procédure de vente aux enchères s'est poursuivie et par jugement du 19 mars 2014, il a été déclaré adjudicataire des immeubles en cause, dont la désignation ne correspond pas à la réalité,
en effet, il n'existe plus à ce jour de lot n° 10, tandis que la banque ne pouvait poursuivre la saisie que sur le lot n° 9 et non sur les anciens lots n° 9 et 10 qui n'existent plus,
conformément à la procédure légale, l'huissier de justice a organisé la visite des lieux deux jours avant la date d'adjudication fixée par le Tribunal,
à cette occasion, il a pu visiter l'appartement, en ce compris la terrasse, et la visite quelques semaines auparavant, en présence du défendeur, ne laissait aucun doute sur l'appartement mis à la vente et sa distribution,
le jugement d'adjudication a repris l'erreur contenue dans le cahier des charges, l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 16 juin 2014 ayant mis en exergue cette erreur matérielle,
c'est avec une totale mauvaise foi que r. I soutient qu'il serait propriétaire de la terrasse située au 5ème étage, qui formait l'ancien lot n° 9 ainsi que l'aire libre, et du palier du 4ème étage,
la non-conformité des biens désignés aux termes du jugement du 19 mars 2014 constitue pour lui un véritable trouble de jouissance dès lors qu'il vaut titre de propriété,
cette situation est source de conflit avec le défendeur qui se prévaut de la propriété de certaines parties de l'appartement, alors que ce dernier constituant l'actuel lot n° 9 forme un tout indivisible lui appartenant nécessairement,
il a d'ailleurs réglé les charges de copropriété correspondant aux 2.385/10 millièmes dès l'acquisition par adjudication,
le bien a été acquis pour 3 millions d'euros, tandis que le montant de la dette était de 937.679,95 euros, ce qui a permis à r. I de percevoir le solde pour plus de 2 millions d'euros,
par analogie avec les solutions dégagées en matière d'hypothèque, la jurisprudence étend le privilège du vendeur d'immeuble ainsi que le privilège du prêteur de deniers aux accessoires immobiliers, lesquels englobent les immeubles par destination, les constructions, incorporations et autres améliorations réalisées par l'acquéreur,
dès lors que le privilège est une hypothèque, la jurisprudence lui a appliqué, à défaut de textes spécifiques, les dispositions relatives aux hypothèques,
l'extension de l'assiette du privilège permet d'éviter les difficultés pratiques qui pourraient être suscitées par la dissociation de l'immeuble et de ses améliorations (immeuble considéré dans son unité),
c'est ainsi à tort que r. I affirme que l'établissement bancaire ne pouvait procéder qu'à la vente des biens tels qu'ils existaient en 2002,
le chapitre 2 du cahier des charges, la matrice cadastrale du 6 février 2012 jointe, et l'affiche placardée sur la porte du bien immobilier saisi visaient expressément la désignation du lot tel qu'il existait à la date d'adjudication (terrasse du 5ème étage et ancien palier du 4ème étage aujourd'hui intégré à l'appartement, escalier privatif construit dans le salon du 4ème étage pour accéder au toit-terrasse du 5ème étage).
En réponse, r. I a sollicité le rejet de l'ensemble des prétentions, la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et a demandé au Tribunal de dire et juger que b. S n'est propriétaire, conformément au jugement d'adjudication, que des biens décrits dans l'ancien règlement de copropriété du 6 mars 2001et qu'il reste ainsi propriétaire pour sa part des biens acquis après 2002 au sein de l'immeuble (palier du 4ème étage, escalier menant au 5ème étage, terrasse du 5ème étage). Il soutient pour l'essentiel que :
le renouvellement du privilège n'a pas porté sur les acquisitions réalisées postérieurement à l'achat financé initialement,
il règle les charges de copropriété afférentes à la terrasse du 5ème étage depuis l'adjudication,
le Code civil pose la règle de la spécialité, en sorte que l'hypothèque doit être restreinte à l'objet du droit hypothéqué dans l'état où il se trouvait lors de l'affectation hypothécaire,
l'assiette de l'hypothèque ne peut par la suite être modifiée sans un nouvel acte,
Maître Henry REY a d'ailleurs confirmé que l'hypothèque prise initialement ne peut pas s'étendre aux nouveaux biens,
la garantie prise par la banque était en effet cantonnée aux biens acquis en 2002 et ne pouvait être étendue aux biens acquis par la suite dès lors que l'établissement bancaire n'a pas participé au financement de l'achat de ces nouveaux biens,
la banque avait parfaitement conscience qu'elle ne disposait d'aucun droit sur les biens acquis après 2002, même si les lots sur lesquels a été prise initialement la garantie ont été modifiés par la suite pour ne former qu'un seul et même lot,
le 15 décembre 2016, son conseil avait interrogé la banque sur les raisons l'ayant amené à déposer un cahier des charges ne tenant compte que des anciens lots et non des lots actualisés, et ce, sans suite,
aucune erreur ne s'est glissée dans le cahier des charges déposé lors de la vente aux enchères,
l'extension du privilège telle que conçue par la partie adverse peut sembler « pratique » mais elle constitue une atteinte grave au droit de propriété,
dans le cas de la jurisprudence invoquée, l'immeuble, objet de l'opération ayant donné lieu au privilège, n'était autre qu'un terrain vierge sur lequel avaient été édifiées par la suite des constructions, si bien qu'il était impossible de dissocier le terrain de l'immeuble construit et incorporé,
en revanche, dans le cas d'espèce, il est parfaitement possible de dissocier le toit-terrasse sans que cela ne détériore ou ne cause de préjudice à l'appartement,
l'appartement du 4ème étage et la terrasse du 5ème étage ne forment pas un tout indivisible, alors qu'il ne s'agit pas davantage d'une extension d'une maison indissociable de l'élément principal ayant donné naissance au privilège,
considérer l'inverse reviendrait en quelque sorte à l'exproprier du toit-terrasse qu'il a acheté sans le concours de la banque,
si lors de la visite des lieux, l'huissier en charge de la vente a également fait visiter le toit-terrasse laissant croire qu'il était inclus dans la vente, il ne doit pas pour autant assumer les conséquences de ce comportement,
la « précision » apportée au chapitre 2 du cahier des charges constitue en réalité une mise en garde à l'acheteur quant au fait que le bien dont il se porte acquéreur ne correspond pas au bien tel qu'il existe actuellement,
le saisissant a ainsi voulu montrer qu'il avait respecté son devoir d'information à l'égard de l'acquéreur afin de se protéger de toute action qui pourrait être menée à son encontre,
si le bien réellement soumis à la vente aux enchères était le bien tel qu'il est configuré aujourd'hui (lot n° 9 intégrant le toit-terrasse), le saisissant n'aurait pas manqué de le mentionner, ce dernier se contentant d'attirer l'attention de l'enchérisseur sur les travaux réalisés,
dans le cadre de ladite « précision », il n'est fait nullement référence aux millièmes que représente le lot n° 9 (soit 2.385/10.000) mais uniquement à ceux relatifs à l'état descriptif de 2001,
l'enchérisseur avait dès lors pleinement conscience qu'il ne se portait acquéreur que de l'appartement.
La SAM D, syndic de la copropriété, a indiqué par courrier s'en rapporter à justice pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble X1.
SUR QUOI :
En vertu de l'article 1940 du Code civil, « les créanciers privilégiés sur les immeubles sont :
2° Ceux qui ont fourni les deniers pour l'acquisition de l'immeuble, pourvu qu'il soit authentiquement constaté, par l'acte d'emprunt, que la somme était destinée à cet emploi, et, par la quittance du vendeur, que ce paiement a été fait des deniers empruntés ».
Si les parties ne communiquent pas l'acte authentique de vente et d'emprunt, il résulte des pièces versées aux débats que la SA A, venant aux droits du prêteur initial de deniers, a renouvelé l'inscription du privilège immobilier spécial, initialement faite le 12 août 2002, auprès de la conservation des hypothèques le 10 juillet 2012, pour les biens dont les contours étaient définis par le règlement de copropriété et état descriptif de division du 6 mars 2001 (lots n° 9 et 10, terrasse et appartement au 4ème étage pour un total de 1.790/10.000èmes), indépendamment des modifications apportées aux lots conformément au nouveau règlement de copropriété et état descriptif de division du 8 mars 2006, enregistré le 6 décembre 2006 (nouveau lot n° 9 : appartement, terrasse et escalier du 4ème étage, terrasse du 5ème étage pour un total de 2.385/10.000èmes).
Le privilège du prêteur de deniers ne se limite pas à l'immeuble acquis au moyen des deniers prêtés mais s'étend à ses accessoires incorporés à la construction.
Aux termes du procès-verbal de l'Assemblée générale extraordinaire de la copropriété de l'immeuble X1 du 13 novembre 2002 :
« 1°) Cession par la copropriété du palier du 4ème étage
L'Assemblée, à l'unanimité, et chaque copropriétaire pour ce qui le concerne, est d'accord pour céder au propriétaire des lots NEUF et DIX le palier du quatrième étage moyennant une indemnité de 50.000,00 euros à répartir aux tantièmes.
Cette somme ne sera versée au syndic par Monsieur I qu'après obtention des autorisations administratives.
2°) Autorisation pour la surélévation du lot n° 9 impliquant la cession des parties communes concernées par ladite surélévation
Les parties communes concernées par cette cession sont :
Le droit à l'aire libre au-dessus des lots n° 9 et 10 et palier du 4ème étage, ainsi que la partie de toiture décrite aux plans 01A. Tous les Copropriétaires présents ou représentés n'émettent aucune objection sur la suppression de ces cheminées.
L'Assemblée demande, et Monsieur I accepte, qu'il veuille bien prendre en charge toutes éventuelles incidences de ces travaux notamment sur la toiture restante en tuiles de la Copropriété.
En contrepartie de l'autorisation qui lui serait délivrée, Monsieur I prend en charge dans le cadre de ces travaux, comme pour l'avenir, toutes dépenses concernant l'étanchéité de toutes les parties qui lui seront devenues privatives, ses ayants-droits se conformant également à ce dispositif.
Tout ceci précisé, l'Assemblée, à l'unanimité, autorise la surélévation du lot n° 9 ainsi que la transformation d'une partie de la toiture en terrasse accessible suivant descriptif du plan ci- référencé ».
L'analyse des règlements de copropriété susévoqués vient également confirmer que la terrasse du 5ème étage n'existait pas avant les travaux mis en œuvre par le défendeur. Il s'ensuit que celle-ci résulte d'une surélévation d'une partie privative de la copropriété suite à la cession de parties communes et ne peut dès lors s'analyser que comme un accessoire du bien immobilier ou son amélioration - tout comme le palier du 4ème étage et l'escalier situé dans le salon de l'appartement - étant précisé qu'il n'est nullement démontré qu'ils ne formeraient pas un tout indivisible avec l'appartement du 4ème étage et que la terrasse du 5ème étage pourrait être accessible autrement que par le 4ème étage.
En conséquence, il apparaît que le privilège de la SA A concerne bien le lot n° 9 décrit par le règlement de copropriété et état descriptif de division du 8 mars 2006, la circonstance que le renouvellement du privilège en cause n'ait pas formellement visé cette nouvelle description des biens grevés étant sans incidence sur l'étendue dudit privilège.
Le Tribunal constate par ailleurs que le cahier des charges, qui a servi, dans son intégralité, de fondement à la vente aux enchères publiques, mentionne en son chapitre 2 l'ancienne désignation des lots n° 9 et 10 (visée par le renouvellement du privilège) mais comprend également une précision à l'attention de l'adjudicataire concernant la transformation du bien à la suite de travaux (qui intègre désormais une terrasse), à savoir la description du nouveau lot n° 9 résultat du règlement de copropriété et état descriptif de division du 8 mars 2006 ou de l'extrait de la matrice cadastrale annexée, le défendeur et son épouse, débiteurs saisis, n'ayant au demeurant formulé aucun dire ou observation dans les délais légaux, ni soulevé par la suite aucun moyen de nullité (indépendamment de la question de l'irrecevabilité de la demande de report de la vente ayant donné lieu à la décision du 6 mars 2013).
La vente aux enchères publiques a dès lors en réalité bien porté sur le nouveau lot n° 9, en sorte que b. S en est le propriétaire suite au jugement d'adjudication du 19 mars 2014, tandis que r. o. I n'est pas fondé à revendiquer, au demeurant sans son épouse, la propriété du palier du 4ème étage, de l'escalier menant du 4ème au 5ème étage et de la terrasse située au 5ème étage au-dessus des anciens lots n° 9 et 10 ainsi que l'aire libre y afférente.
Les prétentions de b. S étant fondées, la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ne saurait prospérer.
La complexité juridique du litige doit conduire à considérer que le défendeur a pu se méprendre sur la portée de ses droits, si bien qu'aucune résistance abusive n'apparaît caractérisée et la demande correspondante sera dès lors rejetée.
Il n'est pas justifié des conditions nécessaires au prononcé de l'exécution provisoire.
r. o. I, qui succombe, doit supporter les dépens du présent jugement.