Tribunal Suprême de Monaco, 17 juin 2011, n° 8697
Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 17 juin 2011, n° 8697 (Lire sur source officielle)
I. Le contexte factuel et procédural
A. Les faits à l'origine du litige
L'affaire soumise à l'examen du Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre de la législation spéciale régissant les conditions de location des locaux à usage d'habitation construits ou achevés antérieurement à 1947. La compréhension du litige suppose de retracer avec exactitude la chronologie des acquisitions immobilières du requérant ainsi que la nature juridique des lots concernés au regard des règles d'urbanisme et d'habitat monégasques.
Au cours de l'année 1986, Monsieur G. M. a procédé à deux acquisitions immobilières successives au sein d'un même immeuble situé à Monaco. En premier lieu, par un acte notarié en date du 9 juillet 1986, il s'est porté acquéreur d'un premier ensemble immobilier constituant le lot n° 43. Ce lot se composait d'un appartement situé au premier étage du bloc A, d'une cave sise au sous-sol du bloc C, ainsi que d'une chambre de bonne localisée au sous-sol du bloc A. Selon les mentions mêmes de cet acte authentique, ce premier lot était soumis aux dispositions de la loi n° 887 du 25 juin 1970 portant limitation du champ d'application de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959.
En second lieu, et c'est cet ensemble qui cristallise le contentieux, Monsieur G. M. a acquis dans le même immeuble, par un acte notarié du 20 octobre 1986, la propriété du lot n° 34. Ce second lot comprenait un appartement situé au deuxième étage du bloc A, une cave au sous-sol du bloc C et une chambre de bonne en sous-sol du bloc A. À la différence de la première acquisition, l'acte notarié du 20 octobre 1986 mentionnait expressément que les biens composant le lot n° 34 étaient soumis aux dispositions de la loi n° 888 du 25 juin 1970, ce qui impliquait, selon l'analyse du propriétaire, leur assujettissement au seul droit commun des baux d'habitation, à l'exclusion des régimes locatifs réglementés ou dérogatoires.
Depuis cette acquisition intervenue en octobre 1986 et pendant près d'un quart de siècle, Monsieur G. M. a usé de son droit de propriété sur l'appartement et la chambre de bonne formant le lot n° 34 en toute liberté. Ces biens ont été librement donnés à bail à des locataires successifs, sans les contraintes propres au secteur protégé ou semi-protégé, et ce, selon les affirmations du requérant, à la parfaite connaissance des services de l'État monégasque.
Cette situation de fait et de droit a toutefois été remise en cause par l'administration au cours de l'été 2010, à l'occasion de l'installation de nouveaux locataires dans les lieux (intervenue respectivement le 1er avril 2010 et le 1er mai 2010). Par deux lettres datées du 23 juillet 2010, la Direction de l'Habitat a enjoint à Monsieur G. M. de lui transmettre, tant pour l'appartement que pour la chambre de bonne du lot n° 34, la déclaration de location prévue par l'ordonnance souveraine n° 4.621 du 29 décembre 1970, texte pris pour l'application de la loi n° 887 du 25 juin 1970. L'administration réclamait également la production des pièces justificatives attestant de la résidence et/ou du temps de travail en Principauté de ces nouveaux locataires, conditions propres au régime restrictif de la loi n° 887.
Contestant cette sujétion soudaine à un régime de contrôle, la fille du propriétaire, Mademoiselle E. M., agissant au nom de son père, a adressé un courrier le 18 août 2010 à la Direction de l'Habitat. Elle y faisait valoir que les dispositions de la loi n° 887 du 25 juin 1970 étaient inapplicables à l'appartement et à la chambre de bonne composant le lot n° 34, ces biens relevant exclusivement du droit commun par l'effet de la loi n° 888.
Par une lettre en date du 26 août 2010, la Direction de l'Habitat a rejeté cette argumentation et confirmé les termes de sa correspondance initiale du 23 juillet 2010. Pour justifier sa décision de soumettre les biens litigieux à la loi n° 887 du 25 juin 1970, l'autorité administrative s'est fondée sur un critère purement objectif tenant à la classification de l'immeuble : les biens étant situés dans un immeuble classé en catégorie 2B, ils relevaient nécessairement, selon la Direction de l'Habitat, du périmètre de la loi n° 887.
Une ultime démarche amiable a été tentée par Mademoiselle M. au nom du requérant, par une lettre du 6 septembre 2010 contestant derechef cette interprétation administrative et sollicitant de la Direction de l'Habitat l'envoi, avant le 26 septembre 2010, d'un courrier confirmant l'appartenance du lot n° 34 au seul secteur de droit commun. Ce courrier étant demeuré sans réponse, le différend s'est noué sur le terrain contentieux.
B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Face au refus de l'administration de revenir sur sa position, Monsieur G. M. a saisi le Tribunal Suprême d'un recours en annulation pour excès de pouvoir, enregistré au Greffe général de la Principauté de Monaco le 21 octobre 2010 sous le numéro TS 2011-01.
Dans sa requête introductive d'instance, complétée par un mémoire en réplique enregistré le 17 janvier 2011, le requérant formulait trois séries de conclusions :
- À titre principal, l'annulation des décisions administratives individuelles de la Direction de l'Habitat résultant de ses lettres des 23 juillet et 26 août 2010 ayant assujetti le lot n° 34 à la loi n° 887 du 25 juin 1970.
- À titre de mesure d'instruction, une injonction faite à l'État de produire deux rapports établis en juin et juillet 1999 (lesquels avaient été mentionnés lors de la séance publique du Conseil national du 30 juin 2000), ainsi que toute autre mesure d'instruction permettant d'établir la manière dont l'État avait fait application des lois n° 887 et n° 888 depuis 1970.
- À titre accessoire, la condamnation de l'État au versement d'une indemnité de 15 000 euros au titre des dépenses d'honoraires d'avocat-défenseur exposés (frais irrépétibles), outre la charge des entiers dépens.
Au soutien de ses conclusions à fins d'annulation, Monsieur G. M. développait un moyen unique mais particulièrement charpenté, tiré de l'erreur de droit commise par la Direction de l'Habitat dans l'interprétation combinée de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 et des lois n° 887 et n° 888 du 25 juin 1970. Son argumentation s'articulait autour de la distinction fondamentale entre le retour au droit commun et l'assouplissement du secteur réglementé :
- D'une part, il soutenait que la loi n° 888 du 25 juin 1970, en abrogeant purement et simplement le chiffre 1° de l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 669 (qui visait « les locaux nouvellement affectés à la location à usage d'habitation »), avait définitivement soustrait du secteur réglementé tous les appartements qui, toutes catégories confondues, avaient toujours été occupés par leurs propriétaires avant le 25 juin 1970 et n'avaient donc jamais été loués avant cette date. Ces biens, mis en location pour la première fois après la réforme, ont été restitués une fois pour toutes au droit commun.
- D'autre part, il faisait valoir que la loi n° 887 du 25 juin 1970 n'avait nullement pour objet de restreindre le droit commun issu de la loi n° 888, mais uniquement d'aménager et de libéraliser le régime d'exception de l'ordonnance-loi n° 669 pour les biens de catégories supérieures (catégories 1, 2A et 2B) qui y demeuraient soumis parce qu'ils étaient déjà loués avant le 25 juin 1970. Pour ces seuls biens relevant du secteur réglementé, la loi n° 887 exigeait deux conditions cumulatives pour bénéficier de son régime plus souple : devenir vacants (par décès, départ volontaire ou expulsion du locataire) et être de nouveau affectés à la location.
- Sur le plan sémantique et exégétique, le requérant opérait une distinction subtile concernant l'adverbe « nouvellement » employé dans les textes : dans le cadre de la loi n° 888 (abrogeant le 1° de l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 669), « nouvellement » signifie « pour la première fois » ; en revanche, à l'article 1er de la loi n° 887, l'expression « s'ils sont nouvellement affectés à la location » signifie « de nouveau », permettant ainsi au propriétaire d'un bien anciennement protégé devenu vacant de le conserver vide ou de le relouer sous le régime assoupli de la loi n° 887.
- Le requérant confortait cette lecture textuelle par trois éléments : la rédaction de l'ordonnance souveraine d'application n° 4.621 du 29 décembre 1970 (qui ne reprend pas la formule « nouvellement affectés à la location » et précise que la loi n° 887 ne s'applique qu'aux locaux assujettis à l'ordonnance-loi n° 669 telle que modifiée par la loi n° 888) ; le différé d'entrée en vigueur de la loi n° 887 (au 1er octobre 1970 pour la catégorie 1, et au 1er octobre 1971 pour les catégories 2A et 2B), qui démontre que les biens visés par la loi n° 888 (d'application immédiate) ne pouvaient basculer dans la loi n° 887 ; et enfin l'intention du législateur telle qu'elle ressortait des débats parlementaires de 1970 et de la pratique constante de l'administration depuis quarante ans, reflétée dans l'acte notarié du 20 octobre 1986.
En défense, Son Excellence Monsieur le Ministre d'État, par une contre-requête enregistrée le 23 décembre 2010 et une duplique enregistrée le 18 février 2011, concluait au rejet intégral de la requête. L'argumentation de l'État reposait sur une lecture radicalement opposée de l'architecture des textes du 25 juin 1970 :
- Selon le Ministre d'État, les paragraphes 1° (« S'ils sont nouvellement affectés à la location ») et 2° (« Si la vacance résulte soit du décès ou du départ volontaire... ») de l'article 1er de la loi n° 887 n'énonçaient pas deux conditions cumulatives, mais deux hypothèses alternatives et distinctes d'assujettissement à cette loi. Si le législateur avait voulu créer des conditions cumulatives, il l'aurait expressément indiqué.
- Dans la conception gouvernementale, la loi n° 888 avait certes sorti du secteur réglementé strict (ordonnance-loi n° 669, devenue loi n° 1.235) les locaux mis en location pour la première fois après le 25 juin 1970, mais la loi n° 887 était venue immédiatement tempérer cette libéralisation en fonction du standing des biens. Ainsi, pour les locaux nouvellement affectés à la location après le 25 juin 1970, seuls ceux relevant des catégories inférieures (2C, 2D, 3 et 4) bénéficiaient du retour au droit commun pur et simple, tandis que ceux relevant des catégories supérieures (1, 2A et 2B) tombaient automatiquement dans le champ de la loi n° 887 (aux côtés des biens des mêmes catégories déjà loués et devenus vacants sans intervention du propriétaire).
- Quant à la mention figurant dans l'acte notarié du 20 octobre 1986 soumettant le bien à la loi n° 888, le Ministre d'État lui déniait toute valeur probante ou décisoire, soulignant qu'elle procédait de la seule déclaration de la venderesse au titre de la situation hypothécaire, laquelle ne pouvait produire aucun effet sur la situation juridique objective du bien immobilier.
- Enfin, l'État s'opposait aux mesures d'instruction jugées inutiles face à la clarté alléguée de la loi n° 887, et concluait au rejet de la demande de remboursement des frais d'avocat par voie de conséquence du rejet au fond.
L'instruction de l'affaire ayant été confiée à Madame Martine Luc-Thaler, Membre titulaire désignée en qualité de rapporteur par ordonnance du 29 octobre 2010, la cause a été appelée à l'audience du 9 juin 2011, au cours de laquelle le Tribunal Suprême, siégeant et délibérant en assemblée plénière, a entendu les plaidoiries des conseils des parties ainsi que les conclusions du Procureur Général, avant de rendre sa décision le 17 juin 2011.
II. La question de droit et la solution de la juridiction
A. Le problème juridique posé
La question centrale soumise à l'assemblée plénière du Tribunal Suprême portait sur l'articulation et les champs d'application matériels et temporels respectifs des lois n° 887 et n° 888, toutes deux promulguées le 25 juin 1970 dans le but de réformer le régime d'exception des locations à usage d'habitation institué par l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 pour les immeubles construits ou achevés avant le 1er septembre 1947.
Plus précisément, le juge administratif suprême devait déterminer le statut juridique d'un local d'habitation construit avant 1947, classé en catégorie supérieure (catégorie 2, sous-catégorie B), qui n'avait jamais été donné à bail avant le 25 juin 1970 et qui a été affecté pour la première fois à la location par son propriétaire postérieurement à cette date :
- Ce local relève-t-il définitivement et exclusivement du régime de droit commun des baux en vertu de l'article 4 de la loi n° 888 du 25 juin 1970 (qui a abrogé le 1° de l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 669 soumettant au secteur protégé les locaux nouvellement affectés à la location), quelle que soit sa catégorie de classement ?
- Ou bien ce local se trouve-t-il rattrapé, en raison de son classement en catégorie 2B, par le régime intermédiaire restrictif de la loi n° 887 du 25 juin 1970, dont l'article 1er vise les locaux de catégories 1, 2A et 2B lorsqu'ils sont vacants « 1° S'ils sont nouvellement affectés à la location ; 2° Si la vacance résulte soit du décès ou du départ volontaire du locataire... » ?
En filigrane de cette question d'ordonnancement législatif se posait un problème d'interprétation textuelle décisif : les alinéas 1° et 2° de l'article 1er de la loi n° 887 du 25 juin 1970 instituent-ils deux cas d'ouverture alternatifs (incluant les premières mises en location de biens de catégories 1, 2A et 2B), ou fixent-ils les conditions cumulatives d'un régime dérogatoire réservé aux seuls biens qui demeuraient dans le champ de l'ordonnance-loi n° 669 après le vote de la loi n° 888 et que leur propriétaire choisit de relouer après une vacance ?
À titre accessoire, le Tribunal Suprême devait se prononcer sur l'utilité d'ordonner la production de rapports administratifs lorsque la loi est claire, ainsi que sur la recevabilité d'une demande de condamnation de l'État aux frais irrépétibles en l'absence de fondement textuel en droit processuel monégasque.
B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour trancher ce conflit d'interprétation et annuler les décisions de la Direction de l'Habitat, le Tribunal Suprême déploie un raisonnement d'une grande rigueur méthodologique, procédant par une lecture combinée et systémique de l'ensemble du corpus normatif relatif aux locaux d'habitation d'avant 1947.
1. La reconstitution de l'architecture législative issue de la réforme du 25 juin 1970
Le Tribunal Suprême commence par rappeler l'état du droit antérieur au 25 juin 1970. Sous l'empire de l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, les locaux à usage d'habitation construits ou achevés antérieurement à 1947 étaient soumis à un régime d'exception très contraignant dès lors qu'ils étaient considérés comme « vacants ». L'article 1er énumérait sept cas de vacance, au premier rang desquels figurait, sous le chiffre 1°, « les locaux nouvellement affectés à la location à usage d'habitation ». Le juge relève d'emblée l'intention générale du législateur en juin 1970 : il a entendu « réduire le champ d'application et tempérer » ce régime d'exception par le vote simultané des deux lois n° 888 et n° 887 du 25 juin 1970.
Analysant ensuite l'effet de la loi n° 888 du 25 juin 1970, le Tribunal constate que son article 4 a procédé à « l'abrogation pure et simple des dispositions insérées sous le chiffre 1 de l'article premier de l'ordonnance-loi n° 669 ». La conséquence juridique qu'en tire la Haute Juridiction est radicale et sans appel : par cette abrogation, la loi n° 888 a soustrait au champ d'application et au régime d'exception de l'ordonnance-loi n° 669 tous les locaux nouvellement affectés à la location. Le Tribunal pose alors le principe selon lequel « les locaux affectés pour la première fois à la location par leur propriétaire à compter du 25 juin 1970 relèvent ainsi du droit commun, quelle que soit leur catégorie ». L'absence de toute distinction catégorielle dans la loi n° 888 emporte donc une libéralisation totale et immédiate pour tout bien mis sur le marché locatif pour la première fois à compter de cette date.
2. La qualification de la loi n° 887 : un régime dérogatoire au régime d'exception
Ayant ainsi fixé le domaine du droit commun restitué par la loi n° 888, le Tribunal Suprême s'attache à définir la nature et la portée exactes de la loi n° 887 votée le même jour. C'est ici que le juge tranche la controverse sémantique et logique opposant le requérant au Ministre d'État.
S'appuyant non seulement sur les articles 1er à 4 de la loi n° 887, mais également sur l'article 1er de son ordonnance souveraine d'application n° 4.621 du 29 décembre 1970 (laquelle vise expressément les locaux « Lorsqu'ils sont assujettis aux dispositions de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, telles que modifiées par la loi n° 888 du 25 juin 1970 »), le Tribunal Suprême juge que la loi n° 887 a institué « un régime dérogatoire au régime d'exception ».
Cette qualification est fondamentale : la loi n° 887