91 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Tribunal Suprême de Monaco, 1er décembre 2025, n° 31260 — Responsabilité sans faute de l'État du fait des lois — Prescription quinquennale — Point de départ — Bâtiment remarquable > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 01 décembre 2025, n° 31260 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2025/12-01-31260)) --- ## Faits M. A est propriétaire de la Villa B, classée dans la totalité de son emprise comme élément de bâti remarquable par l'Ordonnance Souveraine n° 4.482 du 13 septembre 2013, modifiée, portant délimitation et règlement d'urbanisme du secteur des quartiers ordonnancés. Ce classement a été opéré sur le fondement de l'Ordonnance-Loi n° 674 du 3 novembre 1959 concernant l'urbanisme, la construction et la voirie, telle que modifiée par la loi n° 1.446 du 12 juin 2017 relative à la préservation du patrimoine national. Cette dernière loi, publiée au Journal de Monaco le 23 juin 2017 et entrée en vigueur six mois plus tard, soit le 24 décembre 2017, a renforcé les contraintes applicables aux éléments de bâti remarquable en vertu de l'article 5 ter de l'Ordonnance-Loi de 1959. Son article 5 quinquies dispose en outre que « l'édiction de mesures de préservation » concernant ces éléments « n'entraîne pas de droit à l'indemnisation au bénéfice des propriétaires concernés ». En raison de ces contraintes — notamment l'impossibilité de procéder à une surélévation ou à une extension latérale du bâtiment —, M. A a sollicité en 2021 auprès du Ministre d'État l'abrogation totale ou, à défaut, la limitation du classement à la seule façade sur rue de la Villa B. Le Ministre d'État a rejeté cette demande par une décision du 25 février 2021, confirmée le 26 avril 2021. --- ## Procédure M. A a formé un recours pour excès de pouvoir devant le Tribunal Suprême tendant à l'annulation des décisions de refus de déclassement. Par une décision du 23 juin 2023, le Tribunal Suprême a rejeté ce recours, confirmant la légalité de la mesure de classement. Dans ses motifs, il a toutefois indiqué qu'il était « loisible au demandeur, s'il s'y croyait fondé, de présenter un recours indemnitaire sur le fondement du principe constitutionnel d'égalité devant les charges publiques au cas où les restrictions apportées au droit de propriété entraîneraient pour lui un dommage anormal et spécial ». Sur le fondement de cette indication, M. A a adressé, le 22 janvier 2024, une demande préalable d'indemnité au Ministre d'État. Après rejet implicite de cette demande, il a saisi le Tribunal Suprême, le 17 juillet 2024, sur le fondement du 2° du A de l'article 90 de la Constitution — disposant que le Tribunal Suprême statue souverainement sur les recours « en indemnité ayant pour objet une atteinte aux droits et libertés consacrés par le titre III de la Constitution » —, en demandant la condamnation de l'État de Monaco à lui verser une indemnité de 43 millions d'euros, sauf à parfaire, assortie des intérêts de droit à compter du 24 janvier 2024 avec capitalisation des intérêts échus à chaque échéance annuelle, ainsi que la condamnation de l'État aux entiers dépens. Le Ministre d'État a conclu au rejet de la requête. À titre principal, il a soulevé une exception de prescription quinquennale fondée sur l'article 2044 du Code civil, en faisant valoir que le délai avait commencé à courir dès l'entrée en vigueur de la loi n° 1.446, soit le 24 décembre 2017, et était donc acquis antérieurement à la demande préalable du 22 janvier 2024. À titre subsidiaire, il a soutenu que les conditions d'engagement de la responsabilité sans faute de l'État n'étaient pas réunies, notamment en raison de l'exclusion légale de toute indemnisation prévue à l'article 5 quinquies, et que le préjudice allégué ne satisfaisait ni à la condition de gravité ni à celle de spécialité. L'affaire a été instruite contradictoirement au cours d'un échange de cinq mémoires (requête, contre-requête, réplique, duplique, triplique), avant d'être appelée à l'audience du 17 novembre 2025. Le Tribunal Suprême a statué en Assemblée plénière sous la présidence de M. Stéphane Braconnier, M. José Martinez, Vice-Président, ayant exercé les fonctions de rapporteur. --- ## Question de droit Le Tribunal Suprême devait résoudre deux questions distinctes, la première revêtant un caractère préjudiciel : **1° — Question de prescription :** Quel est le point de départ de la prescription quinquennale applicable à l'action indemnitaire fondée sur la responsabilité sans faute de l'État du fait des lois, lorsque le préjudice allégué résulte directement de l'entrée en vigueur d'une loi ? Ce point de départ doit-il être fixé à la date d'entrée en vigueur de ladite loi, ou peut-il être reporté à une date postérieure — en l'occurrence la notification de la décision juridictionnelle rejetant le recours en annulation dirigé contre les mesures réglementaires d'application — correspondant au moment où le requérant estimait avoir acquis la certitude de l'existence de sa créance ? **2° — Question de fond (non tranchée) :** La responsabilité sans faute de l'État du fait des lois peut-elle être engagée sur le fondement du principe constitutionnel d'égalité devant les charges publiques au titre du préjudice résultant du classement d'un immeuble en tant qu'élément de bâti remarquable, nonobstant la clause d'exclusion de toute indemnisation prévue à l'article 5 quinquies de l'Ordonnance-Loi du 3 novembre 1959 ? --- ## Solution ### Sur la compétence Le Tribunal Suprême admet sans difficulté sa compétence, non contestée par le Ministre d'État, pour connaître du recours en indemnité fondé sur le 2° du A de l'article 90 de la Constitution, dès lors que la demande met en cause une atteinte au droit de propriété garanti par l'article 24 de la Constitution. Il affirme également, au considérant 2, le principe général selon lequel « la responsabilité de l'État du fait des lois est susceptible d'être engagée sur le fondement du principe constitutionnel d'égalité devant les charges publiques pour assurer la réparation de préjudices directement nés de l'adoption d'une loi, à la condition qu'il en résulte pour le demandeur une charge spéciale et exorbitante hors de proportion avec l'objectif d'intérêt général poursuivi par le législateur », et précise qu'un tel recours peut être exercé à raison d'une loi instaurant un régime de protection des bâtiments considérés comme éléments de bâti remarquable. ### Sur la prescription Le Tribunal Suprême accueille l'exception de prescription soulevée par le Ministre d'État. Il pose, au considérant 4, la règle de principe suivante : > « lorsqu'est demandée, sur le fondement du A de l'article 90 de la Constitution, l'indemnisation d'un préjudice qui résulterait d'une loi, le point de départ de la prescription court à compter du lendemain de l'entrée en vigueur de celle-ci, dès lors qu'à cette date la victime du dommage allégué est réputée avoir connaissance des faits relatifs à l'existence de sa créance lui permettant d'exercer son action personnelle. » Faisant application de cette règle, le Tribunal relève que la loi n° 1.446 du 12 juin 2017 est entrée en vigueur le 24 décembre 2017 et que le requérant avait, à compter de cette date, connaissance des faits relatifs à l'existence de sa créance. Il écarte l'argument du requérant selon lequel le point de départ de la prescription devait être fixé à la notification de la décision du 23 juin 2023, en jugeant que ladite décision avait eu « pour seul effet de confirmer la légalité du refus de l'administration » et n'avait pas révélé à l'intéressé l'impossibilité de réaliser les travaux, laquelle était connue de lui depuis le 24 décembre 2017. En conséquence, la prescription quinquennale était acquise au 23 janvier 2024, antérieurement à la date de réception par le Ministre d'État de la demande préalable d'indemnité. Le Tribunal en déduit qu'il n'y a pas lieu de se prononcer sur le fond de la demande, et rejette le recours. ### Dispositif > « La requête présentée par m A est rejetée. > Les dépens sont mis à la charge de m A dont distraction au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation et seront liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable. > Expédition de la présente décision sera transmise au Ministre d'État. » --- ## Portée ### 1. Consécration d'un régime de responsabilité sans faute de l'État du fait des lois à Monaco La décision présente, à titre liminaire, un intérêt de principe considérable. Sans être conduit à en faire application au fond, le Tribunal Suprême formule, dans ses considérants, la reconnaissance explicite d'un régime de responsabilité sans faute de l'État du fait des lois, fondé sur le principe constitutionnel d'égalité devant les charges publiques. Il précise ses conditions : l'existence d'un préjudice résultant directement d'une loi, revêtant un caractère spécial et exorbitant, hors de proportion avec l'objectif d'intérêt général. Ce faisant, le Tribunal confirme la voie ouverte par ses propres motifs dans la décision du 23 juin 2023 et consolide la transposition, dans l'ordre juridique monégasque, d'un principe similaire à celui consacré en France par le Conseil d'État. ### 2. La règle du point de départ de la prescription : une solution objective et stricte Le cœur du raisonnement tient à la fixation du point de départ de la prescription quinquennale de l'article 2044 du Code civil. En affirmant que ce délai court, lorsque le préjudice résulte directement d'une loi, à compter du lendemain de son entrée en vigueur, le Tribunal Suprême adopte une solution objective. La victime est réputée, sans qu'il soit besoin d'établir une connaissance effective et personnalisée, avoir connaissance de l'ensemble des faits lui permettant d'exercer son action dès la date d'entrée en vigueur de la loi dommageable. Cette solution s'explique par la publicité erga omnes attachée aux actes législatifs et par l'exigence de sécurité juridique qui s'impose à l'égard de l'État. Cette règle emporte une conséquence pratique importante : le requérant qui entend obtenir réparation d'un préjudice résultant d'une loi ne peut attendre l'issue de ses recours en annulation ou en déclassement pour introduire son action indemnitaire. La stratégie consistant à poursuivre d'abord l'annulation ou la modification de l'acte réglementaire d'application avant d'introduire une demande indemnitaire est susceptible, comme en l'espèce, de conduire à la forclusion de cette dernière. ### 3. Le rejet de la thèse du report du point de départ à la décision juridictionnelle antérieure Le Tribunal Suprême écarte explicitement l'argumentation du requérant tendant à faire courir la prescription à compter de la notification de la décision juridictionnelle de 2023. Il juge que cette décision, qui n'a fait que confirmer la légalité du refus d'abrogation, n'a pas révélé au propriétaire l'existence de sa créance indemnitaire. Cette position est cohérente avec la distinction classique entre l'action en légalité et l'action indemnitaire, qui constituent deux voies de droit autonomes dont les délais courent indépendamment l'une de l'autre. Le fait que le Tribunal Suprême ait lui-même, dans sa décision de 2023, invité le requérant à introduire un recours indemnitaire ne suffit pas à constituer le point de départ de la prescription : cet obiter dictum n'a pu ni rouvrir ni suspendre un délai déjà échu. ### 4. La question du fond en suspens : exclusion légale d'indemnisation et principe d'égalité devant les charges publiques La décision laisse entière la question de savoir si l'article 5 quinquies de l'Ordonnance-Loi du 3 novembre 1959, excluant tout droit à indemnisation des propriétaires de bâtiments classés comme éléments remarquables, est compatible avec le principe constitutionnel d'égalité devant les charges publiques et le droit de propriété garanti par l'article 24 de la Constitution. Cette question, qui n'appelle aucune réponse dans le présent arrêt, demeurerait entière si un nouveau requérant, dont la créance ne serait pas prescrite, venait à saisir le Tribunal Suprême. La tension entre la clause d'exclusion législative et la réserve formulée par le Tribunal Suprême en 2023 — selon laquelle la faculté d'obtenir réparation d'un préjudice anormal et spécial constituerait une condition de constitutionnalité du dispositif — reste ainsi à trancher.
# Tribunal Suprême de Monaco, 27 juin 2025, n° 31023 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, Assemblée plénière, 27 juin 2025, req. n° TS 2024-14, n° 31023 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2025/06-27-31023)) --- ## Introduction La décision rendue le 27 juin 2025 par le Tribunal Suprême de Monaco, siégeant en Assemblée plénière dans l'affaire enregistrée sous le numéro TS 2024-14, occupe une place de choix dans le paysage jurisprudentiel monégasque relatif à la police administrative du logement dans le « secteur protégé ». Saisi d'un recours pour excès de pouvoir formé par les consorts B., propriétaires de deux appartements situés rue Plati, contre une décision du Ministre d'État leur infligeant une amende administrative globale de 20 000 euros pour méconnaissance de l'obligation de déclaration de vacance prévue à l'article 4 de la loi n° 1.507 du 5 juillet 2021, le Tribunal Suprême a été conduit à se prononcer sur trois questions étroitement imbriquées : la motivation des sanctions administratives, le champ d'application temporel du dispositif transitoire de régularisation des locaux vacants, et le contrôle de proportionnalité des amendes administratives pécuniaires. La décision présente un intérêt jurisprudentiel triple. D'abord, elle clarifie de manière définitive l'interprétation de l'article 4 de la loi n° 1.507 du 5 juillet 2021, en retenant une lecture extensive qui inclut dans le champ du dispositif transitoire tous les locaux vacants à la date d'entrée en vigueur de cette loi, c'est-à-dire au 1er janvier 2022, et non pas seulement ceux qui l'étaient déjà à la date d'entrée en vigueur de la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004. Ensuite, elle confirme et précise les exigences de motivation applicables aux décisions administratives de sanction au regard de la loi n° 1.312 du 29 juin 2006, en énonçant que l'administration n'est pas tenue, lors de l'édiction d'une sanction initiale, de répondre point par point aux observations formulées dans le cadre de la procédure contradictoire préalable, ni de justifier le quantum de l'amende par des éléments individualisés. Enfin, elle s'inscrit dans le prolongement de la jurisprudence du 31 mai 2022 en matière de contrôle de proportionnalité des sanctions administratives prononcées sur le fondement de l'article 37 de la loi n° 1.235 modifiée, tout en illustrant la marge d'appréciation dont dispose l'autorité administrative. L'enjeu de la décision dépasse le cas particulier des consorts B. Il touche à la politique du logement dans la Principauté, où le secteur protégé constitue, depuis la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, un dispositif essentiel d'encadrement du marché locatif applicable aux immeubles construits ou achevés avant le 1er septembre 1947. La loi du 5 juillet 2021, en créant l'allocation compensatoire de loyer au profit des « petits propriétaires », a opéré une refonte significative de l'équilibre entre les droits des bailleurs et les exigences de mise sur le marché des logements vacants. C'est dans la mise en œuvre de ce nouvel équilibre que la décision commentée trouve sa pleine signification. --- ## I. Le contexte juridique ### A. Les textes applicables La compréhension de la décision commentée suppose un examen attentif de l'architecture législative dans laquelle elle s'inscrit. Trois corpus normatifs principaux gouvernent la matière. **1. La loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 et le secteur protégé** La loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 « relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 » constitue la pierre angulaire du « secteur protégé » monégasque. Ce régime spécial vise à garantir la disponibilité d'un parc locatif accessible aux Monégasques et aux personnes ayant des liens particuliers avec la Principauté, dans un contexte de tension immobilière chronique. L'article 35 de cette loi, dans sa rédaction issue de l'article 2 de la loi n° 1.507 du 5 juillet 2021, impose à tout propriétaire d'un local régi par la loi, « vacant ou qui devient vacant », de procéder à une déclaration de vacance auprès de la Direction de l'habitat dans un délai d'un mois. Comme le souligne expressément le considérant 5 de la décision commentée, « la modification ainsi introduite par l'article 2 de la loi n° 1.507 a pour objet d'étendre à tout local vacant ou qui devient vacant à la date d'entrée en vigueur de cette loi, soit le 1er janvier 2022, l'obligation de déclaration de vacance instituée par la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004 ». L'article 37 de la même loi, modifié par l'article 3 de la loi n° 1.507, fixe le régime des sanctions. Le Tribunal Suprême en reproduit les termes essentiels au considérant 7 : en cas de méconnaissance des dispositions de l'article 35, le Ministre d'État peut, après avoir entendu le propriétaire ou l'avoir dûment appelé à fournir ses explications, exiger que le bien vacant soit proposé à la location dans un délai d'un mois. Surtout, « la méconnaissance des dispositions de l'article 35 par le propriétaire est en outre passible d'une sanction administrative, prononcée par le Ministre d'État, dont le montant ne peut excéder 50.000 euros ». Ce plafond légal constitue la borne supérieure à l'intérieur de laquelle s'exerce le pouvoir d'individualisation de l'administration. **2. La loi n° 1.507 du 5 juillet 2021 et le dispositif transitoire** La loi n° 1.507 du 5 juillet 2021 « portant création de l'allocation compensatoire de loyer pour les locaux régis par la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, modifiée » repose sur un compromis : en contrepartie de l'extension de l'obligation de mise en location et de déclaration de vacance, le législateur a créé une allocation destinée à compenser, pour les « petits propriétaires », l'écart entre le loyer du secteur protégé et celui du marché libre. L'article 4 de cette loi, au cœur du litige, dispose : « Les personnes propriétaires ou usufruitières d'un local soumis aux dispositions de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 (...), vacant au jour de l'entrée en vigueur de la présente loi, disposent d'un délai d'un an pour effectuer la déclaration de vacance prévue par les dispositions de l'article 35 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, modifiée, précitée, à compter du jour de l'entrée en vigueur de la présente loi. La Direction de l'habitat dispose d'un délai de six mois à compter de ladite entrée en vigueur pour informer les personnes visées à l'alinéa précédent de leur obligation d'effectuer une déclaration de vacance et de présenter une offre de location ». Ce dispositif transitoire vise à permettre la régularisation des situations existantes au 1er janvier 2022 et à initier une phase de remise en location coordonnée. Sa rédaction, en apparence claire, soulevait toutefois une difficulté d'interprétation : visait-il l'ensemble des locaux vacants à cette date, ou seulement ceux qui étaient antérieurement soustraits à l'obligation de déclaration parce qu'ils étaient déjà vacants avant l'entrée en vigueur de la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004 ? C'est précisément cette ambiguïté que la décision commentée tranche. **3. La loi n° 1.312 du 29 juin 2006 relative à la motivation des actes administratifs** L'article 1er de la loi n° 1.312 du 29 juin 2006 dispose que doivent être motivées à peine de nullité les décisions administratives à caractère individuel qui « infligent une sanction » (2°). L'article 2, premier alinéa, précise que « la motivation doit être écrite et comporter, dans le corps de la décision, l'énoncé des considérations de droit et de fait qui constituent son fondement ». Ces dispositions transposent à Monaco l'exigence de motivation formelle qui caractérise les ordres juridiques contemporains attachés au principe de bonne administration. Leur interprétation par le Tribunal Suprême est constante depuis plusieurs années, mais la décision commentée apporte des précisions utiles sur l'étendue de l'obligation lorsqu'une procédure contradictoire préalable a permis au destinataire de formuler des observations. ### B. La jurisprudence antérieure La décision du 27 juin 2025 s'inscrit dans un mouvement jurisprudentiel cohérent que le Tribunal Suprême précise et consolide. **1. Le contrôle des sanctions administratives prononcées sur le fondement de l'article 37** La décision commentée fait explicitement référence, dans les écritures du Ministre d'État, à la jurisprudence du Tribunal Suprême du 31 mai 2022, laquelle avait fixé les critères du contrôle des sanctions prononcées sur le fondement de l'article 37 de la loi n° 1.235. Sans citer expressément cette décision dans les motifs, l'Assemblée plénière en reprend la substance au considérant 11, en énonçant la grille classique des éléments à prendre en compte : « le comportement du propriétaire, la gravité du manquement, appréciée au regard de sa durée, de sa répétitivité et, le cas échéant, du montant de l'allocation compensatoire de loyer indûment perçue ainsi que, si ces éléments sont portés à sa connaissance, de la situation financière du propriétaire ». Cette grille s'apparente à celle développée par d'autres juridictions suprêmes pour le contrôle des sanctions administratives, notamment en matière économique et financière. Elle traduit l'exigence d'individualisation des sanctions, principe fondamental qui interdit toute application mécanique du barème légal. **2. Le contrôle normal de la qualification juridique et de la proportionnalité** Le considérant 11 in fine rappelle que « les sanctions ainsi prononcées sur le fondement des dispositions précitées sont soumises au contrôle du juge de l'excès de pouvoir lequel vérifie la matérialité des faits reprochés, exerce un contrôle normal sur leur qualification juridique, vérifie le caractère proportionné de la sanction prononcée et, le cas échéant, peut l'annuler en tout ou partie ». Ce considérant de principe consolide une jurisprudence désormais bien établie selon laquelle le contrôle du juge sur les sanctions administratives ne se limite pas à la vérification de l'erreur manifeste d'appréciation, mais s'étend à un contrôle normal de proportionnalité. Cette évolution rapproche le droit monégasque des standards européens en matière de garanties procédurales applicables aux sanctions à caractère punitif, conformément aux exigences déduites de l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme. **3. La motivation des décisions administratives et la portée de la procédure contradictoire** Sur le terrain de la motivation, la décision commentée reprend l'approche traditionnellement retenue par le Tribunal Suprême : l'obligation de motivation est satisfaite dès lors que la décision énonce les considérations de droit et de fait qui en constituent le fondement, sans exiger une réponse exhaustive aux moyens invoqués par l'administré. L'apport spécifique de la décision réside dans la précision selon laquelle, lorsqu'il s'agit d'une « décision de sanction initiale et non pas une décision portant rejet d'une demande présentée par les intéressés », l'administration n'est pas tenue de prendre parti sur les arguments soulevés dans le mémoire produit au titre de la procédure contradictoire. **4. Le sort des décisions rejetant un recours gracieux** Enfin, la décision rappelle, au considérant 4, un principe de procédure contentieuse important : « lorsque le Ministre d'État rejette le recours gracieux qui lui est présenté contre sa décision de sanction initiale, la décision de rejet du recours administratif ne se substitue pas à cette décision initiale ». Cette analyse, en cohérence avec une jurisprudence administrative bien établie, conduit à juger inopérants les moyens dirigés contre les vices propres de la décision de rejet du recours gracieux. La décision initiale demeure l'acte attaqué et seule l'annulation de celle-ci entraîne, par voie de conséquence, l'annulation de la décision de rejet. --- ## II. La solution ### A. Les faits et la procédure Les consorts B. – désignés dans la décision sous l'appellation collective de « Hoirs B » – sont propriétaires de biens immobiliers situés dans le secteur protégé de Monaco. Sont en cause deux appartements de l'immeuble sis 20 rue Plati : l'un situé au premier étage (présenté comme un deux-pièces), l'autre au deuxième étage gauche (qualifié par l'administration de studio, l'une des deux pièces étant un local de 4,79 m² jugé non habitable par la Direction de l'habitat). L'appartement du premier étage avait été libéré en avril 2009 ; celui du deuxième étage en janvier 2005. Ce second logement avait fait l'objet d'une déclaration de vacance le 10 février 2006, à la suite de quoi d'importants travaux de remise aux normes avaient été effectués, achevés en septembre 2009. Toutefois, à la suite d'un différend opposant les propriétaires à l'administration sur le nombre de pièces du logement, aucune offre de location n'avait été publiée. Après l'entrée en vigueur de la loi n° 1.507 du 5 juillet 2021, le 1er janvier 2022, la Direction de l'habitat a, par courriers en date du 9 mai 2022 puis des 30 mars, 25 août et 11 octobre 2023, informé les consorts B. de leur obligation de procéder à une déclaration de vacance pour les deux appartements concernés, et les a invités à le faire sous peine des sanctions prévues à l'article 37 de la loi n° 1.235 modifiée. Les propriétaires ne s'étant pas exécutés, une procédure contradictoire a été engagée. Le 9 janvier 2024, ils ont expressément refusé d'être entendus oralement et ont préféré adresser un mémoire écrit exposant leur position. Par décision du 13 février 2024, le Ministre d'État leur a infligé une amende de 10 000 euros par logement, soit un total de 20 000 euros. Cette décision comportait une erreur sur le délai de règlement, mentionnant un délai d'un mois au lieu du délai légal de trois mois fixé par l'article 37 de la loi modifiée. Les consorts B. ont formé un recours gracieux le 13 mars 2024, rejeté par décision du Ministre d'État du 30 avril 2024, laquelle a par ailleurs rectifié l'erreur matérielle relative au délai de paiement. Par requête enregistrée au Greffe général le 28 juin 2024, les consorts B. ont saisi le Tribunal Suprême d'un recours en annulation pour excès de pouvoir dirigé contre ces deux décisions. La procédure écrite a comporté une contre-requête du Ministre d'État (26 août 2024), une réplique des requérants (25 septembre 2024) et une duplique du Ministre d'État (22 octobre 2024). Le procès-verbal de clôture est daté du 12 novembre 2024. L'affaire a été audiencée le 12 juin 2025, après que Monsieur José Martinez, Vice-Président du Tribunal Suprême, eut été désigné rapporteur par ordonnance du 9 juillet 2024. ### B. La question de droit Trois questions de droit étaient soumises à l'Assemblée plénière. Premièrement, la décision de sanction du 13 février 2024, ensemble la décision du 30 avril 2024 portant rejet du recours gracieux, étaient-elles entachées d'une insuffisance de motivation au regard des exigences de l'article 2 de la loi n° 1.312 du 29 juin 2006, dès lors qu'elles ne répondaient pas aux arguments soulevés par les requérants dans le mémoire contradictoire et ne justifiaient pas le quantum individualisé de l'amende ? Deuxièmement, le dispositif transitoire de l'article 4 de la loi n° 1.507 du 5 juillet 2021 s'applique-t-il à tout local vacant à la date du 1er janvier 2022, ou doit-il être circonscrit aux seuls locaux qui étaient vacants à la date d'entrée en vigueur de la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004 et qui, à raison de cette antériorité, n'avaient jamais été soumis à l'obligation de déclaration de vacance ? Question subsidiaire : un local ayant déjà fait l'objet d'une déclaration de vacance sous l'empire de la législation antérieure doit-il faire l'objet d'une nouvelle déclaration au titre du dispositif transitoire de 2021 ? Troisièmement, l'amende de 10 000 euros par logement, soit 20 000 euros au total, présente-t-elle un caractère disproportionné, compte tenu notamment de l'absence de perception d'une allocation compensatoire indue, de l'absence d'antécédents de sanctions et des différences alléguées entre les deux logements ? ### C. Le raisonnement de la juridiction Le Tribunal Suprême écarte successivement les trois branches de l'argumentation des requérants au terme d'un raisonnement précis et structuré. **1. Sur la motivation des décisions attaquées** S'agissant de la motivation de la décision initiale du 13 février 2024, le Tribunal Suprême procède en deux temps. Il rappelle d'abord que la sanction administrative pécuniaire entre dans le champ du 2° de l'article 1er de la loi du 29 juin 2006, qui impose la motivation à peine de nullité. Il examine ensuite, de manière minutieuse, le contenu de l'acte attaqué (considérant 3). La décision rappelle les courriers d'information adressés aux Hoirs B. par la Direction de l'habitat (9 mai 2022 ; 30 mars, 25 août et 11 octobre 2023), mentionne les dispositions de l'article 4 de la loi n° 1.507 du 5 juillet 2021, identifie précisément les biens concernés (l'appartement de deux pièces au premier étage et celui d'une pièce au deuxième étage), constate le refus exprès des intéressés d'être entendus le 9 janvier 2024 ainsi que la production de leur mémoire écrit, et précise enfin le montant de l'amende et son fondement légal. Sur cette base, le Tribunal juge que « la décision comporte les considérations de droit et de fait qui en constituent le fondement ». Surtout, il énonce une règle interprétative importante : « les requérants ne peuvent utilement faire valoir que l'autorité administrative aurait dû prendre parti sur les éléments indiqués dans leur mémoire du 9 janvier 2024 produit durant la procédure contradictoire préalable à la mesure de sanction ». Cette précision conduit à dissocier nettement, sur le plan formel, l'obligation de motivation et l'exigence du contradictoire : la première porte sur l'exposé des fondements juridiques et factuels de la décision, la seconde sur la possibilité offerte à l'administré de faire entendre ses arguments avant l'édiction de l'acte. Le Tribunal ajoute que « l'autorité administrative n'était pas tenue de mentionner les éléments explicatifs sur la portée des dispositions mises en œuvre ou les raisons ayant présidé à la détermination du montant de l'amende ». Ce considérant est doublement remarquable : il dispense l'administration d'expliciter sa lecture du texte appliqué et, plus délicat, de justifier in concreto le quantum de la sanction. Cette dernière dispense doit toutefois être lue à la lumière du considérant 11, qui rappelle que la proportionnalité fait l'objet d'un contrôle juridictionnel approfondi : l'absence de motivation formelle du quantum ne signifie donc pas absence de contrôle de fond. Sur l'erreur matérielle relative au délai de paiement (un mois indiqué au lieu de trois mois), le Tribunal Suprême juge qu'elle est « sans incidence sur la régularité de la motivation de la décision attaquée », d'autant qu'elle a été rectifiée par la décision du 30 avril 2024. Cette analyse est conforme à la distinction classique entre les vices substantiels affectant la légalité d'un acte et les simples erreurs matérielles susceptibles de rectification. S'agissant de la motivation de la décision du 30 avril 2024 portant rejet du recours gracieux, le Tribunal Suprême retient une solution de procédure : « lorsque le Ministre d'État rejette le recours gracieux qui lui est présenté contre sa décision de sanction initiale, la décision de rejet du recours administratif ne se substitue pas à cette décision initiale ; (...) des moyens critiquant les vices propres dont serait entachée la décision de rejet du recours gracieux ne peuvent être utilement invoqués au soutien des conclusions dirigées contre cette décision ». Le moyen tiré de l'insuffisance de motivation de la décision du 30 avril 2024 est donc écarté « comme inopérant ». **2. Sur le champ d'application de l'article 4 de la loi n° 1.507 du 5 juillet 2021** Le cœur du litige résidait dans l'interprétation à donner à l'article 4 de la loi du 5 juillet 2021. Les requérants soutenaient que ce dispositif transitoire ne visait que les locaux vacants antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004, à savoir ceux qui n'avaient jamais été soumis à l'obligation de déclaration. Ils invoquaient à l'appui de cette lecture l'exposé des motifs de la loi de 2021. Le Tribunal Suprême rejette cette interprétation par un raisonnement appuyé sur la combinaison des articles 4 de la loi de 2021 et 35 de la loi de 2000 modifiée. Au considérant 6, il juge que « le dispositif transitoire de régularisation prévu à l'article 4 susmentionné permettant aux propriétaires concernés de satisfaire à l'obligation de déclaration de vacance dans un délai d'un an doit nécessairement, compte tenu des termes de cet article, être regardé comme s'appliquant à l'ensemble des locaux à usage d'habitation vacants au 1er janvier 2022, date d'entrée en vigueur de la loi n° 1.507 du 5 juillet 2021 ». Le Tribunal poursuit en précisant que « ce dispositif inclut donc non seulement les locaux vacants à la date d'entrée en vigueur de la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004 et qui, en raison de la rédaction alors applicable de l'article 35, n'étaient pas soumis au régime de déclaration de vacance, mais également les autres locaux devenus vacants postérieurement à cette date ». La lecture textuelle l'emporte ainsi sur l'argument tiré de l'exposé des motifs : la rédaction de l'article 4, qui vise tout local « vacant au jour de l'entrée en vigueur de la présente loi », ne souffre pas, selon le Tribunal Suprême, la restriction proposée par les requérants. Sur la question subsidiaire relative à l'appartement du deuxième étage gauche, déjà déclaré vacant le 10 février 2006, le Tribunal écarte également l'argumentation des consorts B. Il constate, au considérant 8, qu'« il est constant que ledit local, qui, en dépit de travaux de remise aux normes achevés en septembre 2009, n'a pas été offert à la location, était encore et toujours vacant au 1er janvier 2022 ». Dans ces conditions, la déclaration de vacance antérieure ne saurait dispenser le propriétaire d'effectuer une nouvelle déclaration sous l'empire des dispositions désormais applicables. La logique du Tribunal est ici cohérente avec l'objectif du dispositif transitoire : permettre une mise à jour générale de la situation des logements vacants au 1er janvier 2022, indépendamment de l'historique de chaque bien. **3. Sur la proportionnalité de la sanction** Le Tribunal Suprême consacre le considérant 11 à un rappel de principe sur les modalités du contrôle de proportionnalité. Il énonce d'abord que les sanctions prévues à l'article 37 de la loi du 28 décembre 2000 modifiée ne sont pas, en elles-mêmes, manifestement disproportionnées – ce qui constitue une appréciation portée sur le régime légal abstrait, et non sur l'application concrète qui en est faite. Il ajoute ensuite, et c'est le point capital, qu'il appartient au Ministre d'État, dans l'exercice de son pouvoir de sanction, « de tenir compte de l'ensemble des circonstances pertinentes, notamment du comportement du propriétaire, de la gravité du manquement, appréciée au regard de sa durée, de sa répétitivité et, le cas échéant, du montant de l'allocation compensatoire de loyer indûment perçue ainsi que, si ces éléments sont portés à sa connaissance, de la situation financière du propriétaire ». Enfin, le Tribunal délimite la portée du contrôle juridictionnel : vérification de la matérialité des faits, contrôle normal de la qualification juridique, contrôle de proportionnalité, avec possibilité d'annulation totale ou partielle. Ce considérant fait office de considérant de principe que les praticiens auront soin de citer dans leurs futures écritures. Appliquant cette grille aux faits de l'espèce, le Tribunal Suprême relève (considérant 12) plusieurs éléments. D'abord, les deux locaux étaient effectivement vacants au 1er janvier 2022. Ensuite, ils n'ont pas fait l'objet d'une déclaration de vacance sous l'empire de la nouvelle législation. Par ailleurs, la déclaration antérieure du 10 février 2006, opposée par les requérants, ne concernait qu'un seul des deux logements et était, comme jugé précédemment, sans portée régularisatrice au regard du nouveau dispositif. Enfin, le montant retenu (10 000 euros par logement) est cinq fois inférieur au plafond légal de 50 000 euros par manquement. Le Tribunal Suprême conclut que, « eu égard à l'ensemble des éléments de faits relevés par l'administration et compte tenu des circonstances de l'affaire ci-dessus rappelées, et alors même que les requérants n'auraient pas perçu d'allocation compensatoire et n'avaient pas fait l'objet jusqu'à présent de sanctions sur le fondement de l'article 37 précité, la sanction pécuniaire prononcée le 13 février 2024 à l'encontre des Hoirs B par le Ministre d'État ne revêt pas, en l'espèce, un caractère disproportionné ». La formulation est notable en ce qu'elle écarte expressément les deux principaux arguments d'atténuation soulevés par les requérants : l'absence d'allocation indument perçue et l'absence d'antécédent. ### D. Le dispositif > « **Décide** > > La requête présentée par d.B, m B et c.B est rejetée. > > Les dépens sont mis à la charge de d.B, m B et c.B dont distraction au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation et seront liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable. » La décision a été délibérée et jugée en Assemblée plénière par MM. Stéphane Braconnier, Président, José Martinez, Vice-Président et rapporteur, Pierre de Montalivet, Philippe Blacher et Didier Guignard, membres titulaires, et prononcée le 27 juin 2025 en présence du Ministère public, par le Président Stéphane Braconnier, assisté de Mme Nadine Vallauri, Greffier en chef. --- ## III. La portée ### A. Continuité et clarifications jurisprudentielles La décision du 27 juin 2025 s'inscrit, à plusieurs égards, dans une logique de continuité avec la jurisprudence antérieure du Tribunal Suprême. Elle n'opère pas de rupture conceptuelle, mais consolide et précise un édifice jurisprudentiel en construction depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 1.507 du 5 juillet 2021. **1. La consolidation du contrôle des sanctions administratives** Sur le plan du contrôle juridictionnel des sanctions administratives, la décision réaffirme avec force la grille élaborée notamment par la décision du 31 mai 2022. Le considérant 11 de l'arrêt commenté constitue désormais le considérant de principe qu'il convient de citer dès lors qu'est en cause une amende prononcée sur le fondement de l'article 37 de la loi n° 1.235 modifiée. Sa formulation, étoffée par rapport aux décisions antérieures, intègre explicitement la situation financière du propriétaire parmi les éléments à prendre en compte « si ces éléments sont portés à sa connaissance ». Cette précision est importante : elle traduit la conception monégasque, somme toute classique, d'un contrôle de proportionnalité qui n'est pas purement objectif mais doit s'adapter aux capacités contributives du contrevenant, à la condition toutefois que ces éléments soient versés au débat. **2. La clarification du champ d'application de l'article 4 de la loi n° 1.507** L'apport probablement le plus durable de la décision réside dans l'interprétation extensive de l'article 4 de la loi n° 1.507 du 5 juillet 2021. En jugeant que ce dispositif transitoire s'applique à « l'ensemble des locaux à usage d'habitation vacants au 1er janvier 2022 », et non aux seuls locaux antérieurement vacants à la date d'entrée en vigueur de la loi de 2004, le Tribunal Suprême écarte une lecture restrictive qui aurait pu créer une importante zone d'exemption. Cette interprétation s'appuie sur la lettre du texte, qui ne contient aucune restriction temporelle au-delà de la condition de vacance au 1er janvier 2022. Elle est également cohérente avec la finalité du dispositif, qui vise à organiser une régularisation générale et à intégrer dans le marché locatif l'ensemble des logements du secteur protégé non offerts à la location. Une interprétation restrictive aurait sensiblement amoindri la portée pratique de la réforme, en laissant hors de son champ d'application la quasi-totalité du parc des logements devenus vacants entre 2004 et 2022. Le Tribunal Suprême écarte ainsi l'argument tiré de l'exposé des motifs, méthode classique d'interprétation lorsque le texte est jugé suffisamment clair pour ne pas appeler le recours aux travaux préparatoires. Cette préférence pour l'interprétation littérale et téléologique sur l'interprétation historique mérite d'être notée. **3. La précision du régime de motivation des sanctions** Sur le plan de la motivation, la décision apporte deux clarifications utiles. D'une part, elle confirme que l'administration n'est pas tenue, dans une décision de sanction initiale, de répondre point par point aux observations formulées dans le cadre de la procédure contradictoire. Cette solution distingue nettement la motivation de la décision de sanction initiale et celle d'une décision statuant sur un recours gracieux ou hiérarchique – pour cette dernière, la jurisprudence admet généralement une exigence de motivation plus circonstanciée. D'autre part, le considérant 3 énonce que « l'autorité administrative n'était pas tenue de mentionner (...) les raisons ayant présidé à la détermination du montant de l'amende ». Cette dispense formelle de motivation du quantum est-elle compatible avec un véritable contrôle de proportionnalité ? La réponse réside dans la combinaison des considérants 3 et 11 : si la motivation formelle du quantum n'est pas exigée, le caract��re proportionné de la sanction fait l'objet d'un contrôle juridictionnel approfondi. Autrement dit, l'administration n'a pas à justifier le quantum dans sa décision, mais elle doit pouvoir le justifier devant le juge si elle est attaquée. Cette articulation n'est pas exempte de critique, en ce qu'elle place le requérant dans une situation procédurale délicate, contraint de contester un quantum dont les déterminants ne lui sont pas exposés. ### B. Les implications pratiques pour les praticiens La décision commentée présente des implications pratiques très concrètes, tant pour les propriétaires concernés que pour leurs conseils et pour l'administration elle-même. **1. Pour les propriétaires du secteur protégé** Les propriétaires de locaux relevant de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000
# Tribunal Suprême de Monaco, 02 juillet 1999, n° 26608 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 02 juillet 1999, n° 26608 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/1999/07-02-26608)) --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La Principauté de Monaco présente, en raison de son exiguïté territoriale et de l'intensité de sa pression immobilière, un régime locatif historiquement encadré par des règles dérogatoires au droit commun, destinées à concilier le droit de propriété avec la sauvegarde du logement des résidents. Dans ce cadre, la loi n° 497 du 25 mars 1949 relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation avait initialement prévu que le loyer de base au mètre carré et les divers coefficients de correction devaient être déterminés par Ordonnance Souveraine, de manière à ce que le loyer d'un logement de deux pièces corresponde à 12 % du salaire de base visé à l'article 9 de la loi n° 455 du 27 juin 1947 sur les retraites des salariés. Ce régime a été refondu par l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiant et codifiant la législation relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation. L'article 14 de ce texte fondamental a repris en son alinéa 4 une référence expresse à l'évolution du salaire de base prévu par la loi n° 455 du 27 juin 1947 pour actualiser les valeurs locatives, alors même que l'article 9 de ladite loi de 1947 faisait ultérieurement l'objet de modifications substantielles, notamment par la loi n° 1059 du 28 juin 1983. Le 24 décembre 1998, le Prince a pris l'Ordonnance Souveraine n° 13837 portant majoration, à compter du 1er janvier 1999, des prix de base au mètre carré servant à la détermination de la valeur locative des locaux à usage d'habitation soumis aux prescriptions de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959. Cette Ordonnance Souveraine comportait deux volets distincts : - Son article 1er modifiait l'article 19 de l'Ordonnance Souveraine n° 2057 du 21 septembre 1959 afin de réévaluer les prix de base mensuels au mètre carré pour chaque catégorie de logements (catégories instituées par l'Ordonnance Souveraine n° 77 du 22 septembre 1949), en conformité avec la variation du salaire de base ; - Son article 2 disposait, pour sa part, qu’« *au titre des mesures de rattrapages spécifiques, les prix de base ci-dessus fixés peuvent être majorés à compter du 1er janvier 1999. Ces mesures ne s'appliquant qu'aux locaux relevant encore de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959* ». Dans les faits, cette majoration spécifique s'élevait à 8,5 %, s'ajoutant ainsi à l'actualisation indiciaire ordinaire. Estimant que cette hausse dérogatoire de 8,5 % méconnaissait la règle de plafonnement et d'indexation stricte sur le salaire de base édictée par l'Ordonnance-Loi de 1959, l'Association des Locataires de la Principauté de Monaco (ALPM) a entrepris de contester la légalité de ce dispositif devant la juridiction administrative suprême. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Par requête enregistrée le 20 janvier 1999 auprès du greffe du Tribunal Suprême, l'Association des Locataires de la Principauté de Monaco a formé un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation de l'article 2 de l'Ordonnance Souveraine n° 13837 du 24 décembre 1998. Au soutien de son recours, l'association requérante fait valoir : - Sa qualité et son intérêt pour agir en sa qualité de personne morale défendant les intérêts collectifs des preneurs à bail soumis au secteur protégé, l'acte attaqué étant attentatoire à leurs droits ; - La violation directe de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959, texte d'habilitation que l'Ordonnance Souveraine attaquée prétendait exécuter. Selon l'association requérante, l'article 14 de ce texte forme un ensemble normatif indivisible. Il en résulterait que toute révision de la valeur locative ne peut légalement intervenir qu'en cas de variation du salaire de base visé à l'article 9 de la loi n° 455 du 27 juin 1947, et dans la stricte mesure de cette variation. Dès lors, l'augmentation additionnelle de 8,5 % au titre de « rattrapages spécifiques », décidée indépendamment de toute corrélation avec l'évolution du salaire de base et excédant très largement celle-ci, serait dépourvue de base légale. Par contre-requête enregistrée le 19 mars 1999, le Ministre d'État a conclu au rejet de la requête. Le représentant de l'Administration soutient : - Que l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669 n'enferme pas la fixation de la valeur locative dans le seul carcan du salaire de base ; - Que les alinéas 1 et 2 dudit article investissent directement le pouvoir réglementaire de la compétence de déterminer les prix de base au mètre carré en prenant en compte deux critères objectifs : la rémunération du service rendu par le logement et son maintien en état d'habitabilité ; - Que la mission confiée au pouvoir réglementaire impose de concilier la protection des locataires modestes avec la préservation des intérêts légitimes des bailleurs, conciliation expressément consacrée comme une nécessité constitutionnelle par le Tribunal Suprême dans sa décision du 1er février 1994 ; - Que l'alinéa 4 de l'article 14 ne régit qu'une modalité particulière d'ajustement indiciaire périodique en cas d'évolution du salaire de base (notion dont la portée a par ailleurs été atténuée par les réformes législatives postérieures de l'article 9 de la loi n° 455 de 1947) ; - Qu'en conséquence, le pouvoir réglementaire n'a commis aucun excès de pouvoir en prévoyant un mécanisme de rattrapage spécifique destiné à rétablir l'équilibre économique voulu par le législateur. Dans sa réplique enregistrée le 21 avril 1999, l'Association des Locataires a maintenu l'intégralité de ses prétentions. Elle insiste sur l'indissociabilité structurelle des alinéas de l'article 14, soutient que le salaire de base demeure la référence obligatoire régissant l'évolution des loyers (ainsi qu'en attesterait le procès-verbal de la réunion du 25 novembre 1998 de la Commission mixte d'étude du problème du logement), et invoque un précédent jurisprudentiel du Tribunal Suprême en date du 14 octobre 1981 statuant sur une précédente contestation de l'Association des Propriétaires de Monaco dirigée contre l'Ordonnance Souveraine n° 7000 du 7 janvier 1981. Elle souligne en outre le caractère inopérant de la décision du 1er février 1994, relative à un contentieux constitutionnel dirigé contre la loi n° 1159 du 29 décembre 1992 modifiant la loi n° 1118 du 18 juillet 1988, estimant que l'Ordonnance attaquée tente d'opérer un arbitrage politique en faveur des propriétaires sans respecter la compétence législative. Par duplique enregistrée le 25 mars 1999 *(date mentionnée dans le visa de la décision)*, le Ministre d'État a réitéré ses conclusions, réaffirmant l'autonomie normative des alinéas 1 et 2 de l'article 14 par rapport à l'alinéa 4, la disparition de la notion formelle de « salaire de base » dans les rédactions successives de l'article 9 de la loi n° 455, et la licéité d'une intervention réglementaire visant le maintien de l'habitabilité du parc immobilier. Par ordonnance du 7 juin 1999, le Président du Tribunal Suprême a renvoyé l'affaire à l'audience du 1er juillet 1999. À cette audience, M. Pierre Delvolvé, membre titulaire, a été entendu en son rapport, les conseils des parties (Maître Licari pour la requérante, Maître Molinié pour l'État) ont présenté leurs observations orales, et Monsieur le Procureur Général a prononcé ses conclusions. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'affaire soumise au Tribunal Suprême de Monaco soulève une question centrale relative à l'étendue de l'habilitation réglementaire conférée au Prince pour la gestion du secteur locatif protégé : L'autorité investie du pouvoir réglementaire peut-elle, sur le fondement de l'article 14 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959, décider par voie d'Ordonnance Souveraine une majoration autonome des loyers de base au titre d'un « rattrapage spécifique », déconnectée de la variation du salaire de base visé à l'article 9 de la loi n° 455 du 27 juin 1947 ? Plus précisément, il s'agissait de déterminer si l'alinéa 4 de l'article 14 — qui impose l'intervention d'une Ordonnance Souveraine pour fixer de nouveaux prix en cas de variation du salaire de base — épuise et subordonne l'ensemble des compétences réglementaires tarifaires, ou si, au contraire, les alinéas 1 et 2 du même article
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 02 juillet 1987, n° 25357 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 02 juillet 1987, n° 25357 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1987/07-02-25357)) ## Faits et procédure Des époux C., propriétaires d'un appartement de deux pièces, cuisine et W.C. situé à Monaco-Ville, acquis en 1978 selon acte de notaire, ont délivré à leur locataire, M. D., un congé daté du 11 octobre 1985 pour le 1er décembre 1986. Le congé était motivé par la reprise du logement au profit de leur fille majeure, M. C., afin qu'elle s'y installe personnellement. Les bailleurs ont assigné la locataire aux fins de voir constater la régularité du congé, établir que la bénéficiaire et eux-mêmes remplissaient les conditions légales de la reprise, et obtenir, en tant que de besoin, l'expulsion sous astreinte. Plusieurs éléments de fait sont retenus par le tribunal : - la bénéficiaire est née le 24 octobre 1964 et est âgée de près de vingt-trois ans ; - elle occupe régulièrement un emploi depuis le 14 novembre 1986 dans un établissement bancaire de la Principauté, « ainsi que l'établissent les pièces produites » ; - les parents et la bénéficiaire demeurent dans un logement de fonction attaché à la fonction de carabinier du chef de famille, lequel pourrait être mis à la retraite d'office et devrait alors libérer ce logement. La défenderesse soutenait que les demandeurs ne justifiaient pas des besoins normaux de la bénéficiaire, ce qui devait entraîner la nullité du congé. Elle invoquait son occupation des lieux depuis 1939, son âge de 88 ans et sa dépendance à l'égard de sa fille, dont le lieu de travail, situé à Monaco-Ville, facilitait l'assistance qu'exige son état. ## Question de droit Le litige posait une double question au regard de l'article 28 modifié de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 sur les locaux à usage d'habitation : 1. Il s'agissait, en premier lieu, de déterminer qui apprécie si l'occupation du local répond aux besoins normaux du bénéficiaire de la reprise, et selon quels critères. 2. Il fallait, en second lieu, déterminer si les prescriptions du chiffre 3 de ce texte imposent de prendre en considération la situation personnelle du locataire ou occupant évincé, en particulier son âge et son ancienneté dans les lieux. Le sommaire publié sous la décision formule ces deux points : l'appréciation des besoins normaux relève « exclusivement » du tribunal, et les prescriptions du chiffre troisième « n'imposent pas de tenir compte de la situation du locataire ou occupant ». ## Solution et dispositif Le tribunal écarte d'abord le moyen tiré de l'absence de justification des besoins. Il relève que la procédure « apparaît avoir été en tous points respectée », point que la défenderesse ne contestait pas, et qu'il « appartient exclusivement au tribunal d'apprécier » si l'occupation répond à des besoins normaux pour la bénéficiaire. Il retient que la jeune adulte,
# Cour de Révision de Monaco, 30 mars 1998, n° 26597 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 30 mars 1998, n° 26597 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1998/03-30-26597)) Le droit des baux d'habitation et le droit des voies d'exécution trouvent, à travers l'arrêt rendu le 30 mars 1998 par la Cour de révision de la Principauté de Monaco, un point d'articulation classique mais fondamental. La question de l'occupation matérielle d'un bien immobilier par des tiers au contrat de bail initial — en l'occurrence les ascendants du preneur en titre — confronte inévitablement le principe de l'effet relatif des conventions aux réalités factuelles de la jouissance des lieux. Lorsque le contrat de location prend fin par l'effet d'un congé délivré au seul signataire, la résistance des occupants de fait ou leurs prétentions ultérieures à la titularité d'un bail verbal indépendant mettent à l'épreuve tant la rigueur du lien d'obligation que l'efficacité des procédures civiles d'exécution, au premier rang desquelles figurent l'expulsion et la saisie-exécution. En affirmant avec netteté que le bailleur n'entretient de lien de droit qu'avec le locataire contractuel et que l'ordonnance de référé prescrivant l'expulsion de ce dernier ainsi que celle de tous occupants de son chef constitue un titre suffisant au sens de l'article 512-1° du Code de procédure civile pour fonder un commandement de saisie-exécution, la Haute juridiction monégasque consolide la sécurité juridique du propriétaire face aux tentatives de substitution informelle de locataire. Cet arrêt, bien que concis dans sa formulation, offre une riche matière à l'analyse des rapports entre la titularité du droit au bail, l'appréciation souveraine des juges du fond quant à la preuve d'une convention verbale, et la nature juridique des décisions de référé dans le cadre des saisies mobilières. --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'origine du différend réside dans une opération contractuelle des plus courantes en matière immobilière, mais dont l'exécution matérielle s'est immédiatement dissociée de l'instrumentum juridique. Le 15 juillet 1984, un propriétaire, désigné sous l'initiale T., a consenti un contrat de bail portant sur un appartement au profit d'une preneuse, désignée sous les initiales S. D. Ce contrat de location avait été conclu pour une durée déterminée d'une année. Toutefois, il ressort des constatations factuelles rapportées par la décision que l'appartement objet du bail n'a pas été occupé personnellement par la locataire en titre, mais qu'il fut, « en fait », habité par les parents de cette dernière, les époux M., que la preneuse avait introduits dans les lieux loués pour les héberger. Souhaitant mettre un terme à la relation contractuelle à l'échéance convenue, le bailleur T. a régulièrement dénoncé le bail à compter du 14 juillet 1985, date correspondant à l'expiration de la période annuelle initiale. Malgré cette dénonciation, les lieux n'ont manifestement pas été restitués libres de toute occupation au propriétaire. Face au maintien dans les lieux, le bailleur T. a engagé une procédure judiciaire aux fins de libération de son bien. Le 15 février 1988, soit plus de deux ans et demi après la date d'effet de la dénonciation du bail, T. a obtenu une ordonnance du juge des référés. Cette décision provisoire ordonnait l'expulsion de la locataire en titre, S. D., ainsi que celle « de tous occupants de son chef ». Sur le fondement de cette ordonnance de référé, des mesures d'exécution forcée ont été entreprises. Un commandement visant expressément ladite ordonnance du 15 février 1988 a été délivré à S. D. dans le cadre d'une procédure de saisie-exécution. Les opérations d'expulsion ont été effectivement diligentées le 19 juillet 1989. Lors de cette mesure d'expulsion, M. (le père de la locataire) était présent sur les lieux. Il a alors déclaré avoir préparé ses affaires personnelles ainsi que celles de son épouse. En outre, dans le prolongement de la saisie pratiquée dans l'appartement, une vente aux enchères publiques du mobilier et des objets saisis a eu lieu, sans que M. n'exprime la moindre revendication sur ces biens. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Ce n'est que postérieurement à la réalisation complète des opérations d'expulsion et de vente sur saisie que le contentieux a pris une tournure indemnitaire à l'initiative de l'occupant évincé. Par deux exploits d'assignation distincts, délivrés respectivement le 6 décembre 1990 et le 5 avril 1995 — soit plus d'un an après l'expulsion pour le premier, et près de six ans après pour le second —, M. a attrait le bailleur T. devant les juridictions monégasques du fond (la juridiction de première instance n'étant pas précisée dans la décision). Au soutien de ses actions, M. articulait deux prétentions principales : 1. Sur le terrain contractuel, il prétendait bénéficier personnellement d'un « bail verbal » portant sur l'appartement litigieux, lequel aurait pris effet le 15 juillet 1985, c'est-à-dire au lendemain même de la date d'expiration du bail écrit initialement consenti à sa fille S. D. et dénoncé par le propriétaire. 2. Sur le terrain de la responsabilité civile et de la régularité des voies d'exécution, il sollicitait la condamnation du bailleur T. au paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice que ce dernier lui aurait causé en faisant procéder à son expulsion le 19 juillet 1989 ainsi qu'à la saisie de ses biens. L'affaire a été portée devant la Cour d'appel de Monaco, qui a statué par un arrêt rendu le 15 juillet 1997 (le sens du jugement de première instance n'étant pas précisé dans la décision). La juridiction du second degré a intégralement débouté M. de ses demandes. Pour statuer ainsi, les juges d'appel ont retenu que le bail avait été conclu par T. uniquement avec S. D. et non avec ses parents hébergés par elle, lesquels étaient dépourvus de tout droit personnel sur le logement. La Cour d'appel en a déduit que le bailleur n'avait commis aucune faute en assignant en référé sa seule cocontractante. Elle a également relevé l'attitude passive de M. lors de l'expulsion et de la vente aux enchères, et a validé la régularité du commandement de saisie-exécution délivré sur le fondement de l'ordonnance de référé. Insatisfait de cette décision, M. a formé un pourvoi en révision contre l'arrêt du 15 juillet 1997. Le demandeur au pourvoi développait deux moyens de cassation (réunis par la Cour de révision pour leur examen). Il faisait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir débouté de ses prétentions en articulant plusieurs branches : * **En premier lieu, un grief de défaut de réponse à conclusions :** M. reprochait à la Cour d'appel de ne pas avoir répondu à ses écritures par lesquelles il soutenait, d'une part, qu'il était le « locataire réel » de l'appartement et, d'autre part, que les mesures d'expulsion et de saisie pratiquées à l'encontre de S. D. étaient, par voie de conséquence, entachées d'irrégularité. * **En deuxième lieu, un grief de dénaturation :** M. soutenait qu'en refusant de lui reconnaître la qualité de locataire, la juridiction du second degré avait dénaturé les éléments de preuve qu'il avait produits aux débats pour établir l'existence de son droit locatif. * **En troisième lieu, un grief de violation de la loi procédurale :** Le demandeur au pourvoi affirmait que la Cour d'appel avait, à tort, jugé régulier le commandement de saisie-exécution délivré à S. D., alors que cet acte était fondé sur une simple ordonnance de référé laquelle, selon lui, « ne peut en droit monégasque constituer un titre de créance » conforme aux exigences légales. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de Monaco était confrontée à une double problématique juridique, mêlant le droit substantiel des contrats de louage et le droit formel des procédures civiles d'exécution. La première question, d'ordre substantiel, consistait à déterminer la situation juridique des ascendants introduits dans les lieux loués par le preneur en titre à l'égard du bailleur : **les parents du locataire contractuel, qui occupent matériellement le logement, peuvent-ils se prévaloir d'un droit personnel au maintien dans les lieux ou d'une faute du bailleur qui a dirigé la procédure de référé-expulsion exclusivement contre le preneur initial après dénonciation du bail écrit ?** En filigrane, se posait la question de l'étendue du contrôle de la Cour de révision sur l'appréciation, par les juges du fond, des preuves relatives à l'existence d'un prétendu bail verbal substitué au bail écrit expiré. La seconde question, d'ordre strictement procédural, portait sur les conditions de validité des actes préparatoires à la saisie-exécution : **une ordonnance de référé prescrivant l'expulsion d'un locataire et de tous occupants de son chef constitue-t-elle un « titre » valable, au sens de l'article 512-1° du Code de procédure civile monégasque, permettant de délivrer régulièrement un commandement aux fins de saisie-exécution ?** ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'ensemble des griefs formulés par le demandeur au pourvoi, la Cour de révision procède à une analyse tripartite rigoureuse, répondant point par point aux branches des deux moyens réunis. #### 1. L'absence de lien de droit et le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond Dans un premier temps, la Haute juridiction écarte simultanément les griefs de défaut de réponse à conclusions et de dénaturation des éléments de preuve concernant la qualité de locataire revendiquée par M. La Cour de révision rappelle un principe directeur de la technique de cassation : l'appréciation de la valeur probante des pièces versées aux débats relève du pouvoir souverain des juges du fond, échappant ainsi au contrôle du juge du droit, sous la seule réserve de l'absence de dénaturation. En l'espèce, la Cour affirme qu'« appréciant souverainement, sans les dénaturer, les éléments de preuve versés aux débats et répondant aux conclusions », la Cour d'appel a légalement justifié sa décision. Sur le fond du droit, la Cour de révision valide le raisonnement syllogistique de la juridiction d'appel : * **Majeure implicite :** En vertu de l'effet relatif des contrats, le bailleur n'est tenu d'agir judiciairement qu'à l'encontre de la personne avec laquelle il est lié contractuellement. * **Mineure :** Le bailleur T. a conclu le contrat de bail du 15 juillet 1984 avec S. D., et non avec les parents de cette dernière (les époux M.). Ces derniers n'étaient qu'hébergés par leur fille et « n'avaient aucun droit personnel » sur le bien loué, la preuve d'un bail verbal conclu à compter du 15 juillet 1985 n'étant pas rapportée. * **Conclusion :** Le bailleur n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile en assignant en référé sa seule locataire en titre, S. D., « qui était la seule avec qui il avait un lien de droit ». Par cette motivation, la Cour de révision distingue nettement la détention matérielle (le fait d'habiter les lieux) de la titularité juridique du droit au bail. L'hébergement consenti par un locataire à ses parents ne crée aucun rapport d'obligation direct entre le propriétaire et les personnes hébergées. Celles-ci ne sont que des « occupants du chef » du locataire. Dès lors que le droit du locataire principal s'éteint par l'effet de la dénonciation du bail, les occupants de son chef perdent toute légitimité à se maintenir dans les lieux, sans que le propriétaire ait l'obligation procédurale de les attraire nominativement dans l'instance en expulsion. #### 2. La prise en compte du comportement de l'occupant lors de l'exécution Dans un deuxième temps, la Cour de révision relève un élément factuel venant conforter la régularité des opérations d'exécution et contredire les prétentions indemnitaires tardives du demandeur. Elle souligne que les juges du fond ont constaté que M., présent physiquement lors de l'expulsion du 19 juillet 1989, « a déclaré qu'il avait préparé ses affaires et celles de son épouse et n'a exprimé aucune revendication lors de la vente aux enchères du mobilier et des objets saisis dans l'appartement ». Bien que la Cour de révision n'en tire pas explicitement une qualification juridique abstraite dans cet attendu, ce rappel des constatations des juges du fond joue un double rôle dans l'économie de l'arrêt : * D'une part, sur le plan probatoire, cette attitude d'acceptation passive lors de l'expulsion (préparation volontaire des effets personnels) contredit frontalement la thèse d'un occupant qui se serait cru titulaire d'un bail verbal légitime depuis quatre ans (1985-1989). * D'autre part, sur le terrain du préjudice lié à la saisie et à la vente du mobilier, l'absence de toute revendication (procédure de distraction d'objets saisis appartenant à un tiers) au moment de la vente aux enchères prive de fondement l'action en responsabilité dirigée plusieurs années plus tard contre le créancier poursuivant. #### 3. La qualification de l'ordonnance de référé au regard de l'article 512-1° du Code de procédure civile Dans un troisième et dernier temps, la Cour de révision tranche la question de pur droit procédural soulevée par le pourvoi quant à la validité du commandement de saisie-exécution. Le demandeur soutenait qu'une ordonnance de référé ne pouvait constituer un « titre de créance » en droit monégasque. La Cour de révision écarte cet argument en opérant un retour strict au texte de l'article 512-1° du Code de procédure civile monégasque. Elle juge que « l'ordonnance de référé du 15 février 1988 qui ordonnait l'expulsion de S. D. locataire de tous occupants de son chef, et était expressément visée par le commandement, constituait le titre exigé par l'article 512-1° du Code de procédure civile ». La Haute juridiction corrige ainsi implicitement la terminologie erronée du pourvoi : l'article 512-1° exige l'existence et le visa d'un « titre » (exécutoire), et l'ordonnance de référé, décision juridictionnelle revêtue de plein droit de la force exécutoire à titre provisoire, répond pleinement à cette qualification légale. Dès lors que ce titre était expressément mentionné dans le commandement délivré à S. D., l'acte préalable à la saisie-exécution était parfaitement régulier en la forme comme au fond. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation rejetant l'ensemble des branches des moyens réunis, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; > Condamne le demandeur à l'amende et aux dépens ; » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 30 mars 1998 par la Cour de révision s'inscrit dans une lignée jurisprudentielle d'un grand classicisme civiliste et processuel, reflétant l'étroite parenté des concepts juridiques monégasques avec les principes généraux du droit civil d'inspiration romano-germanique, tout en présentant des spécificités liées au Code de procédure civile de la Principauté. #### 1. L'orthodoxie du principe de l'effet relatif du contrat de bail et la notion d'« occupant de son chef » La première contribution majeure de l'arrêt réside dans la réaffirmation vigoureuse de la relativité du lien contractuel en matière de baux d'habitation. En jugeant que les parents hébergés par le locataire « n'avaient aucun droit personnel » et que la locataire en titre « était la seule avec qui [le bailleur] avait un lien de droit », la Cour de révision applique dans toute sa rigueur le principe selon lequel les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes. Dans la théorie générale du bail, le preneur jouit certes du droit d'héberger les membres de sa famille proche (ascendants, descendants, conjoint). Cette faculté d'hébergement relève de l'usage paisible de la chose louée selon sa destination d'habitation familiale. Cependant, lorsque le preneur en titre n'habite pas lui-même les lieux — comme le révèle l'arrêt qui précise que l'appartement « fut, en fait, occupé par les parents de cette dernière » —, l'opération s'apparente à un prêt à usage (commodat) ou à une mise à disposition gratuite au profit de tiers. Quel que soit le fondement de la présence des parents dans les lieux vis-à-vis de leur fille, ces derniers demeurent juridiquement des tiers absolus à l'égard du bailleur (*penitus extranei*), ou plus exactement des ayants cause particuliers du seul locataire quant à l'occupation matérielle. Ils entrent dès lors dans la catégorie procédurale bien connue des « occupants du chef » du locataire. La jurisprudence, tant à Monaco qu'en droit comparé français, est constante sur les conséquences attachées à cette qualification : * **Absence de droit propre :** Le droit de l'occupant du chef du locataire est purement dérivé et précaire ; il dépend entièrement de l'existence du droit du preneur principal (*nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet*). Lorsque le bail principal prend fin — en l'espèce par la dénonciation prenant effet le 14 juillet 1985 —, le titre juridique qui légitimait indirectement la présence des tiers disparaît rétroactivement ou pour l'avenir. Les personnes hébergées deviennent des occupants sans droit ni titre. * **Opposabilité de la décision d'expulsion :** Parce qu'ils ne tiennent leur présence que du locataire, la décision de justice (ici l'ordonnance de référé du 15 février 1988) qui ordonne l'expulsion du preneur et de « tous occupants de son chef » leur est pleinement opposable, sans qu'il soit nécessaire que le bailleur les ait personnellement assignés ou mis en cause dans l'instance. C'est précisément ce que valide la Cour de révision lorsqu'elle approuve la Cour d'appel d'avoir jugé que le bailleur n'avait commis aucune faute en dirigeant son action en référé contre la seule S. D. Exiger du propriétaire qu'il identifie et assigne nominativement toutes les personnes hébergées par son locataire paralyserait le droit d'agir en justice et viderait de sa substance la formule exécutoire visant « tous occupants de son chef ». #### 2. La rigueur probatoire en matière de bail verbal et le contrôle de la dénaturation Pour tenter de contourner cet obstacle dirimant de l'absence de lien de droit, le demandeur au pourvoi avait habilement tenté de dissocier deux périodes : la période du bail écrit (15 juillet 1984 – 14 juillet 1985) et la période postérieure (à compter du 15 juillet 1985), durant laquelle il prétendait être devenu le « locataire réel » en vertu d'un « bail verbal » conclu directement avec le propriétaire T. En droit civil, le contrat de louage de choses est un contrat consensuel qui peut parfaitement être conclu verbalement, sans écrit. Toutefois, la preuve de l'existence d'un bail verbal obéit à des règles strictes, surtout lorsqu'il s'agit de démontrer qu'une novation par changement de preneur ou qu'un nouveau contrat s'est substitué à un bail écrit dûment dénoncé. L'occupation matérielle des lieux postérieurement à un congé est par nature équivoque : elle traduit le plus souvent un maintien illicite dans les lieux (une résistance à la dénonciation) plutôt que l'exécution d'un nouveau bail verbal. Pour établir un tel bail verbal au profit d'un tiers hébergé, il incombe à celui qui s'en prévaut de démontrer la volonté non équivoque du bailleur de le reconnaître comme son nouveau cocontractant personnel. En l'espèce, la Cour de révision rappelle que la question de savoir si les éléments de preuve fournis établissent ou non l
# Cour de Révision de Monaco, 09 octobre 1997, n° 26555 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 09 octobre 1997, n° 26555 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1997/10-09-26555)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à l'appréciation de la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans la sphère des rapports locatifs d'habitation, et plus particulièrement dans la phase délicate qui précède l'exécution proprement dite du contrat de bail. L'affaire met en lumière les difficultés inhérentes à la rupture anticipée d'un accord préparatoire ou initial de location, qualifié par les parties d'« engagement de location », avant même que le bail ne prenne juridiquement effet. Aux termes des constatations factuelles souverainement relevées par les juges du fond et reprises dans l'arrêt rapporté, une convention dénommée « engagement de location » est intervenue le 9 novembre 1990 entre Monsieur M. M., agissant en qualité de bailleur, et Madame M.-T. B., agissant en qualité de preneur. Cet acte portait sur la location d'un appartement situé sur le territoire de la Principauté de Monaco. La conclusion de cet engagement s'est accompagnée de mouvements financiers immédiats et substantiels de la part de la future locataire. À la signature de l'acte, Madame M.-T. B. a versé au représentant du propriétaire trois sommes distinctes selon des modalités de paiement variées : un premier montant de 82 500 francs réglé par chèque, un deuxième montant de 25 815 francs également acquitté par chèque, et enfin une troisième somme de 36 000 francs versée en espèces. Le cumul de ces décaissements représentait un total de 144 315 francs. Si la décision ne détaille pas l'imputation comptable exacte de chacune de ces trois sommes lors de leur versement initial (dépôt de garantie, loyers d'avance ou frais d'intermédiation), l'examen du moyen de révision laisse apparaître qu'une partie des fonds correspondait au versement d'une commission d'agence. Sur le plan de la temporalité contractuelle, la convention signée le 9 novembre 1990 opérait une dissociation entre la remise matérielle du bien et le point de départ juridique du contrat de louage. Il était en effet stipulé que la prise de possession des lieux par le preneur était fixée au 1er décembre 1990, tandis que le bail lui-même ne devait prendre effet qu'à compter du 1er janvier 1991. Or, l'exécution de ce calendrier contractuel a été interrompue par une initiative unilatérale de la locataire. Le 10 décembre 1990 — soit postérieurement à la date théorique de prise de possession des lieux fixée au 1er décembre, mais antérieurement à la date de prise d'effet du bail fixée au 1er janvier 1991 —, Madame M.-T. B. a renoncé à cette location. Les motifs ayant conduit le preneur à se dédire de son engagement ne sont pas précisés dans la décision, pas plus qu'il n'est indiqué si la prise de possession matérielle avait effectivement eu lieu le 1er décembre. Toujours est-il que cette renonciation, intervenue un mois après la signature de l'acte et trois semaines avant la prise d'effet du bail, a cristallisé le contentieux autour du sort des 144 315 francs versés lors de la conclusion de l'engagement. La convention comportait en effet une stipulation spécifique excluant tout remboursement des sommes perçues pour quelque motif que ce soit, tandis qu'elle demeurait silencieuse quant aux modalités et conséquences d'une éventuelle résiliation. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face au refus de restitution des fonds opposé par le bailleur à la suite de sa renonciation, Madame M.-T. B. a pris l'initiative du contentieux en saisissant la juridiction de première instance (dont la dénomination exacte, bien qu'il s'agisse manifestement du Tribunal de première instance, est simplement désignée sous le terme de « tribunal » dans l'arrêt). La demanderesse sollicitait des premiers juges qu'ils ordonnent le remboursement de l'intégralité de la somme versée lors de la signature de l'« engagement de location », soit le montant total de 144 315 francs. En défense, Monsieur M. M. a conclu au rejet pur et simple de l'ensemble des prétentions de son adversaire, entendant conserver la totalité des deniers perçus en application des stipulations contractuelles. Ne se limitant pas à une posture défensive, le bailleur a formé une demande reconventionnelle tendant à voir sanctionner le comportement de la locataire. Il a ainsi réclamé la condamnation de Madame M.-T. B. au paiement d'une somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts pour résiliation anticipée du contrat, outre une somme de 10 000 francs au titre des frais irrépétibles (la nature exacte du fondement textuel de ces frais n'étant pas précisée dans la décision). Par un jugement rendu le 16 février 1995, le tribunal a opéré un partage des prétentions, n'accueillant que partiellement la demande principale et rejetant la demande reconventionnelle. Les premiers juges ont en effet condamné Monsieur M. M. à payer à Madame M.-T. B. la seule somme de 82 500 francs — ce qui correspondait exactement au montant du premier chèque émis lors de la signature — et ont débouté les parties du surplus de leurs demandes respectives. Par conséquent, le bailleur se voyait refuser tous dommages-intérêts, mais la locataire ne recouvrait pas les sommes de 25 815 francs et de 36 000 francs (soit un solde de 61 815 francs). Insuffisamment remplie de ses droits, ou sur appel de l'une ou des deux parties (l'identité de l'appelant principal n'étant pas précisée dans la décision), l'affaire a été portée devant la Cour d'appel de Monaco. Par un arrêt rendu le 12 novembre 1996, la juridiction du second degré a réformé partiellement le jugement entrepris dans un sens intégralement favorable au preneur. Si la Cour d'appel a confirmé la décision des premiers juges en ce qu'elle avait condamné le bailleur au remboursement de la somme de 82 500 francs, elle est allée plus loin en condamnant le défendeur principal à payer, en outre, à la demanderesse la somme complémentaire de 61 815 francs. Par l'addition de ces deux condamnations (82 500 francs et 61 815 francs), Madame M.-T. B. obtenait ainsi la restitution intégrale des 144 315 francs initialement déboursés, tandis que le bailleur demeurait débouté de ses prétentions indemnitaires. C'est contre cet arrêt d'appel du 12 novembre 1996 que Monsieur M. M. a formé un pourvoi en révision devant la Cour de révision de Monaco. Au soutien de son recours, le demandeur au pourvoi a développé un moyen unique, articulé en deux branches, dénonçant la violation par les juges d'appel des articles 989 et 1002 du Code civil monégasque (relatifs à la force obligatoire des contrats et aux effets des conventions). Dans la première branche du moyen, le bailleur soutenait qu'en résiliant unilatéralement la convention qui les liait, Madame M.-T. B. avait nécessairement commis une faute contractuelle ou, à tout le moins, s'était rendue coupable d'un abus de droit, de sorte que la Cour d'appel ne pouvait l'exonérer de toute responsabilité sans violer la loi des parties. Dans la seconde branche du moyen, visant plus spécifiquement la condamnation à restituer le solde de 61 815 francs (incluant manifestement les frais d'intermédiation), le demandeur au pourvoi arguait de l'inopérance du motif retenu par la Cour d'appel, selon lequel le versement de la commission à l'agence immobilière était intervenu dans le cadre de relations contractuelles auxquelles la locataire était restée étrangère. En filigrane, le bailleur entendait faire prévaloir la clause de l'engagement de location excluant tout remboursement des sommes versées. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le pourvoi soumis à la Cour de révision posait une double problématique fondamentale touchant au droit commun des obligations appliqué à la matière spécifique des baux d'habitation, articulée autour de la force obligatoire du contrat (articles 989 et 1002 du Code civil) et de l'équilibre contractuel. En premier lieu, la haute juridiction devait déterminer les conséquences juridiques de la renonciation unilatérale du preneur à un « engagement de location », intervenue avant même la date de prise d'effet du bail, lorsque l'acte signé ne comporte aucune stipulation prévoyant ou organisant la résiliation de la convention. Plus précisément, le silence du contrat sur la faculté de résiliation anticipée oblige-t-il le juge à qualifier le dédit du locataire de faute contractuelle ou d'abus de droit générateur de dommages-intérêts au profit du bailleur, ou relève-t-il du pouvoir souverain d'appréciation de la volonté des parties par les juges du fond d'en déduire l'absence de faute du preneur ? En second lieu, la Cour de révision était confrontée à la question de la validité et de l'efficacité d'une clause contractuelle de non-restitution totale des fonds. Il s'agissait de savoir si les juges du fond pouvaient, sans violer la loi des parties consacrée par l'article 989 du Code civil, écarter l'application d'une clause de l'engagement de location excluant tout remboursement des sommes perçues « pour quelque motif que ce soit », en la réputant non écrite en raison de son caractère excessif au détriment du locataire et de l'avantage exclusif qu'elle procurait au seul propriétaire. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter le pourvoi dans l'ensemble de ses articulations, la Cour de révision déploie une motivation concise mais particulièrement dense, qui opère une distinction nette entre ce qui relève du pouvoir souverain des juges du fond en matière d'interprétation contractuelle et ce qui procède d'un contrôle de la qualification juridique des clauses déséquilibrées. #### 1. L'appréciation souveraine du silence du contrat et l'exclusion de la faute du preneur Répondant à la première branche du moyen, qui reprochait à la Cour d'appel de ne pas avoir retenu de faute ou d'abus de droit à l'encontre de la locataire ayant unilatéralement rompu son engagement, la Cour de révision se retranche derrière le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond. La haute juridiction énonce ainsi « que c'est dans l'exercice de leur pouvoir d'apprécier la volonté des parties que les juges du fond ont décidé que l'engagement de location ne comportait aucune disposition relative à la résiliation de la convention, et qu'ils ont exonéré en conséquence, la dame B. d'une faute génératrice de tout dommage-intérêt au bénéfice du bailleur ». Le raisonnement validé par la Cour de révision mérite une attention particulière. Le contrat signé le 9 novembre 1990 était un « engagement de location » dont la prise d'effet en tant que bail était différée au 1er janvier 1991. La renonciation étant intervenue le 10 décembre 1990, elle se situait dans une période intermédiaire, antérieure à la prise d'effet du bail (comme le souligne d'ailleurs le sommaire officiel de la décision). Face à cet acte préparatoire ou initial, les juges d'appel ont constaté une lacune contractuelle : l'acte ne comportait « aucune disposition relative à la résiliation de la convention ». Or, en droit des obligations, le silence du contrat sur les modalités de sa rupture anticipée peut faire l'objet de deux lectures antagonistes. Une lecture civiliste stricte, défendue par le pourvoi sur le fondement de l'article 989 du Code civil, consiste à dire qu'en l'absence de clause de dédit ou de résiliation unilatérale, l'engagement est irrévocable et sa rupture constitue nécessairement une inexécution fautive. À l'inverse, une lecture interprétative de la commune intention des parties permet de considérer qu'en n'organisant ni n'interdisant expressément la renonciation avant la prise d'effet du bail, et en ne prévoyant aucune sanction spécifique au titre de la résiliation, les parties n'ont pas entendu ériger le retrait anticipé du preneur en fait générateur de responsabilité contractuelle. En jugeant que cette seconde lecture relevait du pouvoir souverain des juges du fond « d'apprécier la volonté des parties », la Cour de révision refuse d'exercer un contrôle de dénaturation ou de qualification sur ce point et valide la déduction opérée par la Cour d'appel : l'absence de prévision contractuelle sur la résiliation prive le bailleur du droit d'invoquer une faute génératrice de dommages-intérêts. #### 2. La neutralisation de la clause de non-remboursement réputée non écrite La réponse apportée par la Cour de révision à la seconde branche du moyen est encore plus remarquable sur le plan de la théorie générale du contrat. Pour contester sa condamnation à rembourser l'intégralité des fonds (et notamment la fraction de 61 815 francs incluant la commission d'agence), le bailleur s'attaquait au motif de l'arrêt d'appel tiré de l'effet relatif des contrats (la locataire étant étrangère aux relations entre le propriétaire et son agence) et invoquait la violation de la force obligatoire du contrat qui excluait tout remboursement. Sans même s'attarder sur la question de l'opposabilité du contrat de mandat de l'agence immobilière (rendant ainsi implicitement surabondant le grief formulé par le pourvoi sur ce point), la Cour de révision valide le cœur du dispositif d'appel par un motif de droit substantiel touchant à la validité même de la clause de conservation des fonds. Elle affirme en effet « qu'ayant relevé que la disposition de la convention excluant tout remboursement des sommes perçues pour quelque motif que ce soit procurait un avantage au seul propriétaire, c'est à bon droit que la Cour d'appel a estimé que cette clause revêtait un caractère excessif au détriment du locataire et devait être réputée non écrite ». L'emploi de la formule « c'est à bon droit » atteste que la Cour de révision exerce ici un contrôle de légalité et approuve pleinement la qualification juridique et la sanction retenues par la juridiction du second degré. Le raisonnement se décompose en trois étapes logiques : 1. **Le constat de l'unilatéralisme absolu de la stipulation :** La clause litigieuse excluait tout remboursement des sommes perçues « pour quelque motif que ce soit ». Une telle rédaction, par sa généralité absolue, permettait au bailleur de conserver l'intégralité des fonds (144 315 francs) même dans l'hypothèse où la non-réalisation du bail ne serait pas imputable à une faute du preneur, voire résulterait d'un cas fortuit ou du fait du bailleur lui-même. Elle procurait donc « un avantage au seul propriétaire », sans contrepartie pour le preneur. 2. **La qualification du déséquilibre contractuel :** De cet avantage unilatéral et absolu, la Cour d'appel a justement déduit que la clause « revêtait un caractère excessif au détriment du locataire ». C'est la notion même de déséquilibre significatif ou de clause abusive qui est ici mobilisée, bien qu'elle soit appliquée sur le terrain du droit commun des contrats (le pourvoi ne visant que les articles 989 et 1002 du Code civil) et non sur le fondement d'un texte consumériste spécial. 3. **La sanction de l'éradication partielle :** La sanction prononcée n'est ni la nullité de l'ensemble de l'engagement de location, ni la révision judiciaire du montant à l'instar d'une clause pénale, mais le fait que la clause « devait être réputée non écrite ». La stipulation étant effacée du contrat, le bailleur se trouvait privé de tout titre juridique pour conserver les 144 315 francs (qu'il s'agisse des avances ou des sommes ayant servi à payer sa propre agence), ce qui justifiait légalement sa condamnation à tout restituer, rendant le moyen infondé en toutes ses branches. ### C. Le dispositif En conséquence de cette double motivation écartant l'intégralité des griefs formulés par le bailleur, la Cour de révision prononce le rejet du recours dans les termes suivants : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; > Condamne le demandeur à l'amende et aux dépens. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu par la Cour de révision le 9 octobre 1997 constitue une décision de principe majeure en droit monégasque des contrats et des baux d'habitation. Sa portée dépasse largement le cadre factuel d'un simple litige locatif pour toucher aux fondements mêmes de la théorie générale des obligations en Principauté, en illustrant la manière dont le juge suprême monégasque articule le respect de la volonté des parties et l'exigence de justice contractuelle. #### 1. L'émergence prétorienne de la lutte contre les clauses abusives et la sanction du « réputé non écrit » L'apport le plus saisissant de la décision réside incontestablement dans la validation, au visa implicite du droit commun des contrats (articles 989 et 1002 du Code civil visés au moyen), de l'éradication d'une clause contractuelle jugée excessive par le mécanisme du « réputé non écrit ». Pour mesurer l'audace et l'importance de cette solution en 1997, il convient de la replacer dans son contexte normatif et comparatiste. Dans la tradition civiliste classique issue du Code Napoléon — dont le Code civil monégasque est directement l'héritier à travers ses articles 989 (équivalent de l'ancien article 1134 du Code civil français) et 1002 —, le contrat fait la loi des parties. En principe, le juge n'a pas le pouvoir de modifier le contenu du contrat ni d'écarter une clause librement consentie au seul motif qu'elle serait léonine ou déséquilibrée, sauf texte spécial l'y autorisant. En matière de clauses prévoyant la conservation de sommes d'argent en cas d'inexécution, le droit civil classique offre principalement la qualification de clause pénale (ou d'indemnité d'immobilisation et d'arrhes). Or, même lorsque le juge dispose du pouvoir de modérer une clause pénale manifestement excessive, cette modération consiste à réduire le montant de la peine, et non à réputer la clause non écrite dans son principe même, et elle suppose au préalable qu'une inexécution fautive soit caractérisée. En l'espèce, le preneur ayant été exonéré de toute faute, le mécanisme de la clause pénale ne pouvait fonder la rétention des deniers. La clause litigieuse s'analysait en réalité en une clause de déchéance ou de confiscation pure et simple des fonds versés (« excluant tout remboursement des sommes perçues pour quelque motif que ce soit »). En approuvant la Cour d'appel d'avoir jugé que cette stipulation « procurait un avantage au seul propriétaire », qu'elle « revêtait un caractère excessif au détriment du locataire » et qu'elle « devait être réputée non écrite », la Cour de révision consacre une police judiciaire des clauses abusives au sein même des rapports locatifs, sans s'appuyer sur une législation spéciale de droit de la consommation. La terminologie employée par l'arrêt du 9 octobre 1997 fait directement écho aux critères du droit européen et français des clauses abusives (l'avantage excessif procuré à une partie au détriment de l'autre, créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, sanctionné par le réputé non écrit). Toutefois, alors qu'en droit français ou dans le cadre de la directive européenne 93/13/CEE du 5 avril 1993, ce mécanisme repose sur des textes consuméristes spécifiques ou sur des lois spéciales régissant les baux d'habitation (qui dressent des listes de clauses réputées non écrites), la Cour de révision de Monaco valide ici cette sanction en tant qu'instrument de régulation générale du contrat de bail. Cette approche démontre la souplesse de la jurisprudence monégasque qui, confrontée à la spécificité et à la tension du marché immobilier et locatif en Principauté — où le rapport de force économique est structurellement très favorable aux propriétaires bailleurs —
## I. Faits et procédure Décision rendue le **22/03/1973** par la juridiction **Tribunal de Première Instance de Monaco** sous la référence **25635**. Extrait analytique des éléments factuels et procéduraux soumis à la juridiction : Baux d'habitation Bailleur - Renouvellement - Refu - Motivation - Néce ité (non) - Abu de droit (non) Le propriétaire d'un immeuble récent, non oumi aux règle légale concernant le droit au maintien dan le lieux mai relevant du droit commun en matière de location, n'e t tenu ni à motiver on congé, ni à offrir une location plu brève. Son comportement, conciliant ur ce point, n'e t pa compatible avec un abu de droit qui ne aurait, d'ailleur , e trouver caractéri é dan une e pèce où le bailleur jouit d'une complète liberté de contracter et où le baux con enti à certain locataire ne créent pa , pour le autre , un droit à l'i… ## II. Problème de droit La juridiction était saisie de la régularité procédurale et du bien-fondé en droit applicable des prétentions formées par les parties au regard des normes constitutionnelles et législatives en vigueur (notamment l'article 10 de la Constitució d'Andorra garantissant le droit à la juridiction et à un procès équitable ainsi que les dispositions du Codi de procediment civil). ## III. Solution et dispositif de la juridiction Après examen contradictoire des moyens de fait et de droit, la juridiction statue par décision motivée : > ; PAR CES MOTIFS, Accueille en la forme le époux B. en leur demande de renouvellement de bail et la C.A.R. en on action en expul ion dirigée contre ceux-ci, joint le in tance ; Déboute le époux B. de toute leur demande , fin et conclu ion ; con tate la régularité de congé qui leur ont été donné par la C.A.R. et qui le ont placé , à partir du 1er octobre 1972, dan la po ition d'occupant an droit ni titre ; ordonne en con équence leur expul ion. MM. de Mon eignat pr., Françoi prem. ub t. gén., MMe Marquilly et Marquet av. déf. ## IV. Portée et intégration au corpus Korpus Cette décision s'inscrit dans la jurisprudence constante des juridictions de la Principauté et a fait l'objet d'une indexation intégrale dans le graphe de connaissances Korpus.
# Cour d'Appel de Monaco, 05 juillet 1996, n° 26456 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 05 juillet 1996, n° 26456 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1996/07-05-26456)) ## Faits et procédure Par un bail du 5 avril 1994, Mme M. a loué à M. et Mme A. un appartement sis à Monaco. Le bail contenait une clause résolutoire de plein droit, figurant au paragraphe 8° du contrat, sanctionnant le défaut de paiement du loyer. Le 12 janvier 1996, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer la somme de 13 000 francs, correspondant aux loyers et charges des mois de décembre 1995 et janvier 1996. Ce commandement n'ayant pas été suivi d'effet, elle a assigné en référé, le 15 février 1996, aux fins de résiliation du bail et d'expulsion. Par ordonnance du 27 mars 1996, le juge des référés a renvoyé les parties à se pourvoir au principal. Il a relevé que les locataires avaient soulevé une contestation relative aux charges, qui relève selon lui de la seule compétence du Tribunal de première instance, en application des articles 24 et 50 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. La bailleresse a interjeté appel le 11 avril 1996. Elle soutenait que le juge des référés pouvait se borner à constater l'acquisition de la clause résolutoire, sans prononcer la résiliation, dès lors que le loyer avait été fixé en application de la loi n° 1118 du 18 juillet 1988 et n'était pas discuté. Les locataires ont conclu à la confirmation, en invoquant une compensation légale entre leur créance et la créance de la bailleresse. Cette créance résulterait de charges indûment perçues, au titre des ordures ménagères, à hauteur de 1 000 francs mensuels jusqu'en avril 1995, puis de 500 francs. Ils faisaient également valoir un cautionnement de 18 000 francs, alors que le bail en fixait le montant à 15 000 francs, et des versements effectués à la Caisse des dépôts entre mars et mai 1996. *Observations de forme.* Le texte fourni présente deux incohérences matérielles qui n'affectent pas le raisonnement. D'une part, l'article 50 de l'ordonnance-loi est visé tantôt sous le numéro 669 (motifs), tantôt sous le numéro 661 (un considérant). D'autre part, l'intitulé d'enregistrement mentionne « M.-B. c/ A.-F. », alors que le corps de l'arrêt désigne « Mme M. » et « les époux A. ». Le commentaire retient la désignation du corps de l'arrêt et l'ordonnance-loi n° 669, qui est la référence cohérente avec l'article 24 visé par les parties. ## Question de droit La cour devait trancher deux questions. La première porte sur la compétence du juge des référés. Il s'agissait de savoir si l'article 50 de l'ordonnance-loi n° 669, qui soumet les litiges relatifs aux baux à usage d'habitation aux règles de procédure applicables devant le Tribunal de première instance, interdit au juge des référés de statuer sur de tels litiges. La seconde porte sur le fond de la voie de référé. Il convenait de déterminer si, en présence d'une clause résolutoire de plein droit et d'un commandement de payer resté sans effet, le juge des référés doit constater la réalisation de cette clause lorsque le locataire invoque une compensation qui n'est ni justifiée ni chiffrée. ## Solution et dispositif La cour d'appel retient une double solution. Sur la compétence, elle juge que le juge des référés a décliné sa compétence à tort. Elle relève que « cette référence au Tribunal de première instance n'est pas, à l'évidence, exclusive de toute autre juridiction puisque précisément dans le livre II du Code de procédure civile intitulé “Procédure devant le Tribunal de première instance” figure le titre XXII lui-même intitulé “Des référés” ». Elle ajoute qu'une lecture contraire « conduirait à priver les plaideurs d'utiliser la voie du référé en cette matière ». Sur le fond, elle constate que les locataires ont unilatéralement ramené le loyer de 6 000 francs à 5 100 francs à compter du 1er juillet 1995, « contrairement au contrat ». Le défaut de paiement entraîne, selon la clause du paragraphe 8°, « la déchéance des époux A. de tous leurs droits ». Elle en déduit que « le juge des référés devait constater que les conditions d'exécution de la clause résolutoire de plein droit étaient réalisées, eu égard à l'urgence et en l'absence d'une contestation sérieuse soulevée par les époux A. ». Elle écarte la compensation au motif que les locataires « n'ont même jamais produit un décompte précis de leur réclamation ». Le dispositif est ainsi rédigé : > « infirme l'ordonnance du 27 mars 1996. > > Statuant à nouveau, > > Constate la résiliation de plein droit par l'effet de la clause résolutoire du contrat de bail du 5 avril 1994 conclu entre Mme M. et les époux A. > > Dit en conséquence que les époux A. devront libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant
# Cour d'Appel de Monaco, 14 décembre 1993, n° 26264 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 14 décembre 1993, n° 26264 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1993/12-14-26264)) ## Faits et procédure Une locataire, M.-L. D.-C., de nationalité monégasque, occupait un appartement de trois pièces situé au premier étage d'un immeuble relevant de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Par acte notarié du 12 décembre 1986, les bailleresses, les dames M., propriétaires de l'immeuble à l'exclusion du rez-de-chaussée, ont vendu leur propriété à la SAM Sefonil. Celle-ci a entrepris sur l'emplacement de cet immeuble et d'immeubles voisins une opération de démolition-reconstruction. L'acte de vente énumérait les baux soumis à l'ordonnance-loi, dont celui de la locataire, et prévoyait que la société acquérait la propriété et la jouissance immédiates des portions vendues. Le prix a été payé, selon les éléments de la décision, sous forme d'appartements dans l'immeuble à construire. Par un engagement de nature privée souscrit envers la société acquéreur, le vendeur s'est en outre engagé à reloger lui-même son ancien locataire (non précisé dans la décision : la date exacte de cet engagement et ses stipulations détaillées). La locataire a assigné la bailleresse et la SAM Sefonil afin de voir juger que l'obligation de relogement prévue par les articles 35 et 35-2, alinéa 2, de l'ordonnance-loi n° 669 pesait sur l'ensemble des défenderesses, et notamment sur la société acquéreur. Par jugement du 23 janvier 1992, le Tribunal de Première Instance a rejeté l'exception d'incompétence, constaté que la bailleresse avait satisfait à ses obligations en qualité de copropriétaire de l'immeuble reconstruit, jugé que la SAM Sefonil était tenue aux mêmes prescriptions, lui a imparti un délai d'un mois pour s'y conformer, et lui a enjoint d'assurer le relogement provisoire de la locataire jusqu'à son relogement définitif. Le tribunal a fondé sa compétence sur l'article 50 de l'ordonnance-loi n° 669, qui confirmerait sa compétence générale. La SAM Sefonil a relevé appel. Elle soutenait n'avoir aucun lien de droit avec la locataire, avoir déjà assuré un relogement provisoire, et que la locataire n'avait pas exercé son droit de priorité dans les formes et délais légaux. Dans ses dernières conclusions, elle a en outre soutenu que la bailleresse avait conservé, par un prétendu mandat de rénovation, la qualité de propriétaire autorisée à reconstruire. À titre subsidiaire, elle demandait que la bailleresse soit condamnée à la relever et garantir de l'obligation de relogement définitif. ## Question de droit La question posée à la Cour était double. En premier lieu, il s'agissait de déterminer qui, du propriétaire démolisseur-reconstructeur ou de l'ancien propriétaire ayant vendu l'immeuble contre la remise d'appartements à construire, supporte l'obligation légale de relogement prévue par l'ordonnance-loi n° 669. En second lieu, la Cour devait apprécier la portée d'un engagement privé de relogement souscrit par le vendeur envers l'acquéreur, et déterminer si cet engagement peut se substituer à l'obligation légale. Accessoirement, la Cour a dû statuer sur la recevabilité d'une demande de garantie formée pour la première fois en appel et sur le moyen d'incompétence repris sans motivation. ## Solution et dispositif La Cour rappelle, en un considérant de principe, le régime de l'obligation : > « il résulte des articles 34, 35 et 35-2 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 que le propriétaire régulièrement autorisé qui veut démolir son immeuble pour en reconstruire un autre sur le même terrain a l'obligation de reloger le locataire entrant dans l'une des catégories énumérées à l'article 35 dans des locaux en bon état d'habitabilité et correspondant à ses besoins normaux soit à titre provisoire pendant la durée des travaux puis à titre définitif dans l'immeuble reconstruit, soit à titre définitif dans d'autres locaux appartenant au propriétaire ». La Cour écarte ensuite l'argument du mandat
# Cour d'Appel de Monaco, 26 novembre 1985, n° 25152 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 26 novembre 1985, n° 25152 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1985/11-26-25152)) L'articulation entre le droit commun des contrats, le régime spécial du bail à loyer et les contraintes d'ordre public relevant de la police administrative de l'urbanisme ou de l'affectation des sols constitue l'un des terrains d'élection de la casuistique judiciaire. Lorsqu'un contrat de droit privé voit son exécution entravée par le refus d'une autorisation administrative pourtant indispensable à la réalisation de l'objectif économique poursuivi par les contractants, le juge se trouve confronté à une série de qualifications concurrentes : vice du consentement affectant la formation de l'acte, force majeure exonératoire, perte de la chose louée ou encore inexécution fautive justifiant une rupture imputable à l'une ou aux deux parties. C'est très précisément à ce carrefour d'institutions fondamentales du droit des obligations que se situe l'arrêt rendu le 26 novembre 1985 par la Cour d'appel de Monaco dans l'affaire opposant la Société Anonyme Monégasque (S.A.M.) Roccabella à la société Tradinvest Bank and Trust Company of Nassau Limited (ci-après société Tradinvest). Par cette décision d'une grande richesse doctrinale, la juridiction du second degré monégasque offre une grille de lecture rigoureuse des conséquences du refus administratif de transformation de locaux d'habitation en bureaux professionnels, lorsque les parties, bien qu'informées de la nécessité d'un tel agrément étatique, ont omis d'ériger son obtention en condition suspensive de leurs engagements. ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Au cours de l'année 1982, la société italienne dénommée « Tradinvest Bank and Trust Company of Nassau Limited » (en abrégé société Tradinvest), souhaitant procéder au transfert de ses bureaux administratifs jusqu'alors installés dans l'immeuble « Le Floor Office », a sollicité l'entremise d'un cabinet de transactions immobilières, l'agence B.I.A.I. Par l'intermédiaire de cette agence et dans le dessein d'opérer ce transfert d'activité, la société Tradinvest a conclu le 7 mai 1982 avec la S.A.M. Roccabella, propriétaire de l'immeuble éponyme, trois contrats de baux à loyer, lesquels ont été enregistrés le 10 mai 1982. Aux termes de ces conventions prenant effet à compter du 1er juin 1982 pour une durée de trois, six ou neuf années renouvelables, la société Roccabella donnait en location trois appartements au sein dudit immeuble, représentant une superficie globale approximative de 1 000 mètres carrés, moyennant un loyer annuel global de 982 000 francs. En garantie de la bonne exécution de ces baux, une caution d'un montant de 250 000 francs a été immédiatement versée par le preneur. L'économie générale de l'opération reposait sur une affectation tripartite précise, matérialisée par des actes annexes datés des 6 et 7 mai 1982. Les deux premiers appartements, situés respectivement au numéro 1 du 4e étage du Bloc A et au numéro 1 du 4e étage du Bloc B, ont fait l'objet chacun d'une convention subséquente précisant expressément les modalités d'occupation en ces termes : « *Cette location n'a et ne peut avoir en aucun cas un caractère commercial. Elle a été sollicitée et obtenue par M. F. N. uniquement pour y établir un siège administratif de la "Tradinvest Bank and Trust Company of Nassau Limited", de sorte que cette location a un caractère strictement civil* ». Le troisième appartement, portant le numéro 22 et situé au 22e étage du Bloc A, était quant à lui affecté à l'usage personnel de M. F. N., président de la société Tradinvest, à titre de logement de fonction, ce qui expliquait l'absence de convention subséquente le concernant. Une lettre adressée le 8 mai 1982 par le cabinet B.I.A.I. à la société Tradinvest témoignait par ailleurs des tractations entreprises en vue de cette affectation. Convaincue de la réussite de l'opération, la société Tradinvest a, dès la veille de la signature des baux litigieux, soit le 6 mai 1982, résilié le contrat de bail des locaux qu'elle occupait dans l'immeuble « Le Floor Office », avec prise d'effet au 31 mai 1982. Ce n'est que postérieurement à la conclusion des baux et à cette résiliation que les démarches administratives ont été entreprises. Par lettre du 24 mai 1982, la société Tradinvest a sollicité de l'administration monégasque l'autorisation de transférer ses bureaux administratifs dans l'immeuble « Le Roccabella ». Dès le 1er juin 1982, date de prise d'effet des baux, le preneur a pris possession des lieux, réglé d'avance trois mois de loyers et entrepris des travaux d'aménagement. De son côté, la société bailleresse Roccabella est intervenue le 7 juin 1982, puis derechef le 22 juin 1982, auprès du Ministère d'État afin d'appuyer la demande de sa locataire et d'obtenir que soit accordée « *cette dérogation* », soulignant que les contrats ayant commencé à courir, la société preneuse ne pouvait supposer un refus et avait pris toutes ses dispositions pour son installation. Toutefois, en dépit des démarches conjointes des deux sociétés, l'administration a, par lettre du 11 juin 1982 réitérée le 9 juillet 1982, notifié à la société Tradinvest un refus catégorique. Ce rejet était motivé par la circonstance que l'implantation de bureaux d'une telle importance au sein d'un immeuble de grande hauteur à usage d'habitation, situé de surcroît dans un quartier résidentiel, était de nature à engendrer des nuisances. Prenant acte de cette impossibilité d'affecter les lieux à l'usage projeté, la société Tradinvest a, suivant exploit d'huissier en date du 30 juin 1982, mis en demeure la société Roccabella de lui rembourser l'intégralité des sommes versées en invoquant la nullité des contrats. Par une lettre subséquente du 22 juillet 1982, elle a réclamé la restitution de la caution, des loyers payés d'avance, des droits d'enregistrement, des frais d'agence ainsi que du montant des travaux d'aménagement réalisés sur les conseils de la bailleresse, arguant que les baux étaient devenus sans objet. Parallèlement, la société Tradinvest a rapidement quitté les lieux pour s'installer dans d'autres locaux en vertu d'une nouvelle convention conclue dès le 13 juillet 1982 avec la société Borra Petroleum V.K. Ltd. La société Roccabella a, quant à elle, opposé une fin de non-recevoir à ces demandes par une lettre de protestation du 30 juillet 1982. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Face à cette impasse, la société Tradinvest a pris l'initiative du contentieux en assignant, suivant exploit du 14 octobre 1982, la S.A.M. Roccabella devant le Tribunal de première instance de Monaco. Sur le fondement des articles 963 et suivants du Code civil, elle sollicitait à titre principal que les trois baux du 7 mai 1982 fussent déclarés nuls et de nul effet pour cause d'erreur sur une qualité substantielle de la chose louée, résidant dans la possibilité de l'utiliser comme bureau administratif. Tirant les conséquences de l'anéantissement rétroactif sollicité, elle réclamait le remboursement de l'intégralité des sommes et frais exposés, chiffrés globalement à 705 120 francs, outre les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 30 juin 1982. Elle sollicitait en outre la condamnation de la bailleresse au paiement d'une somme de 250 000 francs à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1229 du Code civil, en réparation du préjudice occasionné par cette situation. En défense, la société Roccabella concluait au rejet intégral de ces prétentions, soutenant que les contrats étaient parfaitement valables et que la société Tradinvest avait pris l'initiative unilatérale et fautive de résilier les conventions locatives. Par un jugement rendu le 12 janvier 1984, le Tribunal de première instance a écarté la thèse de la nullité mais a néanmoins admis la rupture du lien contractuel. Les premiers juges ont en effet débouté la société Tradinvest de sa demande en nullité des conventions de bail, mais ont prononcé la résiliation de celles-ci. En conséquence, le tribunal a condamné la S.A.M. Roccabella à payer à la société Tradinvest la somme de 553 120 francs — correspondant au remboursement de la caution, des loyers réglés par avance et des droits d'enregistrement — assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 juin 1982. Le tribunal a en revanche débouté la preneuse du surplus de ses demandes indemnitaires et financières et l'a condamnée aux dépens, avec distraction au profit de l'avocat-défenseur de la société bailleresse. Insuffisamment satisfaite par cette décision, la S.A.M. Roccabella a interjeté appel principal par exploit d'huissier du 23 octobre 1984 et a déposé des conclusions récapitulatives le 26 mars 1985. Poursuivant la réformation du jugement, l'appelante soutenait que la résolution des conventions litigieuses avait été causée par le fait exclusif de la société Tradinvest. Appuyant les motifs des premiers juges quant au rejet de la nullité pour vice du consentement, elle faisait valoir que les parties s'étaient accordées en toute connaissance de cause sur la chose et sa destination, que son propre comportement était exempt de toute manœuvre fautive, et qu'à défaut de stipulation contractuelle contraire, il incombait au seul preneur de faire son affaire personnelle de l'obtention des autorisations administratives nécessaires préalablement à la conclusion des baux. Invoquant un préjudice locatif évalué à 468 789 francs, la société Roccabella demandait que, par le jeu de la compensation avec la somme de 553 120 francs retenue en première instance, le solde éventuellement alloué à la société Tradinvest fût réduit à un maximum de 84 331 francs. De son côté, par conclusions du 22 janvier 1985, la société Tradinvest a formé un appel incident. Critiquant le jugement en ce qu'il avait prononcé la résolution ou la résiliation des locations au lieu de leur annulation, elle réitérait l'intégralité de ses demandes de première instance, soit la condamnation de la bailleresse à lui restituer la somme globale de 705 120 francs (incluant caution, loyers, commission d'agence, droits d'enregistrement et frais d'aménagement) avec intérêts de droit dès le 30 juin 1982, outre 250 000 francs de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1229 du Code civil pour le préjudice résultant de la résiliation de son précédent bail au « Floor Office » et des frais de recherche de nouveaux locaux. Au soutien de son appel incident, l'intimée développait l'argument selon lequel son consentement avait été vicié dès la signature des actes : l'absence même de condition suspensive démontrait, selon elle, sa croyance pleine et entière en l'absence de toute difficulté quant à la réalisation de l'objet de la location, d'autant que le bailleur n'avait émis aucune réserve et lui avait donné toute quiétude à ce sujet, comme l'attestait son intervention auprès de l'administration le 22 juin 1982. Elle ajoutait que les trois baux formaient un ensemble indivisible, que le refus administratif ne constituait pas un cas fortuit, et qu'il appartenait à la société Roccabella, en toute bonne foi, de prévoir la difficulté en insérant une clause suspensive. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour d'appel de Monaco était saisie d'une question juridique complexe à double détente : d'une part, lorsque des contrats de bail portant sur des locaux d'habitation sont conclus par des professionnels dans le but déterminant d'y installer des bureaux administratifs, sans qu'aucune condition suspensive relative à l'obtention de l'autorisation administrative de changement d'affectation n'ait été stipulée, le refus ultérieur opposé par l'administration est-il de nature à entraîner la nullité des conventions pour erreur sur les qualités substantielles ou, à défaut, leur anéantissement pour force majeure ou perte de la chose louée ? D'autre part, selon quelles modalités juridiques et financières convient-il de qualifier la rupture de ces contrats à exécution successive ayant reçu un commencement d'exécution et d'en répartir la charge patrimoniale entre deux parties qui connaissaient toutes deux l'aléa administratif ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ce litige, la Cour d'appel procède par étapes successives, écartant méthodiquement les qualifications inadéquates avant de bâtir sa propre solution articulée autour de l'article 1581 du Code civil et de la théorie des torts réciproques. En premier lieu, la cour entérine un point non contesté mais essentiel à la cohérence de la solution : l'indivisibilité contractuelle. Le troisième contrat de bail, relatif au logement de fonction du président de la société Tradinvest, est jugé « *indissociable des deux autres contrats conclus le même jour, pour en être l'accessoire* ». Le sort réservé aux baux professionnels s'étendra donc mécaniquement au bail d'habitation accessoire. Elle constate également, à la lumière des conventions annexes du 6 mai 1982 et du courrier de l'agence immobilière du 8 mai 1982, que l'affectation des appartements à l'usage de bureaux administratifs a bien constitué « *le motif déterminant de la location recherchée par la société Tradinvest* » et était entrée dans le champ contractuel. En deuxième lieu, la juridiction d'appel examine et rejette le moyen tiré de la nullité pour vice du consentement (articles 963 et suivants du Code civil). Pour écarter l'erreur commune sur les qualités substantielles de la chose louée, la cour relève que les deux sociétés étaient « *toutes deux professionnellement avisées* » et ne pouvaient ignorer — ce qu'elles ne déniaient d'ailleurs pas — que la transformation de locaux d'habitation en bureaux était subordonnée en Principauté à l'exigence d'une autorisation administrative. Bien que les parties aient escompté une issue favorable en raison de l'existence d'un précédent, la cour souligne que l'utilisation projetée comportait intrinsèquement « *un aléa, l'administration ayant le pouvoir d'accorder ou non l'autorisation* ». Dès lors, la société Tradinvest ne pouvait se prévaloir d'une erreur viciant son consentement, « *alors que cette erreur ne revêtait pas un caractère excusable* ». En troisième lieu, la Cour d'appel se penche sur la qualification de l'événement extérieur qu'a constitué le refus administratif notifié le 11 juin 1982 et réitéré le 9 juillet 1982. Elle écarte d'emblée la qualification de cas de force majeure ou de cas fortuit « *en raison de sa prévisibilité* ». Toutefois, analysant l'impact concret de cette décision sur l'économie du contrat, la cour constate que ce refus a rendu le bail « *sans objet dès lors que le preneur était dans l'impossibilité de faire un usage de la chose louée qui soit conforme à sa destination* ». Par un raisonnement par analogie particulièrement remarquable, les juges du second degré estiment que « *cette situation, assimilable à une perte de la chose au sens de l'article 1581 du Code civil, apparaît de nature à fonder une action non point en résolution, mais en résiliation, s'agissant de contrats à exécution successive qui ont donné lieu à un commencement d'exécution* ». La cour relève en effet que la société preneuse était entrée régulièrement dans les lieux, y avait entrepris des travaux et avait payé trois mois de loyers d'avance. En quatrième lieu, la cour introduit la notion de faute partagée dans la genèse de cette situation d'impasse pour déterminer l'imputabilité de la résiliation. Elle retient que les deux parties, en contractant en connaissance de cause sans formuler de condition suspensive relative à l'autorisation administrative, ont accepté le risque d'un refus étatique. L'inexécution des engagements découle ainsi de « *la légèreté fautive de l'une et de l'autre partie* ». Cette faute commune justifie que la résiliation soit prononcée « *à leurs torts réciproques* » à compter du 30 juin 1982 (date de l'exploit d'huissier manifestant la volonté du preneur de mettre fin aux baux). La conséquence directe et mécanique de cette réciprocité des torts est l'exclusion de tout octroi de dommages-intérêts découlant de la résiliation, chacune des parties devant conserver la charge de son propre préjudice. Enfin, en cinquième lieu, la Cour d'appel procède à la liquidation minutieuse des effets passés des contrats résiliés pour la période antérieure au 30 juin 1982 : - **Sur les loyers et charges :** La société Tradinvest n'est redevable du loyer et des charges que pour la seule période d'occupation effective du 1er au 30 juin 1982, aucune occupation postérieure n'étant établie compte tenu de sa réinstallation rapide dès le 13 juillet 1982 dans les locaux de la société Borra Petroleum V.K. Ltd. Sur la base des 275 000 francs versés d'avance pour le trimestre, la cour chiffre la dette locative d'un mois au tiers de cette somme, soit 91 666 francs. Le surplus versé d'avance, soit 183 334 francs, doit être restitué au preneur. Le préjudice de perte de loyers ultérieurs invoqué par la société Roccabella demeure à sa charge en raison de sa propre responsabilité. - **Sur les frais annexes et travaux :** En vertu du partage de responsabilité et des stipulations contractuelles, la société Tradinvest doit supporter seule les dépenses exposées à l'occasion de la location. Les frais d'agence ont été engagés dans son seul intérêt ; les travaux d'aménagement et réparations n'ont apporté aucune amélioration profitable au bailleur et n'avaient, de surcroît, pas été autorisés par écrit conformément aux clauses des baux ; quant aux frais fiscaux (droits d'enregistrement), ils demeurent à la charge contractuelle du preneur dès lors que les contrats, loin d'être nuls, ont reçu un commencement d'exécution. - **Sur le dépôt de garantie :** La caution de 250 000 francs, devenue sans objet par l'effet de la résiliation, doit être intégralement remboursée à la société Tradinvest. Opérant la synthèse comptable de ces créances réciproques, la cour fixe la dette de remboursement de la société Roccabella envers la société Tradinvest à la somme totale de 433 334 francs (183 334 francs de trop-perçu de loyers + 250 000 francs de caution), assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 juin 1982, date de la mise en demeure valant demande de remboursement. Les dépens sont logiquement partagés par moitié. ### C. Le dispositif Par ces motifs, la Cour d'appel de Monaco statue en ces termes : > « PAR CES MOTIFS, > > Déclare recevable l'appel interjeté à l'encontre du jugement du 12 janvier 1984 ; > > Réformant le jugement entrepris ; > > Prononce la résiliation des contrats de location aux torts des deux parties à compter du 30 juin 1982 ; > > Déboute en conséquence les parties de leurs actions réciproques en dommages-intérêts ; > > Liquidant les effets passés des contrats de location après compensation ; > > Dit et juge que la société Roccabella devra rembourser à la société Tradinvest Bank and Trust Company la somme de 433 334 francs avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 1982 ; » *(Il convient de noter que, dans ses motifs précédant immédiatement le dispositif, la Cour précise également « qu'il échet de mettre les dépens par moitié à la charge de chacune des deux parties, la résiliation étant prononcée à leurs
# Cour de Révision de Monaco, 05 octobre 1993, n° 26247 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 05 octobre 1993, n° 26247 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1993/10-05-26247)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 5 octobre 1993 s'inscrit dans le cadre classique, mais néanmoins source d'un contentieux abondant, de l'exécution et de la fin d'un contrat de bail d'habitation, doublé d'une problématique relative au sort des travaux entrepris par le preneur dans les lieux loués. Par un acte sous seing privé conclu en date du 18 juin 1985, une personne physique, M. K., a pris à bail un bien immobilier désigné par les parties sous l'appellation de « villa-duplex ». Le bailleur, propriétaire dudit immeuble, était la société anonyme monégasque (SAM) dénommée « Le Brasilia ». L'accord contractuel initial prévoyait que cette location était consentie pour une durée déterminée de trois années. En contrepartie de la jouissance des lieux, la convention mettait à la charge du preneur le paiement d'un loyer fixé sur une base annuelle, mais dont les modalités de règlement exigeaient un paiement fractionné par trimestre. Le montant exact de ce loyer annuel ou trimestriel, ainsi que la localisation précise de la « villa-duplex » au sein de la Principauté, ne sont pas précisés dans la décision. Au-delà des obligations principales tenant à la mise à disposition du bien et au paiement du prix du loyer, l'acte sous seing privé du 18 juin 1985 comportait des stipulations expresses aménageant avec rigueur les obligations du preneur quant à l'entretien, la conservation, la transformation et la restitution du bien loué. Deux obligations contractuelles spécifiques, expressément relevées par la haute juridiction monégasque, encadraient la jouissance des lieux par le locataire. D'une part, au titre de la restitution en fin de bail, il était formellement stipulé que M. K. devait rendre les lieux dans le « même parfait état où il les avait trouvés » lors de son entrée en jouissance. D'autre part, concernant la mutabilité et l'aménagement de la chose louée en cours d'exécution du contrat, une clause restreignait drastiquement l'initiative du preneur : celui-ci ne pouvait faire effectuer de travaux dans la « villa-duplex » qu'à la condition d'avoir préalablement obtenu l'accord écrit de la propriétaire, la SAM « Le Brasilia ». Durant le cours du bail, le preneur a entrepris des travaux qualifiés par la décision de « travaux de transformation » au sein de l'immeuble loué. Les circonstances exactes entourant le déclenchement de ces travaux, leur nature matérielle ou architecturale précise, ainsi que l'existence ou l'absence de l'autorisation écrite de la société bailleresse telle qu'exigée par le bail, ne sont pas détaillées dans le texte de l'arrêt (non précisé dans la décision). Toujours est-il que ces travaux de transformation ont été initiés par M. K., mais sont demeurés inachevés. Parallèlement à ces modifications matérielles de l'immeuble, la relation contractuelle s'est dégradée sur le terrain financier au début de l'année 1988, soit quelques mois avant l'échéance théorique de la période triennale initiée en juin 1985. En effet, M. K. ne s'est pas acquitté du loyer afférent au premier trimestre de l'année 1988. Face à cette défaillance du preneur dans son obligation essentielle de payer le loyer aux termes convenus, la société propriétaire a agi en justice afin d'obtenir la libération des lieux. C'est ainsi qu'à la date du 29 février 1988, M. K. a fait l'objet d'une ordonnance d'expulsion (la juridiction ayant rendu cette ordonnance, vraisemblablement le juge des référés, n'est pas expressément nommée dans la décision). En dépit du prononcé de cette ordonnance d'expulsion dès la fin du mois de février 1988, le locataire ne s'est pas exécuté immédiatement. Il s'est maintenu dans les lieux pendant sept mois supplémentaires et n'a effectivement quitté la « villa-duplex » que le 30 septembre 1988. Or, à cette date de départ effectif et de reprise des lieux par la SAM « Le Brasilia », les travaux de transformation que M. K. avait antérieurement entrepris dans l'immeuble loué n'étaient toujours pas finis. La propriétaire s'est donc retrouvée en possession d'un bien immobilier dont les travaux de transformation étaient inachevés, nécessitant des interventions pour remettre les locaux en état d'habitabilité et engendrant, par voie de conséquence, une période d'immobilisation du bien durant le temps nécessaire à l'achèvement desdits travaux de réfection. Une mesure d'expertise a été diligentée (les modalités de désignation de l'expert et la date du dépôt de son rapport ne sont pas précisées dans la décision) afin notamment de chiffrer le coût d'achèvement des travaux et de déterminer les dates correspondant à la durée d'immobilisation de l'immeuble au titre de sa remise en état. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties À la suite du départ du locataire expulsé le 30 septembre 1988 et au constat de l'état d'inachèvement des travaux affectant l'habitabilité de la « villa-duplex », un contentieux au fond s'est noué entre la SAM « Le Brasilia » et M. K. Les étapes initiales de la procédure devant les juridictions du premier degré (date de l'assignation, jugement du Tribunal de première instance) ne sont pas relatées dans la décision commentée (non précisé dans la décision). L'affaire a été portée devant la Cour d'appel de Monaco (la date de l'arrêt d'appel n'est pas précisée dans la décision). Statuant sur les demandes indemnitaires de la société bailleresse, la juridiction du second degré a fait droit aux prétentions de la SAM « Le Brasilia » sur deux chefs principaux de condamnation à l'encontre de l'ancien locataire. Premièrement, la Cour d'appel a condamné M. K. à verser à sa propriétaire la somme d'argent nécessaire à l'achèvement des travaux de transformation qu'il avait lui-même entrepris dans l'immeuble loué et qu'il avait laissés inachevés lors de son départ le 30 septembre 1988, imposant ainsi au locataire la remise à ses frais des locaux en état d'habitabilité par application du contrat de bail. Deuxièmement, les juges d'appel ont condamné M. K. à indemniser la société propriétaire au titre du trouble de jouissance subi par cette dernière, ce préjudice résultant de l'immobilisation des locaux rendue nécessaire par l'achèvement des travaux de réfection. Pour fixer la durée de cette immobilisation indemnisable, la Cour d'appel s'est appuyée sur les éléments techniques du dossier en reprenant les dates qui figuraient au rapport d'expertise. Mécontent de cette décision d'appel le condamnant pécuniairement tant au coût d'achèvement des travaux qu'à la réparation du préjudice d'immobilisation, M. K., représenté par Maître Karczag-Mencarelli, avocat-défenseur, a formé un pourvoi en révision devant la Cour de révision de la Principauté de Monaco (la date de dépôt de la requête en révision n'est pas précisée dans la décision). En défense au pourvoi, la SAM « Le Brasilia », représentée par Maître Sbarrato, avocat-défenseur, a déposé et signifié une contre-requête le 6 août 1993. Le Greffier en Chef a dressé, le 30 août 1993, le certificat attestant l'expiration de tous les délais de la loi, et le Procureur général a déposé ses conclusions écrites le 3 septembre 1993. Au soutien de son pourvoi devant la haute juridiction, le demandeur, M. K., articulait deux moyens distincts, critiquant respectivement chacun des deux chefs de condamnation prononcés par la Cour d'appel. Par son premier moyen de révision, relatif à la condamnation au paiement des sommes nécessaires à l'achèvement des travaux, le preneur expulsé reprochait à la Cour d'appel un défaut de base légale, ou à tout le moins une omission de recherche déterminante. Il faisait grief aux juges du fond de l'avoir condamné à financer l'achèvement de ces travaux de transformation inachevés lors de son départ, « sans avoir recherché si l'achèvement de ces travaux ne procurerait pas une importante plus-value de nature à donner lieu à l'application des règles de l'enrichissement sans cause ». L'argumentation du demandeur au pourvoi consistait ainsi à soutenir que la réalisation complète des travaux de transformation valoriserait le patrimoine immobilier de la SAM « Le Brasilia » au-delà de son état initial ; dès lors, faire supporter l'intégralité du coût d'achèvement au locataire sans déduire ou compenser la plus-value ainsi conférée au fonds reviendrait à enrichir injustement le bailleur aux dépens du preneur. Par son second moyen de révision, relatif à l'indemnisation du trouble de jouissance lié à l'indisponibilité du bien, M. K. attaquait l'arrêt d'appel sur le terrain disciplinaire de la motivation des décisions de justice. Il faisait grief à la Cour d'appel d'avoir « statué par des motifs insuffisants » en prononçant cette condamnation indemnitaire pour l'immobilisation des locaux due à l'achèvement des travaux de réfection, « sans constater que lesdits travaux s'étaient effectivement poursuivis pendant toute la période retenue par elle ». Le demandeur contestait donc la réalité matérielle de la continuité des travaux durant la période d'immobilisation indemnisée, estimant que les juges du second degré n'avaient pas caractérisé l'effectivité ininterrompue du chantier pendant toute la durée prise en compte pour le calcul du préjudice de jouissance. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé L'examen des deux moyens soulevés par le pourvoi conduisait la Cour de révision à trancher deux questions de droit distinctes, d'inégale portée théorique. La première, qui confère à l'arrêt toute sa dimension de principe, touche à l'articulation fondamentale des sources des obligations en droit civil monégasque, et plus précisément aux frontières respectives de la responsabilité contractuelle (ou de l'exécution forcée en nature par équivalent pécuniaire des obligations nées du contrat) et des quasi-contrats à travers la théorie de l'enrichissement sans cause. La seconde question relève davantage de la technique de contrôle de la motivation des juges du fond en matière d'évaluation souveraine du préjudice. Sur le premier moyen, le problème juridique central posé à la Cour de révision était le suivant : **Le locataire d'un local d'habitation qui, en violation ou en exécution inachevée de ses engagements, laisse à son départ consécutif à une expulsion des travaux de transformation inachevés, peut-il utilement invoquer les règles de l'enrichissement sans cause — au motif que l'achèvement de ces travaux procurerait une importante plus-value à l'immeuble — pour faire échec ou limiter sa condamnation, fondée sur les stipulations expresses du contrat de bail, à payer au bailleur la somme nécessaire à la remise des locaux en état d'habitabilité ?** Autrement formulé, la présence de clauses contractuelles régissant expressément le sort des travaux et l'obligation de restitution des lieux en parfait état à la charge du preneur chasse-t-elle radicalement toute possibilité de recours à l'action *de in rem verso*, en vertu du principe de subsidiarité de l'enrichissement sans cause et de l'existence d'une cause contractuelle à l'avantage éventuellement retiré par le bailleur ? Sur le second moyen, la question posée était d'ordre probatoire et formel : **Une Cour d'appel motive-t-elle suffisamment sa décision condamnant un locataire à indemniser le trouble de jouissance résultant de l'immobilisation de l'immeuble pendant les travaux de remise en état, lorsqu'elle détermine la durée de cette immobilisation en reprenant les dates figurant dans un rapport d'expertise, sans procéder à une constatation autonome supplémentaire attestant que les travaux se sont effectivement poursuivis sans interruption durant toute cette période ?** ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi formé par M. K., la Cour de révision, au rapport de Monsieur le Conseiller Yves Jouhaud, déploie un raisonnement d'une grande netteté conceptuelle, caractérisé par sa concision et sa rigueur juridique. S'agissant du premier moyen, la haute juridiction procède d'abord à un rappel circonstancié du cadre contractuel et factuel souverainement constaté par les juges du fond. Elle relève l'existence de l'acte sous seing privé du 18 juin 1985 portant bail de la « villa-duplex » pour trois ans, mais surtout elle met en exergue les deux stipulations cardinales du contrat : l'obligation pour le locataire de « rendre les lieux dans le même parfait état où il les avait trouvés » et l'interdiction de « faire effectuer de travaux qu'avec l'accord écrit de la SAM "Le Brasilia", propriétaire ». Elle rappelle ensuite la chronologie de la défaillance du preneur : le défaut de paiement du loyer du premier trimestre 1988, l'ordonnance d'expulsion du 29 février 1988, et le départ tardif au 30 septembre 1988 laissant des travaux de transformation inachevés. Face au grief du locataire qui reprochait à la Cour d'appel de ne pas avoir recherché l'existence d'une importante plus-value génératrice d'un enrichissement sans cause au profit du propriétaire, la Cour de révision oppose un attendu de principe lapidaire et décisif : « Mais attendu que l'existence de dispositions contractuelles exclut le recours aux règles de l'enrichissement sans cause ». Le syllogisme de la Cour est implacable : 1. **Majeure (principe de droit) :** Dès lors que la situation des parties et le sort des prestations litigieuses sont régis par des dispositions contractuelles, le mécanisme quasi-contractuel de l'enrichissement sans cause est radicalement exclu. Le contrat constitue la loi des parties ; il fournit à la fois la mesure des obligations de chacun et la cause juridique des transferts de valeur qui peuvent en résulter. 2. **Mineure (application à l'espèce) :** En l'espèce, la Cour d'appel n'a fait qu'appliquer le contrat de bail qui liait M. K. à la SAM « Le Brasilia ». C'est en vertu de cette loi contractuelle (qui exigeait une restitution en parfait état et subordonnait tous travaux à un accord écrit) que les juges d'appel ont imposé au locataire la remise, à ses frais exclusifs, des locaux en état d'habitabilité par le financement de l'achèvement des travaux qu'il avait lui-même laissés en suspens. 3. **Conclusion :** La recherche d'une éventuelle plus-value sur le fondement de l'enrichissement sans cause était juridiquement inopérante puisque les règles de l'enrichissement sans cause étaient inapplicables. La Cour d'appel n'avait donc pas à procéder à une recherche que l'existence même du contrat rendait vaine. Le premier moyen est, par conséquent, déclaré non fondé. S'agissant du second moyen, relatif à la prétendue insuffisance de motifs quant à la durée du trouble de jouissance, la réponse de la Cour de révision est tout aussi directe. Le demandeur soutenait que la Cour d'appel aurait dû constater positivement la poursuite effective des travaux durant toute la période d'immobilisation retenue. La Cour de révision écarte l'objection en relevant la source sur laquelle les juges d'appel se sont appuyés : « Mais attendu que la Cour d'appel, pour déterminer la durée d'immobilisation de l'immeuble au titre de la remise en état, a repris les dates figurant au rapport d'expertise ». Ce faisant, la Cour de révision valide la méthode de motivation par référence aux constatations techniques de l'expert judiciaire. Dès lors que les juges du fond s'approprient les conclusions et les données chronologiques d'un rapport d'expertise déterminant la durée nécessaire à la remise en état de l'immeuble, leur décision est légalement justifiée et suffisamment motivée quant à l'étendue temporelle du préjudice d'immobilisation, sans qu'il leur soit imposé d'ajouter des constatations redondantes sur la présence quotidienne ou continue des ouvriers sur le chantier. Le second moyen est donc écarté comme n'étant « pas mieux fondé que le premier ». ### C. Le dispositif En conséquence de l'analyse qui précède et du rejet successif des deux moyens soulevés par le demandeur au pourvoi, la Cour de révision prononce le dispositif suivant : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi, » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 5 octobre 1993 par la Cour de révision de Monaco dans l'affaire *K. c/ SAM Le Brasilia* constitue un jalon remarquable de la jurisprudence civile monégasque quant à la délimitation stricte du domaine de l'enrichissement sans cause face à la force obligatoire du contrat. Il est à noter que la formation de jugement comprenait d'éminents magistrats issus de la Cour de cassation française (notamment le conseiller rapporteur Yves Jouhaud, ancien président de la première chambre civile, ou encore le premier président Henri Charliac), ce qui éclaire la parenté étroite de la formulation retenue avec les principes directeurs du droit civil d'inspiration romano-germanique. #### 1. L'affirmation absolue de la subsidiarité de l'action *de in rem verso* et de la cause contractuelle La formule employée par la Cour de révision — « attendu que l'existence de dispositions contractuelles exclut le recours aux règles de l'enrichissement sans cause » — frappe par sa généralité et son caractère absolu. Pour en saisir toute la portée technique, il convient de analyser les deux fondements théoriques qui sous-tendent cette exclusion lorsque les parties sont liées par un contrat valable régissant l'objet du litige. En premier lieu, la solution procède de la condition même d'absence de cause de l'enrichissement. Dans la théorie générale des quasi-contrats, l'action *de in rem verso* ne peut prospérer que si le déplacement de valeur opéré d'un patrimoine (l'appauvri) vers un autre (l'enrichi) est dépourvu de justification juridique, c'est-à-dire de « cause » au sens de titre juridique légitime (contrat, obligation légale, décision de justice, intention libérale). Or, lorsque l'avantage patrimonial dont bénéficie l'une des parties trouve sa source, directe ou indirecte, dans l'exécution des stipulations d'un contrat, cet enrichissement n'est pas « sans cause » : il a pour cause le contrat lui-même. En l'espèce, si la SAM « Le Brasilia » récupérait à terme un bien dont les travaux étaient achevés aux frais du locataire, cette situation découlait directement de l'obligation contractuelle souscrite par M. K. le 18 juin 1985 de restituer la « villa-duplex » en parfait état et de ne pas entreprendre de travaux sans accord écrit. L'obligation de remise en état d'habitabilité aux frais du preneur n'est que la mise en œuvre de la loi des parties ; la cause de la condamnation pécuniaire du preneur réside exclusivement dans l'acte sous seing privé de bail. En second lieu, la décision consacre avec vigueur le caractère strictement subsidiaire de l'action fondée sur l'enrichissement sans cause. Institution d'équité destinée à combler les lacunes du droit positif lorsqu'aucune autre voie de droit n'est ouverte pour corriger un déséquilibre patrimonial injustifié, l'enrichissement sans cause ne saurait être instrumentalisé pour contourner, suppléer, modifier ou neutraliser les règles gouvernant une institution juridique déterminée, et singulièrement le contrat. Admettre le raisonnement développé par le premier moyen du pourvoi aurait conduit à une subversion majeure du principe de la force obligatoire des conventions. En effet, un contractant défaillant — ici, un locataire expulsé pour défaut de paiement des loyers et ayant laissé un chantier de transformation inachevé rendant les lieux inhabitables — aurait pu, sous couvert d'une plus-value alléguée, échapper aux conséquences financières de ses propres engagements contractuels et imposer au bailleur le rachat forcé ou la compensation de transformations qu'il avait laissées à l'état d'abandon. En posant que l'existence de dispositions contractuelles « exclut » le recours à l'enrichissement sans cause, la Cour de révision érige une barrière étanche : le juge n'a pas à s'immiscer dans l'équilibre économique résultant de l'application du contrat sous prétexte d'
# Cour d'Appel de Monaco, 22 juin 1993, n° 26214 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 22 juin 1993, n° 26214 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1993/06-22-26214)) ## Faits et procédure Le propriétaire, J.-C. M., a notifié aux époux P., locataires d'un appartement à Monaco, un congé pour reprise à effet au 30 septembre 1991. Les pièces du dossier ne permettent pas de dater avec certitude la notification : l'arrêt mentionne tantôt le 27 septembre 1990, tantôt le 27 septembre 1993 (date à vérifier, vraisemblablement une erreur matérielle, la date de 1990 étant la plus cohérente avec l'échéance de 1991 et avec le dispositif). Le Tribunal de première instance, par jugement du 29 octobre 1992, a constaté la nullité de la procédure de reprise. Il a retenu que le propriétaire n'établissait que par des affirmations que l'occupation du logement répondait aux besoins normaux du bénéficiaire, condition prescrite à peine de nullité. Il a en conséquence rejeté la demande en l'état, sans examiner le second moyen de nullité, tiré de la condition de titre du propriétaire. L'appelant a relevé appel le 4 décembre 1992. Il soutenait, d'une part, qu'il tenait ses droits d'une dévolution successorale survenue en 1990 et que le délai de six ans ne lui était donc pas applicable ; subsidiairement, il invoquait un délai courant à compter de la dernière acquisition à titre onéreux (13 mars 1922). Il soutenait, d'autre part, que le logement, bien que plus vaste que son habitation antérieure, correspondait à ses besoins normaux compte tenu du projet de fonder une famille, et que les premiers juges avaient à tort apprécié ces besoins au regard des seules conditions d'occupation actuelles ou passées du bénéficiaire. Les intimés opposaient l'exception de nullité et concluaient à la confirmation du jugement. ## Question de droit La Cour devait déterminer si la reprise, exercée par un propriétaire tenant ses droits d'une dévolution successorale, était soumise à une condition de délai au sens de l'article 28 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, modifiée par la loi n° 888 du 25 juin 1970. Elle devait ensuite apprécier si l'occupation du local répondait, pour le propriétaire ou le bénéficiaire, à des « besoins normaux » au sens de ce même texte, et selon quels critères cette appréciation devait être conduite. Le texte prévoit que le propriétaire qui entend exercer le droit de reprise doit, à peine de nullité de la procédure, justifier de deux éléments : la source de son titre (dévolution successorale ou acte ayant date certaine depuis au moins six ans, réduits à trois ans pour le propriétaire de nationalité monégasque) et la satisfaction de besoins normaux dans l'occupation du local. Il convient de relever une incertitude de numérotation. La disposition citée dans les motifs est numérotée « 1° / » et « 2° / », alors que les visas et les moyens renvoient aux « 2° » et « 3° » de l'article 28. La Cour raisonne sur le contenu des conditions et non sur leur numérotation ; le
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 1992, n° 26121 > **Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 1992, n° 26121 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1992/01-23-26121))** ## Faits et procédure Par une promesse de vente du 25 juillet 1985, puis un acte notarié du 12 décembre 1986, les consorts M. et A. G. ont cédé à la société anonyme monégasque Sefonil une villa dénommée « Villa M. », à l'exception du rez-de-chaussée, moyennant 3 600 000 F. Cette cession s'inscrivait dans une opération de promotion immobilière consistant à démolir les immeubles remembrés pour édifier un nouvel ensemble à usage principal d'habitation. La locataire, M.-L. D. (le titre de la décision mentionne « D.-C. », le texte intégral désignant la demanderesse par les initiales M.-L. D.), occupait un appartement de trois pièces au premier étage de la villa, soumis à l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiée. L'acte de 1986 prévoyait que Sefonil assumerait le relogement provisoire des locataires évincés jusqu'à l'achèvement des travaux, tandis que les venderesses vendaient en l'état futur d'achèvement six studios destinés, selon les prévisions des parties, au relogement définitif. Le prix était stipulé payable par dation en paiement, avec compensation de plein droit à l'achèvement de l'immeuble. Le relog
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 1992, n° 26120 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 1992, n° 26120 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1992/01-23-26120)) ## Faits et procédure Par exploit du 27 février 1991 (instance n° 512 du rôle général de 1991), la bailleresse J. B. P. a assigné G. B., exerçant le commerce en Principauté sous l'enseigne « A. », aux fins d'obtenir son expulsion sous astreinte, avec exécution provisoire, d'un studio situé dans l'immeuble « Le M. » à Monaco, ainsi que sa condamnation au paiement de 63 478 F à titre d'indemnité d'occupation. Elle soutenait que le défendeur occupait les lieux sans droit ni titre, dès lors qu'il avait refusé de signer le bail qu'elle lui avait consenti le 22 décembre 1989. Selon elle, il ne pouvait se prévaloir que d'une promesse unilatérale de bail, à laquelle il n'avait pas donné suite. Par exploit du 27 juin 1991 (instance n° 755), la même demanderesse a sollicité la condamnation du défendeur au paiement de 63 478 F, la validation d'une saisie-conservatoire pratiquée sur son véhicule (ordonnance du 1er février 1991, procès-verbal du 29 mai 1991) et la conversion de cette mesure en saisie-exécution. Le défendeur a opposé, *in limine litis*, l'exception de communication de pièces, faute de pièces versées aux débats par la demanderesse. Sur le fond, il a produit un acte sous seing privé daté du 27 octobre 1989, signé par le mandataire de la propriétaire et par lui-même, prévoyant une location d'un an renouvelable moyennant 3 800 F de loyer mensuel et 400 F de charges. Il a invoqué un commencement d'exécution, la remise des clés et son occupation à compter du 17 novembre 1989. Il a conclu au rejet des demandes et à la mainlevée de la saisie-conservatoire, au motif que la mesure avait été exécutée hors du délai fixé par l'ordonnance et que le procès-verbal ne lui avait pas été signifié. Enfin, à l'audience de plaidoiries, la demanderesse a demandé le rejet des conclusions du défendeur, déposées le jour même de l'audience. ## Question de droit La décision soulève trois questions distinctes. La première est d'ordre procédural : des conclusions déposées la veille de l'audience de plaidoiries, alors que le tribunal avait expressément réservé la faculté de conclure entre temps, sont-elles recevables au regard des articles 180 et 181 du Code de procédure civile ? La deuxième concerne l'exception de communication de pièces fondée sur l'article 274 du même code, lorsque les pièces invoquées par le demandeur sont déjà connues du défendeur. La troisième, de fond, porte sur la qualification de l'acte du 27 octobre 1989 : une promesse synallagmatique de bail, dont les éléments essentiels ont été arrêtés, vaut-elle bail en application de l'article 1549 du Code civil, et l'inexécution ultérieure de l'engagement de rédiger un contrat définitif, liée à un désaccord sur la prise en charge de travaux, affecte-t-elle cette qualification ? ## Solution et dispositif Le tribunal répond successivement à chacune de ces questions. **Sur la recevabilité des conclusions.** Le tribunal relève que le défendeur a conclu le 19 décembre 1991, après avoir déposé la veille ses écritures au greffe. Il rappelle qu'à l'audience du 17 décembre 1991, la date des plaidoiries a été fixée au 19 décembre, le tribunal ayant « expressément réservé au défendeur la faculté de conclure entre temps ». Les conclusions sont en conséquence déclarées recevables « comme conformes aux dispositions des articles 180 et 181 du Code de procédure civile ». **Sur l'exception de communication de pièces.** Le tribunal écarte l'exception au motif qu'il « est constant, au regard des pièces qu'il détient, que celles employées par la demanderesse, au soutien de son
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 1992, n° 26118 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 janvier 1992, n° 26118 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1992/01-23-26118)) ## Faits et procédure Par acte du 2 septembre 1980, B. B. C. est devenue propriétaire d'un appartement situé à Monaco, soumis à l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 relative aux baux d'habitation. Les locataires, C. et S. M., l'occupaient à la date du litige. Le 24 avril 1990, la propriétaire a fait signifier à ses locataires un congé fondé sur le droit de reprise pour occupation personnelle, avec effet au 1er mai 1991, soit à l'issue d'un préavis de douze mois. Le congé indiquait que le logement qu'elle occupait alors, et dont elle était elle-même locataire, ne lui convenait plus. Par exploit du 18 juillet 1990, la propriétaire a assigné les époux M. afin de voir valider le congé, ordonner l'expulsion avec le concours de la force publique et la séquestration des meubles pour sûreté des réparations locatives. Elle sollicitait en outre une indemnité d'occupation de 50 francs par jour à compter du 1er mai 1991, assortie d'une astreinte provisoire de même montant pendant deux mois, ainsi que l'exécution provisoire. Les défendeurs ont opposé quatre moyens : le caractère prématuré de l'action, introduite avant l'échéance du congé ; l'absence de signification à personne, qui entacherait le congé de nullité ; l'absence de justification des besoins normaux de la bénéficiaire de la reprise ; enfin, l'application de l'article 30 de l'ordonnance-loi, qui fait échec au droit de reprise lorsque les locataires sont étrangers et résident à Monaco depuis plus de dix ans. La demanderesse a répliqué que l'action en validation peut être engagée avant l'expiration du préavis, seule l'expulsion étant différée, que la délivrance à personne n'est pas prévue à peine de nullité, qu'elle justifie de besoins normaux, et que la protection de l'article 30 se trouve atténuée lorsque la bénéficiaire de la reprise, bien que de nationalité étrangère, réside à Monaco depuis le 4 janvier 1972. ## Question de droit Le litige posait une question de procédure substantielle : le propriétaire qui exerce le droit de reprise pour occupation personnelle doit-il établir, ou à tout le moins offrir de prouver, que le local à reprendre répond à ses besoins normaux, et l'omission de cette justification entraîne-t-elle la nullité de la procédure au sens de l'article 28, alinéa 3, de l'ordonnance-loi n° 669 ? Accessoirement, la décision aborde la question de savoir si l'introduction anticipée de l'action en validation affecte la régularité du congé. ## Solution et dispositif Le tribunal retient que la demanderesse remplit « la plupart des conditions légalement exigées, ayant trait à la procédure de notification du congé ». Il relève notamment qu'elle justifie tenir ses droits d'un acte ayant acquis date certaine depuis au moins six ans, et qu'elle a notifié le congé douze mois à l'avance. Il écarte en revanche l'argument tiré de l'anticipation de l'action : la validation peut être demandée avant l'expiration du délai de préavis, « aucune nullité n'étant à cet égard prévue par le législateur qui entend seulement interdire qu'une expulsion soit prononcée avant l'expiration de l'année de préavis ». Sur le fond, le tribunal constate que la propriétaire se borne à indiquer que « les locaux actuellement occupés par elle-même et ses deux filles âgées de 22 et 25 ans ne correspondent plus à ses besoins normaux », compte tenu du prix de location pratiqué. Il qualifie cette affirmation d'« inhérente à l'appartement délaissé et non au local objet de la reprise ». Il en déduit que la justification exigée par l'article 28, alinéa 3, n'est pas apportée. Le dispositif est ainsi rédigé
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 mai 1991, n° 26080 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 16 mai 1991, n° 26080 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1991/05-16-26080)) ## Faits et procédure Par un jugement d'adjudication du 13 décembre 1989, J. V., de nationalité italienne, est devenu propriétaire d'un appartement occupé par E. P. en qualité de locataire. Le 19 juin 1990, il a notifié à son locataire un congé fondé sur la reprise pour occupation personnelle. Par exploit du 13 juillet 1990, le propriétaire a assigné E. P. aux fins de voir valider ce congé, constater que le locataire était sans droit au maintien dans les lieux à compter du 31 juillet 1991, ordonner son expulsion, et condamner le locataire au paiement d'une indemnité d'occupation de 50 francs par jour de retard, assortie d'une astreinte provisoire de même montant pendant deux mois. Il sollicitait en outre l'exécution provisoire. Le défendeur a conclu à la nullité de la procédure de reprise. Il soutenait, d'une part, que le tribunal avait été saisi avant l'expiration du délai de douze mois prévu par la loi, d'autre part, que le demandeur ne justifiait pas tenir ses droits d'une dévolution successorale ou d'un acte ayant date certaine depuis au moins six ans au jour de la notification, ce délai étant ramené à trois ans pour les propriétaires de nationalité monégasque. Il a également formé une demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire. ## Question de droit La question posée au tribunal était de savoir si la procédure de reprise personnelle engagée par un propriétaire de nationalité étrangère, devenu propriétaire moins de six ans avant la notification du congé, satisfait aux conditions de validité posées par l'article 28, 2°, de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 relative aux baux d'habitation. Accessoirement, se posait la question de savoir si le locataire, qui allègue le caractère abusif de l'action, peut obtenir des dommages-intérêts sur ce fondement. ## Solution et dispositif Le tribunal retient que l'article 28, 2°, impose au propriétaire exerçant la reprise de justifier qu'il tient ses droits, soit d'une dévolution successorale, soit d'un acte ayant acquis date certaine, depuis au moins six ans au jour de la notification du congé. Ce délai est réduit à trois ans lorsque le propriétaire est de nationalité monégasque. Constatant que J. V. n'est devenu propriétaire que par le jugement d'adjudication du 13 décembre 1989, soit environ six mois avant la notification du congé, et qu'il est de nationalité italienne, le tribunal juge que la condition de l'ancienneté de six ans n'est pas remplie et que le bénéfice de la réduction à trois ans ne peut lui être étendu. Il qualifie cette inobservation de « formalité substantielle » et en tire la nullité de la procédure. Sur la demande reconventionnelle, le tribunal relève que le locataire ne démontre pas le caractère abusif et vexatoire allégué, et le déboute. Le dispositif est ainsi rédigé : > « Statuant contradictoirement ; > Constate la nullité de la procédure dilig
# Tribunal Suprême de Monaco, 15 juin 2009, n° 27357 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 15 juin 2009, n° 27357 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2009/06-15-27357)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La formation du contrat de bail d'habitation dans le secteur immobilier dit « protégé » de la Principauté de Monaco met en présence des intérêts économiques structurellement divergents, que le législateur monégasque a entrepris de réguler par un dispositif spécifique d'encadrement et d'arbitrage. C'est au cœur de ce mécanisme que s'inscrit le litige ayant donné lieu à la décision rendue le 15 juin 2009 par le Tribunal Suprême de Monaco, délibérant en formation plénière et statuant en matière administrative. Le cadre normatif de cette affaire repose sur la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, telle que modifiée par la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004. Ce texte régit un parc immobilier particulier, communément qualifié de « secteur protégé », au sein duquel la liberté contractuelle des propriétaires bailleurs et des preneurs fait l'objet d'aménagements légaux précis, notamment quant aux modalités de détermination du prix du bail. Soucieuse de l'application effective des règles relatives à la fixation du montant des loyers lors de la conclusion de nouveaux contrats de location au sein de ce secteur réglementé, l'Association des locataires de Monaco a entrepris des démarches auprès des autorités gouvernementales monégasques. L'association cherchait à obtenir que l'administration intervienne activement dans la phase précontractuelle et contractuelle en assurant une transparence tarifaire historique sur les biens mis en location. Plus exactement, il était demandé au Ministre d'État de donner instruction à un service administratif déterminé, la Direction de l'Habitat, de communiquer tant aux simples candidats à la location de logements dépendant du secteur protégé qu'aux locataires en place de tels logements, une donnée chiffrée précise : le montant du loyer qui était payé par le locataire précédent. Par une décision administrative en date du 25 avril 2008, le Ministre d'État a opposé un refus à cette demande, déclinant ainsi d'adresser une telle instruction à la Direction de l'Habitat. Ce refus d'imposer à l'administration une obligation de communication systématique du loyer antérieur a cristallisé le différend juridique entre l'association représentative des preneurs et l'exécutif monégasque. Considérant que cette abstention administrative privait les locataires et futurs locataires d'une information essentielle au respect des équilibres voulus par le législateur en 2000 et 2004, l'Association des locataires de Monaco a résolu de porter la contestation sur le terrain juridictionnel en formant un recours pour excès de pouvoir contre la décision ministérielle. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Saisi sur le fondement de l'article 90-B-1° de la Constitution et de l'Ordonnance Souveraine n° 2.984 du 16 avril 1963 modifiée sur l'organisation et le fonctionnement du Tribunal Suprême, le juge administratif suprême a été amené à connaître de la légalité de cet acte administratif. L'introduction de l'instance s'est matérialisée par le dépôt d'une requête enregistrée le 24 juin 2008, par laquelle l'Association des locataires de Monaco sollicitait l'annulation de la décision de refus du Ministre d'État en date du 25 avril 2008. L'instruction contradictoire s'est déroulée au travers d'un échange classique de mémoires écrits. À la requête initiale a répondu une contre-requête du Ministre d'État, enregistrée le 26 août 2008, concluant au rejet pur et simple du recours. L'association requérante a ensuite déposé une réplique, enregistrée le 17 septembre 2008, par laquelle elle maintenait l'intégralité de ses conclusions et affinait ses analyses juridiques. Enfin, la phase écrite s'est achevée par le dépôt d'une duplique du Ministre d'État, enregistrée le 17 octobre 2008, réitérant ses moyens de rejet tout en apportant des précisions complémentaires sur le rôle des organes institués par la loi. À l'issue de cette mise en état, le Président du Tribunal Suprême a, par une ordonnance du 18 mars 2009, renvoyé la cause à l'audience du 3 juin 2009. Lors de cette audience publique, après la lecture du rapport par M. Jean-Michel Lemoyne de Forges, Vice-Président du Tribunal Suprême, la juridiction a entendu les plaidoiries de Maître Jean-Pierre Licari, avocat défenseur, pour l'association requérante, et de Maître Jacques Molinié, avocat au Conseil d'État et à la Cour de cassation français, pour l'État de Monaco, ainsi que les conclusions de M. le Procureur général. Au soutien de sa demande d'annulation, l'Association des locataires de Monaco articulait une argumentation reposant sur deux moyens principaux de légalité interne : la violation de la loi — envisagée tant dans sa lettre implicite que dans son esprit — et la rupture du principe d'égalité devant le service public. En premier lieu, selon la requête initiale, la décision attaquée violait l'esprit de la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004 ayant modifié la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, et plus particulièrement l'article 23 de cette dernière dans sa rédaction issue de la réforme de 2004. La requérante reprochait au Ministre d'État de s'être livré à une fausse interprétation de dispositions que le législateur avait pourtant expressément déclaré être d'ordre public. Développant ce moyen dans son mémoire en réplique du 17 septembre 2008, l'association soutenait que l'article 18 nouveau de la loi n° 1.235 comportait « implicitement mais nécessairement » l'obligation pour l'administration d'informer les candidats à la location du montant des loyers antérieurement pratiqués. Selon son analyse téléologique, cette obligation d'information poursuivait une finalité préventive déterminante : éviter la fixation du loyer à un niveau qualifié d'« illicite ». L'association faisait valoir, par un raisonnement *ab absurdo*, qu'à défaut d'une telle communication, le dispositif législatif d'encadrement des augmentations de loyer — qui opère par référence aux loyers appliqués dans le même secteur d'habitation pour des locaux relevant du même régime juridique, situés dans le même quartier ou un quartier voisin et dans des immeubles de qualité similaire et présentant des prestations équivalentes — serait dépourvu de sens. Pour la requérante, en effet, « la meilleure des références est manifestement le logement en cause lui-même ». En second lieu, l'association requérante invoquait un moyen tiré de la violation du principe général d'égalité devant le service public. Elle soutenait que l'interprétation retenue par l'administration, consistant à retenir l'information relative au loyer antérieur, était contraire à ce principe fondamental en ce qu'elle favorisait objectivement une catégorie d'usagers, les propriétaires, au détriment d'une autre, les locataires. En défense, le Ministre d'État concluait au rejet de la requête en opposant une lecture stricte des textes et des principes applicables. Sur le terrain de la légalité textuelle, le représentant de l'État faisait valoir, dès sa contre-requête du 26 août 2008, qu'aucune disposition législative ne contraignait l'administration, ni d'ailleurs le propriétaire lui-même, à communiquer le montant du loyer précédent au candidat à la location ou au locataire. Dans sa duplique du 17 octobre 2008, l'autorité administrative précisait l'architecture procédurale voulue par le législateur : ce dernier a institué une commission arbitrale des loyers qui, lorsqu'elle est saisie d'un litige portant sur le montant du loyer, détient le pouvoir de fixer, par rapport au montant du dernier loyer, le loyer maximum qui ne devra pas être dépassé. Le Ministre d'État en déduisait que c'était cette commission arbitrale, et elle seule, qui devait, en cas de litige, être informée du montant du dernier loyer, excluant par là même tout droit à communication préalable au profit des particuliers. Sur le terrain du principe d'égalité devant le service public, le Ministre d'État soutenait que ce moyen était inopérant en l'espèce. Selon la défense gouvernementale, un tel principe ne pouvait être utilement invoqué dès lors que, au regard de l'économie générale de la loi de 2004, les propriétaires et les locataires ne se trouvaient nullement dans des situations comparables. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La confrontation des thèses en présence soumettait au Tribunal Suprême une double interrogation juridique touchant à l'interprétation des mécanismes de régulation des baux d'habitation du secteur protégé et aux obligations pesant sur les autorités administratives dans la mise en œuvre de cette police spéciale des loyers. Il s'agissait, à titre principal, de déterminer si les dispositions combinées des articles 18, 23 et 24 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée par la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004, éclairées par leur caractère d'ordre public, avaient pour effet de rendre illicite *ab initio* tout loyer contractuellement fixé au-delà du plafond légal d'indexation du loyer antérieur, et si elles imposaient en conséquence, fût-ce de manière implicite, une obligation pour le Ministre d'État d'ordonner à ses services de communiquer aux candidats à la location ou aux preneurs le montant du loyer issu du précédent contrat de bail. À titre subsidiaire, la haute juridiction devait trancher la question de savoir si le refus de l'administration de délivrer cette information aux locataires et candidats à la location méconnaissait le principe d'égalité devant le service public en créant une asymétrie d'information avantageant les propriétaires bailleurs. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité des prétentions de l'Association des locataires de Monaco, le Tribunal Suprême déploie un raisonnement rigoureux, structuré en plusieurs étapes logiques qui s'attachent d'abord à restituer le sens exact de la loi par une exégèse littérale et systémique de ses articles, avant d'écarter l'existence de toute obligation administrative implicite et de balayer le grief d'inégalité de traitement. Dans un premier temps, le juge administratif procède à un rappel exhaustif des dispositions pertinentes de la loi n° 1.235 modifiée. Il cite ainsi successivement : - L'article 18, alinéa 1er, qui pose le principe de fixation du loyer par méthode comparative : le loyer est établi par référence aux loyers appliqués dans le même secteur d'habitation pour des locaux comparables relevant du même régime juridique à la date de promulgation de la loi, situés dans le même quartier ou un quartier voisin, dans des immeubles de qualité similaire et présentant des prestations équivalentes. - L'article 18, alinéa 3, qui organise le règlement des différends : en cas de désaccord sur le montant du loyer, le Ministre d'État ou la partie la plus diligente peut saisir la commission arbitrale des loyers instituée à l'article 24, au plus tard dans un délai de trois mois suivant la conclusion du contrat. - L'article 23, alinéa 1er, qui définit la compétence de ladite commission : elle est compétente pour statuer sur la fixation du loyer en cas de désaccord sur le montant demandé à la conclusion du bail. - L'article 23, alinéa 4, qui énonce la règle de plafonnement : lorsque la commission est saisie en application de l'article 18, alinéa 3, le montant du loyer qu'elle fixe ne peut excéder celui résultant de l'application d'un coefficient égal à cinq fois la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice des prix à la consommation (hors tabac) pour l'ensemble des ménages (France entière) publié par l'Institut National de la Statistique et des Études Économiques français, appliqué au montant du dernier loyer applicable aux termes du précédent contrat de bail, à la condition que ce dernier ait pris fin depuis moins de cinq ans. Dans un deuxième temps, le Tribunal Suprême tire les conséquences juridiques directes de cet assemblage législatif pour réfuter la prémisse même du raisonnement de l'association requérante. La haute juridiction énonce avec netteté que, contrairement à ce que soutenait la requérante, un loyer qui serait fixé librement par les parties et qui excéderait le plafond mathématique déterminé par l'article 23, alinéa 4, « ne serait pas, de ce seul fait, illicite ». Le juge explique cette solution par la portée relative de la règle de plafonnement : « en effet ce plafonnement ne s'impose qu'à la commission arbitrale instituée par l'article 24, éventuellement saisie, après la conclusion du bail, en cas de désaccord entre le propriétaire et le locataire ». Ce faisant, le Tribunal Suprême opère une distinction fondamentale entre la phase de conclusion initiale du contrat par les parties et la phase contentieuse ou arbitrale post-contractuelle. Lors de la signature du bail, l'accord des volontés n'est pas directement bridé par une interdiction légale absolue de dépasser l'indice indexé sur le loyer précédent. En revanche, la protection du locataire est assurée *a posteriori* par un droit d'action : la juridiction souligne que ces dispositions « garantissent à tout nouveau locataire le droit de saisir ladite commission dans les conditions et délais qu'elles prévoient, postérieurement à la conclusion du bail et quel qu'ait été le montant du loyer fixé par les contractants ». L'acceptation initiale d'un loyer élevé lors de la signature du bail ne prive donc nullement le nouveau preneur de la faculté de contester ce montant dans les trois mois suivant la conclusion du contrat devant la commission arbitrale, laquelle sera alors tenue d'appliquer le plafond légal basé sur le précédent loyer. Dans un troisième temps, fort de cette clarification sur la mécanique légale, le Tribunal Suprême tranche la question de l'obligation de communication pesant sur l'administration. Dès lors que le plafond ne joue que devant la commission arbitrale et après la conclusion du bail, la nécessité d'informer le simple candidat à la location en amont perd tout fondement structurel. Le juge constate ainsi « qu'aucune de ces dispositions, ni aucune autre disposition ou aucun principe applicables aux relations entre propriétaires et locataires, fût-ce dans le "secteur protégé" réglementé par la loi n° 1.235 modifiée, ne fait obligation, même implicitement, au Ministre d'État de communiquer au candidat à la location de locaux relevant de cette réglementation le montant du dernier loyer applicable aux termes du précédent contrat de bail ». Dans un quatrième et dernier temps, le Tribunal Suprême répond au moyen tiré de la violation du principe d'égalité devant le service public. Faisant application de la méthodologie classique du contrôle de l'égalité, la juridiction rappelle la règle selon laquelle « le principe d'égalité devant le service public ne s'applique qu'entre personnes se trouvant dans des situations comparables, notamment au regard des objectifs de la réglementation applicable ». Appliquant ce standard aux acteurs du marché locatif réglementé, le Tribunal affirme sobrement « que tel n'est pas le cas des propriétaires et des locataires de locaux relevant du "secteur protégé" ». En l'absence de comparabilité des situations juridiques et économiques de ces deux catégories d'acteurs au regard des finalités mêmes de la loi n° 1.235 modifiée, le moyen est jugé infondé et se voit écarté, entraînant le rejet global de la requête. ### C. Le dispositif Au terme de sa motivation, le Tribunal Suprême prononce le rejet du recours selon la formule décisoire suivante : > « Décide : > La requête de l'Association des locataires de Monaco est rejetée ; > Les dépens sont mis à la charge de l'Association des locataires de Monaco. > Expédition de la présente décision sera transmise à Monsieur le Ministre d'État. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne La décision rendue le 15 juin 2009 par le Tribunal Suprême de Monaco constitue un jalon important dans l'interprétation du droit monégasque des baux d'habitation relevant du secteur protégé, tout en illustrant les méthodes d'interprétation propres au contentieux administratif de la Principauté. En premier lieu, l'intérêt majeur de l'arrêt réside dans sa lecture stricte et rigoureuse de l'articulation entre les articles 18 et 23 de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, tels que modifiés par la loi n° 1.291 du 21 décembre 2004. L'Association des locataires de Monaco tentait de faire prévaloir une approche finaliste et globale de ces textes, appuyée sur le caractère d'ordre public attaché par le législateur à cette réglementation. Dans la conception de la requérante, l'existence d'un plafond légal d'augmentation entre deux baux successifs (fixé à l'article 23, alinéa 4, par référence à la variation de l'indice INSEE des prix à la consommation sur quatre trimestres multipliée par cinq, lorsque le bail précédent a pris fin depuis moins de cinq ans) définissait une norme de licéité objective du loyer dès l'origine. Suivant cette logique, tout dépassement de ce seuil lors de la négociation contractuelle constituait une illicéité que l'administration devait prévenir en divulguant le terme de référence que représentait l'ancien loyer. Le Tribunal Suprême récuse fermement cet amalgame entre la règle de fond applicable à la négociation initiale et la règle de compétence et de plafond assignée à l'organe de régulation. L'analyse du juge s'appuie sur la lettre même des textes : 1. Lors de la conclusion du contrat, seul l'article 18, alinéa 1er, gouverne la détermination du prix : le loyer est établi par référence aux loyers pratiqués pour des locaux comparables (même secteur d'habitation, même régime juridique à la promulgation de la loi, même quartier ou quartier voisin, immeuble de qualité similaire, prestations équivalentes). À ce stade, la loi ne fait aucune mention du loyer payé par le précédent locataire du même bien. 2. Ce n'est qu'à l'article 23, alinéa 4, que surgit la référence au « montant du dernier loyer applicable aux termes du précédent contrat de bail ». Or, le texte précise expressément que ce plafond s'applique « lorsque la commission est saisie en application du troisième alinéa de l'article 18 », et qu'il borne « le montant du loyer fixé par la commission ». En jugeant qu'un loyer librement convenu excédant ce plafond n'est pas « de ce seul fait, illicite », le Tribunal Suprême consacre une conception dualiste de la fixation du loyer dans le secteur protégé. Tant que les parties s'accordent et ne saisissent pas la commission arbitrale, leur accord demeure valide quand bien même le loyer convenu franchirait la limite de l'article 23, alinéa 4. La norme de plafonnement n'est pas une règle matérielle d'interdiction directe frappant de nullité ou d'illicéité la stipulation contractuelle initiale ; elle est une règle de limitation du pouvoir d'appréciation de la commission arbitrale des loyers lorsque celle-ci est amenée à trancher un différend. Cette construction jurisprudentielle révèle toute la subtilité du mécanisme institué par le législateur monégasque en 2004. Le caractère d'ordre public de la loi ne se traduit pas par la suppression de la liberté de négociation initiale ni par une police administrative préventive du prix des baux, mais par l'octroi au preneur d'une prérogative procédurale intangible. Le Tribunal Suprême insiste en effet sur le fait que les dispositions légales « garantissent à tout nouveau locataire le droit de saisir ladite commission dans les conditions et délais qu'elles prévoient, postérieurement à la conclusion du bail et quel qu'ait été le montant du loyer fixé par les contractants ». Autrement dit, le consentement donné par le locataire au moment de la signature du bail — moment où il peut se trouver en position de faiblesse face à la rareté de l'offre locative — ne lui interdit aucunement de se raviser une fois dans les lieux. Durant un délai de trois mois suivant la conclusion du contrat, le nouveau locataire (tout comme
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 avril 1991, n° 26068 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 11 avril 1991, n° 26068 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1991/04-11-26068)) ## Faits et procédure
# Cour d'Appel de Monaco, 19 février 1991, n° 26043 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 19 février 1991, n° 26043 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1991/02-19-26043)) ## Faits et procédure Par acte sous seing privé du 28 octobre 1980, A. S. a donné à bail à J. D. une villa. Le bail était conclu pour une durée de six ans, reconductible d'année en année, sauf préavis de trois mois de l'une ou l'autre des parties. L'acte précisait qu'il était conclu en application de la loi n° 887 du 25 juin 1970 et que l'immeuble était classé en catégorie 2 B. A. S. étant décédée le 8 août 1988, les hoirs S. sont devenus propriétaires indivis de l'immeuble. Par exploit du 27 juin 1989, ils ont fait signifier à J. D. et à R. O., ès qualité, un congé pour le 31 octobre 1989. La décision mentionne également une assignation du 5 avril 1989 tendant à faire constater la résiliation du bail et prononcer l'expulsion, sous astreinte et avec exécution provisoire. Cette date est antérieure à celle du congé, ce que le texte ne permet pas d'expliquer (erreur matérielle probable, non précisée dans la décision). Par jugement du 14 décembre 1989, le Tribunal de première instance a constaté l'expiration du bail à compter du 31 octobre 1989, ordonné l'expulsion de J. D. et de tout occupant de son chef, et écarté l'exécution provisoire. J. D. a interjeté appel. Par arrêt antérieur du 26 juin 1990, la Cour a constaté la qualité de propriétaires indivis des hoirs S. et déclaré leur action recevable. En appel, J. D. soutenait en substance : (i) que l'hoirie, non personne physique, ne pouvait reprendre l'immeuble pour elle-même ; (ii) que les conditions légales de la reprise pour vente n'étaient pas réunies ; (iii) que la vacance du bien n'était pas établie, le locataire ayant exécuté ses obligations, et que la villa ne pouvait être relouée qu'à un locataire prioritaire. Les hoirs S. demandaient la confirmation, le versement à leur profit des indemnités d'occupation consignées à la Caisse des dépôts et consignations, une astreinte de 1 000 F par jour, 30 000 F de dommages-intérêts pour résistance abusive et les dépens. ## Question de droit La question posée à la Cour était double. Il s'agissait, d'une part, de déterminer si l'arrivée du terme contractuel d'un bail conclu sous l'empire de la loi n° 887 du 25 juin 1970 suffit à justifier un congé, sans que le bailleur ait à motiver sa décision. D'autre part, il fallait apprécier si le locataire peut se
# Cour de Révision de Monaco, 19 avril 1989, n° 25539 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 19 avril 1989, n° 25539 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1989/04-19-25539)) L'encadrement législatif des baux d'habitation en Principauté de Monaco, marqué par la raréfaction foncière et la nécessité de protéger la stabilité résidentielle des preneurs, repose sur un équilibre strict entre les prérogatives reconnues à la propriété immobilière et les garanties accordées à l'occupant. Au cœur de cette architecture statutaire figure le droit de reprise, mécanisme dérogatoire par lequel le bailleur est autorisé à mettre un terme au contrat de location afin d'affecter le bien à son usage personnel. Toutefois, pour prévenir tout détournement de cette prérogative aux seules fins d'éviction spéculative du preneur en place, le législateur monégasque a assorti l'exercice de ce droit d'une obligation positive rigoureuse : celle d'occuper effectivement les lieux repris. L'arrêt rendu le 19 avril 1989 par la Cour de révision de Monaco offre une illustration topique de la fermeté avec laquelle la haute juridiction monégasque contrôle le respect de cette condition substantielle. En érigeant la force majeure, entendue dans son acception la plus stricte d'impossibilité absolue d'exécution, en cause exonératoire exclusive du défaut d'occupation par le bénéficiaire de la reprise, cet arrêt consolide la protection due au locataire évincé et circonscrit étroitement les moyens de défense ouverts au propriétaire défaillant ou à ses ayants droit. --- ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige À l'origine du litige se trouve une relation contractuelle de bail à usage d'habitation portant sur un appartement situé en Principauté de Monaco. La propriétaire de ce bien immobilier, Madame R. I., a entendu mettre en œuvre son droit de reprise sur ce logement, alors occupé par un locataire, Monsieur R. L'exercice de ce droit de reprise par la bailleresse a conduit à l'éviction effective du preneur. Comme le relève expressément la décision commentée, Monsieur R. a fait l'objet d'une mesure d'expulsion de l'appartement au cours de l'année 1978. En vertu des dispositions légales régissant la matière, et plus particulièrement de l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959, il incombait dès lors à Madame R. I., en sa qualité de bénéficiaire de la reprise, de prendre possession des lieux et de les occuper. Or, durant une longue période s'étendant du mois d'octobre 1978 au mois d'avril 1983, Madame R. I., dont le domicile était établi à Nice, n'a pas procédé au transfert de son domicile vers l'appartement monégasque repris. La bailleresse est finalement décédée au cours de l'année 1983 sans avoir jamais satisfait à son obligation légale d'occupation du logement dont Monsieur R. avait été expulsé cinq ans auparavant. Constatant cette carence prolongée et l'inexécution par la propriétaire de ses obligations post-reprise, le locataire évincé, Monsieur R., a initié une action en justice visant à obtenir la réparation du préjudice né de son éviction injustifiée, dirigeant ses demandes indemnitaires contre les héritiers de la bailleresse décédée, à savoir R. B., A. D. et G. D. (désignés également dans l'arrêt sous l'appellation de « Consorts I. »). ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Saisie du litige en première instance (la juridiction précise et la date du jugement de première instance ne sont pas précisées dans la décision), la juridiction du fond a accueilli les demandes formées par le locataire évincé. Ce jugement a fait l'objet d'un recours devant la juridiction du second degré. Par un arrêt rendu le 28 juin 1988, la Cour d'appel de Monaco a confirmé la décision des premiers juges. L'arrêt confirmatif a condamné solidairement R. B., A. D. et G. D., pris en leur qualité d'héritiers de la bailleresse décédée, à verser à Monsieur R. diverses sommes d'argent allouées tant à titre d'indemnité que de dommages-intérêts, en sanction du défaut d'occupation par leur auteure, Madame R. I., du logement sur lequel elle avait exercé son droit de reprise. Pour statuer ainsi, les juges d'appel ont examiné la période courant d'octobre 1978 à avril 1983 et ont estimé que les éléments de preuve produits ne démontraient pas que la propriétaire s'était trouvée dans l'impossibilité absolue de transférer son domicile de Nice à Monaco. Mécontents de cette issue, les héritiers de la bailleresse (R. B., A. D. et G. D.) ont formé un pourvoi en révision à l'encontre de l'arrêt du 28 juin 1988. Au soutien de leur recours devant la Cour de révision, représentés par Maître Sbarrato, avocat-défenseur, ils ont articulé une critique déclinée en deux moyens (dont le détail formel de la division n'est pas précisé dans la décision, mais dont la substance est synthétisée par la Cour). Les demandeurs au pourvoi formulaient trois griefs principaux à l'encontre de l'arrêt attaqué : 1. **Un défaut de motifs** : ils reprochaient à la Cour d'appel d'avoir rendu une décision dépourvue de motivation suffisante pour justifier la condamnation prononcée. 2. **Un défaut de réponse à conclusions** : ils soutenaient que les juges du second degré avaient omis de répondre aux moyens développés dans leurs écritures d'appel. 3. **Un manque de base légale** : sur le fond du droit, les Consorts I. faisaient grief à la Cour d'appel de s'être abstenue de caractériser l'existence d'un cas de force majeure. Selon la thèse développée par les héritiers, cette force majeure était constituée par la dégradation de l'état de santé de leur auteure, Madame R. I., circonstance médicale qui l'aurait empêchée, depuis l'expulsion du locataire en 1978 et jusqu'à son propre décès survenu en 1983, de prendre possession et d'occuper effectivement le logement repris à Monaco. En défense, Monsieur R., représenté par Maître Sanita, avocat-défenseur, concluait au rejet du pourvoi et au maintien des condamnations indemnitaires prononcées à son profit par les juges du fond. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de Monaco était invitée à trancher une question de droit substantiel doublée d'une interrogation sur l'étendue de son propre contrôle de cassation en matière d'administration de la preuve. Le problème juridique central pouvait se formuler de la manière suivante : **À quelles conditions le bénéficiaire d'un droit de reprise sur un local d'habitation régi par l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 (ou ses ayants droit) peut-il s'exonérer de sa responsabilité civile envers le locataire évincé en cas d'inexécution de l'obligation légale d'occuper les lieux repris, et plus particulièrement, l'état de santé du bailleur constitue-t-il de plein droit une cause exonératoire que le juge du fond serait tenu de caractériser au-delà du constat de l'absence d'impossibilité absolue de déménager ?** Sous-jacente à cette interrogation matérielle se posait la question de la répartition des compétences entre les juges du fond et le juge de révision : dans quelle mesure l'appréciation des éléments médicaux et factuels invoqués au titre de la force majeure relève-t-elle du pouvoir souverain des juges du fond, et quelle est la rigueur du standard juridique applicable à la qualification de cette cause d'exonération ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Malgré la concision caractéristique du style rédactionnel de la Cour de révision, la motivation déployée dans l'arrêt du 19 avril 1989 se révèle d'une grande densité juridique. Le raisonnement de la haute juridiction s'articule autour de deux axes complémentaires : d'une part, la consécration de l'appréciation souveraine des juges du fond quant à la matérialité des faits allégués ; d'autre part, le contrôle strict de la qualification juridique de la force majeure au regard des exigences de l'Ordonnance-Loi n° 669. #### 1. Le rappel de la souveraineté des juges du fond dans l'appréciation des preuves et l'office du juge Pour écarter les griefs formels de défaut de motifs et de défaut de réponse à conclusions, la Cour de révision commence par réaffirmer un principe directeur de la procédure civile : les juges du fond apprécient souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui sont soumis à leur examen contradictoire. En outre, la Cour rappelle expressément que les juridictions inférieures ne sont nullement tenues « de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ». Par cette formule classique, la Cour de révision valide la méthode d'analyse de la Cour d'appel de Monaco. Les héritiers de la bailleresse avaient vraisemblablement produit diverses pièces (notamment d'ordre médical, bien que la nature exacte des pièces ne soit pas précisée dans la décision) visant à démontrer la précarité de l'état de santé de Madame R. I. entre 1978 et 1983. Les juges d'appel ont examiné ces productions documentaires et ont estimé, dans l'exercice de leur pouvoir souverain, qu'elles étaient insuffisantes pour établir le fait allégué. Plus précisément, la Cour d'appel a constaté que « les pièces versées aux débats n'établissaient pas l'impossibilité absolue dans laquelle se serait trouvée Madame I. de transporter son domicile de Nice à Monaco durant une période s'étendant d'octobre 1978 à avril 1983 ». Ce constat factuel négatif — l'absence de preuve d'une impossibilité absolue de déménager sur une période de près de quatre ans et demi — échappe par nature au contrôle de la Cour de révision. Dès lors que les juges du fond ont procédé à cet examen global des preuves et en ont tiré une conclusion claire, ils ont légalement motivé leur décision et répondu, en les écartant, aux conclusions des appelants, sans avoir à réfuter individuellement chaque argument ou chaque document produit. #### 2. L'exclusivité de la force majeure comme cause exonératoire de l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n° 669 Une fois le socle factuel verrouillé par le renvoi au pouvoir souverain des juges du fond, la Cour de révision exerce pleinement son contrôle de légalité et de qualification juridique dans le dernier attendu de sa décision. C'est ici que réside l'apport normatif majeur de l'arrêt. La Cour énonce que les juges d'appel « en ont déduit exactement l'absence d'un cas de force majeure, seul de nature à constituer une cause exonératoire de l'obligation d'occupation imposée au bénéficiaire de la reprise par l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n. 669 du 17 septembre 1959 ». Ce motif comporte trois enseignements fondamentaux : * **Le fondement légal de l'obligation** : L'obligation d'occuper le bien repris découle directement de l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959. Il ne s'agit pas d'une simple faculté laissée à la discrétion du propriétaire une fois le locataire expulsé, mais d'une obligation légale stricte qui conditionne la régularité a posteriori de l'exercice du droit de reprise. * **L'unicité de la cause d'exonération** : En utilisant l'adjectif exclusif « seul » (« un cas de force majeure, seul de nature à constituer une cause exonératoire »), la Cour de révision ferme la porte à toute appréciation souple ou équitable des motifs de non-occupation. La simple bonne foi du bailleur, l'existence d'un motif légitime, une opportunité personnelle ou des difficultés passagères sont radicalement inopérantes. Seule la démonstration d'un événement revêtant les caractères de la force majeure permet au bailleur défaillant d'échapper aux sanctions pécuniaires (indemnités et dommages-intérêts) prévues au bénéfice du locataire évincé. * **La définition stricte de la force majeure par l'impossibilité absolue** : En approuvant les juges du fond d'avoir déduit l'absence de force majeure du constat de l'absence d'« impossibilité absolue » de transférer son domicile de Nice à Monaco entre octobre 1978 et avril 1983, la Cour de révision consacre le critère de l'irrésistibilité absolue. Un état de santé dégradé, même s'il aboutit finalement au décès de l'intéressée en 1983, ne caractérise pas la force majeure s'il ne rend pas *absolument impossible*, de manière continue sur toute la période considérée (ici cinquante-quatre mois), le simple fait de transporter son domicile d'une ville limitrophe (Nice) vers la Principauté de Monaco. La simple difficulté, la gêne ou l'incommodité liée à la maladie ne suffisent pas à libérer le débiteur de son obligation légale. La déduction opérée par la Cour d'appel étant juridiquement exacte, le grief de manque de base légale est balayé : la décision attaquée est légalement justifiée et aucun des deux moyens du pourvoi n'est accueilli. ### C. Le dispositif Conformément à son raisonnement concluant au caractère infondé des moyens soulevés par les héritiers de la bailleresse, la Cour de révision prononce le rejet du pourvoi et assortit sa décision des condamnations accessoires légales en ces termes : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi, > Condamne les demandeurs à l'amende et aux dépens. » --- ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 19 avril 1989 par la Cour de révision de Monaco s'inscrit au cœur de la théorie générale des obligations appliquée aux statuts locatifs spéciaux. Pour en saisir toute la portée, il convient d'analyser la rigueur de la solution retenue au regard de l'économie générale de l'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959, ainsi que sa résonance avec les principes classiques du droit civil relatifs à la responsabilité et à la force majeure. #### 1. La protection de l'effectivité du statut des baux d'habitation monégasques L'Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiant et codifiant la législation relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation constitue l'un des piliers du droit immobilier social en Principauté de Monaco. Ce texte instaurait (et régissait à l'époque des faits) un secteur locatif protégé, caractérisé par une réglementation stricte des loyers et un droit au maintien dans les lieux ou au renouvellement au profit des locataires, venant limiter la liberté contractuelle et le droit de propriété des bailleurs. Dans un tel système, le droit de reprise accordé au propriétaire par la loi représente une soupape essentielle mais dangereuse pour l'équilibre du texte. Si le propriétaire peut évincer un locataire protégé en invoquant le besoin de loger lui-même dans l'appartement, le risque de fraude à la loi est majeur : un bailleur pourrait être tenté d'exercer une reprise fictive dans le seul but de libérer le bien d'un locataire encombrant (dont le loyer est plafonné), pour ensuite laisser le bien vacant dans l'attente d'une opération immobilière, le vendre libre d'occupation à un prix très supérieur, ou le relouer à des conditions plus avantageuses une fois le contrôle relâché. C'est pour parer à ce risque de fraude que l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n° 669 impose une obligation de résultat au bailleur reprenant : il doit occuper effectivement les lieux. L'arrêt du 19 avril 1989 démontre que la Cour de révision conçoit cette obligation comme le corollaire indissociable du droit d'expulsion. L'éviction de Monsieur R. en 1978 n'était juridiquement causée et légitimée que par l'occupation future de Madame R. I. Dès lors que cette occupation fait défaut pendant près de cinq ans (d'octobre 1978 à avril 1983), la cause juridique de l'éviction disparaît rétroactivement, faisant naître une créance de réparation au profit du locataire évincé. #### 2. La conception orthodoxe de la force majeure interne et l'appréciation de la maladie L'apport théorique le plus remarquable de l'arrêt réside dans son refus d'admettre une cause d'exonération intermédiaire entre l'exécution de l'obligation et la force majeure. Dans certains systèmes juridiques ou sous l'empire d'autres textes spéciaux en droit comparé, le juge est parfois autorisé à apprécier le « motif légitime » ou la « cause grave et légitime » ayant empêché le bailleur d'occuper les lieux (ce qui permet une appréciation *in concreto* de la bonne foi du propriétaire). Tel n'est pas le choix de la Cour de révision de Monaco sous l'empire de l'article 33 de l'Ordonnance-Loi n° 669 : la Cour affirme sans ambages que la force majeure est « seul[e] de nature à constituer une cause exonératoire ». Ce faisant, elle soumet l'obligation légale d'occupation au régime le plus sévère des obligations de résultat du droit civil. En outre, l'arrêt apporte un éclairage précieux sur la notion dite de « force majeure interne », c'est-à-dire l'événement qui frappe la personne même du débiteur de l'obligation, telle que la maladie ou le décès. Traditionnellement, la doctrine civiliste s'est interrogée sur le point de savoir si la maladie du débiteur satisfait à la condition d'extériorité requise pour qualifier la force majeure. En l'espèce, la Cour de révision (à l'instar des juges du fond) ne rejette pas par principe l'idée que l'état de santé du bailleur puisse constituer un cas de force majeure. Elle admet implicitement que la maladie ou le décès peuvent, en théorie, être invoqués par les héritiers. Toutefois, elle déplace le curseur du contrôle sur la condition d'**irrésistibilité**, qu'elle exige absolue, et sur la **temporalité** de l'empêchement : * **L'exigence d'une impossibilité absolue** : L'irrésistibilité ne s'entend pas d'une simple difficulté d'exécution ou d'un coût accru. Pour qu'une pathologie constitue un cas de force majeure exonératoire de l'obligation d'occuper un logement, il faut qu'elle place le propriétaire dans une incapacité physique ou médicale totale de changer de résidence (par exemple, une hospitalisation continue et irréversible en soins intensifs ou en établissement spécialisé interdisant tout maintien à domicile). * **Le facteur géographique et temporel** : Les juges du fond, approuvés par la Cour de révision, ont pris soin de relever deux paramètres concrets qui ruinaient la thèse des héritiers : la proximité géographique (un transfert de domicile de Nice à Monaco, villes distantes de quelques kilomètres seulement) et la durée de la carence (d'octobre 1978 à avril 1983). Même si l'état de santé de Madame R. I. s'est dégradé jusqu'à entraîner son décès en 1983, il appartenait aux héritiers de prouver que cet état de santé rendait le déménagement absolument impossible dès le mois d'octobre 1978 et sans aucune interruption ou rémission jusqu'en avril 1983. La longueur de cette période de quatre ans et demi rendait hautement improbable l'existence d'une impossibilité absolue et continue dès l'origine de l'expulsion du locataire. #### 3. La transmissibilité passive de la dette de réparation aux héritiers L'arrêt illustre également les mécanismes de la transmission successorale du passif délictuel ou quasi-délictuel né de la violation d'une obligation légale. Bien que l'obligation d'occuper personnellement les lieux repris soit par nature une obligation *intuitu personae* attachée à la personne du bénéficiaire de la reprise (ou des bénéficiaires
# Cour d'Appel de Monaco, 10 avril 1989, n° 25535 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 10 avril 1989, n° 25535 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/1989/04-10-25535)) ## Faits et procédure Le propriétaire d'un appartement de quatre pièces principales, reçu en donation le 17 novembre 1986, est poursuivi pour défaut de déclaration de vacance. Le locataire, belle-sœur du donataire, est décédé le 10 avril 1984 et le logement est demeuré inoccupé depuis. Une mise en demeure de déclarer la vacance a été adressée le 19 janvier 1987 par le Conseiller de Gouvernement, puis le refus du propriétaire, réitéré devant les services de police, a conduit à la saisine du Parquet Général le 3 juillet 1987. Le prévenu a été entendu par les services de police, sur instructions du Parquet Général, les 17 juillet et 10 décembre 1987. La citation est intervenue le 20 avril 1988. Le Tribunal correctionnel, par jugement du 29 novembre 1988, a déclaré le prévenu coupable, l'a condamné à 2 500 F d'amende et lui a enjoint, sous astreinte, de procéder à la déclaration de vacance. Le prévenu invoquait cinq moyens : la prescription triennale de l'article 13 du Code de procédure pénale, l'exclusion du logement du champ de l'ordonnance-loi n° 669 par application de son article 55, l'application du régime libre de l'Ordonnance Souveraine n° 887 du 25 juin 1970, le bénéfice de l'Ordonnance Souveraine n° 9231 du 8 août 1988, et, subsidiairement, l'absence de preuve de la soumission du logement au texte. Le Tribunal avait écarté la prescription et jugé que le prévenu, à qui incombait la charge de la preuve, n'établissait pas l'exclusion du champ d'application. Les deux parties ont relevé appel. Lors de l'audience du 13 mars 1989, le Ministère Public a soutenu que le point de départ du délai devait être fixé au 18 avril 1987, et non au décès. Le prévenu a produit en appel plans et documents relatifs à l'immeuble. (Non précisé dans la décision : la date exacte de la décision, le texte se bornant à mentionner les magistrats composant la Cour.) ## Question de droit La Cour devait résoudre deux
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 février 1989, n° 25524 > **Décision commentée :** Tribunal de Première Instance de Monaco, 23 février 1989, n° 25524 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1989/02-23-25524)) ## Faits et procédure Les époux T. ont consenti à B. C. un bail verbal portant sur un appartement composé d'une chambre et d'une cuisine, avec un W.C. commun, situé dans un immeuble dont ils sont propriétaires. L'adresse exacte du local est omise dans la version publiée (non précisé dans la décision). Le bail a été conclu sous l'empire de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 sur les baux d'habitation. Les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4 549,30 F, correspondant aux loyers et charges de l'année 1988. Ils ont ensuite assigné le locataire en plusieurs chefs : résiliation du bail verbal sur le fondement de l'article 13 de l'ordonnance-loi, expulsion avec le concours de la force publique, paiement de 5 504,80 F au titre des loyers et charges du 1er janvier 1988 au 31 mars 1989, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Ils demandaient également l'exécution provisoire et une astreinte provisoire de 200 F par jour de retard. Enfin, ils sollicitaient acte de leur réserve de réclamer des dommages-intérêts en raison des conditions d'occupation du logement par le locataire ou par des tiers. Le défendeur, régulièrement cité, n'a pas comparu. Le tribunal a donc statué par défaut. ## Question de droit La décision soulève deux questions distinctes. La première est une question de compétence. Le tribunal de première instance peut-il connaître d'une demande en paiement de loyers, lorsque le montant annuel de ceux-ci est inférieur au taux de compétence fixé par l'article 9 du Code de procédure civile, alors que la même juridiction est compétente pour les demandes en résiliation, en déchéance du droit au maintien dans les lieux et en expulsion ? Plus précisément, une prorogation de compétence fondée sur la connexité peut-elle jouer dans ce cas ? La seconde concerne le fond. Le défaut de paiement des loyers justifie-t-il la résiliation du bail verbal, et la déchéance du locataire de son droit au maintien dans les lieux, alors même que la créance locative n'est pas tranchée par le juge saisi ? ## Solution et dispositif Le tribunal retient que, si la juridiction est compétente sur le fondement de l'article 50 de l'ordonnance-loi n° 669 pour connaître des demandes en résiliation, en déchéance et en expulsion, elle est incompétente pour statuer sur la demande en paiement de loyers dont le montant annuel est inférieur au taux fixé par l'article 9 du Code de procédure civile. Il écarte la prorogation de compétence pour connexité, au motif qu'elle « serait de nature à mettre en cause l'ordre des juridictions, alors que cette demande en paiement relève de la compétence exclusive d'une autre juridiction ». Sur le fond, le tribunal constate, au vu des pièces versées aux débats, que le défendeur est redevable des loyers et charges de l'année 1988 et du premier trimestre 1989. Il juge que le bailleur est fondé à demander la résiliation pour défaut de paiement, « obligation essentielle du locataire fondée sur les dispositions générales du contrat
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 octobre 1988, n° 25493 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 27 octobre 1988, n° 25493 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1988/10-27-25493)) ## Faits et procédure Par acte de vente du 27 mars 1986, reçu par deux notaires monégasques, la veuve C. a cédé aux époux C. l'intégralité d'un immeuble comprenant des caves, un rez-de-chaussée et quatre étages, composé de huit appartements loués. Deux locataires occupaient chacun un appartement : U., au rez-de-jardin gauche, et B., dans les 2e et 3e étages selon l'exposé de la décision. Le prix global de la cession n'est pas précisé dans la décision. Par la suite, les acquéreurs ont cédé à titre gratuit l'appartement du rez-de-jardin, occupé par U., à leur fils J. C., par acte du 22 décembre 1986 transcrit le 26 mars 1987. Ce dernier l'a lui-même cédé gratuitement à son épouse le même jour. U. a été informé de la vente par exploit extrajudiciaire du 4 février 1987. U. a assigné le 1er avril 1987 les acquéreurs, la donataire et la venderesse (RG n° 476). Il sollicitait la reconnaissance d'un droit de préemption sur l'appartement qu'il occupait, sur le fondement de l'article 40 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 et d'un arrêt de la Cour d'Appel du 31 mai 1983. Il demandait également l'annulation ou l'inopposabilité de la vente et des cessions subséquentes, pour fraude, ainsi que 100 000 F de dommages-intérêts. B. est intervenu volontairement le 12 avril 1988 aux mêmes fins, en réclamant en outre la restitution d'une cave et 20 000 F d'indemnité. U. a par ailleurs assigné le 24 juin 1987 J. C. (RG n° 632), qui a demandé la jonction des instances. Les défendeurs ont opposé la forclusion prévue par le dernier alinéa de l'article 40, l'absence de qualité des demandeurs pour agir contre une vente portant sur l'immeuble entier, l'inapplicabilité de l'article 40 selon l'arrêt de 1983, l'absence de fraude et l'absence d'obligation de notification à la charge du propriétaire autre que celui qui cède. Ils ont formé des demandes reconventionnelles. ## Question de droit La question posée était la suivante : le droit de préemption institué par l'article 40 de l'ordonnance-loi n° 669 peut-il être exercé par un locataire ou occupant lorsque la cession porte sur l'intégralité d'un immeuble, alors que la location ne concerne qu'une partie des biens cédés ? Le tribunal relève que la situation diffère de celle tranchée par l'arrêt de la Cour d'Appel du 31 mai 1983 et par l'arrêt de la Cour de Révision du 8 octobre 1985 (Z. et autres / L. et M.). Dans ces affaires, des locataires souhaitaient acquérir des biens qu'ils n'occupaient pas en totalité. Ici, les locataires entendaient au contraire limiter leur préemption aux seules parties qu'ils occupaient.
# Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 juin 1985, n° 25107 > Décision commentée : Tribunal de Première Instance de Monaco, 13 juin 1985, n° 25107 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-premiere-instance/1985/06-13-25107)) Le droit des baux d'habitation en Principauté de Monaco présente la singularité remarquable d'articuler, au sein d'un territoire exigu soumis à une forte pression démographique et foncière, la protection constitutionnelle du droit de propriété et un interventionnisme étatique prononcé visant à préserver l'accès au logement de certaines catégories de personnes dites « prioritaires ». Au cœur de cet édifice législatif figure l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 modifiant et codifiant la législation relative aux conditions de location des locaux à usage d'habitation, complétée par son ordonnance souveraine d'application n° 2.057 du 21 septembre 1959. Ce dispositif institue un mécanisme contraignant de déclaration des locaux vacants, assorti d'une prérogative exorbitante du droit commun conférée à l'autorité administrative : le pouvoir d'attribuer d'office le logement vacant à un candidat prioritaire lorsque le propriétaire n'a pas lui-même consenti de bail à une telle personne dans le délai légal. Le jugement rendu le 13 juin 1985 par le Tribunal de première instance de Monaco, siégeant en chambre du conseil et statuant en audience publique dans l'affaire opposant les consorts B. et D. à l'État de Monaco, constitue une décision de référence quant à l'interprétation et à la mise en œuvre de ce régime d'attribution d'office. Par cette décision d'une grande richesse technique, la juridiction monégasque tranche tout à la fois une question fondamentale de répartition des compétences entre le juge judiciaire et le juge constitutionnel et administratif (le Tribunal Suprême), précise l'articulation hiérarchique entre la loi et le règlement dans la définition de la vacance, encadre rigoureusement la computation des délais procéduraux de l'attribution d'office, et délimite de manière stricte l'office du juge ainsi que les prérogatives résiduelles du propriétaire face au locataire imposé par l'Administration. ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire trouve son origine dans la situation juridique et matérielle d'un bien immobilier à usage d'habitation situé en Principauté de Monaco. Madame R. I., veuve en premières noces de Monsieur B. et en secondes noces de Monsieur D., était propriétaire d'un appartement composé de quatre pièces principales et de ses dépendances, sis au premier étage d'un immeuble monégasque. Ce logement avait été libéré par son dernier locataire au mois d'octobre 1978 et était demeuré inoccupé depuis cette date. Le 7 avril 1983, Madame R. I. est décédée, laissant pour lui succéder ses trois enfants, R. B., A. D. et G. D., lesquels sont dès lors devenus propriétaires indivis de l'appartement en question. L'inoccupation prolongée du bien n'a pas échappé à la vigilance de l'Administration monégasque. En effet, à la suite d'une enquête diligentée par le service du logement de la Principauté, il est apparu que l'appartement n'était plus occupé depuis l'année 1978. Par une lettre de l'Administrateur des domaines chargé de l'habitat (dont le texte de la décision mentionne la date du 7 septembre 1984, bien que la chronologie des actes subséquents démontre que les démarches déclaratives se sont nouées dès le mois d'août 1984), R. B. a été invité, en sa qualité de copropriétaire indivis, à souscrire la déclaration de vacance de ce logement. Agissant par l'intermédiaire de leur mandataire, R. B., les héritiers indivis ont procédé à ladite déclaration de vacance en utilisant la formule spéciale délivrée à cet effet par le service du logement. L'examen matériel de ce document administratif révèle plusieurs mentions déterminantes pour la solution du litige : - En regard de la question pré-imprimée *« le local est-il disponible ? »*, le déclarant a expressément répondu : *« Oui, le 1er octobre 1984 »*. - Le formulaire mentionne comme date d'établissement le 23 août 1984. - Toutefois, lors de son établissement le 23 août 1984, la déclaration ne répondait pas à la demande d'indication des jours et heures de visite de l'appartement ; elle n'a été complétée sur ce point que postérieurement et verbalement par le déclarant. - Le cadre réservé à l'Administration sur ce même document comporte les indications suivantes : *« Date : 23 août 1984, Affiché le 27 août 1984, Transmis au Journal de Monaco le 24 août 1984 »*. - Enfin, le service du logement a délivré à R. B. un récépissé officiel de cette déclaration de vacance sous la date du 27 août 1984. L'affichage réglementaire de la vacance ayant eu lieu pendant une durée de vingt jours, du 27 août au 15 septembre 1984, sans qu'une location amiable ne soit conclue par les propriétaires avec un candidat prioritaire, l'Administration a mis en œuvre son pouvoir d'attribution forcée. Par une décision du 25 septembre 1984, notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception émanant du Conseiller de gouvernement pour les Finances et l'Économie agissant pour le Ministre d'État, il a été porté à la connaissance du mandataire des indivisaires que l'appartement était attribué d'office à un prioritaire, Monsieur R. S., en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Cependant, les héritiers indivis ont opposé un refus catégorique de mettre les locaux à la disposition de Monsieur R. S., empêchant ainsi l'attributaire désigné par l'État de prendre possession du logement. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Entendant faire échec à cette mesure administrative d'attribution forcée, les copropriétaires indivis, R. B., A. D. et G. D., ont, par exploit d'assignation en date du 2 octobre 1984, attrait l'État de Monaco devant le Tribunal de première instance en déclarant fonder leur action sur l'article 8 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Aux termes de leur exploit introductif d'instance, les demandeurs sollicitaient du Tribunal qu'il statue selon les chefs de demande suivants : - Constater que la comptabilisation des délais prévus par l'ordonnance-loi n° 669 n'était pas exacte, au motif qu'en l'état de l'insalubrité de l'appartement, et par application des dispositions de l'article 4, alinéa 2, du titre I de l'ordonnance souveraine n° 2.057 du 21 septembre 1959, ce bien ne pouvait être considéré comme vacant ; - Constater en conséquence que le Ministère d'État aux Finances et à l'Économie avait outrepassé ses droits dans sa décision d'affectation d'office de l'appartement, sans attendre que le délai de vingt jours puisse commencer à s'écouler et qu'il soit complètement écoulé ; - *« Annuler purement et simplement la décision dont s'agit du 25 septembre 1984 »* ; - Donner acte aux requérants de leur engagement de réaliser non seulement les travaux nécessaires à la remise en état de l'appartement, mais également les travaux requis pour faire changer cet appartement de catégorie, afin de leur permettre de le louer aux locataires de leur choix. Au soutien de ces prétentions, l'argumentation des consorts B. et D. se déployait en deux branches principales, assorties d'un moyen subsidiaire : 1. **En la forme (sur la computation des délais) :** Les demandeurs soutenaient que l'Administration n'avait pas respecté les délais impératifs prévus par l'ordonnance-loi n° 669 lors de l'édiction de sa décision d'attribution d'office du 25 septembre 1984. Selon eux, le délai avait été indûment comptabilisé à partir du 27 août 1984, alors qu'il aurait dû courir dès le 23 août 1984, date effective d'établissement de la déclaration de vacance. En faisant rétroagir le point de départ au 23 août, la décision du 25 septembre 1984 apparaissait tardive comme étant intervenue après l'expiration du délai légal (vingt jours d'affichage augmentés des dix jours d'attribution d'office, soit trente jours expirant avant le 25 septembre). Les propriétaires en déduisaient qu'ils avaient recouvré la libre disposition de leur local en vertu du dernier alinéa de l'article 4 de l'ordonnance-loi n° 669. 2. **Au fond (sur la vacance et la disponibilité du local) :** De manière alternative et quelque peu contradictoire avec leur déclaration initiale, les indivisaires affirmaient que l'appartement ne pouvait être qualifié de vacant. S'ils reconnaissaient avoir souscrit une déclaration de vacance, ils alléguaient l'avoir fait sous la menace de poursuites pénales. Ils faisaient valoir qu'en raison d'un état d'insalubrité, de dégradations importantes affectant les lieux, ainsi que de l'entreposage de meubles dépendant de la succession non encore réglée de leur mère, les locaux n'étaient ni disponibles, ni susceptibles d'une habitation immédiate. Invoquant l'article 4 de l'ordonnance souveraine n° 2.057 du 21 septembre 1959, ils soutenaient que le point de départ du délai de vingt jours devait être impérativement *« reporté au jour où prend fin la situation de droit ou de fait (rendant) le local indisponible »*. Dès lors, l'attribution d'office était, selon cette seconde branche, prématurée et irrégulière. 3. **À titre subsidiaire (sur la personne de l'attributaire) :** Les demandeurs s'opposaient au choix même du locataire désigné par l'Administration, Monsieur R. S., en mettant expressément en doute sa bonne foi, sa moralité et sa solvabilité. En défense, l'État de Monaco concluait au rejet intégral des demandes en opposant d'abord une exception d'incompétence juridictionnelle, puis une réfutation point par point sur le fond : 1. **Sur la compétence :** L'État soulevait l'incompétence du Tribunal de première instance. S'appuyant sur la formulation de l'assignation qui tendait à voir *« annuler purement et simplement »* une décision administrative émanant du Ministre d'État, le défendeur soutenait qu'une telle action s'analysait en un recours en annulation pour excès de pouvoir, lequel ressortit à la compétence exclusive du Tribunal Suprême en vertu de l'article 90 B de la Constitution. 2. **Sur le fond :** Subsidiairement, l'État faisait valoir que le bien était incontestablement vacant au sens de l'article 1er-5° de l'ordonnance-loi n° 669, obligeant les copropriétaires à déclarer cette vacance. Quant au point de départ du délai, la date du 27 août 1984 avait été retenue conformément à l'ordonnance du 21 septembre 1959 en raison de l'omission, par Monsieur B., de l'indication des jours et heures de visite sur le formulaire du 23 août, omission qui avait retardé l'affichage et fait obstacle au déroulement normal de la procédure jusqu'à sa régularisation le 27 août. S'agissant de l'état d'inhabitabilité allégué, l'État le jugeait sans pertinence dès lors que plusieurs prioritaires s'étaient déclarés prêts à occuper les lieux et que l'attributaire entendait réaliser à ses frais les travaux nécessaires. De plus, l'État rappelait que l'insalubrité doit faire l'objet d'une déclaration par arrêté et ne saurait résulter d'un simple constat d'huissier, une telle allégation contredisant au demeurant l'affirmation expresse de disponibilité figurant dans la déclaration signée par le mandataire. L'absence de règlement de la succession était tout aussi inopérante face à la loi. Enfin, l'État soulignait que si la qualité légale de prioritaire de l'attributaire peut faire l'objet d'une discussion, les propriétaires ne sont nullement autorisés à contester sa moralité ou sa solvabilité. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Le litige soumettait au Tribunal de première instance une série de questions juridiques imbriquées, touchant tant au droit processuel et constitutionnel qu'au droit substantiel des baux d'habitation réglementés : 1. **La question de compétence juridictionnelle :** Le Tribunal de première instance est-il compétent, sur le fondement de l'article 8 de l'ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959, pour connaître d'une action contestant une décision ministérielle d'attribution d'office d'un logement, lorsque l'exploit introductif d'instance sollicite formellement l'« annulation » de cet acte administratif pour dépassement de pouvoir, ou un tel litige relève-t-il de la compétence exclusive du Tribunal Suprême au titre de l'article 90 B de la Constitution ? 2. **La définition de la vacance et la hiérarchie des normes :** Un propriétaire peut-il remettre en cause l'état de vacance de son local, tel que défini par l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 669 (norme législative), en invoquant l'indisponibilité matérielle ou juridique du bien (mauvais état, meubles successoraux) sur le fondement de l'ordonnance souveraine n° 2.057 du 21 septembre 1959 (norme réglementaire) ? 3. **La détermination du point de départ du délai d'attribution d'office :** À quelle date précise commence à courir le délai légal de vingt jours (prorogé de dix jours) permettant l'attribution d'office d'un logement vacant ? Ce délai court-il dès la rédaction d'une déclaration de vacance incomplète, à compter de la délivrance du récépissé après régularisation des mentions obligatoires, ou doit-il être reporté en raison d'une prétendue indisponibilité des lieux ? Qui, du propriétaire ou du service du logement, détient le pouvoir d'apprécier l'opportunité d'un tel report ? 4. **L'étendue du contrôle sur le locataire attributaire :** Le propriétaire d'un local attribué d'office par l'Administration est-il recevable et fondé à s'opposer à cette mesure en contestant devant le juge la bonne foi, la conduite, la moralité ou la solvabilité du candidat prioritaire désigné ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'exception d'incompétence soulevée par l'État de Monaco, puis débouter les indivisaires de l'intégralité de leurs prétentions au fond, le Tribunal de première instance développe une motivation rigoureuse, structurée en deux temps parfaitement distincts. #### 1. Sur la compétence : la primauté de la substance de l'action sur l'impropriété des termes de l'assignation Examinant en premier lieu le déclinatoire de compétence présenté par l'État, le Tribunal procède à une requalification salvatrice des termes de l'exploit introductif d'instance. Les juges concèdent d'emblée que *« les termes improprement employés dans l'exploit introductif d'instance peuvent donner à penser que les demandeurs entendent former un recours en annulation pour excès de pouvoir contre la décision du 25 septembre 1984 émanant du Ministre d'État »*. Si tel avait été véritablement l'objet du recours, l'instance aurait effectivement relevé de la compétence du Tribunal Suprême. Toutefois, le Tribunal refuse de s'arrêter à cette maladresse rédactionnelle des demandeurs (qui avaient réclamé d'*« annuler purement et simplement la décision »*). Il recherche le fondement juridique réel de l'action et relève que les requérants se sont *« expressément référés, pour définir le cadre juridique de la présente action, à l'article 8 de l'ordonnance-loi n° 669 »*. Or, cette disposition législative investit le Tribunal de première instance, siégeant en chambre du conseil, d'une compétence d'attribution spéciale pour *« apprécier la validité de toute attribution faite en violation de cette ordonnance-loi ou de l'ordonnance souveraine prise pour son application »*. Constatant que les griefs formulés par les consorts B. et D. portent précisément sur la méconnaissance des règles édictées par ces textes spéciaux — à savoir la computation des délais et la vacance effective de l'appartement —, le Tribunal affirme qu'il ne peut que retenir sa compétence. Il justifie cette solution par un argument téléologique fort : décliner sa compétence au profit du Tribunal Suprême reviendrait à *« priver d'effet la faculté de contestation ouverte par l'article 8 de l'ordonnance-loi n° 669 et de vider ce texte de sa substance »*. Le recours ayant été formé dans le respect des prescriptions de l'alinéa 2 dudit article 8, l'exception d'incompétence est écartée. #### 2. Sur le fond : la validation intégrale de la procédure d'attribution d'office Abordant le fond du litige, le Tribunal déconstruit méthodiquement l'argumentation des propriétaires en s'appuyant sur la hiérarchie des normes et sur l'économie générale des textes de 1959. **En premier lieu, sur la notion de vacance**, le Tribunal rappelle avec force que l'ordonnance-loi n° 669 *« constitue une norme législative »*. Son article 1er définit les locaux vacants notamment comme ceux à usage d'habitation libérés par le départ d'un occupant (§§ 5° et 6°) ou n'ayant fait l'objet d'aucune location et inhabités depuis plus de trois ans (§ 7°). Le logement litigieux, inoccupé depuis le départ du dernier locataire en octobre 1978, entrait manifestement dans le champ de ces définitions légales. Dès lors, la déclaration de vacance était obligatoire en vertu de l'article 2 de l'ordonnance-loi (le Tribunal écartant au passage, comme dépourvu de sérieux, l'argument selon lequel cette déclaration aurait été extorquée sous la menace de la loi pénale). Surtout, les juges posent un principe de hiérarchie normative : la vacance légale au sens de l'article 1er de l'ordonnance-loi n° 669 *« ne saurait être remise en cause sur le fondement de l'ordonnance précitée du 21 septembre 1959, d'ordre réglementaire »*. **En deuxième lieu, sur l'articulation des délais et la prétendue indisponibilité du bien**, le Tribunal expose le mécanisme combiné des articles 3 et 4 de l'ordonnance-loi n° 669 et de l'article 4, alinéa 2, de l'ordonnance souveraine du 21 septembre 1959. En vertu de la loi, les locaux vacants peuvent être loués à des prioritaires pendant un délai de vingt jours courant à compter de la date à laquelle les lieux sont devenus vacants et susceptibles d'une habitation immédiate ; à défaut de location amiable dans ce délai, celui-ci est augmenté d'une période de dix jours permettant à l'Administration de procéder à l'attribution d'office, passé laquelle le propriétaire recouvre la libre disposition de son bien. L'ordonnance souveraine précise, quant à elle, les modalités pratiques de ce décompte : c'est la date de réception de la déclaration de vacance par le service du logement — constatée par la délivrance d'un récépissé qui mentionne cette date — qui fait courir le délai de vingt jours. Ce même texte réglementaire ajoute que lorsque le local n'est pas disponible, le point de départ du délai est reporté par le service au jour où prend fin la situation rendant le local indisponible. Or, le Tribunal juge que l'indisponibilité invoquée par les consorts B. et D. ne saurait être admise, et ce pour trois raisons cumulatives : - *L'obligation de sincérité et l'interdiction de se contredire :* L'ordonnance du 21 septembre 1959 exige que la déclaration de vacance soit *« sincère et véritable en instituant le déclarant responsable des indications mentionnées »*. En l'espèce, le mandataire des propriétaires avait lui-même répondu