ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.e0c1cd1c · Dossier Bipartite (I. Doctrine + II. Minute Originelle)
Score d’Autorité Korpus
95/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 168/05·16 février 2006·Confirmation
STSJAD ANDORRA, a 16 de febrer del 2006 - ROJ: STSJAD 135/2006
Juridiction / SourceTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Référence / Rôle168/05
Domaine juridiquejurisprudence
Empreinte SHA-2560000000000000000…
Sommaire analytique Korpus & Points de droit essentiels (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2006:135) — En matière de droit_commercial, la juridiction statue par confirmation et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 16 de febrer del 2006 - ROJ: STSJAD 135/2006).
PARTIE I
Commentaire Doctrinal & Analyse Scientifique Korpus
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — confirmation
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 16 février 2006 (n° 168/05) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (confirmation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (confirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
Juridiction : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil
Date : 16 février 2006
Numéros : recours TSJC 168/05 ; ROJ STSJAD 135/2006 ; ECLI:AD:TSJADAD:2006:135
Magistrat rapporteur : Joan Manel Abril Campoy (composition complète : Jean Louis Vuillemin, président ; Eulàlia Amat Llari)
Matière : propriété horizontale, qualification des éléments communs, preuve
Faits et procédure
La société Vilar, promotrice d'une urbanisation dénommée « E. », avait procédé à une déclaration d'œuvre nouvelle et à une division de la propriété en unités immobilières, en vue de constituer le régime de propriété horizontale. Un chalet situé dans l'urbanisation, destiné à loge de gardien (porteria) et à salle de réunion des copropriétaires, n'avait pas été inscrit comme élément commun.
Par une demande du 21 septembre 2004, la société Zurita et plusieurs copropriétaires (MM. Barberá, Pino, Raya, Zapata, Pera, Castillo, Vendrell, Sanz et Mena, ainsi que Mme Mercader épouse Zapata) ont sollicité du tribunal qu'il ordonne l'inscription du chalet dans l'acte de déclaration d'œuvre nouvelle et de constitution du régime de propriété horizontale, ainsi que dans les statuts de la communauté, et qu'il condamne la défenderesse aux dépens. La société Vilar s'est opposée à la demande le 12 octobre 2004.
Par sentence du 29 juin 2005, le Tribunal de Batlles a fait droit à la demande. Il a condamné Vilar à inscrire le chalet comme « chose commune » dans l'acte de division et dans les statuts, avec affectation à loge et salle de réunion des copropriétaires, et a mis les dépens à sa charge.
Vilar a interjeté appel le 17 octobre 2005 et demandé la révocation de la sentence. Les intimés ont conclu à la confirmation et à la condamnation de l'appelante aux dépens d'appel. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia a rendu son arrêt le 16 février 2006.
Question de droit
La question posée était de savoir si le chalet devait être qualifié d'élément commun de l'immeuble en propriété horizontale, et donc être inscrit comme tel dans l'acte de division et dans les statuts, alors que la promotrice soutenait que le bien restait sa propriété.
Le moyen d'appel portait sur l'appréciation de la preuve. L'appelante soutenait que le tribunal de première instance n'avait pas tenu compte d'abondantes preuves documentaires établissant la transmission du domaine du chalet à la société défenderesse. Elle reprochait en outre au juge d'avoir fondé sa décision sur des témoignages privés de crédibilité, car les témoins avaient été licenciés par la société, et d'avoir tiré de ces témoignages des conclusions qu'ils ne contenaient pas. Elle invoquait enfin un document privé indiquant que l'assurance du chalet avait été payée par elle.
La Sala devait donc déterminer si la preuve avait été valablement appréciée. Le texte ne retient aucune disposition légale précise sur la qualification des parties communes ; les fondements juridiques sont formulés de façon générale (« la législation en vigueur et les Usages et Coutumes applicables »). Le texte ne cite donc pas d'article précis en la matière (non précisé dans la décision).
Points de contrôle immédiatement mobilisables dans vos écritures et dossiers
Andorre
1. Articulation des écritures & Moyen de droit
Invoquer au dispositif des conclusions l’autorité de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (168/05) en distinguant strictement la règle de droit posée des éléments souverains de fait.
2. Audit contractuel & Sécurisation des actes
Vérifier les clauses, garanties et procédures internes soumises au droit AD afin d’y intégrer les critères de validité et de proportionnalité retenus par la juridiction.
3. Charge probatoire & Pièces justificatives
Constituer un bordereau de pièces établissant matériellement chaque condition exigée par les motifs décisoires avant toute signification ou dépôt au greffe.
PARTIE II — MINUTE ORIGINELLE & TEXTE AUTHENTIQUE INTÉGRAL
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
A la vila d'Andorra la Vella, a 16 de febrer de 2006
Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:
ANTECEDENTS DE FET
I.- La representació processal de la mercantil Zurita i dels Srs. Barberá, Pino, Raya, Zapata, Mercader esposa Zapata, Pera, Castillo, Vendrell, Sanz i Mena interposà, en data 21-9-2004, demanda envers la mercantil Vilar, segons la qual sol·licitava que es dictés sentència per la qual s'inclogués el xalet que forma part de la urbanització i destinat a porteria en l'escriptura de declaració d'obra nova i constitució de règim de propietat horitzontal; així com que s'inclogués també en els estatuts de la comunitat de la Urbanització E.i es condemnés al pagament de les costes judicials.
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 168/05 — Décision commentée
Se référer à la Minute Originelle reproduite en Partie II et à l’empreinte SHA-256 certifiée pour garantir l’exactitude verbatim des extraits produits aux débats.
La representació processal de la mercantil Vilar va oposar-se a la demanda, en data 12-10-2004, i va demanar que es procedís a desestimar la demanda, amb imposició de les costes processals a la part agent.
II.- L'Honorable Tribunal de Batlles va dictar sentència, de data 29-6-2005, en la qual s'establia: "DECIDEIX Primer. Que estimant la demanda presentada per la representació processal de Zurita i dels Srs. Barberá, Pino, Raya, Zapata, Mercader esposa Zapata, Pera, Castillo, Vendrell, Sanz i Mena ha de condemnar i condemna a la societat Vilar a incloure dins l'escriptura de declaració d'obra nova i divisió de finca en unitats immobiliàries i constitució del règim de propietat horitzontal de la Urbanització E., el xalet que forma part de dita urbanització ubicat al marge esquerre de la urbanització segons s'hi entra pel carrer d'accés principal, en qualitat de cosa comuna i que aquest xalet es destini a porteria i sala de reunions dels copropietaris.
Segon.- Menamnar a Vilar a incloure dins dels estatuts de la comunitat de la Urbanització E.com a cosa comuna, el xalet que forma part de dita urbanització i que té per destí la porteria dels copropietaris, presentant prop de l'administració escaient la corresponent demanda de modificació d'estatuts.
Tercer.- Fer imposició de les costes del judici a la part defenent, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador".
III.- La representació processal de Vilar va formular recurs contra la sentència dictada a la instància i, en data 17-10-2005, va presentar llur escrit de conclusions, segons el qual i pels arguments continguts en el mateix, demanava la revocació de la sentència. Pel contrari, la part apel·lada, en el seu escrit de contesta a les conclusions, de data 15-11-2005, va sol·licitar que es procedís a la confirmació de la resolució d'instància i que s'imposessin a la part recurrent les costes d'aquesta alçada.
Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy.
FONAMENTS DE DRET
I.- El recurs que s'articula contra la sentència d'instància es fonamenta en els següents motius o greuges. En primer terme, s'argumenta que el tribunal a quo no ha tingut en compte l'abundant prova documental de la qual es desprèn que el xalet esdevé propietat de la mercantil defenent i, per tant, entendrà que ha operat la transmissió del domini només amb la prova testifical comporta una manca de seguretat i sense fonamentació en dret. Afegeix, en segon terme, que els testimonis no gaudeixen de credibilitat, tota vegada que ambdós van ser acomiadats de l'empresa defenent, i que del resultat de la testifical no s'extreu el que assevera la sentència.
També manifesta que de la documental privada es deriva que l'assegurança del xalet fou pagada per la part ara recurrent.
II.- Com és de veure el nucli essencial del present recurs rau en examinar si la prova que es troba a les actuacions ha estat adequadament valorada pel Tribunal a quo o, per el contrari, han de triomfar els arguments que articula la part recurrent.
Si es procedeix a analitzar la prova practicada resulta el que segueix. De la prova documental, consistent en els contractes de compraventa perfeccionats entre la mercantil defenent i els compradors agents s'extreu que la urbanització "E." es troba integrada per una sèrie de blocs, amb pàrkings i trasters, així com una vivenda destinada a porteria per a tota la urbanització (folis 57,63,82 i 101). Així mateix, resulta del contracte de treball amb vivenda, signat entre la mercantil defenent, i ara recurrent, i la Sra. Herrera que "En compensació i remuneració parcial de les funcions de la Sra. Herrera com a portera, la societat Vilar li arrenda la unitat immobiliària radicada a la planta baixa del xalet de la Urbanització "E.", així com dues places d'aparcament i un traster ubicats al soterrani del mateix immoble, els quals fan part de les coses comunitàries de l'esmentada Urbanització". I de nou en el foli 140 (pacte tercer) d'aquest esmentat contracte es qualifica el xalet com a comunitari. A més en el document núm. 11 que s'aporta amb la demanda s'estableixen com a despeses comunes l'assegurança del xalet; el qual es descriu com a xalet "conserge". També consta de la correspondència creuada entre les parts ara litigants que va existir una controvèrsia relativa a la inclusió del xalet com a element comú en la declaració d'obra nova i divisió de finca en unitats immobiliàries.
Pel que es refereix a la prova testifical, malgrat les afirmacions de la recurrent sobre la manca de credibilitat dels testimonis, que efectua en aquesta alçada, no consta a les actuacions que s'hagi procedit a la tatxa dels mateixos i, per tant, correspon a aquesta Sala analitzar les seves manifestacions en consonància a dos paràmetres: un, la valoració del seu testimoniatge, segons la raó de ciència i apreciada d'acord amb la sana crítica i dos, que el resultat que s'esdevingui de l'esmentada prova s'ha de posar en relació amb la resta de la prova proposada i practicada.
Així, des de l'òptica descrita, s'extreu que de la testifical del Sr. Cañellas (foli 253) manifesta que és cert que el xalet estava contemplat com a element comú i així ho va comunicar als compradors i afegeix que el preu de cost del terreny i del xalet bastit al damunt fou repercutit en les respectives unitats immobiliàries. I de la prova testifical del Sr. Codina (folis 255 i 256) se'n desprèn que estava previst la cessió d'una part del xalet a la portera i que es va decidir incloure una sala per a la celebració de juntes; que va comunicar als compradors que el xalet era un element comunitari i que el preu de cost del mateix es va repercutir en les diferents unitats immobiliàries.
En definitiva, si es procedeix a comparar el resultat que s'extreu de les proves testificals amb la prova documental que es troba a les actuacions, les conclusions que s'obtenen no poden sinó ésser coincidents amb les establertes per la resolució d'instància. Aleshores, cal entendre que consta acreditat que el xalet es va conceptuar per part de la promotora com un element comunitari, com ho declaren els testimonis, com així es reflecteix en els documents privats de compravenda i com resulta també del fet de repercutir el seu preu de cost en les demés unitats i en el fet que la pòlissa d'assegurança es sufragi pels copropietaris. D'aquí que es pugui concloure que l'esmentat xalet ha de formar part, com a element comú, de la divisió en propietat horitzontal. I, en aquest sentit, s'ha de concloure la desestimació del recurs interposat i la confirmació, pels arguments abans exposats, de la sentència dictada per l'Honorable Tribunal de Batlles.
III.- El refús del recurs s'ha de traduir, en matèria de costes processals, en la imposició a la part recurrent de les costes d'aquesta alçada (arg. Codi 7,51,5).
Decisio
Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,
La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,
DECIDEIX
DESESTIMAR el recurs interposat per la representació processal de Vilar contra la sentència, de data 29-6- 2005, dictada per l'Honorable Tribunal de Batlles, i confirmar íntegrament la seva part decisòria. Procedeix imposar a la part recurrent les costes d'aquesta alçada.
Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.
