JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — confirmation
Sumari Analític Korpus — Il résulte de la décision rendue le 14 février 2025 (n° 273/2024) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (confirmation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
- Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (confirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
- Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
- Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
I. Faits, cadre procédural et anatomie des moyens
A. Origine du litige et prétentions des parties
STSJAD 116/2025 (ECLI:AD:TSJADAD:2025:116)
Décision commentée : Tribunal Superior de Justicia d'Andorra, Sala Civil, sentence n° 000030/2025, 14 février 2025, recours n° 273/2024, ROJ STSJAD 116/2025, ECLI:AD:TSJADAD:2025:116 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par acte de vente intervenu en 2019, Mme Ayuso a acquis, par l'intermédiaire de la société ORG_0, propriétaire de l'agence immobilière C, un appartement, une place de stationnement et un débarras situés dans un même ensemble résidentiel. Selon la décision, le représentant de l'agence lui avait fait visiter une place de stationnement numérotée 3, située dans un autre bloc, contigu, et d'une superficie différente de celle effectivement vendue, soit environ 11,52 m². Un contrat privé de compromis (contracte privat de compra venda amb arres) a été conclu le 16 juillet 2019, puis l'acte authentique le 6 septembre 2019, qui désignait une place différente de celle visitée. Le tribunal relève que la place de stationnement a été ultérieurement revendiquée par un tiers, la requérante ayant constaté que son véhicule y avait été rayé avec une note indiquant qu'il s'agissait d'une propriété privée. La société ORG_0 a perçu, au titre des honoraires d'intermédiation, la somme de 7 500 EUR hors IGI.
Par demande du 28 septembre 2020, Mme Ayuso a assigné la société ORG_0 en paiement d'une indemnité équivalant, selon les formulations successives, à la commission perçue par l'agence ou, subsidiairement en appel, à la part de commission afférente à la place de stationnement. La défenderesse a conclu au rejet le 19 octobre 2020.
Par jugement du 21 août 2024, le Tribunal de Batlles a rejeté la demande et condamné la demanderesse aux dépens. La requérante a interjeté appel, invoquant une erreur d'appréciation des preuves, l'engagement de la responsabilité de l'agence pour tromperie, et l'absence de défaut de légitimation passive de la société propriétaire de l'agence. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justicia a statué le 14 février 2025.
Question de droit
Le recours soulevait deux interrogations. La première portait sur la qualification de l'erreur commise lors de l'exhibition du bien : constituait-elle une condition déterminante de la conclusion de la vente, susceptible d'ouvrir un droit à indemnisation contre l'intermédiaire ? La seconde, préalable, concernait la légitimation passive de la société ORG_0 : celle-ci pouvait-elle être recherchée par un acquéreur avec lequel elle n'était pas liée contractuellement ?
La Cour écarte d'emblée la qualification d'aliud pro alio invoquée par la demanderesse, estimant que la référence qui en était faite servait à expliquer le contexte de la vente et non à fonder l'action. Elle refuse en conséquence d'analyser les conditions de cette action, dont le régime processuel n'est pas examiné. Elle identifie ensuite l'action exercée comme une action en responsabilité contractuelle, fondée sur la faute de l'agent immobilier dans l'exhibition du bien, et
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine jurisprudence au sein de l'ordre juridique de Principauté d'Andorre.
« Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades. »
B. Déroulement de l'instance et structure des moyens soulevés
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté d'Andorre, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra devait vérifier la régularité des moyens articulés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence STSJAD ANDORRA, a 14 de febrer del 2025 - ROJ: STSJAD 116/2025 confronte la thèse soutenue par le demandeur au recours aux constatations opérées par les juges du fond.
II. Visa, syllogisme juridictionnel et intensité du contrôle (Sens de la décision)
A. Le problème de droit et les textes de référence mobilisés
La question déterminante posée à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (confirmation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle. L'analyse juridique s'articule autour des dispositions suivantes :
B. Articulation du syllogisme et qualification de la nature du contrôle
Pour trancher le litige, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra procède à une confrontation rigoureuse entre la majeure normative et la mineure factuelle :
« En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ, la qual expressa el parer del Tribunal. »
Sur le plan de la technique juridictionnelle propre à Principauté d'Andorre, la Cour met en œuvre un contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara), refusant toute motivation par voie d'affirmation générale qui priverait la décision de base légale vérifiable.
III. Généalogie jurisprudentielle et cohérence systémique (Valeur de la décision)
A. Dispositif et positionnement dans la lignée jurisprudentielle
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
« Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem. »
Sur le plan généalogique, cet arrêt s'inscrit dans une dynamique de consolidation et de précision méthodologique de la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra en Principauté d'Andorre. Sans opérer de rupture brutale avec les solutions antérieures, il affine les critères d'appréciation et délimite strictement la frontière entre l'appréciation souveraine des éléments de preuve et le contrôle normatif.
IV. Portée opérationnelle et Playbook Praticien (En demande · En défense · Contrats)
A. Stratégie contentieuse : écritures en demande et en défense
- En demande (structuration du moyen) : articuler les conclusions en démontrant point par point chacun des critères exigés au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre ; produire les pièces matérielles datées et éviter toute allégation générale non corroborée ;
- En défense (neutralisation et distinguishing) : opposer l'absence de caractérisation cumulative des conditions légales ou opérer une distinction factuelle (distinguishing) en démontrant que les circonstances de l'espèce diffèrent du cadre tranché le 14 février 2025 par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra ;
- Ingénierie contractuelle et audit d'actes : mettre à jour l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA (clauses de définition, répartition de la charge probatoire, notifications formelles) soumis au droit de Principauté d'Andorre.
B. Les « silences de la Cour » et points de vigilance procédurale
L'arrêt laisse volontairement en réserve les hypothèses marginales non soumises au débat contradictoire par les parties (principe dispositif). Les praticiens veilleront à sécuriser les délais de prescription et de forclusion applicables ainsi que l'articulation éventuelle avec les standards européens (CEDH / CJUE) dans les litiges transfrontaliers.
