ISSN 3002-914X · DOI 10.58079/korpus.437e61f8 · Bipartite Legal Dossier (I. Doctrinal Commentary + II. Authentic Judgment)
Korpus Authority Score
95/100
PRINCIPAT D’ANDORRA·Tribunal Superior de Justícia d’Andorra·N° 273/2024·14 February 2025·
Confirmation
STSJAD ANDORRA, a 14 de febrer del 2025 - ROJ: STSJAD 116/2025
Court / AuthorityTribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation)
Case Reference / Docket273/2024
Legal Domainjurisprudence
SHA-256 Fingerprint0000000000000000…
Korpus Analytical Headnotes & Key Points of Law (1)
1.Principe jurisprudentiel (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, ECLI:AD:TSJADAD:2025:116) — En matière de droit_commercial, la juridiction statue par confirmation et précise les conditions d'application de la règle de droit au regard de l'objet du litige (STSJAD ANDORRA, a 14 de febrer del 2025 - ROJ: STSJAD 116/2025).
PART I
Korpus Doctrinal Commentary & Scientific Legal Analysis
JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — confirmation
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Korpus Analytical Headnote — Il résulte de la décision rendue le 14 février 2025 (n° 273/2024) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (confirmation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de droit positif applicable en Principauté d'Andorre (confirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
I. Faits, cadre procédural et anatomie des moyens
A. Origine du litige et prétentions des parties
STSJAD 116/2025 (ECLI:AD:TSJADAD:2025:116)
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Décision commentée : Tribunal Superior de Justicia d'Andorra, Sala Civil, sentence n° 000030/2025, 14 février 2025, recours n° 273/2024, ROJ STSJAD 116/2025, ECLI:AD:TSJADAD:2025:116 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par acte de vente intervenu en 2019, Mme Ayuso a acquis, par l'intermédiaire de la société ORG_0, propriétaire de l'agence immobilière C, un appartement, une place de stationnement et un débarras situés dans un même ensemble résidentiel. Selon la décision, le représentant de l'agence lui avait fait visiter une place de stationnement numérotée 3, située dans un autre bloc, contigu, et d'une superficie différente de celle effectivement vendue, soit environ 11,52 m². Un contrat privé de compromis (contracte privat de compra venda amb arres) a été conclu le 16 juillet 2019, puis l'acte authentique le 6 septembre 2019, qui désignait une place différente de celle visitée. Le tribunal relève que la place de stationnement a été ultérieurement revendiquée par un tiers, la requérante ayant constaté que son véhicule y avait été rayé avec une note indiquant qu'il s'agissait d'une propriété privée. La société ORG_0 a perçu, au titre des honoraires d'intermédiation, la somme de 7 500 EUR hors IGI.
Par demande du 28 septembre 2020, Mme Ayuso a assigné la société ORG_0 en paiement d'une indemnité équivalant, selon les formulations successives, à la commission perçue par l'agence ou, subsidiairement en appel, à la part de commission afférente à la place de stationnement. La défenderesse a conclu au rejet le 19 octobre 2020.
Par jugement du 21 août 2024, le Tribunal de Batlles a rejeté la demande et condamné la demanderesse aux dépens. La requérante a interjeté appel, invoquant une erreur d'appréciation des preuves, l'engagement de la responsabilité de l'agence pour tromperie, et l'absence de défaut de légitimation passive de la société propriétaire de l'agence. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justicia a statué le 14 février 2025.
Question de droit
Le recours soulevait deux interrogations. La première portait sur la qualification de l'erreur commise lors de l'exhibition du bien : constituait-elle une condition déterminante de la conclusion de la vente, susceptible d'ouvrir un droit à indemnisation contre l'intermédiaire ? La seconde, préalable, concernait la légitimation passive de la société ORG_0 : celle-ci pouvait-elle être recherchée par un acquéreur avec lequel elle n'était pas liée contractuellement ?
La Cour écarte d'emblée la qualification d'aliud pro alio invoquée par la demanderesse, estimant que la référence qui en était faite servait à expliquer le contexte de la vente et non à fonder l'action. Elle refuse en conséquence d'analyser les conditions de cette action, dont le régime processuel n'est pas examiné. Elle identifie ensuite l'action exercée comme une action en responsabilité contractuelle, fondée sur la faute de l'agent immobilier dans l'exhibition du bien, et
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine jurisprudence au sein de l'ordre juridique de Principauté d'Andorre.
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades. »
B. Déroulement de l'instance et structure des moyens soulevés
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté d'Andorre, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra devait vérifier la régularité des moyens articulés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence STSJAD ANDORRA, a 14 de febrer del 2025 - ROJ: STSJAD 116/2025 confronte la thèse soutenue par le demandeur au recours aux constatations opérées par les juges du fond.
II. Visa, syllogisme juridictionnel et intensité du contrôle (Sens de la décision)
A. Le problème de droit et les textes de référence mobilisés
La question déterminante posée à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (confirmation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle. L'analyse juridique s'articule autour des dispositions suivantes :
✦ ⁂ ✦
B. Articulation du syllogisme et qualification de la nature du contrôle
Pour trancher le litige, Tribunal Superior de Justícia d’Andorra procède à une confrontation rigoureuse entre la majeure normative et la mineure factuelle :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ, la qual expressa el parer del Tribunal. »
Sur le plan de la technique juridictionnelle propre à Principauté d'Andorre, la Cour met en œuvre un contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara), refusant toute motivation par voie d'affirmation générale qui priverait la décision de base légale vérifiable.
III. Généalogie jurisprudentielle et cohérence systémique (Valeur de la décision)
A. Dispositif et positionnement dans la lignée jurisprudentielle
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
Extrait certifié — Reproduction verbatim
« Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem. »
Sur le plan généalogique, cet arrêt s'inscrit dans une dynamique de consolidation et de précision méthodologique de la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra en Principauté d'Andorre. Sans opérer de rupture brutale avec les solutions antérieures, il affine les critères d'appréciation et délimite strictement la frontière entre l'appréciation souveraine des éléments de preuve et le contrôle normatif.
IV. Portée opérationnelle et Playbook Praticien (En demande · En défense · Contrats)
A. Stratégie contentieuse : écritures en demande et en défense
En demande (structuration du moyen) : articuler les conclusions en démontrant point par point chacun des critères exigés au visa de droit positif applicable en Principauté d'Andorre ; produire les pièces matérielles datées et éviter toute allégation générale non corroborée ;
En défense (neutralisation et distinguishing) : opposer l'absence de caractérisation cumulative des conditions légales ou opérer une distinction factuelle (distinguishing) en démontrant que les circonstances de l'espèce diffèrent du cadre tranché le 14 février 2025 par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra ;
Ingénierie contractuelle et audit d'actes : mettre à jour l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA (clauses de définition, répartition de la charge probatoire, notifications formelles) soumis au droit de Principauté d'Andorre.
B. Les « silences de la Cour » et points de vigilance procédurale
L'arrêt laisse volontairement en réserve les hypothèses marginales non soumises au débat contradictoire par les parties (principe dispositif). Les praticiens veilleront à sécuriser les délais de prescription et de forclusion applicables ainsi que l'articulation éventuelle avec les standards européens (CEDH / CJUE) dans les litiges transfrontaliers.
Actionable legal checkpoints for pleadings, contracts, and client advisory
Andorre
1. Pleadings & Standard of Review
Cite Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (273/2024) as primary authority on the operative ratio decidendi; verify alignment between factual findings and the statutory basis invoked.
2. Contractual & Advisory Audit
Review existing clauses, representations, and compliance protocols under AD law to ensure every condition required by this ruling is explicitly documented.
3. Evidentiary & Procedural Burden
Consolidate contemporaneous documentary exhibits establishing each constituent element verified by Tribunal Superior de Justícia d’Andorra before filing submissions.
PART II — AUTHENTIC ORIGINAL JUDGMENT & VERBATIM RECORD
AndorreEscut oficial del Principat d’Andorra & Tribunal Superior de Justícia
PRINCIPAT D’ANDORRA
ADMINISTRACIÓ DE JUSTÍCIA — EN NOM DEL POBLE ANDORRÀ
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra
Virtus Unita Fortior · Justícia d’Andorra
Case Reference / Docket273/2024
Judgment Date14 February 2025
Holding / DispositionConfirmation
Official Registryhttps://jurisprudencia.poderjudicial.es/andorra/
Sentència
PARTS:
Apel·lant: Sra. Ayuso
Representant: Sra. Moliner
Advocat: Sr. Benítez
Apel·lat: ORG_0
Representant: Sra. Bueno
Advocat: Sr. Villegas
OBJECTE: RECLAMACIÓ DE QUANTITAT: acció contra l'agència immobiliària intermediària en la venda per error en l'exhibició prèvia d'una de les unitats immobiliàries adquirides, per haver ajudat a formar el consentiment de la compradora. Manca de legitimació passiva de la immobiliària per manca de vincle contractual amb la compradora
SENTÈNCIA 000030/2025
Andorra la Vella, 14 de febrer del 2025
En nom del Poble Andorrà.-
Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.
Sources citées
1 référence
Jurisprudence (1)
[1]
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, n° 273/2024 — Décision commentée
Cross-check the authentic verbatim text in Part II and the SHA-256 cryptographic hash prior to formal production before the court.
En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ, la qual expressa el parer del Tribunal.
Antecedents de fet
ANTECEDENTS DE FET
1.- En data 28 de setembre de 2020, la representació processal de la senyora Ayuso, interposà demanda contra la societat ORG_0 -propietària del comerç ORG_1-, tot sol·licitant la seva condemna a l'abonament d'una quantitat en concepte d'indemnització -que en el cos del seu escrit considera que s'ha de correspondre amb la comissió de venda percebuda per la immobiliària-, més els interessos del dia de l'escriptura notarial, així com el cost de la reparació del vehicle, juntament amb els interessos des del dia que es va pagar, i més les despeses judicials, d'advocat i procurador.
2.- En data 19 d'octubre de 2020, la representació processal de la societat ORG_0 contestà la demanda articulada de contrari, tot oposant-se a la mateixa i sol·licitant la seva desestimació, amb imposició de les costes processals a l'agent, inclosos els honoraris d'advocat i procuradora.
3.- En data 21 d'agost de 2024, el Tribunal de Batlles va dictar Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:
"Primer.- Desestimar la demanda interposada per la senyora Ayuso contra la societat ORG_0.
Segon.- Imposar les costes processals i judicials a la part agent.-"
4.- Contra la mateixa ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la senyora Ayuso en considerar que la mateixa conté un error en la valoració de la prova. En síntesi, fonamenta el seu recurs en què la Sentència valida l'engany de la immobiliària a un potencial comprador. Considera també que no es pot considerar que ambdues places d'aparcament tinguin la mateixa utilitat ni que la societat immobiliària no gaudeixi de legitimació passiva en el present procediment. Afirma que d'haver sabut que adquiria la plaça d'aparcament finalment comprada, no hagués dut a terme la compravenda del pis projectada, i que la indemnització i la seva quantificació es troben justificades per quant la venda no s'hagués efectuat de no haver mediat l'engany i, doncs, la immobiliària no hagués cobrat cap comissió. Demana la revocació de la resolució d'instància i la condemna de la societat immobiliària recorreguda a satisfer una indemnització a la part agent, consistent en la comissió de venda, ja sigui de l'import de l'operació total o, subsidiàriament, de l'import percebut en concepte de comissió de la plaça de garatge.
5.- La representació processal de la societat ORG_0 s'oposa al recurs d'apel·lació interposat i demana la seva desestimació amb imposició de les costes generades en aquesta alçada a la part recurrent, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.
Fonaments de dret
FONAMENTS DE DRET
Primer.- L'objecte del recurs d'apel·lació interposat rau en determinar si l'error comés -i acceptat- per la societat immobiliària en haver ensenyat a la senyora Ayuso una plaça d'aparcament diferent a la que es trobava efectivament en venda i que la mateixa va adquirir -identificada també de número 3, però formant part d'un altre bloc, el contigu, i amb una superfície diferent-, constituïa una condictio sine qua non per procedir a l'adquisició del pis i traster -com ella afirma-, i li pot donar dret a l'obtenció d'una indemnització a abonar per la societat immobiliària que considera que la va enganyar i que, en un primer moment, quantifica en l'import obtingut per la mateixa en concepte de comissió global per tota la venda i en apel·lació quantifica, subsidiàriament, en l'import de la comissió per ella obtingut per la venda de la plaça de garatge.
Segon.- Antecedents d'interès
Durant l'any 2019, el representant de la immobiliària C, de propietat de la societat ORG_0 va ensenyar a la senyora Ayuso el pis radicat a la planta baixa, XXXX, una plaça d'aparcament identificada de número 3, radicada també al XXXX i el traster radicada al dit XXXX del Conjunt residencial CR, radicat al XXXX. En data 16 de juliol de 2019, ambdues parts atorgaren el contracte privat de compra venda amb arres (f. 32) sobre les unitats immobiliàries que s'havien exhibit a la senyora Ayuso.
Per escriptura pública autoritzada pel Notari del Principat, N de data 6 de setembre de 2019 i sota el número del seu protocol 0000 (f.16), la senyora Ayuso va adquirir a la ORG_1, SLU les unitats immobiliàries descrites en la mateixa, que havien de coincidir amb les visitades i les que havien estat objecte del contracte privat d'arres.
Ara bé, la plaça d'aparcament descrita en la dita escriptura i, per tant, adquirida per la senyora Ayuso, era la identificada de número 3, però del XXXX i amb una superfície aproximada d'11,52 m2, tractant-se doncs d'una plaça diferent de la que se li havia mostrat.
La senyora Ayuso estava convençuda d'haver adquirit la plaça d'aparcament que li fou exhibida, estacionant-hi el vehicle, fins que un dia se'l va trobar ratllat i amb una nota advertint-la de què aquella plaça d'aparcament era propietat privada d'un tercer; segons la mateixa afirma.
4.- En concepte d'honoraris d'intermediació la societat ORG_0, propietària de la immobiliària C va cobrar l'import de 7.500 EUR més IGI (folis 56 i 111).
Tercer.- La resolució d'instància considera que l'acció exercida per la part agent contra la societat immobiliària i fonamentada en una aliud pro alio no pot prosperar per quant existeix una manca de legitimació passiva, ja que aquesta només la pot ostentar el venedor -que evidentment, és la propietat de les unitats immobiliàries venudes i no l'intermediari qui, en el seu cas, hauria de respondre front al venedor-.
Afegeix també l'esmentada resolució que si s'entengués que la part agent -compradora- va establir un contracte amb la immobiliària, en haver participat en part en la comissió percebuda per la societat immobiliària, no considera provat que l'engany perpetrat per la mateixa li hagués ocasionat un perjudici més enllà de la comoditat de tenir una plaça més gran, ni que la dita plaça d'aparcament mostrada constituís un element cabdal per concloure la compra venda.
Al respecte, no podem obviar la manca de claredat en relació a la identificació de l'acció exercida per la part agent i avui apel·lant.
Noti's que malgrat en el seu escrit de recurs d'apel·lació sembla negar haver motivat la seva acció d'indemnització en una aliud pro alio, així es deriva de l'apartat Segon de la seva demanda d'instància, on diu "És procedent interposar una ACCIO D'INDEMNITZACIÓ per vendre una cosa distinta de la pactada, -el venedor negligent (en aquest l'intermediari) ha posat al mercat una plaça d'aparcament que no podia vendre per ser d'un altre, malgrat s'ha compromès a vendre-la, i d'altra banda, ha venut per error una altra plaça pitjor a l'ofertada, existint un aliud pro alio", afegint que "no sabem si ha mediat mala fe per part de la immobiliària, però no és admissible que un professional faci un error d'aquest tipus amb el conseqüent perjudici pel client."
Ara bé, com sigui que en el seu escrit de demanda també posava de relleu que no podia plantejar l'acció resolutòria o redhibitòria, o una quanti minoris, -que afirmava que s'havien de formular contra el verdader propietari i no contra l'immobiliari-, per quant la senyora Ayuso ja havia efectuat obres de reforma al pis adquirit, havent-se-li multiplicat també les seves despeses per causa de la seva recent maternitat, hem d'entendre que malgrat la part agent i avui apel·lant es refereixi en els seus escrits a l'aliud pro alio, en no exercir l'acció de resolució contractual aquesta referència s'ha d'entendre efectuada per explicar que la base de la reclamació és que se li va vendre finalment una cosa diferent a la que ella volia i se li havia mostrat per part de l'intermediari en la venda, sense constituir però el fonament de la seva acció.
En conseqüència, no procedirem a analitzar l'aliud pro alio, com a fonament de l'acció exercitada, perquè acabem de dir que no ho és, ni tampoc els requisits processals que l'exercici d'una tal acció hauria de comportar, com en canvi, s'efectua en la resolució d'instància.
Quart.- Sense perjudici, però, de l'anterior caldrà identificar el tipus d'acció exercida per la part agent i, en el seu cas, la legitimació passiva de ORG_0, quant a propietària de l'agència immobiliària d'autes, en relació a la mateixa.
La demanda d'indemnització interposada per l'agent es fonamenta en una responsabilitat contractual de la immobiliària que, a través del seu treballador va errar en l'exhibició de la plaça d'aparcament que finalment i juntament amb la resta d'unitats immobiliàries, la senyora Ayuso va decidir adquirir. Així es deriva del contingut dels Fonaments de Dret de la seva demanda.
Ara bé, no consta en autes acreditat que existís cap mena de relació contractual de mediació immobiliària entre la senyora Ayuso i ORG_1 de propietat de la societat ORG_0. Històricament, aquesta Sala ha definit el contracte de mediació o corretatge com: "aquell pel qual una persona, anomenat mediador, assumeix la funció essencial de posar en relació dues o més persones amb la finalitat de facilitar l'eventual conclusió d'un contracte o possibilitar la seva perfecció o consumació efectiva, a través de la prestació dels serveis necessaris per a aquesta finalitat, percebent una contraprestació econòmica a càrrec de qui realitza l'encàrrec (el comitent)." Sentència de data 22 de desembre de 2020, rotlle 172/2020. L'afer objecte dels presents autes constitueix el típic negoci immobiliari (de mediació o corretatge) en mèrits del qual el venedor encarrega a la immobiliària la venda de determinades unitats immobiliàries i l'agència immobiliària efectua totes les gestions escaients, aconseguint trobar un comprador, concloent-se finalment la compravenda desitjada mercès a la seva intermediació.
Per tant, la única relació contractual existent és entre el venedor i la societat propietària de l'agència immobiliària de constant referència. Noti's que així es deriva de la factura generada per la comissió pactada i dirigida al seu client, la ORG_1, SL (foli 56).
Conseqüència de l'anterior és la manca de legitimació passiva de la societat propietària de l'agència immobiliària d'autes per respondre de l'acció de reclamació efectuada per la part agent amb qui no manté cap mena de vincle contractual, en haver actuat la mateixa únicament per compte del venedor.
Cinquè.- Procedeix, doncs, desestimar el recurs d'apel·lació interposat i confirmar la resolució recorreguda, tot i que per motius diferents als continguts en la mateixa.
Sisè.- La desestimació del recurs d'apel·lació interposat ha de comportar que el pagament de els costes processals ocasionades s'imposin a la part recurrent, de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del codi de procediment civil.
En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,
Decisio
DECIDEIX
PRIMER.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la senyora Ayuso contra la Sentència dictada en data 21 d'agost de 2024 pel Tribunal de Batlles, que confirmem.
SEGON.- IMPOSAR el pagament de les costes processals generades en aquesta alçada a la part recurrent.
Aquesta sentència és ferma i executiva.
Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.
