GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 25/766
uitspraakdatum: 20 oktober 2026
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 12 februari 2025, nummer AWB 23/4404, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Overbetuwe (hierna: de heffingsambtenaar)
1Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de WOZ-waarde per 1 januari 2022 en voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 950.000 voor het object [adres1] in [plaatsnaam1] (hierna: het clubgebouw) en € 7.020.000 voor het object [adres2] in [plaatsnaam1] (hierna: de golfbaan).
1.2.
Tegelijk zijn aan belanghebbende aanslagen onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2023 opgelegd. Voor het clubgebouw is een aanslag OZB-gebruiker niet-woning opgelegd van € 1.267,30. Voor de golfbaan zijn aan belanghebbende een aanslag OZB-eigenaar niet-woning opgelegd van € 11.583,00 en een aanslag OZB-gebruiker niet-woning van € 9.364,68.
1.3.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de onder 1.1 genoemde WOZ-beschikkingen, alsmede tegen de onder 1.2 genoemde aanslagen OZB-gebruiker niet-woning en OZB-eigenaar niet-woning.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren ongegrond verklaard.
1.5.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.6.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.7.
Het onderzoek ter zitting bij het Hof heeft plaatsgevonden op 18 augustus 2026. Daarbij zijn verschenen en gehoord, mr. drs. M. Klomp RB en drs. M.H. Pierik RB, als gemachtigden van belanghebbende, bijgestaan door [naam1] (taxateur) en [naam2] , namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] (taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat bij deze uitspraak is gevoegd.
2Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende exploiteert voor eigen rekening en risico een golfbedrijf, bekend onder de naam [golfbaan1] , te [plaatsnaam1] .
2.2.
Voor de uitoefening van haar bedrijf maakt belanghebbende gebruik van het clubgebouw en de golfbaan.
2.3.
Het clubgebouw wordt door belanghebbende gehuurd en bestaat uit een clubgebouw met winkel en opslagruimten en is gelegen op een perceel van 13.132 m².
2.4.
De golfbaan betreft een 18 holes Championship Course, een 9 holes oefenbaan, een 6 holes Pitch en Putt-baan, met driving range, oefengreens, -bunkers en -holes, alsmede enkele opstallen en is gelegen op meerdere percelen, kadastraal bekend als gemeente [plaatsnaam1] , sectie [letter] , nummers [1 tot en met 5] . [stichting1] is eigenaar van deze percelen.
2.5.
Belanghebbende is houder van het recht van erfpachtrecht ter zake van een van de onder 2.4. genoemde percelen, namelijk het perceel kadastraal bekend als gemeente [plaatsnaam1] , sectie [letter] , nummer [5] . Op dit perceel van 113.970 m² liggen vijf holes van de golfbaan.
2.6.
Uit de overgelegde notariële akten en de kadastrale gegevens volgt dat belanghebbende geen zakelijk gerechtigde is van de overige percelen van de golfbaan. Op deze percelen van gezamenlijk 459.360 m² zijn de overige holes van de golfbaan gelegen en bevinden zich de genoemde driving range, oefengreens, -bunkers en -holes, en opstallen.
2.7.
De golfbaan is als één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ aangemerkt.
3Geschil
3.1.
Tussen partijen is in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van het clubgebouw en de golfbaan, per waardepeildatum 1 januari 2022, niet te hoog heeft vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarden te hoog zijn vastgesteld en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, en tot vermindering van de waarde van het clubgebouw en de golfbaan. De heffingsambtenaar neemt het tegengestelde standpunt in en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4Beoordeling van het geschil
4.1.
De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat beide objecten incourante onroerende zaken zijn die commercieel worden gebruikt. Evenmin is tussen partijen in geschil dat de waarde van het clubgebouw en de golfbaan op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden gesteld. Het Hof volgt partijen daarin.
4.3.
In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, is bepaald, dat bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde van een opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen (de bruto-vervangingswaarde), gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde (hierna: de technische veroudering) en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, veroudering bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten (hierna: de functionele veroudering).
4.4.
De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan.
4.5.
Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden van het clubgebouw en de golfbaan gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarden niet te hoog zijn. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. Voorts geldt dat, indien een belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering leiden en deze bij betwisting aannemelijk heeft gemaakt, de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden met die feiten en omstandigheden die daartoe aanleiding geven. Dit geldt ook in een geval waarin een belanghebbende stelt dat bij het vaststellen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een lagere bedrijfswaarde moet worden uitgegaan.
4.6.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarden een taxatierapport met waardematrix ingebracht. De gecorrigeerde vervangingswaarde van het clubgebouw en de golfbaan is als volgt weergegeven in deze waardematrix.
Clubgebouw
Golfbaan
4.7.
De grondwaarde van de terreinen van de golfbaan is in het taxatierapport vastgesteld op € 9,58 per m². Dit is anderhalf maal de agrarische waarde van grasland van € 6,39 per m². Deze waarden per m² vloeien voort uit de, in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, tot stand gekomen Taxatiewijzer. De gecorrigeerde waarden van de werken en de opstallen op de onroerende zaken zijn op basis van archetypen vastgesteld, waarbij geen correctie vanwege functionele veroudering is toegepast.
4.8.
Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, waarin de bedrijfswaarde van het gehele golfbedrijf (inclusief enkele niet tot de onderhavige twee objecten behorende opstallen) is gewaardeerd op € 3.960.000. Tevens heeft belanghebbende een zevental verkooptransacties van golfbanen aangedragen ter onderbouwing van het standpunt dat, gelet op de economische situatie in de bedrijfstak, aanleiding bestaat voor een extra functionele correctie. Het gaat om de volgende gegevens:
Datum
Plaats
m2
Koopsom
15-01-2016
[plaats1]
658.610
€ 5.859.858
3-11-2017
[plaats2]
90.583
€ 600.000
15-01-2018
[plaats3]
77.115
€ 362.000
22-12-2020
[plaats4]
574.817
€ 6.275.000
01-04-2021
[plaats5]
505.740
€ 2.500.000
14-06-2021
[plaats6]
41.348
€ 373.500
30-05-2022
[plaats7]
247.775
€ 1.000.000
WOZ-waarde van het clubgebouw
4.9.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van het clubgebouw niet te hoog is. Het Hof overweegt daartoe als volgt.
4.10.
Belanghebbende heeft, onder verwijzing naar het door haar overgelegde taxatierapport van 20 april 2021, gesteld dat een functionele correctie moet worden toegepast zodat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van het object. Het Hof is echter van oordeel dat belanghebbende met dit taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat aanleiding bestaat voor een extra functionele afschrijving, omdat de daarin genoemde bedrijfswaarde niet enkel is gebaseerd op kasstromen van de eigenaar. Daarnaast merkt het Hof op dat het taxatierapport geen voor het clubgebouw afzonderlijk bepaalde bedrijfswaarde bevat, maar slechts één waarde voor acht objecten die in eigendom zijn van verschillende – aan elkaar gelieerde – besloten vennootschappen. De enkele verwijzing naar een tweetal verkooptransacties betreffende golfbanen die in een relatief korte periode in het kader van een faillissement zijn verkocht, acht het Hof zonder nadere onderbouwing onvoldoende om in algemene zin de conclusie te rechtvaardigen dat de economische situatie in de branche rondom de waardepeildatum dusdanig was dat aanleiding bestaat voor een extra functionele correctie. De aangehaalde verkooptransacties acht het Hof voor het overige evenmin bruikbaar om een extra functionele correctie te onderbouwen. Het gaat hier immers om gegevens van verkooptransacties die in het economisch verkeer hebben plaatsgevonden, welke gegevens slechts iets kunnen zeggen over de waarde in het economisch verkeer van het clubgebouw, maar niet over de gecorrigeerde vervangingswaarde daarvan. Dat de laatstgenoemde waarde, bij een incourante in commercieel gebezigde onroerende zaak, hoger kan zijn dan de waarde in het economisch verkeer volgt reeds uit het wettelijk systeem.
4.11.
Gelet op het voorgaande is het hoger beroep in zoverre ongegrond.
WOZ-waarde van de golfbaan
Objectafbakening
4.12.
Als eerste stap in de waardebepaling op de voet van Hoofstuk III van de Wet WOZ moet de te waarderen onroerende zaak worden afgebakend (objectafbakening). De heffingsambtenaar komt geen door de rechter te respecteren beoordelingsvrijheid toe bij deze objectafbakening.
4.13.
In dit kader bepaalt artikel 16 van de Wet WOZ dat als één onroerende zaak wordt afgebakend
“[…] a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt […].”
Hierbij geldt dat onroerende zaken met verschillende genothebbenden, in de zin van artikel 24, vierde lid, van de Wet WOZ, niet gezamenlijk één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ kunnen vormen.
4.14.
De heffingsambtenaar heeft bij de afbakening van de golfbaan als te waarderen onroerende zaak, verschillende percelen grond betrokken. Uit de onder 2.4 en 2.5 genoemde feiten volgt dat belanghebbende enkel genothebbende krachtens recht van erfpacht is van het perceel kadastraal aangeduid als gemeente [plaatsnaam1] , sectie [letter] , nummer [5] . Belanghebbende is niet de genothebbende van de overige percelen. Het Hof zal daarom de objectafbakening van de golfbaan aanpassen, zodat de vastgestelde WOZ-waarde voor de golfbaan slechts betrekking heeft op het perceel waartoe belanghebbende genothebbende is krachtens recht van erfpacht, te weten het perceel kadastraal aangeduid als gemeente [plaatsnaam1] , sectie [letter] , nummer [5] .
Gecorrigeerde vervangingswaarde van de golfbaan
4.15.
Ten aanzien van de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het aldus nieuw afgebakende object, te weten het perceel kadastraal aangeduid als gemeente [plaatsnaam1] , sectie [letter] , nummer [5] , is het Hof van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde prijs per vierkante meter van de grond (zie de tweede tabel onder 4.6) niet kan dienen ter onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde van dit (kleinere) object. Het Hof is van oordeel dat, gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, de heffingsambtenaar de gehanteerde prijs van € 9,58 per m2 van de grond (gesteld op anderhalf keer de waarde van grasland volgens de Taxatiewijzer) niet aannemelijk heeft gemaakt. De twee door de heffingsambtenaar genoemde transacties acht het Hof, in het licht van de door belanghebbende in dat verband genoemde zeven transacties, onvoldoende om een dergelijke vermenigvuldigingsfactor toe te passen.
4.16.
Belanghebbende heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat de door haar gehanteerde uitgangspunten voor de onderbouwing van de bedrijfswaarde kunnen dienen ter onderbouwing van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de golfbaan. Het Hof verwijst daartoe kortheidshalve naar het onder 4.10 overwogene.
4.17.
Nu geen van beide partijen het verlangde bewijs voor de eigen waarde heeft geleverd, stelt het Hof, alle omstandigheden in aanmerking nemende, de waarde van de golfbaan, enkel bestaande uit het perceel kadastraal bekend als gemeente [plaatsnaam1] , sectie [letter] , nummer [5] , en de daarop gelegen (vijf) holes in goede justitie vast op € 1.250.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5Griffierecht en proceskosten
5.1.
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht te vergoeden.
5.2.
Het Hof veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt de proceskostenvergoeding vast op € 3.736. Het Hof gaat hierbij uit van 4 punten (beroepschrift, bijwonen zitting Rechtbank, hogerberoepschrift, bijwonen zitting Hof) wegingsfactor 1 € 934.
5.3.
Het Hof overweegt dat de vermenigvuldigingsfactoren van artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ geen toepassing vinden bij de vaststelling van de proceskostenvergoeding. Het beroep van belanghebbende was immers gericht tegen een voor 1 januari 2024 gedane uitspraak op bezwaar. In de fase van hoger beroep is tussen partijen niet in geschil dat sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ.
6Beslissing
Het Hof:
– verklaart het hoger beroep gegrond;
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover het de WOZ-beschikking, de aanslag OZB-eigenaar en de aanslag OZB-gebruiker van de golfbaan betreft,
– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige,
– verklaart de tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroepen betreffende de WOZ-beschikking, de aanslag OZB-eigenaar en de aanslag OZB-gebruiker van de golfbaan gegrond,
– vernietigt de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar betreffende de WOZ-beschikking, de aanslag OZB-eigenaar en de aanslag OZB-gebruiker van de golfbaan,
– vermindert de vastgestelde waarde van golfbaan tot € 1.250.000,
– vermindert de aanslag OZB eigenaar en de aanslag OZB gebruiker van de golfbaan tot bedragen berekend naar de door het Hof vastgestelde waarde,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbenden tot een bedrag van € 3.736,
– gelast de heffingsambtenaar het door belanghebbende in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van respectievelijk € 365 en € 579 te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, voorzitter, mr. R.R. van der Heide en mr. drs. E. Sparidis, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is op 20 oktober 2026 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (T.H.J. Verhagen)
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
- bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44.
HR 31 mei 1995, ECLI:NL:HR:1995:AA1634 en HR 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169.
vgl. HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2. en 4.2.3 en het aldaar aangehaalde arrest, HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
HR 12 april 2024, reeds aangehaald r.o. 4.2.3.
HR 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AD6058 en HR 5 juni 2015, ECLI:NL:HR:2015:1486.
Art. IV Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en BPM.
HR 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46, r.o. 3.5.1 en 3.5.2.