ECLI:NL:GHDHA:2026:3063 Gerechtshof Den Haag , 27-10-2026 / 200.361.070/01

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.361.070/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 11278303 \ CV EXPL 24-2798

Arrest van 27 oktober 2026

in de zaak van

[appellant] ,

wonend in [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. C.A. van Kooten-de Jong, kantoorhoudend in Montfoort,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend in [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. R.H. Lussenburg, kantoorhoudend in Voorschoten.

Het hof noemt partijen hierna [appellant] en [geïntimeerde].

1De zaak in het kort

1.1 De zaak gaat over de vraag of [appellant] de huurovereenkomst van de ligplaats behorende bij de woonboot van [geïntimeerde] mocht opzeggen. De kantonrechter vindt van niet en heeft de daarop betrekking hebbende vorderingen van [appellant] afgewezen.

1.2 Het hof heeft behoefte aan nadere inlichtingen en zal daarom een meervoudige mondelinge behandeling bepalen, gelijktijdig met drie zaken tegen andere huurders. Hierbij kan ook een regeling in der minne worden onderzocht.

2Procesverloop in hoger beroep

2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 15 mei 2025, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 19 februari 2025;

de memorie van grieven van [appellant], met bijlagen 23 tot en met 33;

de memorie van antwoord van [geïntimeerde], met bijlagen 1 tot en met 13;

de akte van [appellant], met bijlage 34;

de antwoord-akte van [geïntimeerde], met bijlage 14.

3Feitelijke achtergrond

3.1

[appellant] (geboren op [geboortedag] 1958) is, na de dood van zijn moeder op 28 februari 2018 en na afwikkeling van de boedel, op 19 juni 2020 door vererving eigenaar geworden van de boerderij met omliggende percelen weiland aan de [adres] (hierna: de boerderij). [appellant] woont al zijn hele leven op de boerderij en houdt onder andere schapen.

3.2 De ouders van [appellant] zijn geruime tijd geleden begonnen met de verhuur van ligplaatsen voor woonboten in een sloot tussen twee weilanden van de boerderij. De sloot komt uit op de Vliet. [appellant] heeft na het overlijden van zijn moeder de boerderij en de verhuur van ligplaatsen voortgezet. Om de (twintig) ligplaatsen vanaf de parkeerplaats te bereiken moeten de huurders over het erf en langs de boerderij van [appellant] lopen.

3.3

[geïntimeerde] huurt de ligplaats aan de [ligplaats]. Zij woont daar met haar partner, de heer [partner] (hierna: [partner]) op een woonboot. Tussen partijen geldt een huurovereenkomst voor de ligplaats die op 1 juli 2005 door [geïntimeerde] en de moeder van [appellant] (hierna: de moeder) is gesloten. In de huurovereenkomst is onder andere opgenomen:

3.4 “(…)

“(…) Artikel 11 Opzeggingstermijnen

1. Opzegging van de huur geschiedt door een van beide partijen bij aangetekende brief tegen een voor de betaling van de huurprijs geldende dag.

2. De opzegging door de verhuurder dient op gegronde redenen plaats te vinden. De redenen die tot de opzegging hebben geleid moeten in de opzeggingsbrief zijn opgenomen

(...)

1. Bij opzegging door de verhuurder is de opzegtermijn twaalf maanden (…)”

3.5

[appellant], zijn moeder, [geïntimeerde] en [partner] hebben op 13 november 2017 een vaststellingsovereenkomst gesloten. In artikel 3 hiervan is het volgende opgenomen:“3. Gedragingen over en weer3. 1 Partijen verbinden zich, elkaar in de toekomst over en weer met rust te zullen laten en elkaar normaal te zullen bejegenen. Dat betekent: huurder en haar partner zullen zich als goed huurders gedragen, en verhuurders zullen zich als goede verhuurders gedragen. Daaronder valt mede het afzien van het met derden uitwisselen van informatie dan wel geruchten over elkaars (financiële) toestand, het elkaar of bezoekers van elkaar op agressieve wijze tegemoet treden en het elkaars post bekijken, openen of wegnemen. Beide partijen zullen elkaars privé en zakelijk domein voortaan respecteren.”

Eerste opzegging ligplaatsovereenkomst

3.6 Bij brief van 10 juli 2020 heeft de voormalig gemachtigde van [appellant] de ligplaatsovereenkomst met [geïntimeerde] opgezegd. In die brief valt onder meer het volgende te lezen:" Voorts bericht ik u dat cliënt voornemens is om de verhuur van ligplaatsen op zijn grond op termijn te beëindigen. Reden daarvoor is dat een deel van de huurders van ligplaatsen cliënt gedurende de afgelopen anderhalf jaar dermate hel leven zuur hebben gemaakt, dat van hem in redelijkheid niet gevergd kan worden de huurovereenkomsten met hen voort te zetten. Ook uw partner dhr. [partner] heeft cliënt geïntimideerd en naar hem gespuugd, hetgeen in het bijzonder vanwege de Corona maatregelen als een ernstige inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van cliënt dient te worden beschouwd. Cliënt heeft het optreden van dhr. [partner] als buitengewoon bedreigend ervaren. Dhr. [partner] heeft herhaaldelijk ten onrechte overheidsinstanties gebeld voor vermeende overtredingen. U bent als hoofdhuurder verantwoordelijk voor het gedrag van dhr. [partner].Op bovengemelde zwaarwegend gronden zegt cliënt bij deze de ligplaatsovereenkomst met u op met in acht nemen van een voldoende ruime opzegtermijn van twee jaar tegen 1 juli 2022. (...).

3.7

[appellant] heeft ook bij een aantal andere huurders per brief de huur van ligplaatsen opgezegd.

3.8 Mr. B.J. Meruma heeft, namens [geïntimeerde] en een aantal andere huurders van ligplaatsen, per brief van 21 september 2020 gereageerd op de opzegging door [appellant]. Daarin is voorgesteld om gezamenlijk te onderzoeken of tussen [appellant] en de huurders constructieve afspraken gemaakt konden worden over de uitleg van de geldende huurovereenkomsten en of wellicht nieuwe afspraken konden worden vastgelegd met als doel om een normale woonsituatie te herstellen. Partijen zijn niet tot nadere afspraken gekomen.

3.9 Bij brief van 27 juni 2022 heeft de toenmalige gemachtigde van [appellant] nogmaals aan [geïntimeerde] de ontruiming van de ligplaats aangezegd, nu daaraan door haar (nog) geen gehoor was gegeven en volgens [appellant] de huurovereenkomst per 1 juli 2022 geëindigd zou zijn.

3.10 In augustus 2022 is [appellant] in het ziekenhuis opgenomen geweest op de afdeling Neurologie.

3.11

Bij brief van 19 januari 2023 heeft de gemachtigde van [appellant] aangekondigd een gerechtelijke procedure te starten om de ontruiming van de ligplaats te bewerkstelligen indien de ligplaats niet uiterlijk 15 februari 2023 verlaten en ontruimd zou zijn. Om de procedure te voorkomen heeft [appellant] aan [geïntimeerde] aangeboden om haar woonboot te kopen voor een bedrag van € 20.000,-.

Tweede opzegging ligplaatsovereenkomst

3.12

Op 26 juni 2024 heeft de gemachtigde van [appellant] aan [geïntimeerde] een tweede opzeggingsbrief gestuurd. Hierin staat, voor zover van belang, het volgende:“Sinds begin 2019 zijn er veelvuldig conflicten ontstaan tussen huurders van ligplaatsen en cliënt. Hierbij zijn huurverplichtingen geschonden en wordt cliënt onheus bejegend. U participeert in het huurderscollectief dat gezamenlijk optreedt tegen cliënt.Aan u is de huur opgezegd bij schrijven van 10 juli 2020 tegen l juli 2022. Daarvoor waren gegronde redenen, o.a. vanwege het wangedrag van uw partner, de heer [partner]. De afgelopen jaren heeft cliënt u er meermaals op gewezen dat u de ligplaats moet verlaten en leeg moet opleveren. (..)De afgelopen jaren hebben zich opnieuw situaties voorgedaan waarbij cliënt en de zijnen onheus zijn bejegend door de heer [partner]. Ook heeft u twee parkeerplaatsen in gebruik, terwijl dat niet is toegestaan. (...). Ook heeft u de schuur bij ligplaats 2 in gebruik en deze heeft u niet ontruimd, ondanks meermaals verzoeken daartoe van cliënt. Tot slot is uw woonboot niet aangesloten op de riolering en wordt er geloosd op het oppervlaktewater, hetgeen een ongezonde en ongewenste situatie is. U heeft met het bovenstaande in strijd gehandeld met de huurovereenkomst en u handelt niet als een goed huurder, nu gebruiker, betaamt. Dit handelen rechtvaardigt ook de ontbinding van de huurovereenkomst. (...)

Tweede opzegging

Cliënt is inmiddels 66 jaar oud en daarmee op leeftijd gekomen. De gezondheidssituatie van cliënt is sinds 2022 zeer verslechterd doordat hij een hersenbloeding heeft gekregen en in het ziekenhuis is opgenomen. Doordat diverse conflicten met huurders zich zo direct in zijn leefomgeving plaatsvonden en -vinden, wordt cliënt dagelijks geconfronteerd met spanning en stress. Dit doet zijn hierboven beschreven gezondheidssituatie geen goed en doet afbreuk aan zijn woongenot. Hij heeft daarom

besloten om volledig te stoppen met de verhuur van de ligplaats. Dit sluit aan op de eerdere berichtgeving van cliënt waarin hij aankondigde te gaan stoppen met verhuur van ligplaatsen middels een uitsterfbeleid.

Dit is opnieuw een gegronde reden om de huurovereenkomst op te zeggen naast het genoemde wanpresteren aan uw kant.

Daarbij komt dat er een wetswijziging is doorgevoerd “Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek in verband met het verbeteren van de huurbescherming voor huurders van ligplaatsen”(…) Bij genoemde wetswijziging is een overgangstermijn van twee jaar opgenomen, voor huurovereenkomsten die al zijn gesloten voor het tijdstip waarop de in het wetsvoorstel voorgestelde wijzigingen in werking treden (1 juli 2022). In de toelichting op deze wetswijziging wordt daarover gesteld dat particuliere verhuurders de overgangstermijn desgewenst kunnen benutten om de huur op te zeggen. van deze mogelijkheid maakt cliënt gebruik.”

3.13

[appellant] heeft in juni 2024 ook de ligplaatsovereenkomsten met de overige huurders opgezegd, voor zover dat nog niet was gebeurd. Als gegronde redenen heeft [appellant] daarbij genoemd:

Zijn wens om te stoppen met de verhuur van ligplaatsen vanwege zijn gevorderde leeftijd, verslechterde gezondheid en de spanning en stress doordat de huurders zich in zijn directe leefomgeving bevinden

De wetswijziging waardoor de huurbescherming wordt versterkt en de door de wetgever geboden mogelijkheid om tijdens de overgangsperiode de huur op te zeggen.

3.14

[geïntimeerde] heeft de ligplaats niet verlaten en niet ontruimd.

4Procedure bij de kantonrechter in de rechtbank

4.1

[appellant] vordert (I) primair dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] voor de ligplaats is geëindigd op 1 juli 2022, dan wel op een latere datum die de kantonrechter in goede justitie juist acht. [appellant] vordert subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie door [geïntimeerde]. Daarnaast vordert [appellant] (II) de ontruiming van de ligplaats op straffe van een dwangsom, met (III) veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

4.2 De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen en [geïntimeerde] veroordeeld in de proceskosten.

5Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellant] vordert, samengevat, hetzelfde als bij de kantonrechter, met dien verstande dat hij de ontruiming vordert uiterlijk 31 december 2025.

6Beoordeling in hoger beroep

Opmerkingen vooraf

6.1 Met ingang van 1 juli 2022 is de ‘Wet verbeteren huurbescherming ligplaatsen’ van kracht geworden. Huurders van ligplaatsen voor woonboten krijgen in deze wet een huurbescherming die gelijkwaardig is aan die van huurders van een woning aan de wal en die (in artikel 7:270b BW) een sterke, dwingendrechtelijke aanspraak geeft op indeplaatsstelling van de koper van zijn woonboot. Wél geldt een overgangsfase van twee jaar voor bestaande huurovereenkomsten.

6.2

In de Memorie van Toelichting (MvT) is deze overgangsfase als volgt verwoord [onderstreping hierna door het hof]:“ Artikel II

Dit artikel regelt het overgangsrecht bij de in dit wetsvoorstel voorgestelde wijzigingen.

Voorgesteld wordt een overgangstermijn van twee jaar voor huurovereenkomsten die reeds zijn gesloten voor het tijdstip waarop de in dit wetsvoorstel voorgestelde wijzigingen in werking treden. Op huurovereenkomsten die na dat tijdstip worden gesloten is de voorgestelde huurbescherming van toepassing. Deze voorgestelde overgangstermijn is ingegeven door de wens om een middenweg te vinden tussen onmiddellijke werking voor alle bestaande en nieuwe overeenkomsten enerzijds en anderzijds alleen werking voor nieuwe overeenkomsten, dus zonder gevolgen voor bestaande overeenkomsten. Het eerste heeft als nadeel dat van overheidswege diep wordt ingegrepen op de vrijheid van overeenkomst, het tweede dat het voorstel in de praktijk nauwelijks effect heeft doordat er niet veel nieuwe huurovereenkomsten worden gesloten. Gezien de wens om huurders van ligplaatsen eenzelfde huurbescherming te laten genieten, als de huurders van woonruimte aan de wal, en de wens om de in dit wetsvoorstel voorgestelde wijzigingen ook voor huurders met een bestaande huurovereenkomst te laten gelden, is er voor gekozen om na een ruime overgangstermijn alle bestaande huurovereenkomsten van ligplaatsen onder de werking van dit wetsvoorstel te laten vallen . De overgangstermijn kan door verhuurders benut worden om te bezien of de bedrijfsvoering als gevolg van het wetsvoorstel aanpassing behoeft. Gemeenten, provincies en waterschappen kunnen, zoals in paragraaf 6.3 van het algemeen deel van deze memorie van toelichting reeds gemeld, er toe overgaan om precario te heffen in de plaats van de huurovereenkomst. Zoals ook in paragraaf 6.3 van het algemeen deel van deze memorie van toelichting reeds gemeld, heeft dit echter geen negatief effect op de rechtsbescherming van huurders van ligplaatsen. Particuliere verhuurders kunnen de overgangstermijn desgewenst benutten om de huur op te zeggen (indien de huurovereenkomst daar ruimte toe biedt) . (…)”

6.3 De wetgever heeft aldus de belangen van huurders en verhuurders tegen elkaar afgewogen en vervolgens uitdrukkelijk gekozen voor een middenweg in die zin dat bij bestaande huurovereenkomsten het oude recht gedurende een overgangstermijn van twee jaar blijft gelden, zodat de verhuurders die tijd krijgen om hun bedrijfsvoering aan te passen en desgewenst de huur van de ligplaats op te zeggen (indien de huurovereenkomst daar mogelijkheden toe biedt).

6.4

In dit geval is duidelijk dat het gaat om een bestaande huurovereenkomst waarop het overgangsrecht (lopend tot 1 juli 2024) van toepassing is. De onder rov. 6.1 vermelde, verdergaande, huurdersbescherming geldt dus niet. De huurovereenkomst voorziet in de mogelijkheid van opzegging ‘bij gegronde in de opzeggingsbrief opgenomen redenen’. Het gaat er thans dus om wat daaronder moet worden verstaan en of de redenen voor opzegging die in de twee opzeggingsbrieven zijn genoemd gegronde redenen vormen om de huurovereenkomst op te zeggen. Ook als de overeenkomst voorziet in een regeling van opzegging kunnen die eisen van redelijkheid en billijkheid immers in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat aan een opzegging nadere eisen kunnen worden gesteld. Dit vergt een belangenafweging.

Mondelinge behandeling voor Meervoudige kamer samen met de zaken tegen een aantal andere huurders

6.5 Voordat het hof over de vorderingen van [appellant] kan beslissen wil het hof partijen horen op een zitting (mondelinge behandeling) van de meervoudige kamer van het hof. Partijen kunnen dan, met bijstand van hun advocaat, aan het hof nadere inlichtingen geven. Ook zal daarbij worden onderzocht of partijen een regeling kunnen treffen.

6.6 Deze mondelinge behandeling zal plaatsvinden tegelijk met de zaken [appellant]/[naam 1] c.s. (zaaknummer 200.356.740/01), [appellant]/[naam 2] (zaaknummer 200.356.544/01) en [appellant]/[naam 3] (200.363.387/01). Het hof zal in deze drie zaken bij afzonderlijk arrest van heden dezelfde tussenbeslissing geven.

6.7 Het hof streeft er naar om de mondelinge behandeling te houden op de hierna genoemde datum in februari 2027. Partijen wordt verzocht hun uiterste best te doen om deze datum door te laten gaan.

6.8 Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

7Beslissing

Het hof:

beveelt partijen in persoon, samen met hun raadslieden, voor het geven van inlichtingen en het beproeven van een regeling te verschijnen voor de meervoudige kamer van het hof (voor onderstaande raadsheren) in het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te Den Haag, en wel op donderdag 4 februari 2027 om 13.30 uur (met uitloop tot uiterlijk 16.00 uur);

verzoekt partijen met name in acht te nemen hetgeen het hof in rov. 6.6 en rov. 6.7 heeft overwogen over de gezamenlijke behandeling op het door het hof bepaalde tijdstip;

bepaalt dat uitstel van deze mondelinge behandeling eenmaal zal worden verleend, indien daarom, onder opgave van verhinderdata van beide partijen én de partijen in de hiervoor in rov. 6.6 genoemde zaken (in de periode tot 1 juni 2027), binnen twee weken na dit arrest schriftelijk wordt verzocht;

bepaalt dat partijen de bescheiden waarop zij voor het overige een beroep zouden willen doen, zullen overleggen door deze uiterlijk tien dagen vóór de mondelinge behandeling aan de griffie handel en aan de wederpartij te zenden;

• houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. Th.G. Lautenbach, mr. E.M. Dousma-Valk en mr. F.W.J. Meijer en in het openbaar uitgesproken op 27 oktober 2026 in aanwezigheid van de griffier.