ECLI:NL:RBOBR:2026:7281 Rechtbank Oost-Brabant , 13-10-2026 / 25/2376, 25/2377 en 25/2378

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummers: SHE 25/2376, 25/2377 en 25/2378

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 oktober 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Vught, de heffingsambtenaar.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarden van de objecten aan de [adres] , [adres] en [adres] in [woonplaats] niet te hoog zijn.

1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarden van deze objecten met de beschikkingen van 31 januari 2025 voor het kalenderjaar 2025 als volgt vastgesteld:

[adres] , € 191.000;

[adres] , € 775.000;

[adres] , € 99.000.

De WOZ-beschikkingen zijn opgenomen in twee afzonderlijke aanslagbiljetten van dezelfde datum waarbij ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) zijn bekendgemaakt.

1.2. Met de uitspraak op bezwaar van 24 november 2025 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarden van de drie objecten gehandhaafd.

1.3. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Omdat het beroep betrekking heeft op drie objecten, is het beroep geregistreerd onder drie zaaknummers, zoals vermeld in de kop van deze uitspraak.

1.4. De heffingsambtenaar heeft schriftelijk gereageerd op het beroepschrift.

1.5. De rechtbank heeft het beroep op 21 augustus 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de heffingsambtenaar ( [naam] ), bijgestaan door [naam] (taxateur) en [naam] (senior WOZ-medewerker).

Feiten

1. Eiser is eigenaar van de objecten [adres] , [adres] en [adres] .

2.1.

[adres] betreft een vrijstaande bedrijfswoning met bouwjaar 1975. De woning bestaat uit een hoofdbouw, een dakkapel, een carport, en een zwembad. Bij de woning hoort een perceel grond. Het is gelegen op het industrie-/bedrijventerrein De Baarzen in Vught.

2.2.

[adres] betreft een (aan de woning [adres] aangebouwd) kantoorpand van het bouwjaar 1975 met een oppervlakte van 179 m². Het pand is in de jaren ’90 gerenoveerd. Het object is, of was in ieder geval aan het begin van het belastingjaar 2025, in gebruik bij [naam] B.V. (zijnde een onderneming van eiser).

2.3.

[adres] betreft een winkelruimte van het bouwjaar 1963.

Beoordeling door de rechtbank

Vooraf

1. De rechtbank merkt allereerst op dat er in het dossier drie aanslagbiljetten zijn opgenomen, waarvan er één is gericht aan [naam] B.V. Desgevraagd heeft eiser op de zitting verklaard dat de rechtbank ervan mag uitgaan dat hij als natuurlijk persoon bezwaar heeft gemaakt tegen de WOZ-waarde van het object [adres] , aangezien hij als eigenaar ook beroepsgerechtigd is om daartegen op te komen. De rechtbank zal het bezwaar en beroep daarom beschouwen als alleen door eiser ingesteld. Daarbij merkt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar desgevraagd op de zitting heeft verklaard dat ook de OZB-gebruikersaanslag ten aanzien van [naam] B.V. zal worden verminderd als de rechtbank tot het oordeel komt dat de WOZ-waarde van voornoemd object te hoog is vastgesteld.

Over de WOZ-waarden

1. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarden van de objecten voor het kalenderjaar 2025. De waardepeildatum is 1 januari 2024.

2. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarden niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser hierover heeft aangevoerd.

[adres] (woning)

1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een waardematrix, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 716.519.

2. De heffingsambtenaar stelt zich nu op het standpunt dat de WOZ-waarde van de woning moet worden verlaagd naar afgerond € 715.000. Aangezien deze waarde lager is dan de waarde die in de bestreden uitspraak is genoemd, oordeelt de rechtbank dat de bestreden uitspraak in zoverre niet in stand kan blijven. Het beroep van eiser is daarom gegrond. Omdat eiser het ook niet eens is met de waarde die de heffingsambtenaar nu voorstaat, beoordeelt de rechtbank of die waarde niet te hoog is.

3. Eiser bepleit een waarde van € 567.000.

4. Eiser heeft de objectafbakening en de objectkenmerken van de woning niet aan de orde gesteld. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van de objectafbakening en objectkenmerken zoals opgenomen in de waardematrix.

5. In de door de heffingsambtenaar overgelegde waardematrix is de nu door de heffingsambtenaar voorgestane waarde onderbouwd met één vergelijkingsobject, te weten: [adres] in [woonplaats] . De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het aantal transacties van bedrijfswoningen in de gemeente Vught zeer beperkt is. Het nu gebruikte vergelijkingsobject is volgens de heffingsambtenaar wel goed vergelijkbaar, omdat dat vergelijkingsobject op 165 meter afstand van eisers woning ligt aan dezelfde straat, op hetzelfde industrieterrein ligt en dezelfde bestemming heeft. In de matrix worden de verschillen tussen deze twee woningen duidelijk gemaakt. Voor de taxatie van eisers woning is een m²-prijs van € 2.316,52 gehanteerd, waarin het verschil tussen de woning en dat vergelijkingsobject (qua voorzieningenniveau) tot uiting komt.

10.1. De rechtbank overweegt dat het in beginsel de voorkeur heeft om ter onderbouwing van de waardevaststelling meerdere marktgegevens, dus meer dan één verkoopcijfer, te gebruiken. De rechtbank ziet echter geen reden te twijfelen aan de uitleg van de heffingsambtenaar dat er in zijn gemeente rond de waardepeildatum maar een zeer beperkt aantal transacties is geweest van (vergelijkbare) bedrijfswoningen. Daarnaast is het enige gebruikte vergelijkingsobject wel zeer goed vergelijkbaar gelet op de zeer nabije ligging en een vergelijkbare bestemming. Om die reden acht de rechtbank de waardeonderbouwing met één vergelijkingsobject in dit geval aanvaardbaar.

1. Eiser voert aan dat de nu door de heffingsambtenaar voorgestane WOZ-waarde nog steeds te hoog is, omdat deze niet in lijn is met de waardeontwikkeling volgens de Waarderingskamer en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De rechtbank volgt eiser daarin niet. De heffingsambtenaar heeft hierover terecht gesteld dat hij volgens de systematiek van de Wet WOZ de waarde van de woning moet onderbouwen door vergelijking met gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. Dit betekent dat aan de (algemene) waardeontwikkeling van woningen geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingtijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum. De WOZ-waarde van een eerder jaar is geen feit of omstandigheid die relevant is voor de waardepeildatum 1 januari 2024.

2. Eiser stelt verder dat de woning niet zonder het kantoorgedeelte kan worden verkocht, en dat er sprake is van waardedruk wegens een nabijgelegen flatgebouw van zes verdiepingen dat overlast geeft in de vorm van inkijk in eisers woning. Daarnaast heeft eiser op de zitting gesteld dat zijn zonnepanelen door dat flatgebouw (een deel van de dag) in de schaduw ligt.

12.1. Over het argument van eiser dat de woning niet zonder het kantoorgedeelte kan worden verkocht, overweegt de rechtbank als volgt. Uit artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ volgt dat de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De wet gaat dus uit van een fictie, die hier inhoudt dat het kantoorgedeelte buiten beschouwing blijft, zodat met de door eiser benoemde omstandigheid geen rekening kan worden gehouden. Dit argument treft geen doel.

12.2. Over de stelling van eiser omtrent het nabijgelegen flatgebouw, overweegt de rechtbank dat op de grondwaarde van de woning al een correctie is toegepast wegens de ligging van eisers woning ten opzichte van genoemde flat. Eiser heeft niet (met stukken) aannemelijk gemaakt dat er een nog grotere correctie moet worden toegepast vanwege de door hem gestelde schaduwwerking van en inkijk vanuit genoemde flat.

1. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de nu door hem voorgestane waarde van € 715.000 niet te hoog is, zal de rechtbank met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zelf in de zaak voorzien en de waarde van de woning vaststellen op € 715.000. De OZB-aanslag dient dienovereenkomstig te worden verminderd.

[adres] (kantoorpand)

1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het kantoorpand onderbouwd met een (verkort) taxatierapport. Met dat taxatierapport, op 27 november 2025 opgesteld door taxateur [naam] , is het kantoorpand getaxeerd op (afgerond) € 191.000.

2. Eiser bepleit een waarde van € 164.000.

3. Eiser heeft de objectafbakening en de objectkenmerken van het kantoorpand niet aan de orde gesteld. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van de objectafbakening en objectkenmerken zoals opgenomen in het taxatierapport.

4. In het overgelegde taxatierapport is de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) gebruikt. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object dient te worden bepaald met behulp van de HWK-methode. De heffingsambtenaar gaat bij het kantoorpand van eiser uit van een huurwaarde van € 105,95 per m². Ter onderbouwing van die huurwaarde noemt de heffingsambtenaar de volgende vijf, eveneens in [woonplaats] gelegen, referenties: [adres] , [adres] , [adres] en [adres] .

17.1. De rechtbank overweegt dat de eerste drie referenties op hetzelfde bedrijventerrein liggen als het pand van eiser, waarvan [adres] direct naast eisers pand ligt. De andere twee objecten liggen elders in [woonplaats] . De rechtbank acht de objecten voldoende vergelijkbaar. De enkele, niet onderbouwde, stelling van eiser dat het gaat om niet vergelijkbare objecten, is onvoldoende om te oordelen dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn.

1. De rechtbank stelt vast dat de geïndexeerde huurprijzen per m² van de genoemde referenties niet zeer van elkaar verschillen en dat de voor eisers pand gebruikte huurwaarde lager ligt dan de (geïndexeerde) huurwaarden van die objecten. De rechtbank ziet daarom in zoverre geen reden te twijfelen aan de voor eisers pand gehanteerde huurwaarde.

2. Voor eisers pand is een kapitalisatiefactor gehanteerd van 10,1. Ter onderbouwing daarvan heeft de heffingsambtenaar een zogeheten bottom-up berekening overgelegd, omdat de heffingsambtenaar stelt dat er rondom de waardepeildatum geen vergelijkbare objecten zijn verkocht die vlak na de transactie verhuurd zijn. Uit die bottom-up berekening volgt een kapitalisatiefactor van 11,2, dus hoger dan de voor eisers pand gehanteerde kapitalisatiefactor. Tegen die door de heffingsambtenaar overgelegde berekening heeft eiser geen gronden gericht. De rechtbank ziet dan ook geen reden te twijfelen aan de gehanteerde kapitalisatiefactor.

3. Eisers standpunt dat de waardebepaling niet in lijn ligt met het CBS-indexcijfer , kan ook hier niet slagen. Het gaat, zoals hiervoor onder 12 is overwogen, in het kader van de Wet WOZ om daadwerkelijk gerealiseerde marktcijfers rond de waardepeildatum. Die vormen de basis van de waardebepaling en niet (algemene) prijsindexcijfers.

4. Over eisers stelling dat ook bij het kantoorpand sprake is van een waardevermindering vanwege het gerealiseerde flatgebouw, heeft de heffingsambtenaar gesteld dat hij zich niet voorstellen dat een flatgebouw van invloed is op de waarde van een kantoorgebouw. Verder ligt de ter onderbouwing gebruikte huurtransactie [adres] nog dichter bij hetzelfde flatgebouw. Mocht er in het onwaarschijnlijke geval sprake zijn van een eventuele waardevermindering op de huurwaarde dan is dit volgens de heffingsambtenaar in dit huurcijfer verdisconteerd. De rechtbank ziet geen reden te twijfelen aan deze toelichting. Eisers toelichting op de zitting dat de waardevermindering te maken heeft met inkijk in het kantoor vanuit dat flatgebouw is niet onderbouwd.

5. Het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat de heffingsambtenaar is geslaagd in zijn bewijslast voor wat betreft de waardeonderbouwing van het object [adres] . De bestreden uitspraak op bezwaar kan wat dat betreft in stand blijven.

[adres] (winkelruimte)

1. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de waarde van de winkelruimte in beroep niet heeft onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft volstaan met een verwijzing naar het (model)taxatieverslag uit de primaire fase. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat de winkelruimte een groter oppervlak heeft dan waar in het primaire taxatieverslag van uit werd gegaan. Om die reden vindt de heffingsambtenaar dat de vastgestelde waarde van € 99.000 niet te hoog is. Eiser heeft op de zitting betwist dat de winkelruimte groter is. Volgens eiser is het een gesplitst pand.

23.1. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan. Alleen de verwijzing naar het primaire taxatieverslag is daartoe onvoldoende, omdat in dat taxatieverslag geen onderbouwende marktcijfers zijn opgenomen. Omdat de waarde niet met marktcijfers is onderbouwd, gaat de rechtbank voorbij aan het standpunt van de heffingsambtenaar dat de winkelruimte groter is dan aanvankelijk is aangenomen. Zonder enige onderbouwing van de waarde en zonder overlegging van gegevens van het te waarderen object, komt aan dat standpunt geen betekenis toe.

1. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, is de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk gemaakt. Eiser heeft een waarde van € 96.000 bepleit. Eiser heeft die waarde echter niet marktgegevens onderbouwd. Voor zover eiser ter onderbouwing van die waarde verwijst naar CBS-indexcijfers, geldt ook hier – zoals hiervoor al overwogen – dat die (algemene) gegevens gelet op het doel en de strekking van de Wet WOZ geen basis bieden om de waarde mee te onderbouwen.

2. Omdat zowel eiser als de heffingsambtenaar geen WOZ-waarde aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 97.000. De OZB-aanslag dient dienovereenkomstig te worden verminderd.

Conclusie en gevolgen

1. Het beroep is gegrond. Eiser krijgt gelijk in zijn standpunt dat de WOZ-waarden van [adres] en [adres] te hoog zijn vastgesteld. De rechtbank zal de WOZ-waarden van die objecten verlagen conform de hierboven genoemde waarden. Eiser krijgt geen gelijk in zijn standpunt dat de waarde van [adres] te hoog is vastgesteld.

26.1. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen, is de rechtbank niet gebleken.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;

• vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover daarbij de beschikte waarden van [adres] en [adres] zijn gehandhaafd;

• stelt de waarde van de woning [adres] per waardepeildatum 1 januari 2024, voor het kalenderjaar 2025, vast op € 715.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB overeenkomstig deze waarde;- stelt de waarde van het winkelpand [adres] per waardepeildatum 1 januari 2024, voor het kalenderjaar 2025, vast op € 97.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB overeenkomstig deze waarde;

• bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar en dat de bestreden uitspraak voor het overige in stand blijft;

• bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53,- aan eiser moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Woestenburg, rechter, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier.

Uitgesproken in het openbaar op 13 oktober 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).

Zoals omschreven in de Taxatiewijzer en kengetallen deel 24 Huurwaardekapitalisatiefactor.