5 articles publiésen droit FR · LU · EU · MC · AD. Commentaires d'arrêt, fiches pratiques, chroniques. Chaque publication expose hash SHA-256, versioning semver, scope explicite, reasoning chain et 10 MCP tools pour les LLM (cf. charte scientifique).
# Cour de Révision de Monaco, 25 octobre 1984, n° 25999 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 25 octobre 1984, n° 25999 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/1984/10-25-25999)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'affaire soumise à la Cour de révision de la Principauté de Monaco s'inscrit dans la matière classique mais toujours délicate du droit des biens et des relations de voisinage au sein d'un ensemble immobilier organisé sous la forme d'un lotissement. La configuration particulière du territoire monégasque, caractérisée par une forte déclivité et une densité urbaine importante, confère aux servitudes de vue et de limitation de hauteur des constructions une importance économique et patrimoniale de premier plan. En l'espèce, le litige opposait la demoiselle F. (également désignée dans les visas de l'arrêt sous l'appellation de la « société F. » lors de la déclaration de pourvoi, bien que le corps des motifs fasse exclusivement référence au lot appartenant à la « demoiselle F. ») à la société San Carlo Shipping Company. Les deux parties étaient propriétaires de parcelles distinctes situées au sein d'un même lotissement dont l'organisation et les règles d'urbanisme privé remontaient au XIXe siècle, ainsi qu'en atteste la mention des cahiers des charges successifs datant des années 1875 et 1876. L'emplacement géographique exact du lotissement en Principauté de Monaco n'est pas précisé dans la décision, pas plus que le numéro du lot appartenant à la demoiselle F. Il est en revanche établi que la société San Carlo Shipping Company était propriétaire du lot portant le numéro 4. Sur ce lot numéro 4, des constructions avaient été élevées. Le texte de l'arrêt laisse apparaître, à travers l'argumentation développée par la demanderesse, que le terrain acquis par la société San Carlo Shipping Company supportait ou était destiné à supporter la construction de bureaux, bien que la nature exacte et les dimensions des ouvrages édifiés ne soient pas autrement précisées dans la décision. Estimant que ces constructions méconnaissaient les stipulations contractuelles régissant le lotissement, la demoiselle F. s'est prévalue de l'existence d'une servitude *non altius tollendi* (servitude interdisant de bâtir au-delà d'une certaine hauteur déterminée). Elle soutenait que son propre fonds bénéficiait de cette servitude grevant le lot numéro 4 en vertu des dispositions du cahier des charges du lotissement. La rédaction de la clause litigieuse utilisait notamment l'expression « immédiatement derrière » pour désigner la situation respective des fonds concernés par cette restriction du droit de construire. La teneur intégrale de la clause issue des cahiers des charges de 1875 et 1876 n'est pas reproduite dans la décision, mais il ressort des constatations judiciaires qu'elle instituait une servitude au profit du fonds supérieur. C'est précisément sur l'étendue spatiale de cette charge réelle et sur l'identification des fonds dominants et servants au sein du lotissement que le différend s'est cristallisé, les deux lots en présence n'étant manifestement pas contigus ou limitrophes selon le sens retenu par les juges d'appel. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Forte de son interprétation des stipulations du cahier des charges, la demoiselle F. a saisi la juridiction civile monégasque aux fins d'obtenir la sanction la plus radicale en matière de violation d'une servitude *non altius tollendi* : la démolition des constructions élevées sur le lot numéro 4 appartenant à la société San Carlo Shipping Company. Par un jugement rendu le 6 janvier 1983, le Tribunal de première instance de Monaco a statué sur cette demande. La teneur exacte du dispositif de ce premier jugement n'est pas explicitement détaillée dans l'arrêt rapporté, mais la Cour de révision qualifie la décision subséquente de la juridiction du second degré d'« arrêt infirmatif attaqué ». Il s'en déduit nécessairement que les premiers juges avaient accueilli, en tout ou partie, les prétentions de la demoiselle F., reconnaissant probablement à son profit le bénéfice de la servitude litigieuse sur le lot numéro 4. Saisie sur appel, la Cour d'appel de Monaco a rendu le 28 février 1984 un arrêt infirmatif. Réformant l'appréciation du Tribunal de première instance, les juges du second degré ont décidé que le lot appartenant à la demoiselle F. ne bénéficiait pas, en vertu du cahier des charges du lotissement, d'une servitude *non altius tollendi* par rapport au lot numéro 4. En conséquence directe de cette absence de droit réel grevant le fonds de la société San Carlo Shipping Company au profit du fonds de la demanderesse, la Cour d'appel a débouté la demoiselle F. de sa demande en démolition des constructions élevées sur ledit lot. Contestant cette solution, une déclaration de pourvoi en révision a été formée au Greffe général le 2 mai 1984 par Maître Marquilly, avocat-défenseur, agissant au nom de la partie demanderesse (mentionnée au visa comme la « société F. »). À l'appui de son pourvoi, la demanderesse a développé trois moyens de cassation, que la Cour de révision a choisi d'examiner conjointement (« Sur les trois moyens réunis »). L'argumentation du pourvoi s'articulait autour de deux griefs principaux, mêlant critique de fond sur l'interprétation du contrat et critique formelle sur la motivation de l'arrêt d'appel : D'une part, sur le terrain du droit substantiel des contrats et du contrôle de la dénaturation, il était reproché à la Cour d'appel d'avoir donné au cahier des charges du lotissement un sens qui le privait de tout effet. La demanderesse invoquait ainsi implicitement les règles légales d'interprétation des conventions, selon lesquelles lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l'entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n'en pourrait produire aucun. D'autre part, sur le terrain disciplinaire du défaut de réponse à conclusions (assimilable au défaut de motifs), le pourvoi soutenait que les juges d'appel avaient laissé sans réponse deux chefs de conclusions déterminants : 1. Le premier chef d'argumentation alléguait que la servitude *non altius tollendi* susvisée ne se limitait pas aux rapports entre fonds contigus mais frappait l'ensemble des lots du lotissement, créant ainsi un réseau général et réciproque d'obligations réelles entre tous les colotis, quelle que soit la distance ou le nombre de parcelles les séparant. 2. Le second chef d'argumentation tirait argument d'un élément extrinsèque à l'acte originel mais révélateur, selon la demanderesse, de la commune intention des parties et de la conscience qu'avait l'acquéreur de la charge pesant sur son bien : il était soutenu que le prix d'acquisition payé par la société San Carlo Shipping Company pour le lot numéro 4 ne correspondait pas à la valeur vénale d'un terrain libre de toute contrainte et destiné à la construction de bureaux, ce moindre prix démontrant l'existence de la servitude alléguée. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La réunion des trois moyens du pourvoi soumettait à la Cour de révision de Monaco une double problématique juridique classique, située à l'intersection de la théorie générale des contrats, du droit des servitudes et de la technique du contrôle de cassation (ou de révision). En premier lieu, sur le plan de l'interprétation des actes juridiques et du droit des biens : dans quelle mesure le juge du fond peut-il, sans encourir le grief de dénaturation ni méconnaître l'effet utile du contrat, interpréter une clause d'un cahier des charges de lotissement instituant une servitude *non altius tollendi* au profit du fonds situé « immédiatement derrière », comme limitant le bénéfice de cette servitude au seul fonds supérieur directement limitrophe, à l'exclusion des fonds plus éloignés non contigus ? En second lieu, sur le plan de la procédure civile et de l'obligation de motivation des décisions de justice : quelle est l'étendue de l'obligation faite aux juges d'appel de répondre aux écritures des parties lorsqu'il est allégué, d'une part, que la servitude grève l'ensemble des lots du lotissement et, d'autre part, que le prix d'acquisition du fonds prétendu servant est inférieur à celui d'un terrain constructible pour des bureaux ? Plus précisément, où se situe la frontière entre le « moyen » exigeant une réponse motivée à peine de nullité de l'arrêt, et le « simple argument » auquel le juge du fond n'est pas tenu de répondre ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'ensemble des griefs formulés par le pourvoi, la Cour de révision procède à une analyse méthodique de la motivation adoptée par la Cour d'appel de Monaco, validant à la fois sa démarche herméneutique et la rigueur de sa réponse procédurale. #### 1. L'analyse sémantique et conceptuelle de la clause constitutive de servitude La Haute juridiction monégasque commence par retracer avec précision le cheminement intellectuel suivi par les juges du second degré pour déterminer la portée de la clause litigieuse. L'analyse de la Cour d'appel, pleinement approuvée par la Cour de révision, repose sur trois piliers complémentaires : littéral, historique et téléologique (ou conceptuel). Tout d'abord, selon une approche exégétique et grammaticale du texte contractuel, les juges du fond se sont attachés aux termes mêmes employés par les rédacteurs du cahier des charges. La clause litigieuse faisait usage de la locution « immédiatement derrière » pour qualifier la position du fonds appelé à recueillir le bénéfice de la limitation de hauteur. L'arrêt d'appel a justement relevé que, dans cette expression, le sens de l'adverbe « immédiatement » apparaît essentiel dans l'interprétation du texte. Cet adverbe n'est pas un mot superflu ou purement stylistique ; il exprime avec précision « une situation de voisinage direct, sans intermédiaire ». Dès lors que deux lots sont séparés par une ou plusieurs parcelles intermédiaires, la condition d'immédiateté fait défaut. Ensuite, selon une approche historique et systématique des documents contractuels régissant le lotissement, la Cour d'appel a confronté cette lecture littérale à l'économie générale des actes successifs. Elle a constaté que les cahiers des charges de 1875 et 1876 « réitèrent l'institution d'une servitude au profit du fonds supérieur limitrophe ». Le recours au terme « limitrophe » par les juges d'appel traduit la permanence de la volonté des fondateurs du lotissement de circonscrire le rapport de servitude aux seules parcelles partageant une limite séparative commune. Enfin, selon une approche conceptuelle puisée dans l'essence même du droit des biens, l'arrêt attaqué a conforté son interprétation contractuelle par les principes directeurs régissant les charges réelles. La Cour de révision relève ainsi que, pour les juges d'appel, « la notion de continuité entre deux fonds traduit une relation d'utilité réelle entre eux, ce qui est de l'essence de la servitude ». Bien qu'en droit positif la contiguïté matérielle des fonds ne soit pas toujours une condition de validité absolue d'une servitude conventionnelle, la Cour d'appel a souverainement considéré qu'en l'espèce, dans la configuration topographique du lotissement, la continuité spatiale (la contiguïté) était le vecteur de l'utilité réelle exigée par la loi pour qu'un fonds soit asservi à un autre. De la synthèse de ces trois éléments (le sens de l'adverbe « immédiatement », la réitération au profit du fonds « limitrophe » dans les actes de 1875 et 1876, et la relation d'utilité réelle traduite par la continuité des fonds), la Cour d'appel a déduit le mécanisme général d'organisation du lotissement : « chaque lot se trouve à la fois fonds servant par rapport à celui placé directement derrière et fonds dominant par rapport à celui placé devant ». Cette construction intellectuelle permettait de balayer immédiatement le premier grief du pourvoi selon lequel l'interprétation retenue aurait privé le cahier des charges de tout effet. Loin d'anéantir la clause, l'arrêt d'appel lui conférait un effet juridique plein et entier, mais un effet relatif et échelonné (en cascade de proche en proche), refusant simplement de lui reconnaître l'effet absolu et universel (de tout lot envers tout lot) que revendiquait la demanderesse. #### 2. La qualification de l'interprétation souveraine et l'exclusion de la dénaturation Ayant ainsi restitué la plénitude des motifs de l'arrêt attaqué, la Cour de révision applique sa doctrine classique en matière de contrôle de l'interprétation des conventions. Elle juge qu'en statuant par ces énonciations, la Cour d'appel « n'a fait que se livrer à l'interprétation souveraine de la clause litigieuse, rendue nécessaire par son ambiguïté et exclusive de dénaturation et en a tiré les conséquences qui s'en inféraient ». La formule employée est d'une parfaite orthodoxie juridique. Le grief de dénaturation ne peut prospérer devant le juge de cassation ou de révision que si les juges du fond ont modifié le sens d'un écrit clair et précis, qui ne nécessitait aucune interprétation. À l'inverse, dès lors qu'une stipulation contractuelle présente une ambiguïté ou une obscurité — ce qui était manifestement le cas de l'articulation des clauses des cahiers des charges de 1875 et 1876 sur la portée exacte de l'expression « immédiatement derrière » au sein du lotissement —, l'office du juge du fond consiste précisément à rechercher la volonté des parties et le sens du texte. Cette opération intellectuelle relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fait et échappe au contrôle de la Cour de révision, laquelle se borne à vérifier que l'interprétation était effectivement rendue nécessaire par l'ambiguïté des termes et que les juges en ont tiré les conséquences légales logiques (à savoir le rejet de la demande en démolition formée par le propriétaire d'un lot non directement limitrophe). #### 3. La distinction procédurale entre le moyen et le simple argument Sur le terrain procédural du défaut de réponse à conclusions, la Cour de révision opère une distinction fondamentale et pédagogique entre les deux branches de l'argumentation que la demanderesse reprochait à la Cour d'appel d'avoir ignorées. Concernant la première branche, par laquelle la demoiselle F. soutenait dans ses conclusions que la servitude *non altius tollendi* frappait l'ensemble des lots du lotissement, il s'agissait incontestablement d'un véritable « moyen » de droit et de fait, susceptible d'influer directement sur la solution du litige. La Cour de révision constate cependant que le grief manque en fait : la Cour d'appel « a répondu aux conclusions sur la portée de la servitude ». En effet, en démontrant avec minutie que chaque lot n'était fonds servant que par rapport à celui placé directement derrière et fonds dominant que par rapport à celui placé devant, les juges d'appel ont nécessairement et explicitement écarté la thèse d'une servitude générale grevant indistinctement tous les lots au profit de tous les autres. Concernant la seconde branche, relative à l'allégation selon laquelle le prix d'acquisition payé par la société San Carlo Shipping Company ne correspondait pas à celui d'un terrain destiné à la construction de bureaux, la Cour de révision énonce avec fermeté que la Cour d'appel « n'était pas tenue de répondre au simple argument relatif au prix d'acquisition du terrain ». Cette qualification de « simple argument » (ou détail d'argumentation) par opposition au « moyen » se justifie pleinement en droit. L'existence d'une servitude — droit réel immobilier grevant un fonds au profit d'un autre fonds — s'établit par titre (en l'occurrence le cahier des charges du lotissement). Le prix payé par un acquéreur ultérieur dans son acte de vente particulier est une circonstance extrinsèque, purement factuelle et conjecturale, qui ne saurait à elle seule créer un droit réel non prévu par le titre constitutif ni modifier le sens objectif des stipulations des cahiers des charges de 1875 et 1876. Dès lors que les juges d'appel avaient déterminé le sens du titre constitutif par une analyse directe de ses termes, l'observation tirée du montant du prix de vente n'était qu'un indice secondaire, dépourvu de portée juridique autonome, que le juge du fond pouvait écarter par prétérition sans entacher sa décision d'un vice de motivation. ### C. Le dispositif Au terme de cette motivation ramassée et rigoureuse, la Cour de révision prononce le rejet du pourvoi en ces termes exacts : > « PAR CES MOTIFS, > Rejette le pourvoi ; » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 25 octobre 1984 par la Cour de révision de Monaco, sous la présidence et au rapport de son Premier Président R. Combaldieu, constitue une décision de référence qui illustre la grande proximité méthodologique et conceptuelle entre le droit civil et processuel monégasque et la tradition juridique franco-européenne. Bien que le texte de l'arrêt ne vise aucun article spécifique du Code civil monégasque ou du Code de procédure civile, les solutions qu'il consacre s'inscrivent dans un courant jurisprudentiel d'une remarquable stabilité. #### 1. Le contrôle de la dénaturation et l'interprétation souveraine des contrats En affirmant que l'interprétation des juges d'appel, « donnée sans dénaturation et rendue nécessaire par l'ambiguïté de la clause litigieuse du cahier des charges d'un lotissement, est souveraine », la Cour de révision réaffirme une ligne de partage classique des compétences entre les juges du fond et le juge de cassation. Depuis le XIXe siècle dans l'espace juridique francophone, le principe est que l'interprétation des conventions relève d'une question de fait abandonnée à la souveraineté des juridictions du premier et du second degré. Le juge suprême n'est pas un troisième degré de juridiction chargé de relire les contrats pour substituer son appréciation à celle de la Cour d'appel. Toutefois, pour éviter que les juges du fond ne s'affranchissent de la loi des parties sous couvert d'interprétation, la jurisprudence a institué le contrôle disciplinaire de la dénaturation des écrits clairs et précis. L'arrêt commenté applique avec une précision chirurgicale les deux conditions cumulatives qui ferment la porte au grief de dénaturation : * **Le constat préalable de l'ambiguïté :** La Cour de révision vérifie que la clause litigieuse n'était pas d'une clarté telle qu'elle s'imposait d'elle-même sans discussion possible. Le débat acharné entre les parties — et la divergence d'appréciation entre le Tribunal de première instance (qui avait accueilli la demande en 1983) et la Cour d'appel (qui l'avait infirmée en 1984) — témoignait de la nécessité d'interpréter la portée exacte des cahiers des charges de 1875 et 1876. * **La cohérence logique de l'interprétation :** Dès lors que l'ambiguïté ouvre le pouvoir d'interprétation, toute critique de dénaturation devient inopérante. La Cour de révision s'assure néanmoins que la Cour d'appel a motivé sa lecture du texte et « en a tiré les conséquences qui s'en inféraient », garantissant ainsi l'absence d'arbitraire judiciaire. #### 2. Le régime restrictif des servitudes et le concept d'utilité réelle Sur le terrain substantiel du droit des biens, l'arrêt du 25 octobre 1984 présente un intérêt doctrinal majeur quant à la conception de la servitude dans les lotissements. En droit civil, la propriété étant présumée libre de toute charge, les servitudes constituent des restrictions exceptionnelles au droit de propriété (et particulièrement au *jus aedificandi*, le droit de construire, lorsqu'il s'agit d'une servitude *non altius tollendi*). Il est de principe constant que les clauses constitutives de servitudes sont d'interprétation stricte : dans le doute sur l'étendue d'une servitude, l'interprétation doit se faire en faveur de la liberté du fonds servant et de la limitation de la charge. En validant la lecture de la Cour d'appel qui s'est appuyée sur le sens strict de l'adverbe « immédiatement » dans l'expression « immédiatement derrière » pour exiger un voisinage direct sans intermédiaire, la Cour de révision consacre cette méthode d'interprétation stricte. Là où un cahier des charges de lotissement moderne prévoit souvent expressément que ses stipulations s'imposent à tous les colotis au profit de chacun d'eux, les actes anciens de 1875 et 1876 avaient employé une terminologie topographique précise (« immédiatement derrière », « fonds supérieur limitrophe »). Refuser d'étendre par analogie ou par généralisation cette servitude à des lots éloignés respecte scrup
# Tribunal Suprême de Monaco, 06 avril 2021, n° 19788 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 06 avril 2021, n° 19788 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2021/04-06-19788)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige La décision rendue le 6 avril 2021 par le Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco, siégeant et délibérant en Assemblée plénière, s'inscrit dans le cadre de la mise en œuvre d'un mécanisme juridique singulier du droit domanial et immobilier monégasque : le contrat « habitation-capitalisation ». Institué par la loi n° 1.357 (parfois mentionnée dans le texte de la décision sous le numéro 357 par suite d'une coquille typographique manifeste) du 19 février 2009 et précisé par l'Ordonnance Souveraine n° 2.249 du 1er juillet 2009, ce dispositif permet aux occupants de logements relevant du domaine de l'État d'acquérir, moyennant le versement d'un capital, un droit personnel d'habitation à long terme, se substituant ainsi au versement périodique d'un loyer. À l'origine du litige se trouve la situation locative et patrimoniale des époux J. P. D. et S. F. épouse D. Ces derniers résidaient depuis vingt ans au sein de l'immeuble dénommé « Les Terrasses de Fontvieille », situé à Monaco. Souhaitant stabiliser leur occupation et bénéficier des avantages patrimoniaux attachés au statut instauré par la législation de 2009, les époux D. ont entrepris des démarches auprès de l'Administration des Domaines en vue de conclure un contrat « habitation-capitalisation » portant sur l'appartement qu'ils occupaient. Une première phase administrative s'est déroulée à l'automne 2018. Par un courrier en date du 15 octobre 2018, les époux D. ont saisi l'Administration des Domaines d'une demande formelle tendant à la conclusion d'un tel contrat. L'Administration a réservé une suite favorable à cette sollicitation initiale (la décision indique dans ses motifs qu'il y a été fait droit par une décision du 15 octobre 2018, tandis que l'exposé des faits des requérants mentionne un courrier d'accueil favorable en date du 29 octobre 2018). Quoi qu'il en soit de cette légère divergence chronologique interne aux visas et motifs de l'arrêt, il est constant qu'une offre formelle a été émise par l'Administration des Domaines au profit des locataires. Cette offre administrative était toutefois assortie d'une durée de validité strictement limitée à trois mois. Pour des raisons qui ne sont pas précisées dans la décision, Monsieur et Madame D. n'ont pas été en mesure de donner suite à cette proposition dans le délai imparti, laissant ainsi l'offre initiale devenir caduque. Une seconde phase administrative s'est ouverte près d'un an plus tard. Désireux de concrétiser leur projet, les époux D. ont de nouveau sollicité l'Administration des Domaines aux mêmes fins par un courrier daté du 5 septembre 2019. Face à l'absence de réponse immédiate ou dans le cadre du suivi de leur dossier, ils ont renouvelé leur demande le 30 septembre 2019, puis une nouvelle fois le 18 octobre 2019. Or, durant le laps de temps séparant la première offre de la seconde demande, le contexte politico-administratif entourant la gestion du parc immobilier domanial avait évolué. Le 11 mars 2019, les autorités monégasques avaient adopté le « Plan National pour le Logement ». Par ailleurs, selon les éléments avancés par l'État en cours d'instance, Monsieur D. s'était inquiété d'un projet de démolition dès le mois de janvier 2019 lors des débats budgétaires, et une réunion d'information s'était tenue le 29 mars 2019, à laquelle Monsieur D. avait participé en sa qualité de Président de l'Association des résidents de l'immeuble « Les Terrasses de Fontvieille ». C'est dans ce nouveau contexte que l'Administrateur des Domaines a pris, le 21 octobre 2019, une décision individuelle de rejet, refusant la conclusion du contrat « habitation-capitalisation » sollicité par les époux D. Pour justifier ce revirement par rapport à la position adoptée en octobre 2018, l'Administration des Domaines a opposé aux demandeurs le motif selon lequel l'immeuble « Les Terrasses de Fontvieille » était désormais destiné à la destruction dans le cadre du programme triennal d'équipements publics annexé aux lois de budget, ce qui faisait légalement obstacle à la conclusion d'un tel contrat en application de l'article 2 de la loi du 19 février 2009 et de l'article 1er de l'Ordonnance Souveraine du 1er juillet 2009. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Contestant la légalité de ce refus, Monsieur et Madame D. ont saisi le Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco d'un recours contentieux, enregistré au Greffe Général le 13 décembre 2019 sous le numéro TS 2020-02. Sur le plan procédural, l'instruction de l'affaire a donné lieu à un échange nourri d'écritures contradictoires. Après la requête introductive d'instance du 13 décembre 2019 et la désignation, par ordonnance du Président du Tribunal Suprême du 16 décembre 2019, de Monsieur Stéphane Braconnier, Membre titulaire, en qualité de rapporteur, le Ministre d'État a déposé une contre-requête le 14 février 2020. Les requérants ont déposé une réplique le 13 mars 2020. L'instruction a été marquée par le contexte sanitaire mondial, ainsi qu'en atteste le visa de l'Ordonnance Souveraine n° 8.019 du 26 mars 2020 portant suspension des délais de recours et de procédure par-devant le Tribunal Suprême pour faire face aux conséquences des mesures prises pour lutter contre la pandémie de virus COVID-19. Le Ministre d'État a enregistré sa duplique le 25 mai 2020, avant que le procès-verbal de clôture ne soit dressé par le Greffier en Chef le 3 juin 2020. Par ordonnance du 17 février 2021, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 22 mars 2021, pour une lecture de la décision le 6 avril 2021. L'action des époux D. comportait un double volet : d'une part, un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation de la décision de l'Administrateur des Domaines du 21 octobre 2019 ; d'autre part, un recours indemnitaire tendant à la condamnation de l'État de Monaco à leur verser la somme symbolique d'un euro à titre de dommages et intérêts, outre la condamnation de l'État aux entiers dépens. À l'appui de leurs conclusions à fin d'annulation, les requérants développaient quatre moyens distincts de légalité externe et interne : 1. **Un moyen de légalité externe tiré de l'insuffisance de motivation :** Invoquant les articles 1er et 2 de la loi n° 1.312 du 29 juin 2006 relative à la motivation des actes administratifs, ainsi que la jurisprudence du Tribunal Suprême (décisions des 29 novembre 2010, 9 juin 2015 *S.A.M. Patricia c/ État de Monaco*, et 28 juin 2016), les requérants soutenaient que le refus d'un avantage constituant un droit devait comporter l'énoncé écrit des considérations de droit et de fait. Or, selon eux, la décision se bornait à viser la loi n° 1.357 et l'Ordonnance Souveraine n° 2.249 sans préciser quelle loi de budget, quel programme d'équipement triennal précis, ni quelle opération immobilière vouait l'immeuble à la destruction. En outre, l'emploi de l'article défini (« du » programme triennal et non « d'un » programme futur) démontrait que l'Administration se référait à un programme en cours sans l'identifier. 2. **Un moyen de légalité interne tiré de l'erreur de droit :** Les époux D. faisaient valoir une mauvaise interprétation et application de la loi. Ils soulignaient qu'aucune des trois lois portant fixation du Budget Général Primitif pour les exercices 2017, 2018 et 2019 ne comportait en annexe de disposition prévoyant la destruction de l'immeuble « Les Terrasses de Fontvieille ». Or, l'exclusion légale du dispositif « habitation-capitalisation » est strictement subordonnée à l'existence d'une telle inscription budgétaire. 3. **Un moyen de légalité interne tiré de la violation du principe de sécurité juridique :** Se prévalant de la décision du Tribunal Suprême du 29 novembre 2018 (*S.A.M. Caroli Immo c/ M. le Ministre d'État*), qui consacre le principe de sécurité juridique comme inhérent à l'affirmation constitutionnelle de la Principauté en tant qu'État de droit, les requérants dénonçaient le revirement de l'Administration des Domaines entre octobre 2018 et octobre 2019, intervenu alors même que la réglementation applicable n'avait subi aucune modification. 4. **Un moyen de légalité interne tiré de l'erreur de fait :** Les requérants contestaient la matérialité même de la destination de l'immeuble à la destruction. Ils soutenaient que le programme triennal annexé à la loi n° 1.460 du 22 décembre 2017 (et les programmes 2019-2021, rubrique XI) ne mentionnait qu'un projet relatif au « Centre commercial de Fontvieille ». Ils contestaient formellement que leur immeuble d'habitation fasse partie intégrante dudit centre commercial, observant que si tel avait été le cas depuis 2016, l'État ne leur aurait pas proposé un contrat en octobre 2018. Ils niaient enfin que l'information d'une destruction ait été officiellement communiquée aux résidents. Sur le volet indemnitaire, les époux D. soutenaient que ce refus illégal leur causait un préjudice constitué par la perte de chance de bénéficier des garanties et avantages du contrat « habitation-capitalisation », lequel leur aurait permis d'investir un capital au lieu de verser un loyer à fonds perdus, et leur aurait assuré la jouissance, la transmissibilité et la patrimonialisation, qualifiées par eux d'attributs du droit de propriété. En défense, le Ministre d'État concluait au rejet de l'ensemble de la requête et à la condamnation des demandeurs aux dépens, en réfutant point par point l'argumentation adverse : 1. **Sur la motivation :** S'appuyant sur la jurisprudence du Tribunal Suprême (décisions des 3 décembre 2012 *Sieur L. D. M. c/ Ministre d'État* et 5 décembre 2019 *Mlle K. D. O. c/ Ministre d'État*), l'État soutenait que le vice de motivation n'est constitué qu'en cas d'absence totale de mention des textes ou de motivation stéréotypée. En l'espèce, la mention de l'article 2 de la loi n° 1.357, de l'article 1er de l'Ordonnance Souveraine n° 2.249 et de la circonstance que l'immeuble était destiné à la destruction dans le cadre du programme triennal suffisait à mettre les destinataires à même de vérifier le bien-fondé du refus, sans qu'il soit nécessaire de viser la loi de budget spécifique ou l'opération immobilière précise. 2. **Sur l'erreur de droit :** Le Ministre d'État articulait sa défense autour d'une lecture combinée de l'article 2 de la loi du 19 février 2009 et de l'article 1er de l'Ordonnance Souveraine du 1er juillet 2009. Selon lui, ces textes se complètent sans se contredire : l'Ordonnance Souveraine exclut du dispositif non seulement les immeubles inscrits au programme triennal en cours, mais aussi ceux qui « doivent être inscrits au plus prochain programme », c'est-à-dire ceux dont la démolition est simplement envisagée sans être encore formellement programmée. En outre, l'État affirmait que l'immeuble « Les Terrasses de Fontvieille » et le « Centre commercial de Fontvieille » (visé à la rubrique XI du programme triennal 2019, 2020, 2021) constituaient un seul et même ensemble immobilier, les logements se situant en toiture du centre commercial. Dès lors que le principe de la démolition avait été définitivement retenu le 11 mars 2019 lors de l'adoption du Plan National pour le Logement, la démolition devait être regardée comme inscrite au programme 2019-2021 ou, à défaut, comme devant l'être au prochain programme. 3. **Sur la sécurité juridique :** L'État opposait que les requérants ne pouvaient se prévaloir d'aucune situation acquise faute d'avoir accepté l'offre de 2018 dans le délai de validité. Le changement de position en 2019 n'était pas arbitraire mais résultait de l'évolution de la situation de l'immeuble décidée en 2019. 4. **Sur l'erreur de fait :** Le Ministre d'État maintenait que la décision de démolir avait été prise en 2019 (mentionnant septembre 2019 dans la contre-requête, puis le 11 mars 2019 dans la duplique) et que les requérants en avaient une parfaite connaissance, notamment via la réunion du 29 mars 2019 rappelée dans une lettre du 23 janvier 2020. 5. **Sur l'indemnisation :** L'État concluait au rejet par voie de conséquence du rejet des conclusions en annulation, estimant les demandes injustifiées. Lors de l'audience, le Procureur Général a conclu en s'en remettant à la sagesse du Tribunal Suprême. --- ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé Au cœur de cette confrontation d'arguments, la question de droit principale soumise à l'examen de l'Assemblée plénière du Tribunal Suprême portait sur l'interprétation stricte des conditions légales d'exclusion du dispositif « habitation-capitalisation » et sur l'articulation de la hiérarchie des normes entre la loi, son ordonnance souveraine d'application et les documents de planification politique. Plus précisément, le problème juridique pouvait se formuler ainsi : **L'Administration des Domaines peut-elle légalement refuser à un locataire domanial la conclusion d'un contrat « habitation-capitalisation » sur le fondement de l'article 2 de la loi n° 1.357 du 19 février 2009, au motif que le principe de la démolition de l'immeuble a été retenu lors de l'adoption d'un acte de planification générale tel que le Plan National pour le Logement, alors même que cette opération de destruction ne fait pas l'objet d'une inscription formelle et expresse dans un programme triennal d'équipement public annexé à une loi de budget ?** Subsidiairement, dans l'hypothèse où une telle décision de refus serait entachée d'excès de pouvoir et encourrait l'annulation, la seule illégalité de cet acte administratif suffit-elle à ouvrir droit à réparation au titre de la perte de chance de conclure ledit contrat, en l'absence de démonstration d'un préjudice certain et établi ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour trancher ce litige, le Tribunal Suprême procède avec une rigueur méthodologique classique du contentieux administratif, structurant sa décision en deux temps correspondant aux deux chefs de conclusions : les conclusions à fin d'annulation (considérants 2 et 3) et les conclusions à fin d'indemnisation (considérant 4). #### 1. Sur le contentieux de la légalité : la censure pour erreur de droit Dans son deuxième considérant, la Haute Juridiction prend soin de poser avec exactitude le cadre normatif applicable au litige en reproduisant les dispositions pertinentes de la loi et du règlement. Elle rappelle tout d'abord l'économie générale du contrat « habitation-capitalisation » telle que définie par l'article 1er de la loi n° 357 (lire 1.357) du 19 février 2009 : il s'agit d'une « convention de droit privé qui comporte l'engagement de l'État de conférer au titulaire du contrat un droit personnel d'habitation d'un appartement situé dans un immeuble dépendant du domaine de l'État, à titre onéreux, et pour une durée de 75 ans à l'issue de laquelle un nouveau contrat peut être conclu ». Ce rappel liminaire n'est pas neutre ; bien que le contrat lui-même soit qualifié par le législateur de convention de droit privé, la décision de l'Administrateur des Domaines refusant de le conclure constitue un acte administratif individuel détachable, pleinement soumis au contrôle du juge de l'excès de pouvoir en vertu de l'article 90 B de la Constitution. Le Tribunal cite ensuite l'exception légale prévue à l'article 2 de cette même loi, aux termes duquel « les appartements ou les immeubles voués à la destruction, la reconstruction, la rénovation ou l'extension, pour des opérations arrêtées par les programmes triennaux d'équipement public annexés aux lois de budget » ne peuvent faire l'objet de tels contrats. Enfin, le juge reproduit intégralement l'article 1er de l'Ordonnance Souveraine n° 2.249 du 1er juillet 2009. La lecture attentive de cette citation par le Tribunal Suprême révèle la faille de l'argumentation gouvernementale. En effet, l'article 1er de l'Ordonnance Souveraine a pour objet exclusif de définir les règles de quota permettant de « maintenir un parc locatif à but social », en plafonnant le nombre total de contrats « habitation-capitalisation » à la moitié des logements domaniaux disponibles à la location (construits avant le 1er septembre 1947). C'est uniquement « pour ce calcul » de la moitié disponible que le troisième alinéa de l'article 1er de l'Ordonnance précise que « n'entrent pas en compte [...] les logements relevant d'immeubles destinés à une démolition ou une restructuration et qui, lors de la demande d'établissement d'un contrat définitif formulée par le locataire ou l'attributaire, soit sont inscrits au programme triennal d'équipement public en cours, soit doivent être inscrits au plus prochain programme ». Dans son troisième considérant, le Tribunal Suprême confronte les motifs avancés par l'Administration aux exigences strictes du texte législatif. Le juge relève qu'il ressort des propres écritures du Ministre d'État en défense (notamment sa duplique) que le rejet opposé en octobre 2019 aux époux D. était justifié par l'Administration par la circonstance que « le principe de la démolition de l'immeuble "Les Terrasses de Fontvieille" a été définitivement retenu le 11 mars 2019 à l'occasion de l'adoption du Plan National pour le Logement ». En opérant ce constat à partir des écritures mêmes du défendeur, le Tribunal Suprême neutralise la tentative de l'État de rattacher artificiellement l'immeuble au « Centre commercial de Fontvieille » déjà inscrit aux programmes antérieurs, ou d'invoquer les prévisions futures visées par l'Ordonnance Souveraine. Le juge ramène le débat à la seule norme de valeur législative régissant l'éligibilité intrinsèque d'un bien au contrat : l'article 2 de la loi du 19 février 2009. Le syllogisme judiciaire tombe alors avec une netteté absolue : - **Majeure :** La condition légale prévue par la loi du 19 février 2009 pour exclure un immeuble du dispositif est « l'inscription d'une opération dans un programme triennal d'équipement public annexé à la loi de budget dont il doit résulter la destruction de l'immeuble concerné ». - **Mineure :** L'Administration des Domaines s'est fondée sur le fait que le principe de la démolition avait été retenu lors de l'adoption du Plan National pour le Logement le 11 mars 2019 (acte qui n'
# Cour de Révision de Monaco, 17 juin 2024, n° 30519 > Décision commentée : Cour de Révision de Monaco, 17 juin 2024, n° 30519 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-revision/2024/06-17-30519)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige L'arrêt rendu par la Cour de révision de la Principauté de Monaco le 17 juin 2024 s'inscrit dans le cadre d'un contentieux successoral complexe mêlant les règles des régimes matrimoniaux, le droit des libéralités entre époux et les sanctions civiles applicables au règlement des successions en présence d'une famille recomposée. À l'origine du litige se trouve la situation patrimoniale et familiale d'e. B., qui avait exercé la profession de directeur adjoint des jeux. Ce dernier s'était marié en secondes noces avec d. A. sous le régime de la séparation de biens, union qui a duré près de vingt-cinq ans selon les écritures de l'épouse, et au cours de laquelle il avait établi une donation au conjoint survivant au profit de cette dernière. De cette seconde union sont nés deux enfants, v. et a. B. Par ailleurs, e. B. était déjà père de deux autres enfants, d. et l. B. (devenue épouse L.), nés d'un précédent mariage. Lors du mariage d'e. B. avec d. A., ces deux enfants issus de la première union étaient âgés respectivement de vingt ans et de dix-sept ans. Au cours de la vie commune, plusieurs opérations patrimoniales et immobilières majeures sont intervenues entre les années 2009 et 2010. En premier lieu, le 9 février 2009, e. B. a perçu une somme de 480 608,53 euros. Ce montant correspondait au prix de vente de ses droits indivis dans un appartement qu'il avait hérité de ses parents et qui lui appartenait donc en propre. Le 17 mars 2009, ce capital propre de 480 608,53 euros a été déposé sur le compte joint ouvert au nom des deux époux. Ce même compte joint a ensuite continué d'être alimenté par les salaires et la pension de retraite d'e. B. De son côté, d. A. ne s'est prévalue, au titre de l'alimentation du compte, que d'une attestation de versement d'allocations familiales d'un montant de 3 101,68 euros au titre de l'enfant v. B., mais portant sur une période antérieure, allant du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2008. Entre le 17 mars 2009 et le 8 juin 2010, elle n'a pas soutenu avoir versé la moindre somme sur ce compte joint. En second lieu, sur le plan résidentiel, les époux A. B. avaient pris à bail, en octobre 2009, un appartement situé « x1 » à Monaco, constituant le domicile conjugal. Une opération juridique déterminante s'est déroulée le 8 juin 2010 : à cette date, e. B. a renoncé au bénéfice du bail portant sur cet appartement. Simultanément, il a permis à son épouse d. A. de disposer, à hauteur de 425 928,38 euros, des fonds déposés sur le compte joint afin qu'elle souscrive, en son seul nom, un contrat « habitation-capitalisation » portant précisément sur ce même bien immobilier dont le couple était jusqu'alors colocationnaire. L'origine des deniers ayant servi à ce financement n'a aucunement été mentionnée dans l'acte de souscription dudit contrat. Quelques années plus tard, l'état de santé ou la situation d'e. B. a nécessité l'ouverture d'une procédure aux fins de mesure de protection. Dans le cadre de cette instance, ayant donné lieu à un jugement le 21 mai 2013, une enquêtrice sociale a établi un rapport. Ce document relevait, d'une part, que d. A. épouse B. était la seule titulaire du contrat habitation-capitalisation relatif à l'appartement conjugal et, d'autre part, que le produit de la vente immobilière de 2009 n'apparaissait nullement sur les comptes bancaires personnels d'e. B., lesquels ne présentaient que des sommes d'un montant relativement modique au regard de son ancienne profession de directeur adjoint des jeux. Lors de l'audience relative à cette mesure de protection, d. A. a fourni des réponses touchant principalement à la titularité du contrat habitation-capitalisation et à la destination des fonds issus de la vente de 2009, réponses qui sont apparues en contradiction avec les constatations du rapport d'enquête sociale. Par la suite, e. B. est décédé (la date exacte est mentionnée comme « le jma » dans la décision anonymisée). Il a laissé pour lui succéder son conjoint survivant, d. A., ainsi que ses quatre enfants : v. et a. B. (issus du second lit) et d. et l. B. (issus du premier lit). La succession s'est ouverte à Monaco. L'acte de notoriété, dressé par Maître Henri REY, notaire à Monaco, a précisé les règles de conflit de lois applicables au règlement successoral : la succession était régie par le droit monégasque pour les biens immobiliers situés à Monaco ainsi que pour l'ensemble des biens meubles, et par le droit français pour les biens immobiliers situés en France. Lors des opérations de règlement de la succession devant le notaire, d. A. a pris contact avec l'officier ministériel mais s'est abstenue de déclarer la donation des fonds ayant servi à financer le contrat habitation-capitalisation souscrit en son nom. Deux télécopies du notaire, datées des 16 octobre 2015 et 14 janvier 2016, faisant état de la composition de l'actif successoral selon les éléments en sa possession, ne comportaient aucune mention dudit contrat relatif au domicile conjugal. En outre, d. A. a refusé de participer à une réunion organisée par le notaire au sujet de la succession de son défunt mari, éludant ainsi les interrogations de ses beaux-enfants cohéritiers quant au sort du contrat habitation-capitalisation et à la destination du prix de vente du bien propre du *de cujus*. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Estimant que leur belle-mère s'était accaparée le patrimoine de leur père en le faisant fructifier à son profit exclusif, qu'elle avait bénéficié d'une donation déguisée et qu'elle négligeait le règlement successoral à leur détriment, les deux enfants issus du premier mariage, l. B. épouse L. et d. B., ont pris l'initiative d'assigner d. A. veuve B. devant le Tribunal de première instance de Monaco. Par un jugement rendu le 24 mars 2022, le Tribunal de première instance a intégralement fait droit aux demandes des enfants du premier lit. Les premiers juges ont en effet retenu : - que la somme de 425 928,38 euros, prélevée sur les fonds propres d'e. B. pour financer la souscription par son épouse, en son seul nom, du contrat habitation-capitalisation, constituait une donation déguisée ; - que cette donation déguisée était frappée de nullité ; - que d. A. était en conséquence redevable de ladite somme envers la succession de feu son époux ; - qu'elle s'était rendue coupable de recel successoral sur cette somme au détriment de la succession ; - qu'elle devait être condamnée à payer ce montant à la succession avec intérêts au taux légal à compter de la date du décès (« jma ») ; - et qu'en application des sanctions du recel, elle était privée de tout droit sur le partage de cette somme de 425 928,38 euros. Sur appel interjeté par la veuve, la Cour d'appel de Monaco, statuant en matière civile, a, par un arrêt du 24 octobre 2023 (signifié le 13 novembre 2023), confirmé le jugement de première instance en toutes ses dispositions. Mécontente de cette décision, d. A. veuve B. a formé un pourvoi en révision par déclaration souscrite au Greffe général le 12 décembre 2023, suivie du dépôt d'une requête le 11 janvier 2024 accompagnée de trente-huit pièces. Au soutien de son pourvoi, la demanderesse articulait trois moyens de cassation, chacun subdivisé en trois branches, contestant successivement la qualification de fonds propres des deniers déposés sur le compte joint (premier moyen), la qualification et l'annulation de l'opération au titre d'une donation déguisée (deuxième moyen), et enfin la retenue du recel successoral à son encontre (troisième moyen). Elle sollicitait par ailleurs l'allocation d'une somme de 10 000 euros au titre de l'article 459-4 du Code de procédure civile. En défense, l. B. épouse L. et d. B. ont déposé une contre-requête le 9 février 2024, concluant au rejet du pourvoi et sollicitant la condamnation de la demanderesse au paiement d'une indemnité de 6 000 euros sur le fondement du même article 459-4 du Code de procédure civile. Le Ministère public a déposé ses conclusions le 19 février 2024, avant que le certificat de clôture ne soit établi le 23 février 2024. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La Cour de révision de Monaco était amenée à se prononcer sur une série de trois questions juridiques étroitement imbriquées, illustrant la chaîne logique d'une reconstitution de masse successorale : 1. **Sur la nature des fonds figurant sur un compte joint (article 1246 du Code civil) :** Dans quelle mesure la présomption d'indivision par moitié attachée au solde d'un compte bancaire joint entre époux séparés de biens peut-elle être renversée, et suffit-il, pour écarter cette présomption sur une somme déterminée ayant servi à une acquisition, de démontrer l'absence de tout versement par le cotitulaire durant la période précise séparant l'encaissement d'un capital propre par l'un des époux et son utilisation par l'autre ? 2. **Sur la caractérisation de la donation déguisée entre époux (articles 762 et 954 du Code civil) :** Les juges du fond peuvent-ils déduire l'existence d'une dissimulation de l'origine des fonds et l'intention libérale d'un époux – exclusive d'une intention rémunératoire – du seul fait que celui-ci a renoncé au bail du logement familial tout en laissant son épouse souscrire seule, et sans mention de l'origine des deniers dans l'acte, un contrat d'habitation-capitalisation financé par les fonds propres du mari déposés sur le compte joint ? 3. **Sur les éléments constitutifs du recel successoral (article 673 du Code civil) :** Le délit civil de recel successoral est-il valablement caractérisé tant dans son élément matériel que dans son élément intentionnel lorsque le conjoint survivant s'abstient de déclarer au notaire liquidateur une donation déguisée ayant financé un contrat habitation-capitalisation, refuse de participer aux réunions notariales avec les cohéritiers, et a préalablement tenu des propos insincères sur le sort de ces fonds lors d'une procédure de tutelle antérieure au décès ? ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter l'intégralité du pourvoi, la Cour de révision procède à un contrôle rigoureux de la motivation de l'arrêt d'appel, validant étape par étape le syllogisme des juges du fond. #### 1. Le renversement de la présomption d'indivision du compte joint Pour contester le caractère propre des fonds ayant financé le contrat litigieux, la demanderesse au pourvoi invoquait la violation et le manque de base légale au regard de l'article 1246 du Code civil. Elle soutenait que le compte joint est présumé indivis, qu'elle l'avait personnellement alimenté par des allocations familiales, et que les juges du fond ne pouvaient écarter l'indivision au motif qu'elle ne prouvait pas l'existence de « virements importants », une simple disparité dans les apports des époux étant impropre à faire tomber la présomption. La Cour de révision écarte l'argumentation en posant tout d'abord le principe directeur régissant la matière : *« si par application de l'article 1246 du Code civil, le solde du compte joint est réputé appartenir indivisément par moitié à chacun des époux, c'est à la condition qu'il ne soit pas établi qu'il n'aurait été alimenté que par un seul »*. Ce principe rappelé, la Haute juridiction approuve l'analyse factuelle et probatoire de la Cour d'appel, laquelle s'est concentrée sur une séquence temporelle précise : la période courant du 17 mars 2009 (date du versement sur le compte joint des 480 608,53 euros provenant de la vente du bien propre du mari) au 8 juin 2010 (date de souscription du contrat habitation-capitalisation). Les juges du fond ont relevé que d. A., bien que détentrice des relevés du compte joint, s'était abstenue de les produire et n'avait pas précisé le montant de ses éventuels versements. La seule pièce produite – une attestation d'allocations familiales de 3 101,68 euros – concernait l'année 2008, soit une période antérieure à la séquence litigieuse. Dès lors, la Cour de révision opère une rectification décisive de la lecture de l'arrêt d'appel : si d. A. est privée du bénéfice de la présomption d'indivision de l'article 1246 du Code civil, ce n'est nullement en raison d'une simple disparité d'apports ou d'une absence de « virements importants », mais *« parce que d. A. n'a pas rapporté la preuve du moindre virement sur la période écoulée entre l'encaissement de la somme de 480.608,53 euros, propre à son mari, et la conclusion du contrat habitation-capitalisation »*, durant laquelle le compte n'a été alimenté que par ce capital propre, les salaires et la retraite du défunt. La traçabilité et l'exclusivité de l'alimentation sur la période considérée suffisent ainsi à conserver aux deniers leur nature de biens propres. #### 2. La qualification de donation déguisée et le rejet de la donation rémunératoire Une fois établie l'origine propre des 425 928,38 euros utilisés, encore fallait-il qualifier l'opération du 8 juin 2010. Le deuxième moyen reprochait à la Cour d'appel une violation des articles 762 et 954 du Code civil, contestant successivement l'élément matériel du déguisement (la dissimulation), l'élément moral de la libéralité (l'intention libérale) et le refus d'y voir une donation rémunératoire après vingt-cinq ans de mariage. La Cour de révision valide la démarche des juges d'appel sur ces trois terrains : - **Sur la dissimulation (élément matériel du déguisement) :** La Cour relève la concomitance des actes du 8 juin 2010. D'un côté, e. B. renonce au bail portant sur l'appartement loué par le couple depuis octobre 2009 ; de l'autre, il laisse son épouse utiliser 425 928,38 euros de ses fonds propres (via le compte joint) pour souscrire seule le contrat habitation-capitalisation sur ce même bien, sans que le financement par les deniers propres du mari ne soit mentionné dans l'acte. La Cour d'appel a pu valablement en déduire qu'e. B. avait dissimulé la nature réelle de l'opération et l'origine des fonds au sens de l'article 954 du Code civil. - **Sur l'intention libérale (*animus donandi*) :** Loin de déduire cette intention de la seule origine des fonds, la Cour d'appel s'est fondée sur un faisceau d'indices : la souscription au nom exclusif de l'épouse portant sur l'ancien logement commun, le financement occulte par les propres du mari, et le constat objectif que ces opérations avaient enrichi le patrimoine de l'épouse sans aucune contrepartie pour le mari. - **Sur l'absence d'intention rémunératoire :** Pour écarter l'allégation selon laquelle le mari aurait voulu rémunérer le sacrifice professionnel et le dévouement familial de son épouse, la Cour de révision approuve l'appréciation souveraine des preuves par les juges du fond. Ceux-ci ont constaté que d. A. ne précisait ni la nature de la carrière prétendument abandonnée, ni les ressources perdues, et ne versait aucune pièce justificative. De surcroît, lors du mariage, les enfants du premier lit avaient dix-sept et vingt ans, n'exigeant donc plus de soins ni de surveillance à temps plein. Enfin, elle n'avait pas collaboré à l'activité professionnelle de son mari. Il n'était donc aucunement établi qu'elle ait déployé une activité au foyer excédant sa contribution normale aux charges du mariage. #### 3. La caractérisation souveraine du recel successoral Sur le troisième moyen, qui arguait d'une violation de l'article 673 du Code civil, la veuve prétendait n'avoir jamais caché l'existence même du contrat habitation-capitalisation, contestait toute intention frauduleuse résultant de sa seule absence aux réunions notariales, et soutenait que les faits de 2013 (procédure de protection), antérieurs au décès, ne pouvaient caractériser une manœuvre dolosive postérieure à l'ouverture de la succession. La Cour de révision rejette ce moyen en démontrant que la Cour d'appel a souverainement apprécié une série d'éléments convergents, tant antérieurs que postérieurs à l'ouverture de la succession : - L'attitude antérieure au décès, révélée par le jugement de protection du 21 mai 2013 et le rapport d'enquête sociale, éclairait la genèse de la dissimulation : l'absence de sincérité de l'épouse lors de cette audience quant à la titularité du contrat et à la destination du prix de vente de 2009 manifestait déjà sa volonté de cacher à ses beaux-enfants la donation reçue et leur éviction du bénéfice du contrat. - L'attitude postérieure à l'ouverture de la succession matérialisait et prolongeait la fraude : d. A. s'est abstenue de déclarer cette donation de fonds propres au notaire lors de ses prises de contact (ainsi qu'en attestaient les télécopies notariées des 16 octobre 2015 et 14 janvier 2016 dressant l'état de l'actif connu sans mentionner le contrat financé par le défunt). En outre, son refus de participer à la réunion notariale traduisait sa volonté de se soustraire aux questions des cohéritiers sur la destination des fonds propres. La Cour de révision conclut que les juges d'appel ne se sont donc nullement fondés sur les seules circonstances de 2013, mais ont souverainement déduit de cet ensemble d'abstentions et de dissimulations poursuivies après le décès la volonté d'occulter un bien au détriment des cohéritiers dans le dessein de porter atteinte à leurs droits. Enfin, sur les demandes accessoires fondées sur l'article 459-4 du Code de procédure civile, la Cour rejette la demande de d. A. qui succombe, mais écarte également, au vu des circonstances de la cause, la demande indemnitaire formée par les défendeurs au pourvoi. ### C. Le dispositif > « PAR CES MOTIFS, > > Rejette le pourvoi, > > Rejette les demandes formées au titre de l'article 459-4 du Code de procédure civile, > > Condamne d. A. aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Christine PASQUIER-CIULLA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, > > Ordonne que les dépens distraits seront liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable. » ## III. L'analyse et la portée jurisprudentielle ### A. L'inscription dans la jurisprudence nationale et européenne L'arrêt rendu le 17 juin 2024 par la Cour de révision de Monaco offre une illustration remarquable de l'articulation des mécanismes liquidatifs et successoraux du Code civil monégasque. Par la densité de sa motivation et la fermeté de ses solutions, cette décision consolide l'interprétation de trois textes fondamentaux – les articles 1246, 954 et
# Tribunal Suprême de Monaco, 10 mars 2023, n° 21016 > Décision commentée : Tribunal Suprême de Monaco, 10 mars 2023, n° 21016 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/tribunal-supreme/2023/03-10-21016)) ## I. Le contexte factuel et procédural ### A. Les faits à l'origine du litige Le litige soumis à la censure du Tribunal Suprême de la Principauté de Monaco, siégeant et délibérant en section administrative, trouve son origine dans la conclusion et l'extinction d'un contrat spécifique au droit immobilier et domanial monégasque : le contrat « habitation-capitalisation ». Ce dispositif juridique, régi initialement par la loi n° 1.357 du 19 février 2009 définissant le contrat « habitation-capitalisation » dans le secteur domanial, constitue une convention de droit privé conclue avec l'État monégasque. Par ce mécanisme, l'État s'engage à conférer au titulaire du contrat un droit personnel d'habitation portant sur un appartement relevant du secteur domanial, à titre onéreux, pour une durée fixée à soixante-quinze ans. En contrepartie de ce droit d'occupation exempt de loyer périodique classique, le souscripteur verse un prix sous forme de capital, dont les modalités de calcul et le mode de versement sont encadrés par la loi. Le souscripteur conserve la faculté d'opter à tout moment, de son vivant, pour la renonciation au bénéfice du contrat et d'obtenir le paiement d'un capital correspondant aux sommes investies. C'est dans ce cadre légal que Monsieur G. M., alors âgé de soixante-seize ans, célibataire et sans descendant en ligne directe, a souscrit le 4 mai 2016 un contrat « habitation-capitalisation » portant sur l'appartement dans lequel il résidait. À l'occasion de cette souscription, il a versé au profit de l'État de Monaco un capital comptant d'un montant exact de 201 420,68 euros. Monsieur G. M. est décédé le 22 mars 2021, sans avoir exercé de son vivant la faculté de renonciation au bénéfice du contrat prévue par l'article 1er de la loi n° 1.357 du 19 février 2009. N'ayant ni conjoint, ni partenaire d'un contrat de vie commune, ni descendant en ligne directe de nationalité monégasque, sa succession s'est ouverte au profit de ses parents collatéraux privilégiés conformément aux règles de dévolution légale du Code civil monégasque, à savoir son frère, Monsieur R. M., sa sœur, Madame M. B., ainsi que ses neveux, Messieurs J-Y. L. et S. L. Par un courrier en date du 4 octobre 2021, ces quatre héritiers ont conjointement saisi l'Administration monégasque d'une demande tendant à obtenir la rétrocession à leur profit du montant du capital de 201 420,68 euros versé par le défunt lors de la souscription du contrat en 2016. Par une décision du 9 novembre 2021, le Conseiller de Gouvernement – Ministre des Finances et de l'Économie a opposé un refus à cette demande de rétrocession. Pour motiver ce rejet, l'autorité administrative a relevé que la conclusion du contrat s'était effectuée à l'initiative personnelle de G. M., que la succession du défunt n'avait pas encore été réglée à cette date, et que le souscripteur était présumé sain de corps et d'esprit et pleinement apte à disposer de son capital afin de conclure une telle convention pour le logement qu'il occupait. Contestant ce refus initial, Madame M. B., Monsieur R. M. ainsi que Messieurs J-Y. et S. L. ont, par un courrier du 11 janvier 2022, formé un recours administratif hiérarchique (également qualifié de gracieux dans les visas de la décision) devant le Ministre d'État. À l'appui de ce recours, ils ont confirmé que la succession de feu G. M. était désormais ouverte et qu'ils étaient officiellement désignés comme ses héritiers. Ils ont sollicité l'application de l'article 636 du Code civil régissant les successions dévolues aux frères et sœurs ou à leurs descendants, soutenant qu'en l'absence de désignation d'un bénéficiaire du contrat « habitation-capitalisation » faute de descendant et de conjoint, le sort du bénéfice dudit contrat devait être déterminé par les règles du droit commun des successions. Entre-temps, le cadre législatif monégasque a connu une évolution notable avec l'adoption de la loi n° 1.514 du 10 décembre 2021 portant modification de certaines dispositions de la loi n° 1.357 du 19 février 2009. Cette loi nouvelle a profondément réformé le sort du capital en cas de décès du titulaire sans bénéficiaire de premier rang (conjoint, partenaire ou descendant monégasque), en permettant désormais la désignation de trois personnes physiques au choix du titulaire (nouvel article 30-1) et, à défaut d'une telle désignation ou en cas de refus, le versement du capital exigible ou de son solde directement à la succession du titulaire décédé, l'État ne conservant le capital que lorsque la succession est vacante (article 33 modifié). Malgré cette intervention législative survenue entre la décision initiale et l'examen du recours hiérarchique, le Ministre d'État a, par une décision du 9 février 2022, rejeté la demande des héritiers. Le Ministre d'État a fondé sa décision sur le caractère d'ordre public et dérogatoire au droit commun de la loi n° 1.357 du 19 février 2009 dans sa version applicable au litige, laquelle excluait expressément du bénéfice du contrat toute personne autre que le conjoint, le partenaire d'un contrat de vie commune ou les héritiers en ligne directe de nationalité monégasque. ### B. Le parcours procédural et les prétentions des parties Suite au rejet de leur recours par le Ministre d'État, Madame M. B., Monsieur J-Y. L. et Monsieur S. L. (Monsieur R. M. ne figurant plus parmi les requérants) ont saisi le Tribunal Suprême par une requête enregistrée au Greffe Général le 11 avril 2022 sous le numéro TS 2022-14, complétée par un mémoire en réplique enregistré le 13 juillet 2022. Les requérants demandaient au Tribunal Suprême, d'une part, l'annulation pour excès de pouvoir de la décision du 9 novembre 2021 du Conseiller de Gouvernement – Ministre des Finances et de l'Économie ainsi que de la décision du 9 février 2022 du Ministre d'État. D'autre part, ils formulaient des conclusions indemnitaires tendant à la condamnation de l'État à leur verser la somme de 201 420,68 euros correspondant au capital investi, outre les entiers dépens. Au soutien de leurs prétentions, les requérants développaient une argumentation articulée autour de cinq moyens principaux, mêlant légalité interne, interprétation civiliste et contrôle de constitutionnalité : 1. **L'erreur de droit et la violation des articles 27 de la loi n° 1.357 et 636 du Code civil, ainsi que de la loi nouvelle n° 1.514 du 10 décembre 2021 :** Les requérants procédaient à une lecture *a contrario* de l'article 27 de la loi de 2009, lequel dispose que « le bénéfice du contrat "habitation-capitalisation" au profit d'un bénéficiaire désigné échappe aux règles de droit commun applicable à la succession du titulaire décédé ». Selon eux, cette formulation impliquait nécessairement qu'à défaut de bénéficiaire désigné (ce que G. M. ne pouvait renseigner faute de descendance), le droit commun des successions reprenait son empire. Dès lors, l'article 636 du Code civil, qui attribue la succession d'une personne décédée sans postérité ni père ou mère à ses frères et sœurs ou leurs descendants, devait s'appliquer. Ils ajoutaient que la loi n° 1.514 du 10 décembre 2021 avait consacré cette solution en prévoyant le versement du capital à la succession, et que les décisions attaquées méconnaissaient ces nouvelles dispositions législatives. 2. **La violation de l'article 977 du Code civil :** Invoquant le principe selon lequel « on est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants droits, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention », les requérants soutenaient qu'en s'engageant à soixante-seize ans, sans conjoint ni enfant, et en payant comptant une telle somme, G. M. avait manifestement entendu stipuler pour lui-même et pour ses héritiers, assimilant ce mécanisme à une stipulation pour autrui. Le refus de transfert les privait ainsi de leur droit à succession. 3. **La violation de l'esprit de la loi n° 1.357 et l'analogie avec le contrat d'assurance-vie :** Les requérants qualifiaient le contrat « habitation-capitalisation » de contrat d'investissement ayant pour cause la transmission d'un capital en cas de décès, le rapprochant ainsi du contrat d'assurance-vie. Invoquant l'article L. 132-11 du Code des assurances (selon lequel en l'absence de bénéficiaire désigné dans une assurance en cas de décès, le capital fait partie de la succession du contractant), ils estimaient que les sommes devaient réintégrer l'actif successoral, interprétation selon eux confirmée par la réforme du 10 décembre 2021 visant à favoriser la constitution d'un patrimoine familial transmissible. 4. **L'exception d'inconstitutionnalité (violation du principe d'égalité et du droit de propriété) :** Les requérants excipaient de l'illégalité et de l'inconstitutionnalité de l'article 33 de la loi de 2009 dans sa rédaction initiale. Ils invoquaient d'abord la violation de l'article 17 de la Constitution et du principe d'égalité entre les Monégasques, soulignant la disparité de traitement entre les successions soumises à la loi ancienne (acquisition du capital par l'État) et celles régies par la loi nouvelle de 2021 (reversement à la succession). Dans leur réplique, ils invoquaient également les articles 2 et 24 de la Constitution, arguant que le refus de restitution constituait une atteinte disproportionnée au droit de propriété des héritiers, droit fondamental justifiant d'écarter la loi de 2009. 5. **Le préjudice financier :** Enfin, au soutien de leur demande indemnitaire, ils faisaient valoir que l'actif successoral se trouvait lésé à hauteur exacte du capital non restitué de 201 420,68 euros. En défense, par une contre-requête enregistrée le 13 juin 2022 et une duplique du 16 août 2022, le Ministre d'État concluait au rejet de l'ensemble des conclusions de la requête et à la condamnation des requérants aux dépens. L'État opposait une réfutation systématique : * Sur la légalité au regard de la loi de 2009 et du Code civil : l'Administration soutenait avoir fait une exacte application des articles 27, 32 et 33 de la loi n° 1.357 dans leur rédaction antérieure à la loi du 10 décembre 2021. Ces textes clairs, d'ordre public, instituaient une dérogation expresse à l'article 636 du Code civil en prévoyant la résiliation de plein droit du contrat au décès sans bénéficiaire désigné et l'acquisition définitive du capital à l'État. La loi du 10 décembre 2021, postérieure au décès de G. M., était inapplicable *ratione temporis*. * Sur l'article 977 du Code civil : le Ministre d'État rappelait que ce texte signifie que l'engagement d'un contractant s'impose à ses héritiers, mais ne permet nullement de contourner l'interdiction légale expresse, en vigueur en 2016 et au jour du décès en mars 2021, de transmettre le capital à d'autres personnes que le conjoint, le partenaire (ajouté par la loi n° 1.481 du 17 décembre 2019) ou les descendants directs monégasques. * Sur la nature du contrat : l'État contestait toute assimilation à une assurance-vie (contrat d'épargne), rappelant que le contrat « habitation-capitalisation » a pour objet de permettre au souscripteur de se loger sans payer de loyer. * Sur les griefs constitutionnels : le Ministre d'État écartait toute rupture d'égalité, la réforme de 2021 ayant modifié en profondeur le mécanisme légal, plaçant ainsi les héritiers relevant des deux régimes successifs dans des situations juridiques différentes. Quant au droit de propriété, il n'était pas méconnu dès lors que G. M. avait librement consenti au contrat et que la somme versée en exécution de celui-ci ne faisait plus partie de son patrimoine au jour de son décès. ## II. La question de droit et la solution de la juridiction ### A. Le problème juridique posé La décision commentée amenait le Tribunal Suprême à résoudre une question juridique complexe à la confluence du droit administratif des biens domaniaux, du droit civil des successions et des contrats, du droit transitoire et du droit constitutionnel monégasque. Le problème de droit central pouvait se formuler ainsi : **Les héritiers collatéraux d'un titulaire de contrat « habitation-capitalisation », décédé célibataire et sans descendance avant l'entrée en vigueur de la loi réformatrice n° 1.514 du 10 décembre 2021, sont-ils fondés à réclamer le versement dans l'actif successoral du capital investi par le défunt, en invoquant les règles du droit commun des successions et des obligations (articles 636 et 977 du Code civil), l'application de la loi nouvelle plus favorable, ou l'inconstitutionnalité du dispositif légal antérieur au regard du principe d'égalité et de la garantie constitutionnelle de la propriété ?** Plus précisément, la haute juridiction devait déterminer : 1. Quel était le régime juridique applicable dans le temps au contrat souscrit en 2016 par un titulaire décédé en mars 2021, alors que l'Administration a statué sur le recours hiérarchique en février 2022, soit postérieurement à la loi du 10 décembre 2021 déclarée applicable aux « contrats en cours » ; 2. Si les dispositions spéciales de la loi n° 1.357 du 19 février 2009 dérogeaient valablement et intégralement aux règles générales de la dévolution successorale et de la stipulation contractuelle du Code civil ; 3. Si la rétention par l'État du capital versé, prévue par l'ancien article 33 de la loi de 2009 à défaut de bénéficiaire légalement qualifié, portait atteinte au principe constitutionnel d'égalité ou au droit de propriété garanti par l'article 17 de la Constitution. ### B. Le raisonnement et la motivation de la cour Pour rejeter intégralement la requête, le Tribunal Suprême déploie un raisonnement d'une grande rigueur méthodologique, structuré en douze considérants. Après avoir rappelé les faits et la procédure (considérant 1), le juge suprême expose de manière exhaustive le cadre normatif en reproduisant successivement les dispositions du Code civil invoquées (considérant 2), l'économie générale de la loi n° 1.357 du 19 février 2009 dans sa rédaction initiale (considérants 3 et 4), puis la teneur de la réforme opérée par la loi n° 1.514 du 10 décembre 2021 et ses dispositions transitoires (considérant 5). De cette confrontation textuelle, le Tribunal tire d'emblée une première conclusion d'interprétation législative (considérant 6) : sous l'empire de la loi du 19 février 2009 antérieure à la réforme de 2021, seuls le conjoint, le partenaire d'un contrat de vie commune et les descendants en ligne directe, tous de nationalité monégasque, avaient la qualité de « bénéficiaires désignés » au décès du titulaire. En leur absence, le capital exigible restait acquis à l'État. Le Tribunal affirme sans détour que ces dispositions d'ordre public (en vertu de l'article 45 de la loi) « dérogent à l'article 636 du Code civil ». Ce faisant, il condamne implicitement mais nécessairement la lecture *a contrario* de l'article 27 tentée par les requérants : le silence du contrat quant à un bénéficiaire désigné ne renvoie pas au Code civil, mais déclenche le mécanisme spécial d'acquisition par l'État prévu à l'article 33. Cette prémisse posée, le Tribunal Suprême répond point par point aux moyens de constitutionnalité et de légalité dans les considérants 7 à 11 : **1. L'écartement du grief tiré de la violation du principe d'égalité (considérant 7) :** Abordant la succession des lois dans le temps sous l'angle constitutionnel, le Tribunal rappelle « la liberté du législateur de modifier les règles de transmission du capital versé en exécution d'un contrat "habitation-capitalisation" ». Cette mutabilité législative a pour corollaire que les personnes soumises au régime antérieur à la loi du 10 décembre 2021 et celles soumises au nouveau régime « ne se trouvent pas dans la même situation ». Le principe d'égalité ne commandant pas de traiter identiquement des personnes placées dans des situations juridiques différentes du fait de l'entrée en vigueur d'une loi nouvelle, le moyen d'inconstitutionnalité est écarté. **2. La validation constitutionnelle au regard du droit de propriété et de l'autonomie de la volonté (considérant 8) :** Le contrôle opéré au considérant 8 constitue l'apport théorique majeur de la décision. Le Tribunal Suprême examine le grief au regard de l'article 17 de la Constitution (qui garantit le droit de propriété dans l'ordre constitutionnel monégasque, bien que les requérants aient également visé l'article 24 dans leur réplique). Le juge pose le principe selon lequel : > « il est loisible à toute personne, dans l'exercice de son droit de propriété garanti par l'article 17 de la Constitution, de décider, dans les conditions et limites prévues par la loi, que des éléments de son patrimoine seront transmis, à son décès, à d'autres personnes que celles qui sont ses héritiers en application des dispositions du code civil » Appliquant ce principe au cas d'espèce, le Tribunal juge qu'une personne célibataire et sans enfant monégasque qui souscrit « en toute connaissance de cause » un tel contrat sous l'empire de la loi de 2009 « doit être regardée comme ayant fait usage de cette faculté ». Autrement dit, loin de subir une spoliation ou une atteinte à la propriété de ses héritiers, le souscripteur a exercé positivement son propre droit de propriété en acceptant les règles légales du contrat qui prévoyaient l'acquisition du capital par l'État à son décès. Les droits des héritiers collatéraux (qui ne sont pas réservataires) ne sauraient donc être atteints par l'exercice régulier, par le *de cujus*, de son droit de disposer de son patrimoine. **3. L'application de la loi dans le temps et la résiliation de plein droit du contrat (considérant 9) :** Le Tribunal procède ensuite à la qualification concrète des faits pour trancher le conflit de lois dans le temps. Constatant que G. M. était célibataire, sans descendant direct, et n'avait pas usé de sa faculté de renonciation de son vivant, le juge relève qu'à son décès, le 22 mars 2021, le contrat a été « résilié de plein droit » en vertu de l'article 32 de la loi de 2009, et le capital est immédiatement « resté acquis à l'État ». Le Tribunal neutralise alors l'argument tiré de ce que le Ministre d'État a statué le 9 février 2022, après l'entrée en vigueur de la loi du 10 décembre 2021. Si l'article 17 de cette loi nouvelle prévoit son application aux « contrats "habitation-capitalisation" en cours à la date de leur entrée en vigueur », le contrat de G. M. n'était précisément plus « en cours » en décembre 2021, puisqu'il avait été résilié de plein droit dès le 22 mars 202
# Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2020, n° 19331 > Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 29 septembre 2020, n° 19331 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2020/09-29-19331)) ## Faits et procédure Par un contrat « Habitation – Capitalisation » conclu le 12 janvier 2010, l'État de Monaco, par son Administration des Domaines, a consenti à deux époux monégasques un appartement avec cave situé dans un immeuble domanial, pour une durée de soixante-quinze ans, moyennant un prix de 246 367,30 euros. Estimant que le logement avait été loué en méconnaissance du contrat, l'État a assigné les titulaires, par acte du 24 novembre 2017, devant le Tribunal de première instance. Il sollicitait la résiliation du contrat, la constatation de leur qualité d'occupants sans droit ni titre, leur expulsion, ainsi que 20 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive. Par jugement du 24 octobre 2019, le tribunal a déclaré l'action recevable, prononcé la résiliation, constaté l'occupation sans droit ni titre, ordonné l'expulsion, prévu la restitution de la somme versée à la signature, rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et mis les dépens à la charge des défendeurs. Il a retenu que la location, intervenue à deux reprises en 2016 et 2017 par le petit-fils des titulaires, était imputable à ces derniers. Les époux ont interjeté appel. Ils soutenaient, en substance, que l'action en résiliation était irrecevable faute de mise en demeure préalable, qu'aucune faute grave ne leur était imputable, et que la faute d'un tiers ne pouvait engager les parties au contrat. À titre subsidiaire, ils demandaient qu'il soit enjoint à l'Administration de réexaminer leur dossier d'attribution d'un logement domanial en qualité de locataires. L'État a formé appel incident, sollicitant des dommages-intérêts pour résistance abusive et pour appel abusif. ## Question de droit La Cour devait résoudre deux difficultés principales. La première portait sur la **recevabilité** de l'action en résiliation : l'article 39 de la loi n° 1.357 du 19 février 2009 permet-il à l'une des parties de demander en justice la résiliation pour inexécution, sans être astreinte au formalisme des articles 32 à 38 de la même loi, et notamment à la mise en demeure préalable ? La seconde concernait le **fond** : le titulaire d'un contrat habitation-capitalisation peut-il voir son contrat résilié à raison d'une sous-location réalisée par un tiers, en l'occurrence un membre de sa famille, sans qu'il ait lui-même procédé à la mise en location ? Il s'agissait, plus précisément, de déterminer si la faute reprochée était imputable aux titulaires et présentait un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1039 du Code civil. ## Solution et dispositif **Sur la recevabilité.** La Cour approuve les premiers juges en ce qu'ils ont retenu que l'article 39 n'instaure pas une voie subsidiaire et que l'État n'était pas tenu de suivre le formalisme des articles 33 à 38. Elle en déduit qu'il « apparaissait dès lors indifférent que cette action n'ait pas été précédée d'une mise en demeure telle que prévue dans le cadre de la résiliation de plein droit ». L'action en résiliation judiciaire fondée sur le droit commun demeure donc ouverte, indépendamment de la procédure de résiliation de plein droit. **Sur le fond.** La Cour retient que la loi n° 1.357, d'ordre public, interdit au titulaire de consentir un bail sans l'autorisation préalable de l'État