• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD 21/2006 (ECLI:AD:TSJAD:2006:21)

Faits et procédure

Par un contrat d'option irrevocable d'achat du 10 janvier 2001, les époux Coll et Martin (ci-après « les acquéreurs ») ont acquis de la société ORG_0 plusieurs lots d'un ensemble immobilier dénommé Vilars II, édifié par cette dernière sur une parcelle lui appartenant à Escaldes-Engordany. Le prix mentionné dans la demande est de 217 757,50 €, dont 10 228,62 € avaient été versés à titre d'acompte. La décision relève par ailleurs, dans ses motifs, un prix de 36 100 000 pesetas. Le délai de livraison était fixé entre le 15 décembre 2001 et le 15 janvier 2002. Une ordonnance judiciaire du 17 juillet 2001 a ordonné l'arrêt des travaux, ce qui a empêché la livraison dans le délai convenu (fondament II).

Les acquéreurs ont assigné la société devant le Tribunal de Batlles selon la procédure ordinaire, en exécution forcée (achèvement des travaux, établissement de l'acte d'obra nova et de division en propriété horizontale, vente authentique), en paiement des loyers acquittés depuis février 2002 et en indemnisation de divers préjudices. Par jugement du 23 mai 2006, le tribunal a partiellement accueilli la demande, ordonné l'exécution forcée et l'indemnisation des loyers, rejeté les autres prétentions, et n'a prononcé aucune condamnation aux dépens.

Les acquéreurs ont interjeté appel. Les points restant en litige devant la Sala Civil portaient sur l'indemnisation de l'ensemble de leurs préjudices résultant de l'inexécution contractuelle et sur la charge des dépens (fondament II). La décision retient que le caractère dolosif de l'inexécution, qualifié par le premier juge, n'était pas contesté (fondament III).

Question de droit

La Cour devait trancher trois questions.

Première question : une clause pénale d'indemnisation prévue au contrat, qui ne vise que la situation où l'acquéreur est défaillant, peut-elle être étendue, par réciprocité, à la situation où le vendeur manque à ses obligations ? Les appelants soutenaient que la dualité des régimes d'indemnisation était léonine et contraire à la nature d'un contrat d'adhésion (fondament I).

Deuxième question : l'indemnité forfaitaire de 50 % prévue à l'article 5 des conditions générales, stipulée en cas de résolution pour défaut de l'acquéreur, s'applique-t-elle en cas d'exécution forcée ?

Troisième question : la partie qui invoque un préjudice complémentaire, en dehors de la clause spécifique, doit-elle en rapporter la preuve, et la partie défenderesse doit-elle supporter les dépens de première instance malgré le rejet partiel des prétentions ?

Solution et dispositif

La Cour rejette l'extension des clauses d'indemnisation. Elle affirme que les contrats d'adhésion s'interprètent certes en faveur de la partie qui s'oblige, mais que cette règle n'autorise pas à ajouter aux stipulations des dispositions nouvelles destinées à rééquilibrer l'économie du contrat (fondament IV). Elle retient, en effet, que « la seguretat jurídica en les relacions contractuals, així

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Els Coll i Martin varen presentar davant de l’Hble. BATLLIA, demanda a tramitar pel procediment ordinari contra la societat ORG_0, per que en el seu dia es dicti sentencia per la qual es condemni a aquesta societat: 1) a realitzar els treballs necessaris per acabar totalment les unitats immobiliàries porta primera planta baixa, plaça d’aparcament n°22 i el traster n°25, escala A, radicades a l’edifici Vilars II, bloc B, a la XXXX, 2) a atorgar la corresponent escriptura d’obra nova i divisió de la propietat horitzontal de l’edifici Vilars II, bloc B, a la XXXX, 3) a atorgar escriptura de compra venda a favor dels demandants, respecte les unitats immobiliàries porta primera planta baixa, plaça d’aparcament n°22 i el traster n°25, escala A, radicades a l’edifici Vilars II, bloc B, a la XXXX, pel preu de 217.757,50 €, havent-se rebut acompte la quantitat de 10.228,62 €, i d’acord amb la resta de termes i condicions establerts en el contracte atorgat entre les parts litigants en data 10 de gener del 2001, 4) a pagar als demandants l’import total dels imports satisfets per aquests en concepte d’arrendament, pel període compres entre el mes de febrer del 2002 al moment que es realitzi la prestació deguda, quantitats majorades mensualment per l’interès legal, 5) a satisfer en concepte de danys i perjudicis la quantitat que en resulti del raonament contingut en el punt 5è de l’apartat d’al·legacions de l’escrit de demanda, 6) a satisfer les costes judicials, a procedir a la compensació de les quantitats dimanants dels apartats 4,5 i 6 , amb el preu de la compra venda.

II.- La societat ORG_0 va contestar que hauria volgut complir tots els tràmits que ara requereixen els agents, a la major brevetat, però les circumstàncies imprevisibles sobrevingudes i d’obligat compliment, comporta que aquells compromisos siguin del moment d’impossible execució, fins que recaiguin les resolucions judicials fermes o d’altra forma pogués resoldre el problema; que accepta una indemnització equivalent al lloguer de la vivenda, excloent l’aparcament del que no es feia menció en el contracte; que en canvi, s’oposa frontalment als altres danys i perjudicis reclamats per l’adversa.

III.- Per sentencia de data 23 de maig del 2006, l’Hble. Tribunal de Batlles, secció civil, estimant parcialment la demanda de la part actora, va condemnar a la societat ORG_0 a: 1)realitzar els treballs necessaris per acabar totalment les unitats immobiliàries porta primera planta baixa, plaça d’aparcament n°22 i el traster n°25, escala A, radicades a l’edifici Vilars II, bloc B, a la carretera dels Vilars de la Vila d’ESCALDES ENGORDANY; 2) atorgar escriptura de compra venda a favor dels demandants, respecte les unitats immobiliàries porta primera planta baixa, plaça d’aparcament n°22 i el traster n°25, escala A, radicades a l’edifici Vilars II, bloc B, a la XXXX, pel preu de 217.757,50 €, havent-se rebut a compte la quantitat de 10.228,62 €, una volta finalitzada l’obra de referència i d’acord amb la resta de termes i condicions establerts en el contracte atorgat entre les parts litigants en data 10 de gener del 2001; 3) pagar als Coll i Martin, l’import corresponent al preu d’arrendament del seu habitatge i plaça d’aparcament corresponent, pel període compres entre el mes de febrer del 2002 fins al moment que es realitzi la prestació deguda, deducció feta dels imports lliurats per ORG_0 per aquest concepte en el decurs del procediment i acceptats per la part actora, aquestes quantitats s’hauran d’augmentar amb l’interès legal des del venciment de les mateixes fins al pagament corresponent;4) va desestimar les altres pretensions contingudes en la demanda; sense fer imposició de les costes processals.

IV.- Contra aquesta resolució el Srs. Coll i Martin han interposat recurs d’apel.lacio.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- La part que recorre manifesta: que en seguiment dels principis establerts per la jurisprudència, davant la resistència de l’adversa al reconeixement i satisfacció dels drets d’aquesta part, i del perjudici econòmic que ha suposat la tramitació del present judici per obtenir el reconeixement dels mateixos, la contrapunt ha de ser condemnada en costes per tal que els demandants obtinguin el rescabalament íntegre d’aquest perjudici; que a mes a mes, l’incompliment dolos de l’adversa respecte les seves obligacions contractuals determina la qualificació de la seva actuació de temeritat, criteri que ha estat igualment contemplat per la jurisprudència per a determinar la condemna en costes en el supòsit d’estimació parcial; que la clàusula especial del contracte que contempla únicament el pagament dels lloguers de l’habitatge que ocupen els demandants a comptar de la mora de l’adversa, no exclou ni limita, ans el contrari, complementa el rescabalament del complet perjudici sofert davant l’incompliment dolos de l’adversa; que la dualitat de normes reguladores de la indemnització pel cas d’incompliment de les obligacions del contracte de compra venda, en cap cas pot ser qualificada de lleonina o generadora d’una situació de desigualtat, sinó a l’inrevés determina una voluntat de perfeccionar els mecanismes resarcitoris atenent uns perjudicis d’ordre específic; que del contingut del contracte s’en desprèn que si be hi ha una detallada previsió contractual per a l’incompliment de la part compradora i del rescabalament de la venedora, res es preveu per a l’incompliment de la venedora i del subsegüent rescabalament dels perjudicis soferts per la compradora; que donar per bo aital desequilibri prestacional, no tan sols seria lleoní, sinó que no respondria a la naturalesa de contracte d’adhesió; que per tant les clàusules indemnitzaries previstes per a una de les parts contractants han de ser igualment d’aplicació per l’altra part; que l’aplicació de la clàusula indemnitzaria requereix únicament d’un incompliment per a la seva exigibilitat, i que aquest per si sol determina l’existència d’un rescabalament, perquè les parts ho van voler així mitjançant el pacte 5è del contracte de compra venda; que la sentencia impugnada no repara la totalitat del perjudici sofert; que l’obligació indemnitzaria de l’adversa es doblement exigible atenent el comportament dolos reconegut pel Tribunal a quo..

II.- Es pacífic que per contracte d’opció irrevocable de compra venda de data 10 de gener del 2001, els Coll i Martin varen adquirir de la societat ORG_0, unes unitats immobiliàries formant part d’un conjunt constructiu anomenat Vilars II, que aquesta societat estava construint en una parcel·la de la seva propietat a ESCALDES ENGORDANY, mitjançant un preu de 36.100.000 ptes, amb període de lliurament del 15 de desembre del 2001 al 15 de gener del 2002; que per ordre judicial de data 17 de juliol del 2001, es va aturar les obres de construcció de l’edifici, ço que fa que ORG_0 no va pogué lliurar les unitats immobiliàries acabades als Coll i Martin, en el termini contractualment convingut. En tràmit d’apel·lació només queden pendent de resolució dos punts del litigi: indemnització dels Coll i Martin pels tots els danys i perjudicis soferts a conseqüència de l’incompliment del contracte d’opció irrevocable de compra venda per part de la societat ORG_0, i imposició de les costes processals.

III.- Respecte a indemnització dels danys i perjudicis de la part que recorre, s’ha de posar de manifest, d’una banda, que l’incompliment contractual per part de la societat ORG_0, qualificat de dolos pel primer jutge atès que ORG_0 va vendre les unitats immobiliàries als Coll i Martin, amb posterioritat a la presentació d’una demanda d’atur de les obres i d’una demanda judicial d’enderrocament dels edificis construïts per aquesta societat, no esta discutit, i d’altra banda que aquest incompliment contractual consisteix al fet que la societat ORG_0 no va lliurar les unitats immobiliàries venudes en el termini convingut, ni va atorgar escriptura de comptar venda de les mateixes unitats. Dit això consta en el contracte d’opció irrevocable de compra venda, una clàusula especial que estipula que “ en el supòsit que per causes imputables exclusivament a ORG_0, no es lliurin al futur comprador les unitats immobiliàries establertes, dins del termini especificat en les Condicions Generals i Particulars del present contracte, aquesta haurà d’abonar al futur comprador fins l’efectiva entrega de claus, una quantitat mensual equivalent a l’import de lloguer de la vivenda que ocupa...”.Aquestes disposicions indemnitzatòries reparen el principal perjudici sofert pel comprador es a dir el fet de no haver pogut gaudir de les unitats immobiliàries en el termini pactat i haver per tant estat obligat a continuar pagar despeses d’arrendament d’un habitatge. Nogensmenys, la part recorrent sol·licita que a mes de la clàusula especial esmentada de pagament dels lloguers, s’aplica també les disposicions de l’article 5è de les condicions generals del contracte que preveu encas de resolució del contracte per mora del comprador, que “ la futura venedora efectuarà liquidació de les quantitats lliurades anteriorment per la futura compradora, amb deducció de les despeses i els interessos que siguin aplicables, i del saldo resultant, retindrà el 50% en concepte indemnització per incompliment, posant la resta a disposició de la futura compradora.”.

IV.- Si no existeix cap problema per l’aplicació de la clàusula especial del contracte, en canvi, de cap manera es pot admetre que les disposicions de l’article 5è de les Condicions Generals han d’aplicar-se en el present cas. Si es cert que els contractes d’adhesió sempre s’han d’interpretar a favor del qui s’obliga, això no vol dir que s’ha d’afegir a la voluntat de les parts, noves disposicions per tal de modificar o d’equilibrar l’economia de la convenció. L’equilibri de les prestacions, lo han determinat les parts, per tant, la seguretat jurídica en les relacions contractuals, així com el respecte de l’autonomia de la voluntat de les parts, impedeix el jutjador de modificar el que fou convingut, llevat el cas de disposicions manifestament abusives ou lleonines, que no existeixen en autes. A mes a mes, encara que les circumstàncies imposen un equilibri prestacional de la relació obligacional com ho sol·licita la part que recorre, l’extensió d’obligacions posades a càrrec d’una part, a l’altra part, s’ha de fer en les mateixes condicions que les pactades. En el present cas es desprèn de manera fefaent de la lectura de l’apartat 5è de les Condicions Generals, que indemnització d’un 50% per incompliment només es aplicable en cas de resolució del contracte i no en cas execució forçosa del mateix. No es pot, com ho demana el recorrent, canviar o modificar el que fou expressament convingut, per restablir un pretès equilibri o imposar un criteri d’equitat en una relació contractual, sense desnaturalitzar la convenció i vulnerar l’essència de la voluntat de les parts.

V.- Es cert que els danys i perjudicis ocasionats per l’incompliment contractual d’una part, a l’altra part, han d’ésser indemnitzats íntegrament. Aquesta indemnització es pot provocar de dues maneres. O consta en el contracte una clàusula penal indemnitzatòria de manera preufetera, o no existeix cap clàusula d’aquest tipus i aleshores la part perjudicada ha de provar el quantum i l’àmbit del seu perjudici. En cas d’autes, llevat de la clàusula especial relativa a indemnització dels lloguers abonats pel comprador desprès del període previst pel lliurament de les unitats immobiliàries, no s’ha pactat cap altra obligació d’indemnitzar en cas de demora del venedor. Per tant, pertocava als Coll i Martin que reclamen una indemnització complementaries pels altres danys soferts, justificar i valorar els dits danys, ço que no han fet els recurrents, que només sol·liciten una indemnització preufetera. En conseqüència s’ha doncs de confirmar la sentencia impugnada sobre el fons del litigi.

VI.- Pel que fa a la condemna en costes judicials de primera instància, s’ha en canvi, de reformar la sentencia recorreguda. En efecte, encara que la part de la demanda inicial relacionada a un complement indemnització hagi estat desestimada, la majoria de les pretensions de la part actora han prosperat. A mes a mes, es incontrovertible que la present acció judicial només resulta de l’incompliment fefaent del contracte lligant les parts, per part de la societat ORG_0, i que era imprescindible d’iniciar-la per que els Coll i Martin puguin obtindre execució del que fou pactat. Per tant s’ha de posar les costes judicials de primera instància a càrrec de la part defenent.

VII.- Al contrari, la desestimació del recurs dels Coll i Martin sobre el fons del litigi en tràmit d’apel·lació, i la seva parcial estimació en matèria de costes, imposa de no fer especial condemna relativa a les despeses processals de segona instància.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,

DECIDEIX

Estimar parcialment el recurs d’apel·lació dels Coll i ENTITY_5;

Reformar la sentencia del Hble. Tribunal de Batlles de data 23 de maig del 2006, en el sentit de condemnar a la societat ORG_0 al pagament de les costes processals de primera instància;

Confirmar-la per la resta de les seves disposicions; sense fer especial condemna en costes judicials de segona instància.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia,

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.