• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

TSJ d'Andorre, Sala Civil, 25 janvier 2007 (ROJ STSJAD 72/2007)

Note préliminaire : la référence canonique fournie dans les métadonnées (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la référence ci-dessus est reconstituée à partir du texte intégral de la décision.

Faits et procédure

La société Izquierdo, propriétaire d'un appartement, avait conclu avec M. Canals un contrat de bail daté du 1er septembre 1992. Le 27 janvier 2006, elle a introduit une action en expulsion (desnonament) fondée sur la résolution du contrat pour défaut de paiement des loyers, des charges communautaires et de la prime d'assurance, ainsi que sur la situation de précarité alléguée du défendeur. À titre subsidiaire, elle réclamait le paiement des loyers impayés et le versement de la clause pénale.

Le défendeur a soulevé l'exception d'inadéquation de la procédure. Selon lui, la relation n'était pas locative mais relevait du précaire. Il soutenait aussi que le bail avait été simulé pour dissimuler une promesse de vente, l'occupation ayant ensuite été fondée sur ce contrat de promesse, dont le prix (33 955,38 euros) avait été consigné à la Batllia.

Par jugement du 23 octobre 2006, le Tribunal unipersonnel (Batlle) a rejeté la demande pour inadéquation de la procédure. La société Izquierdo a interjeté appel. La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia a confirmé le rejet sur le fond de la procédure, mais a modifié la répartition des dépens.

Question de droit

La décision soulève deux questions connexes :

1. La procédure d'expulsion prévue par la Llei d'Arrendaments Urbans (LAFU) du 30 juin 1999 est-elle applicable lorsque le titre allégué est un bail dont la sincérité est contestée, ou lorsque l'occupation relève, en réalité, d'un précaire ?
2. Quelle est l'incidence de la simulation alléguée d'un bail sur la validité de ce contrat et sur l'issue de l'action en expulsion ?

Accessoirement, se pose la question de la répartition des dépens lorsque la demande est rejetée non pour son bien-fondé, mais pour le choix de la procédure.

Solution et dispositif

La Sala Civil retient, en premier lieu, que la procédure de la LAFU ne s'applique que lorsque les relations litigieuses dérivent d'un contrat de bail, conformément à la disposition additionnelle seconde de la loi, quelle que soit la date de conclusion du contrat, dès lors que la procédure a été engagée après son entrée en vigueur (disposition transitoire seconde). Elle n'est donc pas applicable lorsque le litige porte sur une situation de précaire ou sur la propriété de l'immeuble (considérant 2).

En second lieu, la Cour examine l'hypothèse de la simulation. Elle relève qu'un bail apparemment régulier a été conclu, mais que des indices concordants (absence de versement du dépôt de garantie, absence de paiement des loyers, absence de souscription de l'assurance prévue, absence de paiement des charges) conduisent à considérer que le contrat a été simulé. Elle précise toutefois que la nullité d'un contrat simulé n'est opposable qu'entre les parties, et que seuls les tiers de bonne foi restent protégés (considérant 3).

En troisième lieu, la Cour relève qu'un document signé le 4 mars 1999 par le défendeur reconnaissait l'inexécution des conditions du bail et son maintien dans les lieux « en qualité de précariste », par faveur personnelle du propriétaire. Elle en déduit que, à cette date au plus tard, les parties ont accepté la résolution du bail et sa conversion en précaire, de sorte que la procédure de la LAFU n'est pas adaptée à une demande de restitution (considérant 4 et considérant 7, III).

S'agissant des dépens, la Cour estime que le principe de la défaite objective justifie, en principe, de les mettre à la charge de la partie déboutée. Toutefois, le rejet ne tient pas au fond mais au choix de la procédure. La complexité de la situation justifie que chaque partie supporte ses propres dépens (considérant 8).

Le dispositif est, selon la traduction française du texte catalan, le suivant :

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 27 de gener del 2006 la representació processal de la societat Izquierdo va formular demanda de desnonament contra el Sr. Canals, sol·licitant que es declarés la resolució definitiva del contracte d’arrendament atorgat el dia 1 de setembre del 1992 entre les parts, atès l’incompliment del deure de pagar la renda pactada, les despeses i càrrecs comunitaris, el lliurament del dipòsit i la contractació d’assegurança. Demanava igualment que s’ordenés el desnonament i s’instés el llançament del demandat de l’apartament planta baixa de l’XXXX tant pels incompliments citats, com la situació confessa de precarista del demandat, tot obligant-lo a deixar la unitat immobiliària lliure, vàcua i expedita a disposició de la seva mandant, i imposant a l’adversa la totalitat de les despeses causades per la demanda, inclosos els honoraris d’advocat i procurador. Subsidiàriament, sol·licitava que, si el demandat no s’aplanava a la demanda, se’l condemnés a satisfer-li la totalitat de les rendes impagades des de l’inici del contracte i fins l’efectiva desocupació de la vivenda de referència, més la quantitat que resultés en mèrits de la clàusula penal prevista al contracte fins l’efectiva desocupació de l’immoble a càrrec a la suma de 33.955,38 euros dipositats a la Batllia per ser lliurada a la Sra. Giner en pagament del pactat en un contracte de promesa de venda que, segons ella, ja no estava vigent.

II.- El dia 3 d’abril del 2006 la representació processal del Sr. Canals va contestar a la demanda formulant les excepcions peremptòries de inadeqüació de procediment, ja que la relació que vinculava a les parts no era, segons el seu parer, arrendatícia, sinó que es tractava d’un supòsit de precari, de defecte legal en la forma de proposar la demanda, ja que es demanava el desnonament i en canvi subsidiàriament i conjuntament es reclamaven les rendes degudes, de manca de personalitat de l’agent, per no acreditar el caràcter amb què reclamava, i de manca de personalitat de l’agent, per no tenir les qualitats necessàries per comparèixer en judici. Respecte del fons, al·legava que es va simular entre les parts un contracte d’arrendament de l’apartament quan el que es projectava era la compra del mateix, de tal manera que fins el dia 9 de gener del 1996 el seu mandant va ocupar l’apartament com precarista i aquell dia es va signar un contracte de promesa de venda en el què la promitent li donava la possessió de l’immoble, ocupant-lo a partir de llavors en aquest concepte.

III.- La Sentència de l’Hble. Tribunal Unipersonal de data 23 d’octubre va desestimar la demanda formulada per la societat Izquierdo estimant l’excepció formulada per la demandada d’inadequació del procediment.

IV.- Contra l’esmentada Sentència presenta recurs d’apel·lació la representació processal de la societat Izquierdo i, pels arguments continguts en les seves conclusions, demana la seva revocació, l’estimació de les peticions de la demanda en la seva totalitat i la imposició de les costes a l’adversa.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- La recurrent al·lega com a primer motiu del recurs que el contracte signat entre les parts el dia 1 de setembre del 1992 mai va ser simulat, ja que no hi havia cap motiu que justifiqués aquesta ficció i per aquest motiu la relació que vincula a les part continua sent arrendatícia i per tant el procediment emprat per recuperar la possessió de l’immoble és l’adequat.

Per tal de donar resposta a la recurrent cal destacar que el procediment que regula la vigent Llei d’Arrendaments Urbans de 30 de juny del 1999 sols s’aplica quan les relacions i les obligacions que són objecte del litigi deriven d’un contracte d’arrendament, d’acord amb el que disposa la disposició addicional segona de la Llei, sigui quina sigui la data de la seva celebració sempre que el procediment s’iniciï després de la seva vigència (Disposició transitòria segona), raó per la qual no serà procedent quan el que s’intenti resoldre sigui una situació de precari o un litigi sobre la propietat d’un immoble.

D’altra banda, en el supòsit que s’acredités que el contracte d’arrendament celebrat entre les parts va ser simulat, com afirma la demandada, el citat acord s’hauria de considerar nul i, per tant, qualsevol de les parts que el van celebrar podria assenyalar la seva manca de validesa inter partes, ja que la Sentència que estimés aquesta nul·litat no faria més que declarar-la i sols els tercers que haguessin confiat en la validesa del contracte quedarien protegits. Tot això sense perjudici que es pogués acreditar que l’arrendament dissimulava una situació de precari, o que aquesta va ser finalment la naturalesa de les relacions que vinculaven a les parts, com també defensa el demandat, ja que, com diu el mateix recurrent, la situació de precari pot aparèixer tant quan l’arrendament no ha existit mai com quan ha caducat, encara que en aquests casos no seria procedent utilitzar el procediment recollit en la LAFU per recuperar la possessió.

II.- Ateses aquestes consideracions, consta a les actuacions un contracte d’arrendament signat entre les parts el dia 1 de setembre del 1992 que en principi reuneix els requisits legals necessaris per la seva validesa, sense que de bell antuvi s’adverteixi quins podrien ser els motius que podrien haver portar a les parts a simular aquesta relació contractual. No obstant, existeixen a les actuacions suficients indicis que valorats conjuntament porten a pensar que, per les raons que fossin, entre les que es podrien citar la intenció de procedir finalment a la venda de l’apartament al que figurava com arrendatari, el citat contracte es va simular. Així, com reconeix la demandant, el Sr. Canals en cap moment va lliurar el dipòsit que segons el pacte quart del contracte ja s’havia fet en el moment en què aquest es va signar, tampoc va pagar mai les rendes pactades, ni consta que se li reclamessin al presumpte arrendatari, ni aquest va contractar mai una assegurança, com s’havia de fer segons el pacte desè del citat contracte, ni va pagar mai les despeses comunitàries de l’immoble.

Cal destacar a més que les quantitats lliurades pel demandat i més tard consignades a favor de la Sra. Giner, única accionista de Izquierdo, ho van ser en concepte de pagament del preu d’adquisició de l’immoble i d’acord amb el pactat en el contracte de promesa de venda signat entre les parts, la vigència del qual no pot ser examinada en aquest procediment, i mai com pagament de les rendes endarrerides.

D’altra banda, la recurrent reconeix de fet en la seva demanda que si la demandada va continuar ocupant l’apartament va ser perquè ho va tolerar la propietat, aporta el reconeixement com a precarista del demandat i demana la resolució del contracte sense reclamar l’import dels lloguers deixats de pagar i sols subsidiàriament i conjunta, i només en el supòsit que el demandat no s’aplanés a la demanda, sol·licita aquest pagament. Cal tenir en compte a més que aquesta tolerància no es va produir una vegada s’havia iniciat el compliment de les obligacions del contracte, atesa la impossibilitat manifesta del Sr. Canals per complir les condicions pactades, com afirma la recurrent, sinó que des del seu inici la propietària no va exigir el compliment dels pactes contractuals, permetent no obstant això l’ocupació de l’apartament.

III.- En tot cas, fins i tot en el supòsit que es considerés que en un primer moment les parts van voler realment la validesa i l’eficàcia del contracte, voluntat que queda contradita pels fets enumerats, el dia 4 de març de l’any 1999 el demandat va signar un document en el què reconeix que no ha complert les condicions pactades al contracte d’arrendament i que per tant a partir d’aquell moment resta en el pis com a precarista, com un favor personal de Izquierdo que l’autoritza a fer-ho. Per aquesta raó, cal entendre que en tot cas a partir d’aquell moment les parts acceptaven la resolució del contracte d’arrendament i la seva conversió en un precari i, per tant, si ara es pretén que el precarista desallotgi l’immoble el procediment adequat no és el que regula la LAFU.

IV.- Al·lega igualment la recurrent que la Sentència recorreguda s’ha de revocar pel que fa a les costes judicials que s’han d’imposar a l’adversa i aquest argument s’ha d’estimar en part. En efecte, en virtut del principi de venciment objectiu és correcta la decisió de la Sentència d’instància d’imposar les costes a la part que ha vist totalment desestimades les seves pretensions. No obstant, la desestimació de la demanda no es produeix en aquest cas per una raó de fons, sinó per motiu del procediment emprat per formular-la i és cert que la situació que dóna origen al present litigi és prou complexa com per originar dubtes sobre el procediment adient per defensar el dret de propietari a recuperar la possessió de l’immoble. De tota manera aquesta complexitat no comporta que s’hagin d’imposar les costes del procediment a la demandada, que no ha fet més que defensar el dret que li atorga la legislació vigent a que el litigi es resolgui dins el procediment idoni, sinó que cada part hagi de suportar aquelles que li hagi ocasionat el procediment.

V.- En estimar-se parcialment el recurs no procedeix fer especial pronunciament respecte de les costes d’aquesta alçada en virtut del que disposa el Codi 7,51,5.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,

Decisio

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT el recurs interposat per la representació de la societat Izquierdo contra la Sentència dictada per l’Hble. Batlle en data 23 d’octubre del 2006 en quan no es fa especial pronunciament respecte de les costes de la instància, CONFIRMANT en tots els demés punts la Sentència recorreguda i sense fer especial pronunciament respecte de les d’aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.