• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

ATSJAD Andorra, 19 juin 2008, ROJ ATSJAD 87/2008

Note sur la référence : la référence canonique fournie dans le dossier (« Juridiction andorrane, — ») est incomplète. Les références ROJ et ECLI ci-dessus sont reprises du texte intégral.

Faits et procédure

Les Srs Ribes, Almansa et Amorós ont acquis par acte notarié du 1er décembre 1994, après un compromis du 20 octobre 1994, une parcelle dite « Terres de les Salinetes » pour un prix de 13 000 000 pesetas. La superficie vendue était indiquée comme étant de 740,50 m². Le vendeur, M. Sanz, avait, par déclaration notariée du 6 juillet 1992, décrit dix-sept finques constituant une succession, dont la Terra de les Salinetes était mentionnée pour environ 835 m².

Les acquéreurs ont découvert que la parcelle ne mesurait en réalité que 63 m², soit un écart supérieur à 90 %. Ils ont sollicité la résolution du contrat pour dol, pour inexécution de la part du vendeur ou pour erreur.

La juridiction pénale avait antérieurement statué (jugement du 20 juin 2001) sans retenir de déclaration erronée de superficie. La procédure civile a suivi le cheminement suivant :

• Tribunal de Batlles, 4 septembre 2006 : jugement de première instance ;
• Tribunal Superior de Justícia (Sala Civil), 10 juillet 2007 : rejet de l'appel et confirmation ;
• Aute du 27 septembre 2007 : rejet d'un incident de nullité des actes ;
• Recours d'amparo devant le Tribunal constitutionnel : celui-ci a considéré que la chose jugée avait été méconnue, et partant le droit à la juridiction reconnu à l'article 10 de la Constitution. Il a annulé la sentence du 10 juillet 2007 et l'Aute du 27 septembre 2007.

La présente décision constitue donc le nouveau prononcé de la Sala Civil après renvoi.

Question de droit

La Cour devait trancher trois questions :

1. Autorité de la chose jugée pénale. Le motif de la décision pénale constatant l'absence de déclaration erronée de superficie, bien qu'il ne figure pas dans le dispositif de la sentence, a-t-il autorité de chose jugée au civil, selon l'interprétation retenue par le Tribunal constitutionnel ?
2. Vices du consentement. Le dol du vendeur et l'erreur de l'acquéreur, au sens de vices du consentement, sont-ils caractérisés ?
3. Inexécution. Le vendeur a-t-il manqué à son obligation de délivrance ?

Solution et dispositif

Sur le premier point, la Sala se conforme à la lecture du Tribunal constitutionnel. Elle relève que, « en contra de la jurisprudència fins ara desenvolupada pels Tribunals andorrans », l'affirmation de la juridiction pénale selon laquelle la parcelle ne comportait que 63 m² produit effet de chose jugée, bien qu'elle ne figure pas dans le dispositif et que la sentence n'ait prononcé aucune condamnation. Le litige doit donc être résolu « tenint compte d

A la vila d'Andorra la Vella, a 19 de juny de 2008 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Es donà per reproduïts els apartats I, II, II i IV dels antecedents de fets contemplats en la sentència d'aquesta Sala del dia 10 de juliol del 2007, la qual va desestimar el recurs d'apel·lació dels Srs. Ribes, Almansa i Amorós i confirmar la resolució de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 4 de setembre del 2006 en tots els seus extrems.

II.- Els Srs. Ribes, Almansa i Amorós van formular un incident de nul·litat d'actuacions que fou resolt per Aute de data 27 de setembre del 2007 en el sentit de desestimar l'esmentat incident.

III.- Els Srs. Ribes, Almansa i Amorós han interposat un recurs d'empara davant del Tribunal Constitucional el qual ha considerat que s'havia vulnerat la cosa jutjada, i per tant el dret a la jurisdicció, reconegut a l'article 10 de la Constitució i estimant l'empara, va anul·lar la sentència del 10 de juliol del 2007 i l'Aute del 27 de setembre del mateix any dictats per aquesta Sala.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- En contra de la jurisprudència fins ara desenvolupada pels Tribunals andorrans, el Tribunal Constitucional, interpretant els requisits exigits per una norma genèrica de Dret comú, ha considerat que, encara que el que fou decidit per la jurisdicció penal, a saber que la parcel·la venuda d'una superfície de 740,50m2 només en tenia 63, no faci part integrant de la part dispositiva de la seva sentència de data 20 de juny del 2001 i que la mateixa no va pronunciar cap decisió condemnatòria, aquesta afirmació tenia efecte de cosa jutjada. S'ha doncs de resoldre el litigi tenint compte d'aquest criteri de fet.

II.- Els Srs. Ribes, Almansa i Amorós sol·liciten la resolució del contracte de compravenda de la parcel·la litigiosa, per dol, o incompliment de la part venedora, o error de la part compradora. S'ha d'examinar successivament aquests motius d'apel·lació.

III.- El dol és una conducta d'engany que normalment tendeix a provocar un error o equivocació en qui contracta, però que a la vegada influeix de manera directa en la seva llibertat per contractar sense arribar a la consideració d'amenaça o força, ja que el contractant és abocat a celebrar el contracte que, potser, no hagués volgut. Per constituir un vici del consentiment, el dol ha de comportar un acte il·lícit d'engany (dolus malus) i determinar de manera essencial la celebració del contracte, de forma que sense la seva presència aquest no s'hagués realitzat (dol causant).

Els recorrents pretenen que tota l'actuació del Sr. Sanz (el venedor) ha estat una maquinació per fer creure que la seva finca tenia una superfície molt superior a la que realment té, referint-se a la declaració feta el dia 6 de juliol de 1992 davant del Notari Sr. Macias en la qual el Sr. Sanz va descriure i determinar les 17 finques formant part de l'herència de Casa F. d'Anyós, entre les quals la Terra de les Salinetes que figura amb una superfície d'unes 835 m2. Nogensmenys, el M.I. Tribunal de Corts ha considerat que: "si és cert que en aquesta transacció (la compravenda litigiosa) la superfície del terreny venut era determinant, cal subratllar que dita operació de compravenda ha passat 2 anys desprès que el processat (Sr. Sanz, venedor) ha fet la declaració davant del notari, determinant la superfície de la parcel·la; apareix que és de manera espontània, i en tot cas sense cap lligam amb la venda als perjudicats la qual s'ha realitzat 2 anys més tard; resulta que no es provat que el Sr. Sanz ha fet aquesta declaració amb l'intenció d'equivocar els compradors futurs eventuals de la parcel·la, tota vegada que dita declaració mencionava totes les 17 finques de l'herència i no solament la Terra de les Salinetes objecte de la compravenda". I la sentència penal conclou de manera rotunda i definitiva que "resulta de tots aquests elements que ni al començament ni en el transcurs del negoci s'ha produït la declaració errònia de la superfície". Aquesta Sala comparteix l'anàlisi feta per la jurisdicció penal encara que la mateixa hagi estat criticada per la Sala Penal. En efecte, a Andorra no existeix cap registre nacional de la propietat hisenda, sinó un cadastre comunal de poca fiança ço que fa que els límits de les propietats donen sovint lloc a confusió i a contestacions. Per tant, no és cosa rara que un propietari s'equivoqui en la superfície d'una de les seves finques i si el Sr. Sanz va declarar davant Notari que el terreny de la Terra de les Salinetes feia 835 m2 s'ha de suposar que així ho pensava, i no existeix en autes cap element que acrediti que aquest error sigui degut a la voluntat intencional d'enganyar als eventual compradors en el futur. A més a més, la declaració de propietat correspon a 17 finques i no consta cap prova que sols la superfície declarada de la Terra de les Salinetes, pateix d'un error que sigui voluntari. Per tant, no està acreditat en autes cap existència per part del Sr. Sanz, de maquinacions insidioses o d'una activitat il·lícita constitutives d'un dolus malus causant.

IV.- L'error és l'equivocada o inexacta creença o representació mental que serveix de pressupòsit a la realització d'un acte jurídic i el determina. El contracte que s'ha format amb error és un contracte anul·lable ja que si l'error no hagués interferit en procés de gestació de la voluntat la declaració que conté questa voluntat hagués estat una altra o no s'hagués produït. És cert que havent contractat amb la voluntat d'adquirir un terreny de 740,50 m2 quan en realitat dit terreny tenia una superfície de 63 m2, els recorrents han patit un error de fet. Ara bé, perquè l'error, vici del consentiment, pugui invalidar el contracte, ha d'ésser excusable. L'error és inexcusable quan la persona que el va patir podia haver evitat incórrer-hi utilitzant la diligència adequada al cas i no ho va fer. La compravenda d'un terreny és cosa important i pertoca al comprador verificar l'autenticitat de la cosa adquirida. Si respecte a una compravenda immobiliària, un error d'alguns m2 sobre la superfície de la parcel·la objecte del contracte, pot constituir un error excusable, no és el cas quan la diferència de superfície és tan important com en cas d'autes, ja que supera un 90%, i per tant demostra que els compradors no han fet les més mínimes verificacions de la superfície del terreny, inclosa la més primordial que es consultar el cadastre. Si el comprador havia comprovat la superfície de la parcel·la adquirida amb el cadastre, ço que correspon a la més fonamental prudència quan es tracta d'una compravenda immobiliària important, no s'hagués produït cap error vici del consentiment. En la seva sentència el M.I. Tribunal de Corts no diu altra cosa quan considera de manera encertada, que "les circumstàncies de la compravenda que s'ha desenvolupat en dos temps, el compromís en data 20 d'octubre de 1994 i l'escriptura de compravenda davant del Notari el dia 1 de desembre de 1994, demostren que els compradors disposaven de temps suficient per a fer les mínimes comprovacions que la més elemental prudència aconsellava, tractant-se d'una operació de 13.000.000 de ptes". En conseqüència essent del tot inexcusable l'error del comprador, dit error no pot correspondre a un error vici del consentiment invalidant el contracte.

V.- Respecte al motiu de greuge relatiu a l'incompliment del contracte per part del venedor, el mateix no pot tampoc prosperar. En l'absència d'un vici del consentiment el contracte de compravenda està perfecte. Els Srs. Ribes, Almansa i Amorós han comprat una parcel·la de terreny coneguda per Terres de les Salinetes d'una superfície de 740,5 m2, donant-se per assabentats de la situació i configuració de tot lo comprat per haver-ho seguit i visitat, amb la precisió que la major o menor superfície de lo comprat, respecte a la declarada en les descripcions que interessen anirà a favor o en perjudici de la part compradora, sense que es pugui formular cap reclamació per defecte o per excés. No és negat que els compradors estan avui propietaris de les Terres de les Salinetes, i per tant el contracte de compravenda es va complir malgrat la diferència de superfície ja acceptada prèviament pels compradors en el contracte. A més a més, qualsevol que sigui la superfície de les Terres de les Salinetes, els compradors tenen un títol de propietat corresponent a la parcel·la descrita en el contracte de compravenda amb les delimitacions contemplades en el mateix. Per tant, els Srs. Ribes, Almansa i Amorós son legalment propietaris de la referida parcel·la fins que aquesta propietat sigui impugnada per tercers, cosa que no s'ha produït fins ara. Per conseqüent no hi ha hagut per part del Sr. Sanz cap incompliment del contracte de compravenda, per haver lliurat als compradors la cosa convinguda.

VI.- S'ha doncs de confirmar la resolució recorreguda i posar les costes judicials a càrrec de la part que recorre.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

Desestimar el recurs d'apel·lació dels Srs. Ribes, Almansa i ENTITY_6;

Confirmar la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 4 de setembre del 2006 en tots els seus extrems;

Condemnar als Srs. Ribes, Almansa i Amorós al pagament de les costes processals de segona instància.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Constitucio del Principat d'Andorra (1993).