• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018

Juridiction andorrane, — (STSJAD 251/2008, ECLI:AD:TSJADAD:2008:251)

Faits et procédure

Par un arrangement conclu entre M. Jover et les sociétés « Bonet » et « Soriano », M. Jover a versé, le 21 mars 2006, la somme de 108 000 euros, libellée « reservation price Prat Gran de Farreres ». Ce versement était destiné à l'acquisition de neuf appartements de la résidence « Prat Gran de Farreres », à construire sur la paroisse de Canillo, pour un prix convenu de 2 732 907 euros. Les parties ne contestent ni le paiement ni l'existence de l'accord. Elles divergent sur la nature juridique de celui-ci et sur la qualification de la somme versée. Le vendeur n'a pas remis de compromis de vente sur les unités immobilières, lesquelles se trouvaient, selon le demandeur, à un stade embryonnaire.

M. Jover a assigné les sociétés le 11 juillet 2007 en restitution de la somme de 108 000 euros. Il invoquait le fait qu'il ne pouvait pas acquérir ces logements en qualité d'étranger. Les défenderesses ont contesté la demande, soutenu que le contrat était un contrat d'arrhes, et formé une demande reconventionnelle tendant à la résolution du contrat de vente et à l'acquisition, par la société, de la somme versée, subsidiairement à l'indemnisation de son préjudice. Le Tribunal des Batlles, par jugement du 2 juillet 2008, a fait droit à la demande principale, rejeté la reconventionnelle, déclaré le contrat résolu et condamné les sociétés à restituer 108 000 euros, avec intérêts et dépens.

Les sociétés ont interjeté appel. La Sala civil du Tribunal superior de justícia d'Andorre (ci-après « TSJ ») rejette le recours, confirme intégralement le jugement et met les dépens d'appel à la charge des appelantes.

Question de droit

La décision soulève trois questions.

1. Qualification du pacte. Le contrat de vente, consensuel, était-il parfait dès l'accord sur la chose et le prix, ou ne s'agissait-il que d'un contrat préparatoire, dont l'efficacité était subordonnée à l'autorisation administrative requise pour l'acquisition d'un immeuble par un étranger ?

2. Effet de l'impossibilité d'obtenir l'autorisation. Dans l'hypothèse d'un contrat préparatoire, quel est le régime de sa résolution lorsque la condition d'efficacité ne peut, dès l'origine, être remplie ?

3. Qualification de la somme versée. Les sommes remises à la conclusion du contrat constituent-elles des arrhes confirmatoires, qui doivent être restituées et s'imputent sur le prix, ou des arrhes pénitentielles ou pénales, qui pourraient être conservées ou doubles ?

Solution et dispositif

Le TSJ retient d'abord que le contrat de vente est consensuel et se forme par le seul échange des consentements sur l'objet et le prix (fundament 2). Il écarte la thèse de la simple promesse : l'appelante soutenait que M. Jover « voulait acheter » sans avoir acheté. Le Tribunal accueille toutefois la notion de contrat préparatoire, au sens de l'article 5 de la Llei sobre transmissions patrimonials immobiliàries du 15 décembre 2000, qui vise tout acte conclu sans l'autorisation administrative requise pour qu'un étranger acquière un immeuble en Principauté (fundament 3). Il rappelle que la subordination de l'efficacité du contrat préparatoire à la réalisation des conditions légales n'affecte pas sa validité, et que sa résolution est possible en cas de non

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 23 de desembre de 2008 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data onze de juliol del 2007 la representació processal del Sr. Jover va formular demanda contra les societats "Bonet" i "Soriano", en reclamació de la suma de 108.000 euros, import lliurat per la seva mandant en concepte de reserva de nou apartaments que s'havien de construir a la Parròquia de Canillo, sense que se li lliurés el compromís de venda d'aquestes unitats, que es trobaven en fase embrionària quan el seu mandant va demanar la devolució de l'import pagat, i tenint en compte que ell no podia comprar nou habitatges atès que era estranger.

II.- La representació processal de les societats "Bonet" i "Soriano" va contestar a la demanda en data 19 de setembre del 2007, argumentant la manca de legitimació passiva de la societat "Soriano", que el contracte celebrat entre l'agent i la societat "Bonet" era un contracte d'arres, i que la seva mandant no havia incurregut en cap mena d'incompliment, mentre que l'agent no havia pagat en el seu moment la suma de 117.000 euros que s'havia compromès a abonar. Presentava alhora reconvenció, sol·licitant que es declarés resolt el contracte de compravenda i s'establís el dret de la societat defenent a fer seva la quantitat lliurada en concepte d'arres o, en tot cas, a ser rescabalada pels danys i perjudicis soferts, imposant a l'adversa les costes del procediment.

III.- La representació processal del Sr. Jover va contestar a la demanda reconvencional formulada per l'adversa, replicant igualment a la contesta a la demanda oposada per la representació processal de les societats "Bonet" i "Soriano", i aquestes van duplicar oportunament, reiterant les dues parts els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

IV.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 2 de juliol del 2008, estimant la demanda principal i desestimant la reconvenció, declarant resolt el contracte de compravenda que vinculava a les parts i condemnant a les societats "Bonet" i "Soriano" a restituir al Sr. Jover la suma de 108.000 euros, més interessos i costes.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de les societats "Bonet" i "Soriano" i, pels arguments recollits a les seves conclusions, demana la seva revocació, desestimant íntegrament la demanda principal i estimant la reconvencional, declarant la resolució del contracte de compravenda convingut entre les parts i establint la facultat de la seva mandant de fer seva la quantitat lliurada pel demandant, condemnant en tot cas a l'adversa al pagament de les costes del litigi.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que el 21 de març del 2006 el Sr. Jover va transferir a la societat "Soriano" la suma de 108.000 euros i que ho va fer en concepte de "reservation price Prat Gran de Farreres" (folis 27). Les parts no discuteixen que aquest pagament es va fer com a conseqüència d'un acord per tal que l'agent adquirís nou apartaments al conjunt residencial "Prat Gran de Farreres" pel preu convingut de 2.732.907 euros; no obstant, discrepen sobre la natura jurídica del pacte i sobre la qualificació que cal atribuir a la suma lliurada en aquell moment.

Per tal de resoldre el present litigi s'ha de posar de relleu, en primer lloc, que el contracte de compravenda és un contracte consensual que exigeix per a la seva perfecció exclusivament el consentiment de comprador i venedor sobre l'objecte i el preu de la venda, com disposa l'Instituta 2,22 i com destaquen, entre moltes altres, la STSCF d'1 de juliol de 1957, la STSM de 30 d'octubre de 1975 o la d'aquesta Sala de 21 de març del 2002. Des d'aquesta perspectiva no existeixen dubtes sobre el fet que existia un acord entre el Sr. Jover i les societats defenents sobre la voluntat de les parts de comprar i vendre, sobre l'objecte del contracte, nou apartaments al conjunt residencial "Prat Gran de Farreres", i sobre el seu preu, 2.732.907 euros, raó per la qual s'ha de considerar que en el moment en què es va prestar el consentiment es va perfeccionar la compravenda de les citades unitats immobiliàries. El fet que l'atorgament d'escriptura pública es deixés per a un moment posterior no altera aquesta qualificació, ja que per a la perfecció d'aquest contracte no és precís que aquesta voluntat es plasmi per escrit, com posa de relleu el Digest 18,1,2.

II.- La recurrent argumenta, no obstant això, que el Sr. Jover no manifesta haver comprat els apartaments, sinó que els volia comprar, defensant per aquesta raó que el que van celebrar les parts era més aviat una promesa de compravenda i aquest argument s'ha d'acceptar, no per les raons al·legades per la recurrent, sinó perquè l'article 5 de la Llei sobre Transmissions Patrimonials Immobiliàries de 15 de desembre del 2000 entén com a preparatoris tots els contractes atorgats sense l'autorització administrativa preceptiva per tal que un estranger, com és el Sr. Jover, pugui adquirir un immoble al Principat, tant si s'ha qualificat de contracte de promesa o de compromís de transmissió, com de transmissió definitiva i, en el supòsit que no s'obtingui aquesta autorització en el termini d'un any, o un altre termini establert per pacte, des de que l'obligat a transmetre hagi notificat fefaentment a l'adquirent que està en condicions de lliurar el bé immoble compromès, el venedor pot resoldre el contracte preparatori amb retorn de qualsevol suma pagada eventualment en concepte de preu. Nogensmenys, el fet que l'eficàcia del contracte preparatori estigui subjecta a la condició de que es compleixin la totalitat dels requisits establerts legalment no suposa que aquest no sigui vàlid, ni eficaç en cas que aquests es respectin, encara que s'hagi acordat verbalment, obligant a les parts a celebrar un posterior contracte definitiu o permetent la seva resolució per incompliment (STSM de 20 de juny del 1986), i que en canvi quedi sense efecte si no s'arriben a complir.

En el cas present, no és que el Sr. Jover no obtingués la preceptiva autorització en el termini d'un any a partir de la finalització de l'obra, produint-se així el fet que impedia l'eficàcia del contracte i permetia resoldre'l, sinó que no la podia obtenir, atès que pretenia adquirir nou unitats immobiliàries en contra del que permetia la llei a un estranger. Per aquesta raó, la condició s'havia de considerar incomplida des de l'inici de la relació i, per tant, era procedent sol·licitar la resolució del contracte i les parts estaven obligades a retornar les prestacions ja fetes. Per aquesta raó, s'ha de donar lloc a la resolució del contracte que reclamen en aquest procediment les dues parts litigants, però no s'ha d'acordar per l'existència d'un incompliment, ni d'un desistiment unilateral de cap d'elles (malgrat l'agent volgués desvincular-se del contracte en un primer moment per altres raons), ja que des de l'inici de la relació contractual era impossible complir els requisits legals que condicionaven la seva eficàcia i per aquest motiu s'havia frustrat la seva finalitat, situació en la què la Sentència d'aquesta Sala de 20 d'octubre de 1994 entén que el contracte és nul.

III.- No és pot admetre en aquest cas l'argument de la recurrent en el sentit que el Sr. Jover coneixia aquesta prohibició i que, per tant, cap finalitat quedava frustrada, ja que, per un cantó, també ella havia de conèixer que la transmissió de la propietat projectada no era possible, perquè es tracta d'una societat andorrana i per tant assumia el risc de que finalment el contracte quedés resolt, i, per un altre, el Sr. Jover manifesta en absoldre la posició vuitena (foli 212 en relació al 73), que va reservar els immobles perquè li van dir que aquesta prohibició s'aixecaria i aquesta possibilitat és versemblant, ja que és difícil imaginar que en cas contrari hagués lliurat una quantitat a compte del preu d'una compravenda que mai li permetria adquirir la propietat dels immobles, ja que d'acord amb l'article 5.3 de la citada Llei sobre transmissions patrimonials immobiliàries l'efecte translatiu no pot produir-se fins que no s'hagi obtingut l'autorització pertinent.

IV.- Si entenem que les parts van celebrar un contracte preparatori de la compravenda i que aquest no podia produir l'eficàcia que cercaven perquè no es podien complir els requisits legalment establerts, la conclusió hauria de ser que el venedor ha de retornar al comprador la suma que va percebre en el moment de l'acord, com disposa l'article 5.4 in fine de la Llei de 15 de desembre del 2000, considerant aquesta com a part del preu a pagar. No obstant, el recurrent discrepa de la decisió de la Sentència d'instància que es pronuncia en aquest sentit i considera que es van pactar unes arres penitencials.

Les arres poden tenir com a funció la confirmació de la celebració del contracte i en aquest supòsit es qualifiquen de confirmatòries i la suma lliurada com a part del preu, de tal manera que ha de ser retornada en cas de resolució del contracte. Les arres poden tenir igualment la finalitat d'atorgar a les parts la facultat per desvincular-se del negoci celebrat mitjançant la seva pèrdua o el seu retorn duplicat, que són les que es denominen arres penitencials, o poden respondre també a la voluntat d'establir una sanció a càrrec de la part que incompleixi el contracte o es desvinculi del mateix unilateralment, que són les arres penals. Quan es dubta entre una i altra qualificació, cal tenir en compte que, segons el Digest 18,1,35,pr., les arres s'han de qualificar com a confirmatòries, a menys que es provi que clarament se'ls hi ha atribuït un caràcter diferent per les parts, atesa la naturalesa consensual que es predica del contracte de compravenda, com destaca la Sentència d'aquesta Sala de 25 de maig del 1995, que posa de relleu que la disposició del Codi 4,21,17, que presumeix que les arres són penals, es fonamenta en el dret hel·lènic que desconeixia, a diferència del romà, el caràcter consensual de la compravenda.

Per totes aquestes raons, considerem que el lliurament de determinades sumes per part del Sr. Jover als defenents en el moment de celebrar el contracte preparatori de la compravenda projectada de nou unitats immobiliàries que s'havien de construir a la Parròquia de Canillo es va fer en concepte d'arres confirmatòries i, havent quedat resolt el contracte per un fet aliè a la voluntat de les parts però del qual totes dues havien de ser conscients, el venedor està obligat a retornar allò que va rebre com a signe de la seva celebració i part del preu pactat, sense que pugui reclamar per aquest fet cap tipus de compensació per un danys que ell també va assumir.

V.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes del mateix al recurrent, de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de les societats "Bonet" i "Soriano" contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 2 de juliol del 2008 que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : article 5 de la Llei sobre Transmissions Patrimonials Immobiliàries de 15 de desembre del 2000 entén.