• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

TSJA (Sala Civil), 21 mai 2009, ATSJAD 100/2009

Faits et procédure

Les consorts Narváez i Valverde, propriétaires de deux locaux industriels (naves 6 et 10) situés à Les Lloses d'Andorra la Vella, avaient donné ces locaux à bail à M. Ferreras, par contrats des 15 décembre 2003 et 1er février 2005. Le locataire, fils de Mme Tamarit et de M. Querol, exploitait dans les locaux un commerce dont la titulaire registrale était Mme Tamarit. Les deux parents travaillaient également dans l'affaire, de caractère familial.

Après l'échec d'une demande d'embargo préventif, les bailleurs ont assigné en juillet 2008 M. Ferreras, Mme Tamarit et M. Querol. Ils demandaient la résolution des baux, l'expulsion, la condamnation solidaire au paiement des loyers impayés (13 170,15 euros) et une indemnité pour occupation indue, ainsi que l'exécution d'une clause pénale stipulée au contrat.

Le Tribunal unipersonnel, Section civile, a rendu le 8 janvier 2009 un jugement qui accueillait l'exception de défaut de qualité pour agir passivement à l'égard de Mme Tamarit et de M. Querol. Il accueillait partiellement la demande à l'encontre de M. Ferreras : résolution des baux, expulsion, paiement de 13 170,15 euros et d'une indemnité journalière de 146,29 euros, avec intérêts et dépens. La demande fondée sur la clause pénale n'a pas été accueillie en ce sens.

Les bailleurs ont interjeté appel, en sollicitant l'intégralité de leurs demandes, y compris la mise en œuvre de la clause pénale. La Sala Civil du Tribunal supérieur de justice a rejeté l'appel et confirmé le jugement (point 3 du dispositif). Il convient de noter que la décision reproduite porte à la fois la mention « Aute » dans les métadonnées et l'en-tête « SENTÈNCIA » (TSJC-038/09). Cette discordance formelle n'affecte pas l'analyse au fond.

Question de droit

La décision soulève deux questions distinctes :

1. Les bailleurs peuvent-ils étendre les effets du bail à des personnes qui n'en sont pas signataires (titulaire registrale du fonds de commerce, parents du locataire, personne ayant acquitté certains loyers) et obtenir contre elles la condamnation au paiement des loyers et à la restitution des locaux ?
2. Une clause pénale stipulée pour l'occupation indue des locaux doit-elle être appliquée telle quelle, ou le juge peut-il la modérer lorsqu'elle est manifestement disproportionnée au préjudice réel du créancier ?

Solution et dispositif

Sur la première question, la Cour rejette l'extension

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 21 de maig de 2009 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Prèvia demanda d'embargament preventiu, que va ser desestimada per l'Aute d'onze de maig del 2008 confirmat pel d'aquesta Sala de dotze de febrer del 2009, en data 17 de juliol del 2008, la representació processal del Srs. Narváez i Valverde va formular demanda contra els Srs. Tamarit, Ferreras i Querol, sol·licitant la resolució judicial dels contractes d'arrendament celebrats en dates 15 de desembre del 2003 i 1 de febrer del 2005 que tenien per objecte les naus 6 i 10 situades a l'XXXX, partida de Les Lloses d'Andorra la Vella i la declaració de desnonament dels dits locals, ordenant als defenents deixar-los lliures, vacus i expedits a disposició de l'agent i consignant les claus a la Batllia. Sol·licitava igualment que es condemnés solidàriament als defenents a satisfer la suma de 13.170,15 euros, corresponent als lloguers impagats dels locals arrendats i a pagar en concepte d'indemnització per ocupació indeguda dels mateixos la quantitat de 339,30 euros diaris per la nau número 6 des del dia 1 de juny del 2008 fins la data en la què la propietat recuperés la propietat del local i 99,46 euros per dia per la nau número 10 en les mateixes condicions, més les despeses necessàries per reparar els eventuals desperfectes que poguessin presentar els locals, més les costes del procediment.

II.- En data 11 de setembre del 2008, la representació processal dels Srs. Tamarit, Querol i Ferreras va formular excepció de manca de legitimació passiva respecte dels Srs. Tamarit i Querol i, subsidiàriament, va contestar a la demanda, reconeixent el Sr. Ferreras deure i voler pagar els imports reclamats pels agents pels lloguers impagats, així com per la ocupació indeguda dels locals, oferint-se a pagar el deute mitjançant abonaments fraccionats i ajornats.

III.- La representació processal dels Srs. Narváez i Valverde van contestar a l'excepció de manca de legitimació passiva formulada pel Sr. Querol i Tamarit, oposant-se a la mateixa.

IV.- La Sentència de l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, de data 8 de gener del 2009 va decidir estimar l'excepció de manca de legitimació passiva dels Srs. Tamarit i Querol plantejada per la defenent i estimar parcialment la demanda formulada per la part agent, declarant resolts els contractes d'arrendament celebrats entre les parts, ordenant el desnonament de l'arrendatari, condemnant al Sr. Ferreras a pagar als agents la suma de 13.170,15, més altres 146,29 euros/dia en concepte d'ocupació indeguda a comptar de l'u de juny del 2008 fins al retorn efectiu de la possessió dels locals als seus propietaris, com també l'import dels desperfectes dels locals a acreditar en període d'execució de Sentència, més interessos legals i costes judicials.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal dels Srs. Narváez i Valverde i, pels arguments recollits en les seves conclusions, demana la seva revocació, estimant íntegrament la demanda formulada pels seus mandants i imposant les costes del procediment a l'adversa.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- El recurs formulat per la representació processal del Srs. Narváez i Valverde es fonamenta en primer lloc en l'argument que, en contra del que decideix la Sentència d'instància, s'ha de considerar a la Sra. Tamarit i al Sr. Querol com cotitulars del contracte d'arrendament signat pels seus mandants amb el seu fill Ferreras i que tenia per objecte les naus 6 i 10 radicades a l'Avda. Tarragona d'Andorra la Vella.

En el cas de la Sra. Tamarit aquesta decisió és procedent, segons el parer dels recurrents, degut al fet que la citada senyora és la titular registral del negoci "M.P." que els defenents explotaven en els citats locals i va signar la sol·licitud de canvi d'ubicació del negoci que consta al foli 96 de les actuacions, que també van signar els propietaris del local. Per tal de justificar aquest criteri els recurrents citen una Sentència d'aquesta Sala que considera que els empleats d'un negoci familiar són quelcom més que assalariats i la seva actuació al acomiadar a un empleat pot respondre a una delegació de funcions del titular del negoci.

Els arguments exposats pels recurrents no poden desvirtuar el fet que, d'acord amb els contractes d'arrendament de les naus esmentades que consten als folis 5 i 8 de les actuacions, qui va arrendar els locals propietat dels agents va ser el Sr. Ferreras i els rebuts dels lloguers es van lliurar igualment al seu nom (folis 11 a 16), de tal manera que el principi de relativitat dels contractes impedeix que el compliment de les obligacions que una persona determinada va assumir en virtut d'un determinat contracte es pugui exigir a d'altres que en no van formar part.

És cert que en determinades situacions es permet, com excepció a aquest principi, que una de les parts contractuals es pugui dirigir contra una persona que no és part en el contracte per exigir-li un determinat comportament, però entre els supòsits excepcionals en els què es permet l'acció directa no es troba la possibilitat d'exigir responsabilitats contractuals a les persones o les societats que ocupen un local arrendat per un tercer, quan no es tracta d'una situació de sotsarrendament. En el cas present, el fet que els Srs. Narváez i Valverde acceptessin que el negoci del qual és titular la Sra. Tamarit es pogués traslladar als locals arrendats pel seu fill, exclou tot indici d'incompliment contractual per part de l'arrendatari, impedeix parlar de l'existència d'un frau o d'un error en la persona que en realitat arrendava el local i evidentment no és suficient per entendre que es va pactar una novació subjectiva del contracte.

D'altra banda, el fet que el negoci en qüestió sigui de caire familiar i en ell treballin tant els Srs. Tamarit i Querol com el seu fill no comporta que aquest arrendés el local en representació dels seus pares, en base a una delegació de funcions tàcita, ja que el Sr. Ferreras va actuar en tot moment en nom propi i res impedeix que el negoci que s'explota en un local arrendat sigui titularitat d'una persona diferent d'aquella que l'ha arrendat quan a més l'arrendatari està lligat amb el titular del negoci per relacions comercials, laborals o familiars, supòsit en el què l'únic del que es pot dubtar és de si es tracta o no d'un sotsarrendament, cosa que els recurrents neguen en tot moment.

II.- Tampoc existeixen motius per considerar que el Sr. Querol és també cotitular de l'arrendament, ja que el fet que en ocasions hagi pagat el lloguer dels locals no suposa convertir-lo en arrendatari quan el pagament el pot fer vàlidament fins i tot un tercer. Tampoc és raó suficient per admetre la tesi dels recurrents el fet que en ocasió de la inspecció ocular dels locals feta per l'Hble. Batlle el citat senyor actués en nom propi i com a mandatari verbal de la Sra. Tamarit i del Sr. Ferreras, ja que si tots tres explotaven el negoci ubicat en els esmentats locals és lògic que tots estiguessin interessats en acreditar quin era el seu estat, ja que si els locals estiguessin deteriorats la propietat exigiria responsabilitats a l'arrendatari i aquest voldria compartir les conseqüències amb tots aquells que explotaven el negoci.

III.- Per últim els recurrents argumenten que el fet que la Sentència d'instància no doni lloc a la multa civil reclamada per ells i contemplada al contracte signat entre les parts no té, segons el seu criteri, cap base legal. No obstant, la facultat de moderar una clàusula penal si el Tribunal la considera desproporcionada amb el dany patit per la part que reclama en seu compliment s'ha reconegut repetidament pels Tribunals andorrans. Així la Sentència d'aquesta Sala de 22 de setembre del 2000 posa de relleu que aquesta clàusula és "un instrument per a garantir el compliment de les obligacions o, si es vol, per satisfer l'interès del creditor, però sense que això suposi una aplicació automàtica de la clàusula penal en qualsevol cas, ja que la satisfacció de l'interès del creditor s'ha de connectar amb el sacrifici que pot suposar pel deutor l'aplicació íntegra de la clàusula penal i per aquest motiu s'introdueix la tesi favorable a la moderació judicial de les clàusules penals" per tal de "ajustar el seu import als danys reals que ha experimentat el creditor".

Per aquest motiu, entenem, en el mateix sentit que l'Hble. Batlle, que una penalització de 146,29 euros per dia durant el temps que duri la ocupació indeguda dels locals arrendats per part dels defenents compensa sobradament els danys que aquesta situació pugui produir als seus propietaris, mentre que la suma fixada al contracte per aquest supòsit resulta clarament desproporcionada amb la satisfacció de l'interès dels creditors a la què aquests tenen dret, tenint en compte que el lloguer mensual fixat per la nau número deu eren 995,40 euros i per la nau número sis 3.393,90 euros.

IV.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes del mateix als recurrents de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal dels Srs. Narváez i Valverde Farràs contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció civil, en data 8 de gener del 2009, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.