• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD 199/2009 (Tribunal superior de justice d'Andorre, Sala Civil, 23 juillet 2009)

Note de méthode : la « référence canonique » fournie dans les métadonnées (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la référence retenue est celle qui figure dans le texte de la décision (ROJ et ECLI). Le nom du ponent diffère selon les passages du document (voir infra).

Faits et procédure

Une société anonyme, « G.I. SA », a conclu le 6 septembre 1999 un contrat de location portant sur un appartement situé à Escaldes-Engordany, pour un loyer mensuel de 40 000 pesetas. Le contrat prévoyait en outre le paiement, en sus du loyer, de 3 000 pesetas mensuelles au titre du gasoil et de l'eau chaude, avec une liquidation semestrielle ou annuelle des dépenses « en fonction des consommations relevées au compteur ». La décision indique que le contrat mentionnait le relevé initial des compteurs de chauffage et d'eau chaude.

Les locataires ont cessé de payer les loyers de janvier à mars 2008 et les charges de chauffage et d'eau des années 2003 à 2007. La bailleresse a introduit une demande de résolution du contrat, d'expulsion et de paiement de sommes, qui a été dirigée contre les défendeurs. Ceux-ci, régulièrement cités, n'ont pas comparu et ont été déclarés en rebellion ; ils se sont présentés pendant la phase probatoire pour contester la dette.

Par jugement du 3 octobre 2008, le tribunal unipersonnel, section civile, a partiellement fait droit à la demande : il a ordonné l'expulsion, condamné les locataires au paiement de 1 300,65 euros avec intérêts légaux, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation indue de 433,55 euros à compter du 1er avril 2008, et a rejeté les autres prétentions.

La société demanderesse a interjeté appel afin d'obtenir la condamnation supplémentaire des locataires au paiement de 4 718,47 euros au titre du gasoil et de l'eau chaude. La Sala Civil du Tribunal superior de justice a rejeté l'appel, confirmé le jugement dans son intégralité et mis les dépens à la charge de l'appelante.

Question de droit

La question centrale est de savoir si le bailleur, qui réclame au locataire le remboursement de dépenses de fourniture (gasoil de chauffage, eau chaude) prévues par le contrat, doit justifier de leur montant réel, alors même que la loi met ces dépenses à la charge du preneur.

Subsidiairement se pose la question de la charge de la preuve : il s'agit de déterminer quelle partie doit établir l'existence et le montant des consommations, et par quels moyens.

L'appelante soutenait que la loi sur les baux urbains impose au locataire le paiement des services et fournitures dont il bénéficie, que le défaut de justification ne l'exonère pas, et que seules les dépenses, et non les consommations, devaient être justifiées. Elle produisait à l'appui un certificat établi par elle-même, mentionnant les dépenses supportées par les propriétaires.

Solution et dispositif

Le tribunal rejette l'appel en retenant, en substance, trois séries de motifs.

En premier lieu, le contrat créait pour le locataire un droit à l'information : le bailleur devait, à chaque période ou au minimum chaque année, communiquer les consommations réelles ou, à défaut, le montant effectivement acquitté par le propriétaire au titre de ces dépenses.

En deuxième lieu, si la loi oblige le locataire à payer ces dépenses, le bailleur doit

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 23 de juliol de 2009

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal de la societat "G.I. SA" va formular demanda de resolució de contracte, desnonament i reclamació de quantitat contra els Srs. Cano i Pino, exposant que en data 6 de novembre del 1999 havia cedit en arrendament als defenents l'apartament situat a la XXXX i que aquests havien deixat de pagar la suma de 6.019,12 euros pels lloguers dels mesos de gener a març del 2008 i les despeses de calefacció i aigua dels anys 2003 a 2007. Per aquesta raó, sol·licitava que es condemnés als defenents a pagar als seus mandants els lloguers deguts fins a la resolució del contracte d'arrendament i també les despeses de calefacció i aigua calenta, a abonar l'equivalent al lloguer mensual de l'immoble en concepte d'indemnització per ocupació indeguda a partir d'aquesta data i fins a deixar-lo lliure i vacu a disposició de l'arrendadora i a pagar els interessos de demora d'aquestes sumes i la totalitat de les costes judicials.

II.- Malgrat haver estat degudament citats, els demandats no van comparèixer, essent declarats en rebel·lia, i en període de proves compareguérem manifestant no reconèixer el deute.

III.- En data 3 d'octubre del 2008 l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, va dictar Sentència estimant en part la demanda formulada per la societat "G.I. SA" i condemnant als defenents a ser desnonats de l'apartament situat al subsòl 5-1 de l'edifici M. de la carretera d'Engolasters, Parròquia d'Escaldes-Engordany, a pagar la suma de 1.300,65 euros, augmentada amb l'interès legal a comptar de la data fixada per la contesta a la demanda, més la quantitat mensual de 433,55 euros, en concepte d'indemnització per ocupació indeguda de l'immoble des del dia 1 d'abril del 2008 fins el retorn de la possessió del pis a l'agent, amb els interessos legals calculats per mensualitats vençudes, i a satisfer la totalitat de les costes del procediment, desestimant les restants peticions contingudes a la demanda.

IV.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la societat "G.I. SA" i, en virtut dels arguments recollits a les seves conclusions, demana la seva revocació en el sentit de condemnar igualment als defenents a pagar a la seva mandant la suma de 4.718,47 euros en concepte de gas-oil i aigua calenta de l'apartament que tenien llogat, més els interessos legals corresponents, amb imposició de les costes processals a l'adversa.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 6 de setembre del 1999 la societat "G.I. SA" va arrendar als Srs. Cano i Pino l'apartament baixos 5è. 1ª de l'edifici M., situat a la carretera d'Engolasters d'Escaldes, pel preu de 40.000 ptes. i no es discuteix que en el citat contracte es va pactar que, a compte de les despeses de gas-oil i aigua calenta, els arrendataris pagarien 3.000 ptes. mensuals juntament amb el preu del lloguer i cada semestre o anualitat la part arrendadora faria una liquidació de les despeses que corresponguin a l'immoble llogat, s'ha d'entendre que en base als consums que assenyalés el comptador corresponent. Per aquesta raó, entenem que el llogater tenia dret a que se'l informés sobre quin havia estat el consum real en cada període o, com a mínim, quina havia estat la despesa pagada pel propietari en aquest concepte en cada anualitat.

D'altra banda, la Llei d'Arrendaments Urbans obliga a l'arrendatari a pagar les esmentades despeses, però això comporta que l'arrendador les hagi de justificar, perquè no es pot afirmar que, atès que segur que l'arrendatari ha consumit encara que només fossin els mínims, el propietari de l'immoble està legitimat per exigir qualsevol import que consideri procedent sense fonamentar-lo en la despesa real, ja que si bé és cert que la Llei pretén evitar que s'imputin als arrendataris despeses no generades, també s'ha d'entendre que pretén evitar que s'imputi un import superior al generat.

II.- Contra l'esmentada decisió s'alça la recurrent argumentant que la Llei d'arrendaments urbans estableix que l'arrendatari està obligat a pagar a l'arrendador les despeses dels serveis i subministraments dels que gaudeix, entre ells els gas-oil i l'aigua calenta, i que, per tant, la manca de justificació de les mateixes no exonera a l'arrendatari del seu pagament i, en tot cas, el que cal justificar són les despeses i no el consum, aportant junt amb les conclusions un certificat elaborat per ella mateixa en el què es fan constar quines són les despeses que per aquests consums van pagar els propietaris de l'apartament arrendat als defenents.

Per tal de donar resposta als arguments de la recurrent, cal posar de relleu que al contracte que varen signar les parts en data 6 de setembre del 1999 es fa constar quin era el consum que marcaven els comptadors de calefacció i aigua calenta de l'apartament en la data d'inici del contracte i es manifesta que cada semestre o anualitat la part arrendadora farà una liquidació de les despeses que corresponguin a l'immoble llogat, s'ha d'entendre que en base als consums que assenyalés el comptador corresponent. Per aquesta raó, entenem que el llogater tenia dret a que se'l informés sobre quin havia estat el consum real en cada període o, com a mínim, quina havia estat la despesa pagada pel propietari en aquest concepte en cada anualitat.

D'altra banda, la Llei d'Arrendaments Urbans obliga a l'arrendatari a pagar les esmentades despeses, però això comporta que l'arrendador les hagi de justificar, perquè no es pot afirmar que, atès que segur que l'arrendatari ha consumit encara que només fossin els mínims, el propietari de l'immoble està legitimat per exigir qualsevol import que consideri procedent sense fonamentar-lo en la despesa real, ja que si bé és cert que la Llei pretén evitar que s'imputin als arrendataris despeses no generades, també s'ha d'entendre que pretén evitar que s'imputi un import superior al generat.

III.- En el cas present, l'agent, que és a més l'administradora de la Comunitat de Propietaris, no va aportar amb la seva demanda cap justificat de que fossin certs els consums que es reflectien en els rebuts elaborats unilateralment per ella, ni tampoc quin era l'import que el propietari havia abonat per aquests conceptes. Aquesta manca d'activitat probatòria no podia portar sinó a la desestimació de la demanda, ja que l'agent podia fàcilment, atesa la seva condició d'administradora, aportar o les lectures del comptador en les què es basaven els rebuts, o les actes de les Assemblees de la Comunitat en les què es reflectissin els imports a pagar per aquests consums per cada una de les unitats immobiliàries de l'edifici durant els períodes reclamats i és a ella a qui corresponia provar-ho. Cal tenir a més a més en compte en el cas present que el fet que no s'haguessin fet les liquidacions corresponents en el temps pactat i es reclamin conjuntament les despeses de quatre anys de consum de gasoil sense cap referència a la despesa real efectuada en cada una de les anualitats comporta una greu desprotecció per l'arrendatari que difícilment podia acreditar que el seu consum havia estat inferior al reclamat.

IV.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes del mateix a la part recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat "G.I. SA" contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal en data 3 d'octubre del 2008, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.