• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018

STSJAD 115/2010 (ECLI:AD:TSJADAD:2010:115)

Note : la référence canonique fournie en métadonnée (« Juridiction andorrane, — ») étant incomplète, la référence ci-dessus est reconstituée à partir des indications figurant dans le texte intégral.

Faits et procédure

Les demandeurs, les époux Sainz et Pera, ont assigné le 14 avril 2009 M. Vélez et la société « Tejada » devant le Tribunal unipersonnel (Secció Civil). Ils sollicitaient la résolution, avec effet au 31 mars 2009, du contrat de bail portant sur un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble à Encamp. Ils demandaient également qu'il soit constaté que ni la société « Tejada » ni aucune autre personne ne disposait d'un titre d'occupation, l'expulsion, la condamnation de M. Vélez à restituer le local et au paiement d'une indemnité d'occupation indue égale à la dernière renda actualisée, assortie des intérêts légaux, ainsi que des dépens.

M. Vélez a opposé l'exception de défaut de légitimation passive ad causam. Il soutenait que le preneur était la société « Tejada », et que le bail en vigueur ne prendrait fin que le 31 octobre 2010, de sorte qu'aucune occupation indue ne pouvait être retenue.

Par sentence du 17 novembre 2009, le Tribunal unipersonnel a rejeté l'exception, prononcé la résolution du bail à compter du 31 mars 2009, condamné les défendeurs à libérer les lieux, au paiement d'une indemnité mensuelle de 353,57 euros à compter du 1er avril 2009 et aux dépens.

M. Vélez a interjeté appel. Il demandait la reconnaissance de son défaut de légitimation passive, la constatation que le bail prendrait fin le 30 octobre 2010, et la condamnation de la partie adverse aux dépens des deux instances. Le texte ne précise pas la date de l'acte d'appel.

Question de droit

La Cour devait trancher trois questions :

1. La légitimation passive. Le locataire originaire, nommément désigné dans les quittances, peut-il être tenu à l'égard du bailleur alors que le loyer était acquitté depuis un compte appartenant à un tiers ?
2. La preuve de la durée du bail. Un contrat verbal de bail conclu entre le bailleur et la société « Tejada » peut-il être établi par présomption, et le bail peut-il être regardé comme prorogé tacitement jusqu'en 2010 ?
3. La congruence de la sentence. La sentence qui prononce la résolution à compter du 31 mars 2009, date non contestée dans les conclusions de l'appelant, est-elle entachée d'incongruence ?

Solution et dispositif

La Cour rejette l'appel sur les trois moyens et confirme intégralement la sentence de première instance.

Sur le premier moyen, elle juge que l'article 27.1 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes (LAFU) désigne le locataire comme débiteur du loyer, mais qu'« il n'empêche qu'une tierce personne s'acquitte de cette obligation, bien qu'elle ne soit pas la débitrice ». Le bailleur ne peut refuser la prestation d'un tiers pour autant qu'elle corresponde à ce qui a

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 29 d'abril de 2010.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal dels Srs. Sainz i Pera va formular demanda contra el Sr. Vélez i contra la societat "Tejada" en data 14 d'abril del 2009, sol·licitant que els declarés resolt, amb efectes a partir del dia 31 de març del 2009, el contracte subscrit entre les parts en relació al local comercial radicat a la planta baixa de l'edifici situat al XXXX, que es declarés igualment que la societat "Tejada", o qualsevol altre persona física o jurídica, no disposava de cap títol ni gaudia de cap dret per a ocupar l'esmentat local i, per tant, s'esqueia desnonar-la si era el cas, que es condemnés al Sr. Vélez a ésser desnonat de l'esmentada finca urbana, sota pena de llançament, a abonar als demandants, en concepte d'ocupació indeguda i no consentida del local comercial citat, l'import de la darrera renda actualitzada durant tot el període de l'ocupació, incrementat per l'interés legal a comptabilitzar per mensualitats vençudes, i al pagament de les costes judicials.

II.- En data 25 de maig del 2009 la representació processal del Sr. Vélez va oposar a la demanda l'excepció de manca de legitimació passiva ad causam, argumentant que qui ostentava la condició d'arrendatària en el contracte d'autes era la societat "Tejada", i la va contestar oposant-se a la mateixa amb l'argument que el contracte vigent no finalitzava fins el 31 d'octubre del 2010, que no es podia parlar de sotsarrendament, ni es podia apreciar una ocupació indeguda del local, en quan el termini del contracte no havia finalitzat, raó per la qual sol·licitava la desestimació de la demanda i la imposició de les costes generades per ella a l'adversa.

III.- L'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, va dictar Sentència en data 17 de novembre del 2009 desestimant l'excepció de manca de legitimació passiva oposada per la representació processal del Sr. Vélez i estimant íntegrament la demanda formulada pels Srs. Sainz i Pera contra el Sr. Vélez i la societat "Tejada", tot declarant resolt el contracte d'arrendament existent entre les parts sobre el local comercial radicat a la planta baixa de l'edifici situat al c/ Sant Miquel número YY d'Encamp, amb efectes a comptar del dia 31 de març del 2009, condemnant als demandats a deixar lliure, vacu i expedit, a disposició de l'agent, l'immoble d'autes, baix apercebiment de llançament si no el desocupaven voluntàriament, a pagar en concepte d'indemnització per ocupació indeguda la quantitat de 353,57 euros mensuals a comptar des del dia 1 d'abril del 2009 i fins a la data de l'efectiu retorn de la possessió de la cosa arrendada als demandants, més els interessos legals ocasionats a comptabilitzar per mensualitats vençudes a partir del moment en què cadascuna havia de ser feta efectiva i fins el dia del seu total pagament, amb les precisions realitzades en el IV Considerant en relació als imports consignats pels defenents en autes, i a pagar la totalitat de les costes processals inclosos honoraris d'advocat i procurador de l'agent, a acreditar en període d'execució de Sentència.

IV.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Vélez i la societat "Tejada" i, en virtut dels arguments recollits a les seves conclusions, demana la seva revocació en el sentit d'estimar la manca de legitimació passiva del Sr. Vélez, declarant que el contracte d'arrendament vigent entre les parts fineix el dia 30 d'octubre del 2010 i imposant les costes de la primera i de la segona instància a l'adversa.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Com a primer greuge contra la Sentència d'instància la representació processal del Sr. Vélez i de la societat "Tejada" argumenta que calia estimar l'excepció de manca de titularitat passiva del primer, ja que a partir del mes de novembre del 2003 l'arrendatària del local comercial situat al XXXX era la societat "Tejada" i, com a prova d'aquest fet, exposa que l'entitat "XX" ha certificat que el compte des del qual es va pagar el lloguer a partir d'aquell moment pertanyia a aquesta societat, ja que el Sr. Vélez el va subrogar a favor d'ella.

Els arguments de la recurrent no poden prosperar atès que, si bé és veritat que l'article 27.1 de la Llei d'Arrendament de Finques Urbanes determina que l'obligat al pagament del lloguer és l'arrendatari, res impedeix que sigui una tercera persona la que compleixi amb aquesta obligació, malgrat no sigui ella la deutora, de tal manera que l'arrendador no es pot negar a rebre la prestació provinent d'un tercer sempre que aquesta s'ajusti a allò pactat. Per aquesta raó, el fet que pagament de la renda no l'efectués qui constava com arrendatari no és un indici suficient per si sol per considerar que a partir d'aquell moment ostentava aquesta condició el què l'havia portat a terme.

Per les raons esmentades, no es pot afirmar que fos una contradicció, ni una errada informàtica, el fet que en els rebuts del lloguer constés com a titular del mateix el Sr. Vélez malgrat es pagaven a través d'un compte de "Tejada", perquè precisament aquesta menció suposava una indicació per l'arrendador de que el pagament es feia en benefici del citat senyor, que era qui estava obligat a fer- lo. Altrament, si això suposava un error, com afirma la recurrent, "Tejada" hauria d'haver intentat esmenar-lo, cosa que no va fer, com també s'hauria d'haver oposat a que es dirigís al Sr. Vélez la carta en la què se li comunicava el canvi en la propietat del local (foli 23) com tampoc va fer.

II.- En segon lloc, argumenta la recurrent que en data 1 de novembre del 2003 es va celebrar entre els propietaris del local i la societat "Tejada" un contracte que finia el dia 31 d'octubre del 2008 i que va ser prorrogat tàcitament fins el dia 31 del mateix mes de l'any 2010, raó per la qual el contracte entre les parts encara estava vigent.

La defenent ha aportat a les actuacions un contracte de data u de novembre del 1997 en virtut del qual el Sr. Pombo arrendava el local comercial situat al XXXX al Sr. Nuñez, que en aquell moment era el titular fiduciari del negoci denominat "Tejada" que s'explotava al local propietat del primer (foli 65 i ss). No és objecte de controvèrsia que, atès que en el decurs de l'any 1998 el Sr. Vélez ja ostentava els requisits legalment establerts per ser titular del negoci, es va celebrar en el curs d'aquell any un nou contracte d'arrendament del citat local en aquest cas a favor seu. En el dit contracte no es feia constar ni la data en què es va celebrar, ni tampoc es fixava termini de duració (foli 25 i ss), però cap d'aquests defectes pot comportar la seva nul·litat, ni es pot entendre que es tractava exclusivament d'un canvi d'arrendatari, sinó que, atès que les parts admeten que es va celebrar l'any 1998 i tenint en compte que l'article 54.2 de la LAFU disposa que s'entenen fets per cinc anys aquells per als quals no s'hagi fixat cap termini i que d'acord amb l'apartat quart del mateix article acabat el termini de vigència el contracte es prorroga tàcitament per períodes de dos anys, salvat que una part no avisi a l'altre de la seva voluntat de donar-lo per resolt amb una antelació mínima de sis mesos a la fi del termini principal o de qualsevol de les pròrrogues, resulta correcte entendre, com ho fa la part agent,

Ateses aquestes consideracions, no poden prosperar les pretensions de la part recurrent en el sentit que el contracte finia l'any 2010, ja que, per tal que es poguessin admetre, caldria que aquesta acredités que l'u de novembre del 2003 es va celebrar un nou contracte d'arrendament verbal entre els propietaris del local i la societat "Tejada" com afirma, de tal manera que, tenint en compte la pròrroga acceptada tàcitament per la propietat, aquest finiria el 31 d'octubre del 2010, cosa que no ha fet. Cal destacar que, si bé el contracte d'arrendament es pot pactar verbalment, no acostuma a ser aquesta la pràctica habitual especialment en relació als locals de negoci i que, en tot cas, malgrat la dificultat de prova que es produeix en aquests casos, aquest fet s'ha de deduir com a mínim de manera clara dels indicis que constin a les actuacions i en el cas present les úniques proves que ofereix la demandant són el canvi de la titularitat del compte corrent a càrrec del què es feien els pagaments del lloguer, que ja hem posat de relleu que és irrellevant, i el fet que les dates dels diferents contractes que s'al·leguen coincideixen amb els terminis que disposa la Llei, coincidència que tampoc resulta decisiva. Per aquesta raó, ni tant sols valorant conjuntament aquests indicis es pot arribar a la convicció de l'existència de l'esmentat contracte.

III.- Per últim, la recurrent argumenta que, fins i tot partint de la validesa del contracte de data 1 de novembre del 1997 i sense tenir en compte l'existència d'un acord verbal, el contracte signat entre les parts finalitzava, una vegada transcorreguda la darrera pròrroga el dia 30 d'octubre del 2009 i no pas el 31 de març d'aquell any, raó per la qual la Sentència d'instància és, al seu parer, incongruent, però aquest argument no es pot estimar.

En efecte, la resolució recorreguda concedeix a l'agent allò que demana en el petitum de la demanda,

és a dir que el contracte es considerés resolt a partir del dia 31 de març del 2009, mentre que la recurrent ni en la seva carta de data 23 de març del 2009, ni en cap moment al llarg del procediment, s'oposava a aquesta petició, afirmant sempre que aquest finia el dia 31 d'octubre del 2010 en base al contracte de u de novembre del 1997, introduint la seva queixa sobre la data concreta en que calia considerar-lo extingit per primera vegada de manera clara en el seu recurs. D'altra banda, aquesta pretensió es recolza en el criteri que, una vegada extingit el contracte celebrat l'any 1997, es va celebrar immediatament el contracte de l'any 1998, que no portava data, fet que no s'ha acreditat. Per totes aquestes raons entenem que no es pot considerar que existeix incongruència quan es concedeix allò que demana l'agent sense que s'hi oposi el defenent, o ho faci sense provar el que defensa.

IV.- En desestimar-se el recurs no procedeix fer especial pronunciament sobre les costes d'aquesta alçada en virtut del que disposa el capítol X de la Novel·la 82.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Vélez contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, de data 17 de novembre del 2009 que CONFIRMEM íntegrament, sense fer especial pronunciament respecte de les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : article 27.1 de la Llei d'Arrendament de Finques Urbanes determina que l'obligat al pagament del llogue.