• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD 190/2011 (ECLI:AD:TSJADAD:2011:190), Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 19 juillet 2011

Faits et procédure

Le 19 novembre 2004, un contrat de promesse de vente a été conclu entre le Sr Peña, venderesse, représentée par un mandataire, et le Sr Diez, acquéreur. Il portait sur un appartement, un cellier et une place de stationnement dans un immeuble « Z. » en cours de construction à Andorre, pour un prix de 166 323 euros. La remise de possession devait intervenir lors de la signature de l'acte authentique, prévue au plus tard en décembre 2005, la venderesse se réservant la faculté de retarder cette remise de quatre mois pour causes imprévues (fol. 15).

Le juge retient les versements suivants, non contestés : 33 264,60 euros à la signature ; 49 896,90 euros à l'achèvement des fondations, le 31 mars 2005 ; 24 948 euros à la pose de la toiture, le 28 décembre 2007 ; 24 948,45 euros à la fermeture des façades, le 25 juillet 2008 (fol. 20 à 23). Le 30 juillet 2009, l'acquéreur adresse une lettre déclarant le contrat résolu (fol. 24). Le 2 septembre 2009, le vendeur répond en admettant implicitement qu'il ne peut encore livrer le bien (fol. 25). Le certificat d'habitabilité n'est obtenu que le 6 novembre 2009 (fol. 61). La demande en résolution est formée le 1er février 2010.

Par jugement du 4 novembre 2010, le Tribunal de Batlles prononce la résolution du contrat, condamne le vendeur à restituer 133 058,40 euros, outre les intérêts légaux et les dépens. Le Sr Peña interjette appel. Il soutient que l'acquéreur a accepté les retards en continuant à payer jusqu'en juillet 2008, et que le point de départ du retard doit être apprécié à la date de l'habitabilité et non à la date de la résolution.

Question de droit

La Sala Civil doit trancher deux points. Le premier est de savoir si un retard de livraison d'un immeuble en construction, partiellement accepté par l'acquéreur qui a continué à payer, justifie la résolution du contrat. Le second concerne la date à laquelle le retard doit être apprécié : soit celle de l'obtention du certificat d'habitabilité, soit celle de la manifestation de volonté résolutoire de l'acquéreur.

Il convient de noter que la décision ne précise pas les dispositions légales du droit andorran sur la résolution pour inexécution (non précisé dans la décision). Elle se réfère de façon générale à « la législation en vigueur et les Usages et Coutumes applicables », formule qui ne permet pas d'identifier précisément le fondement textuel retenu.

Solution et dispositif

La Cour rejette l'appel. Ses motifs sont les suivants.

Sur l'acceptation des retards. Le juge d'appel refuse de voir dans les paiements successifs une renonciation à la date convenue. Selon le texte, le fait que l'acquéreur ait accepté « déterminés retards » ne signifie pas qu'il était « disposé à le faire indéfiniment », ni qu'il

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 19 de juliol de 2011.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 1 de febrer del 2010 la representació processal del Sr. Diez va formular demanda contra el Sr. Peña, sol·licitant que es dictés Sentència declarant resolt el contracte de promesa de compravenda celebrat entre les parts en data 19 de novembre del 2004, condemnant al defenent a retornar al seu mandant la suma de 133.058,4 euros, import que ell va lliurar en el seu dia com a part del preu de l'immoble que es proposava comprar, més els interessos de dita suma des de la data en què es van efectuar els pagaments parcials del preu total de la compra, així com la totalitat de les costes judicials.

II.- La representació processal del Sr. Peña va contestar la demanda en data 22 de febrer del 2010 oposant-se a la mateixa i sol·licitant la seva desestimació, imposant a l'agent les costes del procediment.

III.- Les parts van replicar i duplicar oportunament i, posteriorment, van presentar els seus escrits de conclusions, reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

IV.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 4 de novembre del 2010, estimant la demanda formulada pel Sr. Diez contra el Sr. Peña, declarant la resolució del contracte de compravenda signat entre les parts en data 19 de novembre del 2004 en relació a les unitats immobiliàries situades a la planta X. porta B, i plaça d'aparcament de l'edifici "Z." radicat al XXXX, condemnant al Sr. Peña a abonar al demandant la suma de 133.058,40 euros, més els interessos legals de dita quantitat a comptar de la data de la contesta a la demanda i fins el dia del seu efectiu pagament, i a fer- se càrrec de les costes judicials, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, a acreditar en període d'execució de Sentència.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Peña i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació i la desestimació íntegra de la demanda formulada contra el seu mandant, imposant a l'adversa les costes del procediment.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 19 de novembre del 2004 el Sr. J.A., en representació del Sr. Peña, va signar amb el Sr. Diez un contracte de promesa de compravenda en virtut del qual el primer venia i el segon comprava un pis, un traster i una plaça d'aparcament radicats a l'edifici Z. del XXXX, que en aquell moment s'estava construint, per un import de 166.323 euros, acordant-se que el lliurament de la possessió es faria en el moment de l'atorgament de la corresponent escriptura pública, que estava prevista com a màxim pel mes de desembre del 2005, reservant-se la venedora la facultat de lliurar-la 4 mesos després de la data indicada per a causes imprevistes (foli 15).

No és objecte de debat que el Sr. Diez va pagar 33.264,60 euros en el moment de signatura del contracte (foli 20), 49.896.90 més en acabar els fonaments de l'edifici, el dia 31 de març del 2005 (foli 21), 24.948 més a la cobertura de la teulada, que es va efectuar el dia 28 de desembre del 2007 (foli 22), i altres 24.948,45 euros al tancament de les façanes, que va tenir lloc el dia 25 de juliol del 2008 (foli 23). S'ha provat igualment que el Sr. Diez va enviar al Sr. Peña una carta datada el dia 30 de juliol del 2009 donant per resolt l'esmentat contracte (foli 24), comunicació que el Sr. Peña va contestar el dia 2 de setembre del 2009, admetent implícitament que en aquell moment no podia procedir a lliurar-li la possessió de l'immoble (foli 25), que la corresponent cèdula d'habitabilitat de l'habitatge no es va obtenir fins el dia 6 de novembre del 2009 (foli 61) i que la demanda que dóna origen al present procediment es va presentar el dia 1 de febrer del 2010.

En aquestes circumstàncies, la Sentència que és objecte del present recurs, seguint el criteri recollit en altres Sentències d'aquesta Sala, considera que el retard en l'entrega de l'obra d'ençà el darrer pagament produït pel demandant no és acceptable i, en conseqüència, estima la demanda i declara la resolució del contracte signat entre les parts el dia 19 de novembre del 2004.

II.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Peña, argumentant, en primer lloc, que l'agent va efectuar diferents pagaments del preu acordat per l'immoble que prometia adquirir, l'últim dels quals a finals del mes de juliol del 2008, és a dir més de dos anys després de la data de lliurament de l'immoble, i va sol·licitar la resolució del contracte l'any següent, quan era evident que ell havia acceptat el retard que s'havia produït en l'acabament de l'obra.

Malgrat els arguments de la part recurrent, cal posar de relleu que el fet que el Sr. Diez hagués acceptat determinats endarreriments respecte de la data pactada pel lliurament de l'immoble, no suposa que estigués disposat a fer-ho indefinidament, ni que donés carta blanca al constructor en aquest sentit, tenint en compte, a més a més, que les dificultats al·legades pel defenent en la realització dels fonaments de l'edifici podien justificar un cert retràs en l'acabament de l'obra, que l'agent podia entendre, mentre que cap situació imprevisible justificava que també s'endarrerís una vegada es van tancar les seves façanes.

III.- Argumenta igualment la part recurrent que la Sentència d'instància considera que el retràs en l'entrega que cal valorar és aquell que s'havia produït en la data en la què es va atorgar la cèdula d'habitabilitat de l'immoble, el mes de novembre del 2009, però que el moment que cal tenir en compte és aquell en que el Sr. Diez va considerar resolt el contracte que havien celebrat les parts.

No obstant, el fet que en el 2 de setembre del 2009 el Sr. Peña va reconèixer que encara no era possible lliurar la possessió de l'immoble a l'agent i que la cèdula d'habitabilitat no s'aconseguís fins el mes de novembre d'aquell any posa de manifest que quan el 30 de juliol el Sr. Diez va manifestar la seva voluntat de resoldre el contracte l'edifici no estava encara acabat. Per aquesta raó, si bé entre finals del mes de juliol del 2008, en que el comprador va fer l'últim pagament en tancar-se les façanes de l'immoble, i l'acabament de l'obra el mateix més de l'any següent sols havia transcorregut un any, el que destaca la Sentència d'instància és que el retard en l'entrega hauria estat superior als 12 mesos, en quan en aquella data l'edifici encara estava en obres i, per tant, el lliurament podia retardar-se encara un temps, i més encara tenint en compte l'experiència anterior.

D'altra banda, si en el contracte signat entre les parts es preveia que l'immoble es lliuraria en un termini de 13 mesos quan encara s'estaven fent obres d'excavació, és evident que el fet de que se'n triguessin, com a mínim, dotze quan ja s'havien tancat les façanes posa de relleu, sense necessitat de cap altre prova, que l'etapa final de l'obra es va endarrerir de manera injustificada i que era lògic que aquest retràs frustrés les expectatives dels compradors.

IV.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les seves costes a la part recurrent de conformitat amb allò que disposa el Codi 7,51,5.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Peña contra la Sentència dicta per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 4 de novembre del 2010, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.