• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD, Sala Civil, 29 septembre 2011 (ROJ : STSJAD 236/2011)

Faits et procédure

Par un contrat conclu le 6 novembre 2007, la société « Anaya » a donné à bail à M. Zapata un local situé au rez-de-chaussée n° 1, le local n° 2A du même niveau et un garage fermé n° 1 de l'immeuble « S. », situé à Sant Pere del Tarter (paroisse de Canillo). La période initiale courait du 5 novembre 2007 au 30 avril 2008, pour une redevance convenue de 20 000 euros pour ces six mois (fol. 13).

Au terme de cette période initiale, le contrat n'a pas été résilié. Il demeurait en vigueur lorsque M. Zapata a introduit, le 26 mars 2009, une demande tendant à voir constater la résolution du bail pour inexécution, par le bailleur, de ses obligations essentielles, et à obtenir réparation. La décision relève que le montant de la renda applicable après l'échéance du premier terme n'était pas établi.

La société « Anaya » a répondu le 7 mai 2009 et formé une demande reconventionnelle. Elle réclamait notamment la constatation de la validité du bail jusqu'au 5 novembre 2012, la fixation judiciaire de la redevance à 20 000 euros par semestre, et le paiement d'arriérés de 60 000 euros pour la période de novembre 2007 à avril 2009. M. Zapata a conclu au rejet de la demande reconventionnelle.

Le Tribunal unipersonnel, section civile, a rendu le 17 mars 2011 un jugement qui rejetait la demande principale, accueillait partiellement la demande reconventionnelle et fixait la redevance à 3 333,33 euros pour les mois de novembre et décembre 2007, puis à 1 700 euros par mois. Il retenait que les parties avaient procédé à une novation contractuelle durant le mois de décembre 2007, vraisemblablement en raison des investissements significatifs (plus de 110 000 euros) réalisés par le locataire. La société « Anaya » a interjeté appel en soutenant, comme unique moyen, que le loyer devait rester fixé à 3 333,33 euros pendant toute la durée du contrat.

Question de droit

La Sala Civil devait trancher deux questions liées :

1. Sur le fond : une novation tacite portant sur le montant de la redevance pouvait-elle être déduite des éléments du dossier, en particulier de la mention figurant dans la demande d'ouverture de commerce ou d'industrie signée le 17 décembre 2007 (fol. 335-336) ?
2. Sur la procédure : le juge pouvait-il retenir d'office une novation qu'aucune partie n'avait invoquée, sans méconnaître le principe du contradictoire et la règle de la congruence entre la demande et la décision (incongruència extra petita) ?

Le tribunal a en outre été conduit à se prononcer sur l'application des dispositions relatives aux dépens, dans les termes du chapitre X de la Novel·la 82.

Solution et dispositif

Le tribunal retient que la novation avait été admise à tort. Il s'appuie sur trois considérations :

• Sur la procédure, la novation d'un élément aussi essentiel que le prix n'ayant été ni alléguée ni sollicitée par aucune partie, son admission entraînerait une « greu indefensió » pour le bailleur et une incongruence extra petita inadmiss

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 29 de setembre de 2011. Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal del Sr. Zapata va formular demanda contra la societat "Anaya" en data 26 de març del 2009 sol·licitant que es dictés Sentència declarant resolt el contracte d'arrendament, que tenia per objecte els locals planta baixa número 1, planta baixa número 2A i garatge tancat i determinat amb el número 1 de l'edifici "S.", formant part de la XXXX, celebrat entre les parts litigants en data 6 de novembre del 2007 per l'incompliment per part de l'arrendador de les seves condicions essencials i, més concretament, del seu objecte, i condemnant endemés a la societat defenent a indemnitzar a la seva mandant pels danys i perjudicis derivats d'aquest incompliment, imposant-li, a més a més, el pagament de totes les costes judicials.

II.- En data 7 de maig del 2009 la representació processal de la societat "Anaya" va contestar a la demanda oposant-se a la mateixa i formulant reconvenció sol·licitant que es desestimés la demanda formulada pel Sr. Zapata i s'estimés la plantejada per la seva mandant, declarant la vigència del contracte celebrat entre les parts fins el dia 5 de novembre del 2012, fixant judicialment la renda a pagar en 20.000 euros semestrals per períodes vençuts i condemnant al Sr. Zapata a satisfer a "Anaya" els imports següents: 60.000 euros en concepte de rendes meritades i no abonades fins la data de la contesta i demanda reconvencional, més els interessos legals d'aquesta suma des d'aquest dia, més l'import que resultés de les altres rendes que s'anessin meritant al llarg del procediment amb els interessos legals de les mateixes des del seu meritament, que s'havia de produir amb posterioritat al tràmit de contesta a la reconvenció, i que, en tot cas, es condemnés al Sr. Zapata al pagament de les costes judicials causades.

III.- La representació processal del Sr. Zapata va demanar la desestimació de la demanda reconvencional.

IV.- La Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció civil, en data 17 de març del 2011 va decidir desestimar la demanda formulada pel Sr. Zapata contra la societat "Anaya" i absolent a la defenent de les pretensions de la part adversa; estimar parcialment la demanda reconvencional formulada per aquesta societat, declarant la vigència del contracte d'autes fins el dia 5 de novembre del 2012, fixant la renda dels locals arrendats corresponent als mesos de novembre i desembre del 2007 en 3.333,33 euros cadascun i en 1.700 euros mensuals els mesos següents, condemnant al Sr. Zapata a pagar a la societat "Anaya" l'import de 35.566,66 euros més la suma de 1.700 euros/mes a comptar de juny del 2009 més els seus interessos legals segons les disposicions del cinquè considerant d'aquesta resolució i sense fer especial condemna en costes.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la societat "Anaya" i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació parcial, establint que l'import de la renda queda fixat en 3.333,33 euros per tot el temps de durada del contracte i condemnant a l'adversa al pagament de les costes del procediment

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 6 de novembre del 2007 la societat "Anaya" va arrendar al Sr. Zapata el local situat a la planta baixa número 1, aquell que es troba a la mateixa planta número 2A i un garatge tancat determinat amb el número 1 de l'edifici "S.", situat a la urbanització "Sant Pere del Tarter", Parròquia de Canillo, pel període comprès entre el 5 de novembre del 2007 i el 30 d'abril del 2008, pactant com a renda per aquests sis mesos l'import de 20.000 euros (foli 13). No es discuteix tampoc en aquesta alçada que el contracte no es va resoldre en aquella data, sinó que estava vigent en el moment de presentar la demanda que dóna origen al present procediment, el dia 26 de març del 2009, sense que consti quina va ser la renda que es va acordar una vegada es va escolar el primer termini pactat. La Sentència d'instància considera que, davant dels dubtes sobre el seu import a partir d'aquest moment, s'ha d'entendre més versemblant que aquest quedés fixat en 1.700 euros, que és el que consta en la sol·licitud d'obertura de comerç signat per l'arrendatari i per un representant de la societat "Anaya", de tal manera que condemna al primer a pagar al segon 3.333,33 euros els dos primers mesos de vigència del contracte, més 1.700 euros per cada un dels 17 mesos restants, més les rendes posteriors a raó de 1.700 euros/mes, considerant que "les parts van procedir, durant el mes de desembre del 2007, a una novació contractual a resultes, possiblement, de la inversió significativa (més de 110.000 euros) que va dur a terme el Sr. Zapata.".

II.- Contra aquesta decisió, i com a únic motiu del seu recurs, s'alça la representació processal de la societat "Anaya" negant l'existència de dita novació i defensant que l'import de la renda del local durant tota la durada del contracte era el fixat al contracte d'arrendament primitiu i aquest motiu s'ha d'estimar.

En efecte, la societat "Anaya" va formular demanda reconvencional sol·licitant, entre altres coses, que es condemnés al Sr. Zapata a abonar-li la suma de 60.000 euros pel període del mes de novembre del 2007 al mes d'abril del 2009, ja que la demanda reconvencional es va presentar el 7 de maig d'aquell any, és a dir a raó de 20.000 euros cada semestre, entenent, per tant, que l'import del lloguer no s'havia modificat en vèncer el primer termini acordat el 30 d'abril del 2008 respecte d'aquell que es pagava anteriorment, i també que es paguessin aquelles rendes que s'anessin meritant al llarg del procediment a raó igualment de 3.333,33 euros mensuals. Al contestar a la demanda el Sr. Zapata no es va oposar a aquest pediment en concret, ni va discutir l'import de la renda que se li reclamava, sinó que va seguir argumentant que ell ja no tenia la possessió de l'immoble quan es va presentar la demanda, sense al·legar, per tant, que s'havia produït una novació del contracte pel que fa a l'import de la renda a partir del moment en què es va escolar el primer termini acordat, i no és fins el seu escrit de conclusions que defensa aquest pacte que, segons el seu parer, es dedueix de la manifestació en aquest sentit que es fa en la sol·licitud d'obertura de comerç o indústria que les parts van presentar en data 17 de desembre del 2007 (folis 335 i 336).

En aquestes circumstàncies estimar que es va produir una novació en un element tant important del contracte com és l'import de la renda sense que cap de les parts l'hagi al·legat, ni sol·licitat, i sense que, per tant, s'hagi produït el necessari debat sobre aquest punt, no pot més que produir una greu indefensió a l'arrendador que no es pot permetre i una incongruència extra petita inadmissible. D'altra banda, si no es modificaven les condicions del contracte calia entendre que aquest es prorrogava en les mateixes condicions pactades al primitiu acord i, si bé es pot admetre l'existència d'una novació tàcita de les obligacions contretes, aquesta sols es pot derivar de fets concloents que posin de relleu de manera clara, i sense que sigui possible cap altre interpretació, la voluntat de les parts de modificar els pactes contractuals, mentre que la manifestació feta en un document administratiu pot ser deguda a altres motivacions. En tot cas, entenem que no és possible admetre l'existència del animus novandi que exigeix el Codi 3,42,8 ni en la persona de l'arrendador, que el nega, ni en la de l'arrendatari, que no en té consciència, i que sols s'adona d'aquesta possibilitat quan, en el curs del procediment, constata una determinada menció en un document administratiu.

Per totes aquestes raons, cal entendre que el Sr. Zapata ha de fer front a les rendes vençudes des del mes de novembre del 2007 a l'abril del 2009 a raó de 3.333,33 euros mensuals, fent un total de 59.999,94 euros, i a les què hagin anat vencent durant aquest procediment pel mateix import mensual.

III.- En estimar-se el recurs no procedeix fer especial pronunciament sobre les seves costes de conformitat amb allò que disposa el capítol X de la Novel·la 82.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat "Anaya" contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció civil, en data 17 de març del 2011 que REVOQUEM PARCIALMENT en el sentit de fixar la renda del local arrendat pel Sr. Zapata en 3.333,33 euros mensuals des del mes de novembre del 2007 al mes d'abril del 2009, i condemnar per tant al Sr. Zapata a abonar a "Anaya" la suma de 59.999,94 euros, més 3.333,33 euros mensuals a partir d'aquell moment, més els interessos legals corresponents d'acord amb el que es disposa a la Sentència recorreguda que es CONFIRMA en tots els demés punts, sense fer especial pronunciament respecte de les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.