• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD 60/2012 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 22 mars 2012)

Note : la référence canonique fournie dans les métadonnées de la saisie (« Juridiction andorrane, — ») est incomplète. Elle a été complétée à partir des mentions figurant dans le texte intégral (ROJ STSJAD 60/2012, ECLI:AD:TSJADAD:2012:60).

Faits et procédure

La société « Quesada » sous-loue la moitié d'un local commercial, initialement loué par M. Soriano à M. Raya, qui agit en qualité de représentant de la société « Campillo ». Le contrat de bail principal est conclu le 1er décembre 2009 pour une durée de cinq ans. Le sous-bail, conclu le même jour, est lui aussi d'une durée de cinq ans, comme l'indique l'attestation produite au dossier.

Le 3 décembre 2010, « Quesada » assigne « Campillo » en paiement de 2 422,19 euros, correspondant au prix de marchandises vendues et non payées. « Campillo » répond et forme une demande reconventionnelle de 2 577,81 euros. Elle fait valoir que « Quesada » a abandonné le local sans préavis et sans acquitter la moitié du loyer. « Quesada » soulève les exceptions d'inadéquation de la procédure et de défaut de légitimité active de « Campillo ».

Par jugement du 20 mai 2011, le Tribunal unipersonnel, section civile, accueille la demande principale, accueille la demande reconventionnelle et condamne « Quesada » à payer 2 577,81 euros, majorés des intérêts à compter du 18 février 2011, sans condamnation aux dépens.

« Quesada » interjette appel. Elle demande, à titre principal, l'admission de l'exception de défaut de légitimité active, à titre subsidiaire le rejet de la reconvention, et à titre plus subsidiaire une indemnité de préavis équivalant à huit jours de loyer, compensée avec les travaux qu'elle a financés.

Question de droit

La Cour d'appel doit trancher quatre points :

1. La légitimité active de « Campillo » : le contrat de bail a été conclu par M. Raya, personne physique, et non par la société. La société peut-elle néanmoins agir sur le fondement de ce contrat ?
2. La durée du contrat et la détermination du préavis : le préavis applicable doit-il être calculé sur la base d'un bail de cinq ans, ou sur celle d'un préavis plus court ?
3. L'application temporelle de la Llei 31/2008 de mesures de reactivació econòmica : le préavis réduit à un mois prévu par son article 17 présente-t-il un caractère permanent ou seulement exceptionnel ?
4. La compensation des dépenses d'amélioration : les sommes exposées par le sous-locataire pour des travaux dans le local peuvent-elles être opposées à la créance de la société bailleresse ?

Solution et dispositif

Sur le premier moyen, la Cour rejette l'exception. Elle retient que le bailleur connaissait la qualité de représentant de M. Raya et qu'il a contracté en cette qualité. Le sous-locataire, qui connaissait la position de M. Raya en tant qu'associé fondateur et administrateur solidaire de la société, devait présumer que son action répondait aux intérêts de celle-ci, directement ou indirectement. La destination du local à usage de magasin pour l'activité de la société et le paiement des loyers par chèques libellés à l'ordre de « Campillo » confirment cette analyse.

Sur le deuxième moyen, la Cour rejette l'argument relatif à la durée. Elle relève que le sous-bail a été consenti pour cinq ans, ce qui

A la vila d'Andorra la Vella, el 22 de març de 2012.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari i el M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 3 de desembre del 2010 la representació processal de la societat "Quesada" va formular demanda contra "Campillo" en reclamació de la suma de 2.422,19 euros, import de les mercaderies que la seva mandant havia venut a la defenent i que aquesta no li havia abonat, més interessos i costes.

II.- El Sr. Raya, actuant com a legal representant de la societat "Campillo", va contestar a la demanda en data 4 de febrer del 2010 oposant-se a la mateixa amb l'argument que les parts van llogar conjuntament un local per fer-lo servir de magatzem i posteriorment l'agent el va abandonar sense donar-li el necessari preavís i deixant de pagar la meitat del lloguer del local, raó per la qual van arribar a un acord per compensar la suma de 5.000 euros que aquesta li devia amb la que ella reconeixia que li devia a l'agent, argument que la portava a formular reconvenció en reclamació de la suma de 2.577,81 euros, sol·licitant que es desestimés la demanda formulada contra la seva mandant i s'estimés íntegrament la que ella havia plantejat, imposant a l'adversa les costes del procediment.

III.- La representació processal de la societat "Quesada" va formular les excepcions peremptòries de inadequació del procediment i de manca de legitimació activa de la societat "Campillo" i, subsidiàriament, va contestar a la demanda reconvencional formulada per aquesta societat oposant-se a la mateixa pels arguments que exposava.

IV.- L'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, va dictar Sentència en data 20 de maig del 2011 estimant la demanda formulada en data 3 de desembre del 2010 per la representació processal de la societat "Quesada", estimant igualment la demanda reconvencional formulada per la societat "Campillo" i condemnant a la primera a pagar a la segona la suma de 2.577,81 euros, augmentada amb els interessos corresponents a comptar des del 18 de febrer del 2011 i sense fer condemna en costes.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la societat "Quesada" i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació parcial estimant l'excepció de manca de legitimació activa plantejada per la seva mandant o, subsidiàriament, revocant-la també parcialment desestimant la demanda reconvencional formulada contra ella i imposant les costes de la instància a l'adversa o, més subsidiàriament encara, revocant-la i fixant com indemnització per manca de preavís en una quantitat equivalent a vuit dies de renda i compensant l'import resultant amb la suma satisfeta per ella en concepte de millores del local arrendat, imposant-li a més les costes del procediment.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Com a primer motiu del seu recurs, la representació processal de la societat "Quesada" defensa la procedència d'estimar l'excepció de manca de legitimació activa formulada per la seva mandant, ja que al contracte d'arrendament en el què es fonamenta la demanda reconvencional plantejada contra ella consta com arrendatari el Sr. Raya, mentre que la dita demanda la formula el dit senyor en representació de la societat "Campillo", però aquest argument no es pot estimar.

En efecte, és cert que en data 1 de desembre del 2009 el Sr. Soriano va arrendar al Sr. Raya "el local número 3 situat a l'edifici "X" del XXXX, així com també els seus accessos i instal·lacions amb la particularitat de 2 frigorífics i 2 mortasatges" (foli 198) i no es discuteix que aquest local va ser sotsarrendat per meitat pel primitiu arrendatari a la societat "Quesada", el representant de la qual va comparèixer igualment en el moment en què es va celebrar el primer contracte (foli 206). D'altra banda, està fora de tot dubte que la contesta a la demanda formulada per "Quesada" i la reconvenció plantejada junt amb la mateixa es fan a nom de la societat "Campillo".

Malgrat això, aquesta Sala considera que no es pot entendre que la societat "Campillo" no està legitimada per entaular la dita demanda, ja que del certificat signat pel Sr. Soriano, propietari del citat local, es dedueix que l'arrendador coneixia que el Sr. Raya era representant de la societat "Campillo" (foli 206) i que en aquesta condició va celebrar el contracte, com manifesta el citat senyor al respondre a les preguntes que se li formulen en el present procediment (foli 299 en relació al 262). D'altra banda, la situació en la què es trobava el Sr. Raya era coneguda també per la societat "Quesada" que posa de relleu en aquestes actuacions que es tracta del soci fundador i administrador solidari de la societat de caràcter familiar "Campillo" i propietari del negoci "Campillo" des del 25 de febrer del 2009 fins el 18 de juny del 2010 (foli 272). Per aquesta raó, s'ha de considerar que tant les parts del contracte, com les del litigi havien de presumir que l'actuació del Sr. Raya responia als interessos de la societat, ja fos en virtut d'una representació directa o indirecta, perquè el local estava destinat a servir de magatzem per les activitats d'aquesta. D'altra banda, com destaca la Sentència d'instància, els xecs lliurats per la societat "Quesada" en pagament dels lloguers de gener, febrer, març i abril del 2010 del citat local (folis 202, 203, 238, 246 i 247) van dirigits a la societat "Campillo" sense que pugui tenir rellevància que el titular del compte a on s'ingressaven fos el Sr. Raya, quan aquest ostentava el càrrec d'administrador solidari de dita societat i propietari del negoci en aquelles dates, de tal manera que aquest fet no sols no contradiu que la destinatària dels diners fos la societat, sinó que reforça el criteri de que la recurrent reconeixia a aquesta com titular del contracte d'arrendament.

II.- En segon lloc, argumenta la recurrent que el contracte signat entre les parts no tenia una durada de cinc anys, de tal manera que per tal de resoldre'l anticipadament no s'havia de donar un preavís de cinc mesos, però tampoc aquest argument es pot estimar.

En aquest sentit, cal destacar que el contracte d'arrendament signat entre el Srs. Soriano i Raya es va fer per un període de cinc anys, fet que podria no tenir transcendència sobre el de sotsarrendament del citat local que es va fer entre aquest darrer i la societat "Quesada". Però del certificat emès pel Sr. Castilla en data 27 de gener del 2011 es dedueix que el Sr. Castilla, com a representant legal de la societat "Quesada", es va comprometre a mantenir dit sotsarrendament durant el termini de cinc anys a l'igual que el contracte d'arrendament del qual derivava i el mateix ressurt de les declaracions del citat senyor (foli 299 en relació al 262) raó per la qual s'ha d'entendre que aquest era el termini establert entre les parts i, per tant, que el preavís s'havia de donar era el que considera procedent la resolució d'instància. En qualsevol cas, si les parts no haguessin fixat cap termini pel contracte de sotsarrendament acordat, aquest hauria de ser com a mínim el de cinc anys als quals fa referència l'article 54 LAFU i no pas el que assenyala l'article 7 de la mateixa Llei que regula l'arrendament en general, perquè, com la mateixa defenent reconvencional reconeix, les normes a aplicar en el cas present són les que fan referència als locals de negoci.

III.- Subsidiàriament, manifesta la recurrent que s'ha d'aplicar al supòsit d'autes l'article 17-2 de la Llei 31/2008 de mesures de reactivació econòmica, ja que algunes d'elles tenien una durada d'un any, mentre que d'altres van ser fixades amb caràcter indefinit, entre elles aquella que redueix el termini de preavís a un mes en matèria d'arrendaments, però aquesta Sala tampoc comparteix aquest raonament.

En efecte, el preàmbul de la Llei 31/2008 manifesta certament que algunes de les mesures que conté eren excepcionals i sols es podien aplicar l'any 2009, mentre que d'altres tenien un caràcter més durador i estable. No obstant, l'article 17.1 de la Llei que afecta a la matèria d'arrendaments urbans diu clarament que la norma que conté serà aplicable fins al final de l'exercici 2009 i, malgrat el segon apartat d'aquest article, que redueix el termini de preavís en tot cas a un mes, no faci menció expressa d'aquesta circumstància, cal entendre que un i altre apartat de la norma tenen el mateix caràcter d'excepcionalitat, ja que s'han d'interpretar de manera conjunta en quan responen a la voluntat de resoldre un mateix problema. D'altra banda, aquest criteri de temporalitat ve reforçat pel fet que l'esmentada Llei no modifica els articles 19 i 56 LAFU, com sembla que hauria d'haver fet si es tractés d'una norma duradora i cal destacar en el mateix sentit que l'article 12 de la Llei 93/2010 de 16 de desembre de mesures de promoció de l'activitat econòmica i social i de racionalització i d'optimització de recursos de l'Administració conté una disposició gairebé idèntica, reiteració que no hagués estat precisa si la norma de la Llei del 2009 s'hagués mantingut vigent.

En tot cas, com la mateixa recurrent reconeix, el preavís es va donar el dia 9 d'abril del 2010 i la resolució va tenir lloc el dia 20 del mateix mes i any, de tal manera que ni tant sols es va respectar el termini d'un mes que assenyala la citada Llei 31/2008. D'altra banda, l'article 56 LAFU en relació als arrendaments de locals de negoci, a banda d'establir la necessitat de respectar un termini de preavís, disposa que "a més" l'arrendatari haurà d'indemnitzar a l'arrendador amb una mensualitat de renda per cada any que quedi per complir, norma que no va ser modificada per la Llei 31/2008, raons totes elles que porten a confirmar aquest punt de la Sentència d'instància.

IV.- Per últim, la recurrent estima que és procedent indemnitzar-la per les despeses que ella va realitzar al local que havia sotsarrendat, relatives a: la meitat de la factura del projecte elèctric del mateix, per un import de 630,69 euros, la meitat de la reparació d'una cambra frigorífica, així com la meitat de la factura de la instal·lació elèctrica, per la suma de 275,10 euros i l'import de 110 euros per la reparació de la porta d'entrada del local, fent un total de 1.015,79 euros, i aquest motiu s'ha d'estimar.

En efecte, atès que el contracte de sotsarrendament es va celebrar en data 1 de desembre del 2009 i la recurrent el va resoldre unilateralment el mes de maig del 2010, no es pot dir que les reparacions que es van haver de fer al local van ser conseqüència de l'ús normal del mateix, raó per la qual el propietari del local es va avenir a abonar una part de la reparació de la porta d'entrada del local, ni menys encara es pot atribuir a l'ús la necessitat d'elaborar un projecte d'instal·lació elèctrica, ni la de portar-la a terme, raó per la qual s'ha de considerar que es tractava de despeses que milloraven el local i de les quals el recurrent no va gaudir.

Per aquestes raons, tenint en compte que l'adversa no nega la veracitat d'aquests pagaments, i a fi d'evitar un enriquiment injust de l'agent reconvencional és procedent compensar l'import d'aquestes despeses amb aquell que el recurrent ha de pagar a la societat "Campillo", ja que es tracta d'una excepció que es pot plantejar al contestar a una demanda reconvencional, i que és procedent plantejar malgrat la societat "Quesada" hagués trencat intempestivament la relació nascuda del contracte d'arrendament, motiu pel qual ja ha sofert la penalització consegüent.

V.- En estimar-se parcialment el recurs es mantén el pronunciament sobre les costes de la instància, sense fer especial pronunciament sobre les d'aquesta alçada.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat "Quesada", declarant procedent compensar la suma de 1.015,79 euros que la societat "Campillo" deu a la recurrent amb la de 2.577,81 euros que la Sentència d'instància condemna a pagar a aquesta, quedant reduïda la suma que la societat "Quesada" ha de pagar a "Campillo" a l'import de 1.562,02 euros, CONFIRMANT la citada resolució en tots els demés punts i sense fer especial pronunciament sobre les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Llei 31/2008.