• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD 109/2012, 31 mai 2012 (ECLI:AD:TSJADAD:2012:109)

Faits et procédure

Par un contrat de location conclu le 1er janvier 2004, Mme Manzano a donné à bail aux Srs Salas et Arnau trente-huit des quarante appartements de l'immeuble dénommé « Apartaments V. ». À la signature, les locataires ont versé une somme de 9 000 euros, destinée à être restituée à la fin du bail, déduction faite du coût des éventuels dégâts, ainsi qu'une somme de 900 euros garantissant le paiement de la consommation électrique. Un contrat antérieur, daté de septembre 1986, figure également au dossier (la décision ne précise pas la qualification exacte de ce second instrument).

Mme Manzano a notifié le 28 décembre 2009 sa volonté de ne pas renouveler le bail. Les locataires ont à leur tour renoncé au bail le 4 janvier 2010 et ont remis les clés le 31 mars 2010.

Les anciens locataires ont assigné Mme Manzano en restitution de la caution de 9 000 euros, majorée de 900 euros. Par jugement du 18 octobre 2011, le Tribunal unipersonnel, section civile, a fait droit à la demande et condamné la défenderesse à verser 9 900 euros, avec mise des dépens à sa charge.

Mme Manzano a interjeté appel. Elle soutenait, en substance, que la caution devait couvrir l'état de conservation de l'immeuble, dégradé à la sortie des locataires, et que ceux-ci avaient réalisé sans autorisation suffisante des travaux de transformation (fusion de deux appartements) dont la remise en état incombait à eux. Elle produisait des devis de peinture et de travaux, ainsi qu'un constat notarié du 14 avril 2010.

Question de droit

La Cour devait déterminer si le bailleur pouvait imputer sur la caution restituable les coûts de remise en état de l'immeuble et de réfection des travaux entrepris par les preneurs. Trois sous-questions se dégagent :

1. Les travaux de transformation. Le bailleur qui a autorisé la fusion de deux appartements peut-il exiger du preneur qu'il rétablisse les lieux dans leur état initial, alors que le contrat prévoit que les améliorations profitent au propriétaire sans indemnité ?
2. La charge de la preuve et l'imputabilité des dégradations. Le bailleur qui invoque des désordres doit-il établir qu'ils sont imputables au preneur, et dans quelle mesure l'usage normal et le temps écoulé peuvent-ils être pris en compte ?
3. La destination de la caution électrique. La somme de 900 euros, affectée à la garantie de la consommation d'électricité, peut-elle être employée à couvrir d'autres créances du bailleur, notamment l'indemnisation des dommages ?

La décision ne cite aucun texte législatif précis sur le régime des cautions ou des réparations locatives. Elle vise « la législation en vigueur » et les « usages et coutumes applicables », ainsi que le « Codi 7,51,5 » et le « chapitre X de la Novel·la 82 » pour les dépens (références non précisées dans la décision quant à leur contenu).

Solution et dispositif

La Cour infirme partiellement le jugement de première instance, uniquement en ce qu'il n'a pas déduit de la somme due 699,10 euros, hors IGI (mention « ISI » dans le texte original). Elle confirme pour le surplus.

Le dispositif est reproduit ci-après, traduit de l'original catal

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 31 de maig de 2012.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 22 de març del 2011 la representació processal dels Srs. Salas i Arnau van formular demanda contra la Sra. Manzano sol·licitant que es condemnés a la defenent a abonar als seus mandants la suma de 9.000 euros, import de la fiança dipositada per ells en el moment de signar el contracte d'arrendament que havia vinculat a les parts, més altres 900 que van lliurar per tal de garantir el pagament del consum d'electricitat de trenta-vuit dels quaranta apartaments de l'immoble conegut com "Apartaments V." ubicat a l'XXXX, així com dues plantes destinades a garatges amb una habitació destinada a bugaderia i un petit despatx, amb destinació a ésser llogats tots ells individualment per part dels demandants.

II.- La representació processal de la Sra. Manzano va contestar a la demanda en data 19 d'abril del 2011 plantejant amb caràcter previ excepció peremptòria de inadequació del procediment i, subsidiàriament, oposant a la demanda l'excepció de non adimpleti contractus i demanant la seva desestimació, ateses les greus mancances que es podien constatar en la conservació de l'edifici i que calia descomptar de la fiança que se li reclamava.

III.- La Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, en data 18 d'octubre del 2011 va decidir estimar la demanda formulada per la representació processal dels Srs. Salas i Arnau contra la Sra. Manzano, condemnant a aquesta darrera a pagar a la part actora la quantitat total de 9.900,00.-euros, fent imposició a la part defenent de les costes judicials ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat i de procuradora, a acreditar en període d'execució de sentència.

IV.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la Sra. Manzano i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació desestimant la demanda formulada contra la seva mandant i imposant a l'adversa les costes del procediment.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 1 de gener del 2004 la Sra. Manzano d'una part i els Srs. Salas i Arnau de l'altre van acordar que la primera arrendava als segons 38 dels 40 apartaments de l'immoble conegut com "Apartaments V." situat a l'XXXX, lliurant en aquell moment els arrendataris 9.000 euros, que els hi serien retornats el dia que deixessin els llocs arrendats, deducció feta del valor dels possibles desperfectes que s'haguessin pogut ocasionar en aquests llocs, més altres 900 com a garantia del pagament del consum d'electricitat a la societat FEDA (foli 16). No es discuteix tampoc que el 28 de desembre del 2009 la Sra. Manzano va informar als Srs. Salas i Arnau de la seva voluntat de no renovar el citat contracte (foli 33), ni de que en data 4 de gener del 2010 van ser aquests els que hi van renunciar, dipositant les claus de l'immoble el 31 de març d'aquell any (folis 36 a 39).

Tenint en compte les dades que consten a les actuacions, la Sentència dictada en data 18 d'octubre del 2011 va decidir estimar la demanda formulada per la representació processal dels Srs. Salas i Arnau reclamant que es condemnés a la Sra. Manzano a retornar-li la fiança lliurada en el seu dia i contra aquesta decisió s'alça aquesta darrera formulant el present recurs.

II.- La representació processal de la Sra. Manzano argumenta en les seves conclusions que la fiança lliurada pels agents ha de respondre de l'estat de conservació en el què aquests van lliurar la finca que havien tingut arrendada i que aquest era lamentable, com es deduïa de les fotografies aportades amb l'acta notarial que constava a les actuacions, i en cap cas imputable al seu ús normal i derivat del pas del temps, aportant uns pressupostos relatius al cost de pintar tot l'immoble, tant interiorment com exteriorment, i al de fer les obres necessàries per separar els apartaments 1-2 i 1-3 que els arrendataris van convertir en un de sol (folis 202 i 203).

III.- Pel que fa a les obres precises per separar els esmentats apartaments, que suposen refer una paret separadora, instal·lar dues noves cuines i nous serveis de llum, calefacció, aigua corrent etc. i pintar-los, segons consta als pressupostos aportats per la recurrent (folis 202 a 205), cal destacar que aquesta argumenta al contestar la demanda que ella va donar autorització als agents per tal de que convertissin dos apartaments de l'edifici en un de sol, però que posteriorment aquests estaven obligats a retornar l'immoble al seu estat primitiu i que, no havent complert aquesta obligació, havien de suportar el seu cost, que es concretava en les sumes que constaven als pressupostos de pintura i obres que aportava als folis 202 i 203.

No obstant, tant del contracte signat entre les parts el mes de setembre de l'any 1986 (folis 25, 30 i 31), com del celebrat pels mateixos en data 1 de gener del 2004 (foli 16) es dedueix (condició quarta i cinquena del primer i tercera i quarta del segon) que els arrendataris de l'immoble no podien fer obres o transformacions en allò arrendat sense permís de l'arrendadora i que, si aquest s'obtenia, totes les obres, millores o reformes efectuades quedarien a favor de la propietària sense que aquesta hagués d'abonar cap indemnització.

Per aquesta raó, admetent la recurrent que va donar el consegüent permís per unir els dos apartaments, però sense acreditar que aquest estigués supeditat a que es tornés l'immoble a la situació inicial i tenint en compte el pacte contingut al contracte celebrat entre les parts, procedeix desestimar aquest punt de la seva reclamació i, per tant, la petició de que es descompti de la fiança la suma de 15.165,68 euros D'altra banda, aquesta conclusió que ve reforçada pel fet que la recurrent mai ha portat a terme les obres de reparació que reclama, com reconeixen els senyors Palmer, soci del negoci "I." (foli 333 en relació al 196) i Conde, representant de "E.C." (foli 331 en relació al 199), mentre que ha iniciat unes de reforma integrals de l'immoble, que pel que sembla ja estaven projectades abans de que li fos retornada la possessió de l'immoble, amb un import molt superior al que ara reclama (foli 322) i, per aquesta raó, cal presumir que aquesta actuació faria superflu retornar l'immoble al seu estat inicial. En el mateix sentit, cal destacar que resulta com a mínim sorprenent que la recurrent, ni fora ni dins d'aquest procediment, hagi reclamat als agents la diferència notòria que existeix entre els 9.000 euros de la fiança lliurada pels arrendataris i els 72.130,37 euros en els què quantifica la reparació dels danys que havia patit l'edifici i més encara que ella mateixa admetés que es compensessin aquests dos imports, encara que fes reserva de reclamar la diferència en particular en el cas que l'adversa s'oposés a dita imputació (foli 141).

En contra d'aquest criteri no es pot argumentar que la reforma que pretén portar a terme la propietària de l'immoble ha esta precisa ateses les deficiències que aquest presentava una vegada acabat l'arrendament i el cost de la seva reparació, ja que consta a les actuacions que la recurrent en un any ha gastat 253.346 euros en concepte de pagaments parcials per aquesta reforma, import que cal considerar molt superior al de reparació dels defectes que segons la recurrent presenta l'immoble i sense que s'hagi acreditat que el cost de reformar-lo hagi estat superior atesos els desperfectes que aquest presentava.

III.- En relació als defectes globals que pogués presentar l'immoble, cal destacar que del primer contracte signat entre les parts es dedueix que en aquell moment l'immoble ja presentava diversos desperfectes originats per la manca de conservació que s'enumeraven. D'altra banda, no s'ha provat que es pretengui reparar els que es poden detectar a les fotografies que consten a l'acta notarial de data 14 d'abril del 2010, ni quin seria el seu cost, ni es pot deduir que fossin deguts a un mal ús dels apartaments, ni queda clar que encarissin les obres de rehabilitació que s'estan portant a terme.

Malgrat això, la solució no pot ser la mateixa pel que fa referència a la reparació del guix de la zona del garatge, repicant el que queia i tornant a enguixar, que consta al pressupost presentat per "E.C.", ja que entenem que l'estat en què es troba aquesta part de l'immoble és degut a una manca de conservació per part dels arrendataris i que la remodelació de l'edifici no té perquè comportar la modificació del garatge. Per aquesta raó, s'ha de reduir de la quantitat que la recurrent ha d'abonar a l'adversa la suma de 198,30 euros més ISI en la què "E.C." valora aquesta reparació.

IV.- Pel que fa a la pintura de l'immoble que al pressupost elaborat per "I." es valora en 56.841,19 euros, cal reiterar que les obres de remodelació que s'estan portant a terme farien precís pintar els apartaments encara que aquests s'haguessin retornat en perfecte estat, raó per la qual no procedeix obligar als arrendataris a abonar el cost d'unes tasques que no resulten de cap utilitat als propietaris de l'immoble, que no ha perdut valor per aquesta causa.

No obstant, si hem considerat que és precís que es redueixi de la suma que la defenent està obligada a retornar a l'agent l'import de la reparació del despreniment del guix del garatge, entenem que també és procedent restar de la mateixa l'import de 500,80 euros, que es correspon amb el cost de pintar aquesta part de l'immoble, d'acord amb el pressupost aportat per "I." que consta al foli 202 de les actuacions.

V.- En relació a la fiança dipositada per garantir el pagament del consum elèctric efectuat pels arrendataris, la recurrent s'oposa a la decisió presa per la resolució d'instància argumentant que, atès que el perjudici derivat de l'incompliment dels agents de les seves obligacions és superior a l'import de les dues fiances dipositades, cal aplicar també aquesta a la indemnització que li correspon a ella per aquesta causa, però aquest argument no es pot estimar. En efecte, la fiança de 900 euros lliurada en el seu dia anava destinada a garantir el pagament del consum elèctric efectuat pels arrendataris, però no la reparació dels defectes que pogués presentar l'immoble arrendat, i, atès que no s'ha provat que els arrendataris deixessin d'abonar cap suma per aquest consum, s'ha de confirmar la Sentència d'instància en aquest punt.

VI.- En estimar-se parcialment el recurs procedeix mantenir la condemna en costes de la instància, atès que la demanda s'estima substancialment, sense fer especial pronunciament sobre les d'aquesta alçada en virtut d'allò que disposa el Codi 7,51,5 i tenint en compte la facultat que atorga als Tribunals el capítol X de la Novel·la 82.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la Sra. Manzano contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, en data 18 d'octubre del 2011, que REVOQUEM PARCIALMENT exclusivament en el sentit de descomptar de la quantitat que la Sra. Manzano està obligada a pagar als Srs. Salas i Arnau d'acord amb la resolució d'instància l'import de 699,10 euros més ISI, CONFIRMANT en tots els demés punts la citada resolució i sense fer especial pronunciament sobre les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.