• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

Juridiction andorrane, — (STSJAD 296/2012)

Faits et procédure

Entre 1978 et 1980, M. Soriano fit édifier à ses frais un immeuble sur un terrain appartenant à M. Castrillo, à Encamp. La construction fut réalisée avec le consentement du propriétaire du sol, dont la famille avait employé les parents et le constructeur. Le cadastre désigne toutefois Mme Machado, veuve de M. Soriano, comme propriétaire de l'édifice.

Le 1er février 1999, Mme Ribes, veuve de M. Castrillo, donna à bail l'immeuble à Mme Machado pour cinq ans. Le contrat prévoyait un renouvellement tacite annuel à compter du 31 janvier 2004, sauf congé notifié trois mois avant le terme. Le bailleur adressa deux notifications de résiliation, les 29 mars et 15 octobre 2010, pour une résiliation effective au 31 janvier 2011. Faute de réponse, il saisit le tribunal d'une demande tendant à la résolution du contrat, à l'expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation indue, outre des réparations.

La locataire contesta la demande et forma une reconvention. Elle soutenait que l'immeuble avait été construit à frais communs par sa famille avec l'accord du propriétaire du sol, et qu'un accord verbal lui avait conféré un droit d'occupation sans contrepartie, pour elle-même et ses enfants, « tant qu'ils vivraient ». Elle invoquait également un état de dépression au moment de la signature du bail. Le bailleur opposa une exception d'inadéquation de la procédure.

Par jugement du 13 juillet 2012, le tribunal unipersonnel, section civile, accueillit la demande principale : il prononça la résiliation du bail avec effet au 31 janvier 2011, condamna la locataire à restituer la possession de l'immeuble et au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation indue de 112,57 euros à compter de février 2011, et rejeta la reconvention. La locataire interjeta appel, sollicitant l'infirmation du jugement et l'accueil de sa reconvention.

Question de droit

La Cour devait trancher plusieurs questions :

1. La circonstance que le preneur a financé la construction d'un bâtiment édifié sur le terrain d'autrui lui confère-t-elle un droit de propriété sur ce bâtiment, ou un droit d'occupation ?
2. Le preneur a-t-il établi l'existence d'un droit d'occupation vitalicie opposable au propriétaire du sol ?
3. Le consentement au bail peut-il être contesté au motif d'un état dépressif ?
4. Le juge saisi d'une action en résiliation de bail urbain peut-il statuer sur les droits de compensation découlant de la règle si quis in alieno ?

Solution et dispositif

La Cour rejette l'appel et confirme intégralement le jugement. Le dispositif est ainsi rédigé :

(Traduction fidèle : « REJETER le recours d'appel formé par la représentation processuelle de Mme Machado contre le jugement rendu par le tribunal unipersonnel, section civile, le 13 juillet 2012, que nous CONFIRMONS intégralement, sans statuer spécialement sur les dépens de cette instance. »)

Sur chacune des questions, la Cour raisonne ainsi :

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 17 de desembre de 2012.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari i M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 25 de maig del 2011 la representació processal de la Sra. Ribes va formular demanda contra la Sra. Machado sol·licitant que es declarés resolt el contracte d'arrendament signat entre les parts en data 1 de febrer del 1999 en relació a l'immoble bastit damunt de la parcel·la de la seva propietat situada a l'XXXX, amb una durada inicial fins el dia 31.I.2004 i amb posteriors pròrrogues anyals, atès que en dates 29 de març del 2010 i 15 d'octubre del 2010 va comunicar a la defenent la seva voluntat de resoldre'l el dia 31 de gener del 2011, condemnant a la defenent a deixar lliures i buits els llocs arrendats, a abonar a la seva mandant el cost de les reparacions que resultessin necessàries per restituir la cosa arrendada al seu estat original i a pagar-li la suma de 450,28 euros en concepte d'indemnització per ocupació indeguda fins el dia de la demanda, més la suma de 3,75 euros per cada dia que transcorregués entre aquest moment i aquell en el què la demandada li retornés la possessió dels béns arrendats, així com els corresponents interessos i la totalitat de les costes judicials.

II.- La Sra. Machado va contestar la demanda en data 22 de juliol del 2011 oposant-se a la mateixa i argumentant que el contracte signat entre les parts no era un arrendament convencional, ja que el difunt espòs de la demandant, el Sr. Castrillo, va permetre al seu difunt espòs, el Sr. Soriano, construir l'immoble sobre el sòl de la seva propietat a costes de la família R.-B., acordant-se verbalment que el podrien ocupar el matrimoni i els seus fills indefinidament sense altre contraprestació que mantenir- lo en bon estat, raó per la qual s'havia d'entendre que el contracte de data 1 de febrer del 1999 el va signar en estat de depressió després de la mort del seu marit. Per aquestes raons formulava reconvenció sol·licitant que es condemnés a l'adversa a permetre a la Sra. B. i al seu fill, mentre algun o qualsevol dels dos visqués i en gaudís, continuar retenint la possessió de la casa que es coneixia com R.-B., ubicada al número X de l'Av. X d'Encamp, condemnant a l'agent al pagament de les costes generades pel procediment.

III.- La representació processal de la Sra. Ribes va contestar a la demanda reconvencional formulada per l'adversa plantejant excepció d'inadequació del procediment i, subsidiàriament i respecte del fons de la demanda, oposant-se a la mateixa amb l'argument que l'1 de febrer del 1999 les parts van signar un contracte d'arrendament sobre el citat immoble, que s'havia incorporat per accessió al terreny de la seva propietat, de tal manera que havia quedat extingit qualsevol dret que la defenent pogués ostentar respecte de l'edifici arrendat.

IV.- La Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, en data 13 de juliol del 2012 va decidir estimar la demanda formulada en data 26 maig 2011 per la Sra. Ribes contra la Sra. Machado i desestimar la reconvencional:

1.- Declarant la rescissió del contracte d'arrendament de data 1 de febrer 1999 relatiu a l'immoble radicat al núm. X de l'Av. X d'Encamp, amb efectes des del 31 gener 2011;

2.- Condemnant a la Sra. B. a retornar la possessió de l'immoble a la Sra. M., salvats eventuals arrendaments en curs;

3.- Condemnant a pagar a l'agent la quantitat mensual de 112'57 euros, en concepte d'indemnització per ocupació indeguda des del mes de febrer 2011;

4.- Imposant el pagament de la totalitat de les costes judicials ocasionades, inclosos els honoraris d'intervenció lletrada i de procuració.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la Sra. Machado i, en virtut dels arguments recollits a les seves conclusions, demana la seva revocació, desestimant íntegrament la demanda formulada per la representació processal de la Sra. Ribes i estimant la demanda reconvencional de la seva mandant i condemnant a la Sra. M. a abonar totes les costes generades pel procediment a les dues instàncies, incloent els honoraris d'advocat i procurador.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- No és objecte de debat en les presents actuacions que entre els anys 1978 i 1980 el Sr. Soriano va encarregar la construcció, i va construir totalment a costes seves, un edifici al solar propietat del Sr. Castrillo, situat en el què avui és el número X de l'Av. X d'Encamp, com resulta dels documents que consten als folis 66 a 101 i 102 de les actuacions, de les respostes del Sr. Pombo al foli 294 en relació al 183 i de les de la Sra. Ribes en la seva confessió en judici (foli 292 en relació al 192), construcció que es va fer amb el consentiment del Sr. Castrillo amb la família del qual havien treballat tant el Sr. Soriano com els seus pares (folis 106 a 115), ni tampoc que a les dades cadastrals de l'edifici consta com a propietària la Sra. Machado (foli 40).

Ha quedat igualment acreditat que en data 1 de febrer del 1999 la Sra. Ribes, vídua del Sr. Castrillo, va arrendar a la Sra. Machado, vídua del Sr. Soriano, l'immoble situat a l'Av. X, número X d'Encamp, per un termini de cinc anys, contracte que s'havia de considerar prorrogat tàcitament per períodes d'un any a partir del dia 31 de gener del 2004 sempre que no es comuniqués la resolució amb tres mesos d'antelació a la data de finalització (foli 6). Consta igualment que el 29 de març i el 15 d'octubre del 2010 la propietat va comunicar a la Sra. B. la seva voluntat de donar per resolt el contracte el dia 31 de gener del 2011 (folis 11 i 12) i, en no rebre cap mena de resposta, va formular la demanda que dóna origen al present procediment sol·licitant que es declarés la resolució del contracte signat entre les parts i el desnonament de la Sra. B. amb les conseqüències que apuntaba.

II.- La oposició de la Sra. B. a la demanda presentada per la Sra. M. es fonamentava en el criteri de que aquesta resolució no era possible atès que ella i el seu difunt marit van abonar totes les despeses de construcció de l'immoble, pactant-se que podrien ocupar- lo ells i els seus fills sense contraprestació mentre visquessin, raó per la qual plantejava reconvenció sol·licitant que es condemnés a l'adversa a permetre a la Sra. B. i al seu fill, mentre algun o qualsevol dels dos visqués i en gaudís, continuar retenint la possessió de la casa que es coneixia com R.-B., ubicada al número X de l'Av. X d'Encamp amb la llibertat de fer ús de dita casa com millor els semblés i amb l'obligació de continuar-la mantenint a les seves costes amb el compromís formal de que ni ells, ni cap descendent seu, reclamaria ni els preus dels materials, ni el dels jornals dels operaris que ells van abonar per la construcció de la casa i condemnant a l'agent al pagament de les costes judicials generades pel procediment.

En contra d'aquesta petició, la representació processal de la Sra. M. va formular una excepció d'inadequació del procediment, que la Sentència objecte del present recurs va desestimar sols en quant a la reconvenció tendia a constituir un fet impeditiu de la resolució pretesa en la demanda.

No obstant, el fet que el matrimoni R.-B. hagués abonat totes les despeses generades per la construcció d'un edifici en el solar propietat del Sr. Reig no podia comportar que n'adquirís la propietat perquè, d'acord amb la regla continguda en la Instituta 2,1,29 quia omne quod solo inaedificatur solo cedit, en aquest cas el propietari del terreny esdevé propietari de l'edifici i l'únic dret que concedeix al constructor l'Usatge si quis in alieno, si aquest hagués actuat de bona fe, és el de reclamar al propietari del terreny les despeses fetes per edificar tant en materials com en salaris, de tal manera que d'aquests fets no en podia resultar la manca de legitimació de la Sra. M. per arrendar l'immoble a la família que l'havia construït.

D'altra banda, en un procediment seguit de conformitat amb els preceptes de la Llei d'arrendament de finques urbanes no es pot debatre, ni decidir res, en relació als drets dels què eventualment pogués gaudir la Sra. B. per tal de compensar-la de les despeses fetes per construir l'edifici que ocupa en l'actualitat en virtut de les normes derivades de l'Usatge si quis in alieno, tant si es tractava del valor dels materials i els salaris dels treballadors, com si aquest es materialitzava en la facultat de continuar ocupant l'edifici mentre ella i el seu fill visquessin, ni sobre la possible retenció de l'edifici construït en tant que no se li abonava aquest import, sense perjudici de la facultat de la què gaudeix la Sra. B. de reclamar en el procediment corresponent els imports abonats per construir l'immoble, si ho estima oportú.

III.- Per un altre cantó, no hi ha proves a les actuacions de que el Sr. Castrillo i el Sr. Soriano pactessin que tant els esposos que havien construït l'immoble, com els fills que poguessin tenir, el podrien ocupar i gaudir d'ell mentre visquessin, obligació que sols podia derivar d'un pacte i de l'actuació del matrimoni R.-B. i dels propietaris de l'edifici sols es pot deduir que presumiblement se'ls hi va assegurar que el podrien ocupar però sense fixar terminis. Per aquesta raó, si bé és possible que els esposos R.-B. entenguessin en un primer moment que tenien un dret vitalici a ocupar l'immoble, el fet que l'any 1999 la Sra. B. signés un contracte d'arrendament amb la Sra. M., identificant-se l'arrendadora com propietària del terreny en el què estava bastit l'immoble i propietària també de l'edifici arrendat (foli 6) porta a entendre que amb aquest fet reconeixia que l'edifici que ocupava no era, ni havia estat mai, propietat seva, i admetia que els eventuals drets a ocupar-lo se li havien concedit amb un termini indefinit, però no de manera vitalícia, de tal manera que els propietaris del terreny podien ignorar-los una vegada transcorregut un temps prudencial i ella sols podia continuar ocupant-lo en virtut d'un contracte d'arrendament.

IV.- Altrament, la Sra. B. argumenta en defensa de les seves posicions que va signar el citat contracte en un moment de depressió per la mort del seu marit i aporta una documentació redactada per la doctora que la va atendre a França en aquest sentit (folis 135 i 136). No obstant, en cap cas s'acredita que en el moment de signar el contracte no tingués el discerniment necessari per adonar-se de les clares conseqüències que tindria dita signatura i, en tot cas, va pagar el lloguer pactat per l'edifici durant dotze anys sense protesta, reconeixent així la seva condició d'arrendatària.

Manifesta igualment la recurrent que si bé el preu pactat inicialment era de 75.000 ptes. anuals, posteriorment aquest es va rebaixar a 15.000 ptes., preu que no es corresponia amb el lloguer de tot un edifici i que es va rebaixar atès que de fet sols se li llogava el terreny sobre el qual es bastia l'edifici. No obstant, no consta que aquesta rebaixa fos deguda a un reconeixement per part de la Sra. M. de que sols li podia llogar el terreny perquè l'edifici era propietat de la Sra. B., quan aquesta mateixa havia reconegut que no era així i més aviat cal pensar que la rebaixa de preu era deguda a l'estreta relació que havia existit entre la família propietària de l'immoble i aquella que el tenia arrendat, al fet que el matrimoni R.-B. hagués abonat les despeses de construcció de l'edifici, circumstància que es fa constar al mateix contracte d'arrendament, i en consideració a la difícil situació econòmica en la què va quedar la Sra. B. una vegada es va quedar vídua.

Altrament, si bé és veritat que d'acord amb el cadastre d'Encamp la Sra. B. és la propietària de l'edifici i abona els impostos sobre la propietat (folis 198 i 200) aquests fets per si sols no poden acreditar el dret de propietat de la recurrent sobre l'edifici en qüestió i cal destacar que en la sol·licitud d'autorització d'obres a l'edifici de data 1 de febrer del 1999, és a dir tot just signat el contracte d'arrendament sobre el mateix, es fa constar com propietària del mateix a la Sra. Ribes i aquesta signa en aquest concepte i com arrendatària la Sra. B. Barbleu (folis 311 a 313) i el mateix apareix a la sol·licitud d'autorització d'obres de data 2 de novembre d'aquell any, sense que en aquest cas consti la signatura de la Sra. Moles (folis 315 a 317).

V.- Malgrat desestimar-se el recurs no procedeix fer especial pronunciament sobre les costes d'aquesta alçada ateses les característiques del litigi que confronta a les parts i en virtut de la facultat que atorga als Tribunals el capítol X de la Novel·la 82.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la Sra. Machado contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, en data 13 de juliol del 2012, que CONFIRMEM íntegrament, sense fer especial pronunciament sobre les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.