• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

TSJ Andorre, Sala Civil, 17 décembre 2013, n° TSJC-231/13 (ROJ STSJAD 241/2013)

Faits et procédure

Le 28 juin 2001, les époux Pera et Alfaro, d'une part, et la société Tejera, SA, représentée par M. Sandoval, d'autre part, ont conclu un contrat intitulé « d'opció irrevocable de compra-venda » portant sur un appartement au premier étage, une place de stationnement et un cellier dans l'immeuble « Codina II », alors en construction sur une parcelle appartenant à la société à Andorre (la localité exacte est indiquée « XXXX » dans le texte). Le prix total s'élevait à 32 300 000 pesetas, payable en sept échéances. La période de livraison était fixée du 15 décembre 2001 au 15 janvier 2002. Les conditions générales, qui accompagnaient le contrat, prévoyaient à leur article 2.4 une prorogation possible de trois mois en cas de difficultés techniques, climatiques ou autres.

Les acquéreurs ont effectué les paiements prévus, mais les travaux ont été interrompus. La livraison n'a eu lieu que le 31 juillet 2007, date de l'acte authentique. Les acquéreurs ont alors introduit une action en réparation du préjudice résultant du retard. Ils faisaient valoir notamment le coût de leurs loyers jusqu'à la livraison, les droits de mutation et l'impôt sur les transactions immobilières supplémentaires liés au décalage de la vente de leur propre logement, ainsi que les intérêts d'un prêt de substitution.

Par sentence du 16 mai 2013, le Tribunal de Batlles a fait droit à la demande et a condamné la société à verser la somme globale de 61 303,22 euros, majorée des intérêts légaux, ainsi qu'aux dépens. La société Tejera, SA a interjeté appel en sollicitant la réformation intégrale de la décision. La Sala Civil du Tribunal supérieur de justice a rejeté l'appel.

Question de droit

La juridiction devait trancher deux questions principales.

La première concernait l'imputabilité du retard et l'éventuelle acceptation, par les acquéreurs, d'une modification du délai de livraison. Le vendeur soutenait que les acquéreurs avaient connaissance des procédures judiciaires et administratives affectant le chantier et qu'ils avaient choisi de maintenir le contrat, de sorte que le retard devait être regardé comme accepté.

La seconde portait sur le fondement de l'indemnisation. Le vendeur prétendait que le contrat ne contenait aucune clause permettant de réclamer des dommages-intérêts, que les parties n'avaient pas entendu se pénaliser mutuellement, et que l'article 4.1 des conditions générales subordonnait la remise des clés à l'achèvement effectif des travaux.

Solution et dispositif

La juridiction retient que le retard est imputable au vendeur. Elle relève que les procédures administratives et civiles ayant conduit à l'arrêt du chantier (recours contre les autorisations de construire, demande de démolition, interdit de nouvel œuvre) ét

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 17 de desembre de 2013.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència de la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sr. Vincent Anière, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal dels Srs. Pera i Alfaro va interposar demanda, de data 23-09-2009, envers la societat Tejera, SA, en virtut de la qual sol·licitava es dictés sentència condemnant a la societat defenent a satisfer als seus representats, en concepte de danys i perjudicis com a conseqüència del retard en el lliurament d'un pis, la suma global de 64.303,22.-euros incrementada dels interessos legals meritats des del dia de la contesta a la demanda i fins el dia del seu total pagament més les costes judicials, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador d'aquesta part.

La part demandada va oposar-se a la demanda sol·licitant la seva desestimació i la condemna en costes de la part agent.

Les parts van replicar i duplicar oportunament i posteriorment, després que s'hagin practicat les proves, van formular els seus escrits de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

II.- En data 16-05-2013, l'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència, la part dispositiva de la qual va decidir: "Estimar substancialment la demanda interposada per la representació processal dels Srs. Pera i Alfaro contra la societat Tejera, SA, condemnant aquesta darrera a satisfer als primers la suma global de 61.303,22.-EUR que caldrà augmentar dels interessos legals devengats des de la data de la contesta a la demanda i fins el dia del seu total pagament i a satisfer la totalitat de les costes processals causades inclosos els honoraris d'advocat i de procurador."

III.- La societat Tejera, SA ha interposat recurs d'apel·lació contra la sentència d'instància i sol·licita la seva revocació, desestimant les demandes dels agents així com la condemna de la part adversa a pagar les costes processals, tant de primera com de segona instància, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.

Els Srs. Pera i Alfaro demanen que es desestimi íntegrament el recurs i la confirmació de la sentència dictada en primera instància en tots els seus extrems, tot i condemnant a la part apel·lant al pagament de les costes.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Vincent Anière.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat que en data 28 de juny del 2001, els Srs. Pera i Alfaro i la societat Tejera, SA, representada pel Sr. Sandoval, van firmar un contracte «d'opció irrevocable de compra-venda» d'un pis planta primera, d'una plaça d'aparcament i d'un traster a l'edifici Codina, II que la societat Tejera, SA estava construint en una parcel·la de la seva propietat a XXXX, i això pel preu total de 32.300.000 de pessetes, essent previstos set pagaments (el primer abans de la signatura del contracte i l'últim al moment de la "subrogació hipoteca"), el període de lliurament essent fixat del 15 de desembre del 2001 al 15 de gener del 2002.

El contracte estava acompanyat d'una memòria tècnica descriptiva i d'uns plànols.

El seu article 2.4 estipula que les unitats immobiliàries hauran d'estar completament acabades i llestes per al seu ús normal dins del període de lliurament esmentat, admetent-se però, una prorroga addicional de 3 mesos pel cas que per qüestions tècniques, climatològiques o qualsevol altra no fos possible el lliurament dins de la data prevista.

Els prometent-compradors van realitzar els pagaments parcials previstos en el contracte però les obres van ser parades i el lliurament de les unitats immobiliàries no es va fer fins al 31 de juliol del 2007, data de la corresponent escriptura publica.

II.- El primer motiu que fonamenta el recurs de la part apel·lant és en substància que és de manera errònia i fent una incorrecta valoració de les proves que el tribunal ha considerat que la societat Tejera, SA havia mancat de diligència alhora d'assabentar els actors dels contenciosos judicials; que al contrari la seva actuació va ser diligent i amb la voluntat de trobar resposta a l'atur de les obres; el testimoniatge del Sr. Sandoval i les posicions dels demandants acrediten que aquells tenien coneixement del retràs i van escollir acceptar assumir-lo.

És indiscutible que la unitat immobiliària no va ser lliurada a la data prevista al contracte, és a dir com a més tard el 15 de gener del 2002 sinó amb més de cinc anys de retard. La qüestió és doncs de determinar a quina part s'ha d'imputar aquest incompliment i si els compradors van acceptar una modificació de la data de lliurament.

En primer lloc quant a l'origen del retràs, s'ha de dir que de les actuacions unides per corda fluixa ressurt que la societat va tenir que fer front a uns procediments, la tramitació dels quals va retardar la realització de les obres, i més precisament apareix que :

en el marc de la causa administrativa AD-96-2/99, prèvia presentació del corresponent recurs administratiu de data 27-5-1999, és en data 13-09-1999 que els Srs. Pino i Codina, dos veïns de la promoció immobiliària d'autes, van demanar l'anul·lació de totes les autoritzacions administratives de construcció donades a la societat Tejera, SA;

En el marc dels autes civils B-123-7/99 esdevinguts la causa 0070-2/99, és en data 08-07-1999 que els mateixos demandants van sol·licitar l'enderrocament dels edificis que la societat Tejera, SA havia començat a construir. Aquesta causa va donar lloc a una sentència del Tribunal de Batlles de data 14-09-2004 confirmada per una d'aquesta Sala de data 13-05-2005.

en el marc dels autes civils B-535-2/00, és en data 27- 3-2000, que els mateixos van formular contra la societat Tejera, SA demanda d'interdicte d'obra nova per tal de suspendre les obres i aquestes van ser aturades en data 10-07-2001. Aquest procediment va donar lloc a una sentència del Tribunal unipersonal de data 22-02-2005.

Força és de constatar doncs que aquests procediments són anteriors a la promesa de compravenda del 28 de juny del 2001 i eren en curs en aquell dia.

Ara bé, no ressurt de les presents actuacions cap element per considerar que els compradors estaven informats d'aquets fets i al contrari apareix que és després de la firma que se'n van adonar. No s'ha aportat cap element suficient per acreditar que el venedor hagi informat els compradors del risc de retràs o fins i tot d'enderrocament, i això malgrat tenir coneixement dels procediments al moment de signar el contracte.

És solament per un correu de data 02-12-2012 (foli 260), això és més d'un any després de l'atur de les obres, que la societat promotora va informar els ara demandants que, trobant-se l'edifici afectats per diferents procediments judicials que han provocat l'aturament de les obres, no existia cap solució a curt o mig termini i que la situació suposava un encariment substancial de l'obra en relació a l'existent en el moment de la promesa de compravenda. Aleshores, per motiu d'evitar la "ruïna tècnica" de l'empresa, aquesta va proposar als Srs. Pera i Alfaro una permuta amb una altra unitat immobiliària de la societat.

Per carta de data 31-03-2003 (foli 261), els compradors van refusar aquesta proposició argumentant que no eren responsables de les dificultats adduïdes per la societat i que la situació els hi provocava uns perjudicis, tot i indicant clarament que la seva intenció era de viure en l'apartament adquirit.

El testimoniatge del Sr. Sandoval (folis 383 i 422), és insuficient per contradir aquesta realitat. Tampoc pot acreditar que els compradors haurien acceptat que la data de lliurament quedi en suspens. En efecte, el Sr. Sandoval, és el director comercial de la societat Tejera, SA, amb poders generals per representar-la (essent el seu representant en el contracte d'autes), i el seu vincle amb la part agent ha de portar a valorar el seu testimoniatge amb suma precaució. Sobre el fons, afirma que estava en contacte amb els compradors i que els va informar del retràs i de les seves conseqüències i que van decidir mantenir el contracte. Però el fet que, a un moment indeterminat, hagin existit converses entre el Sr. Sandoval i els demandants sobre el tema de l'aturament de les obres i les solucions proposades no significa que al moment de firmar estaven assabentats del problema ni que van decidir acceptar assumir el retràs.

Pel que fa les posicions dels demandants en les seves confessions en judici (folis 385, 397 i 399), no se'ls hi pot donar el significat que els hi dóna la part recurrent.

Més precisament, a la qüestió de confessar com és cert "que en reiterades ocasions, i just desprès de signar el contracte entre parts, se'ls informa de l'aturament de l'obra", el Sr. Pera va respondre que no és cert i que la primera comunicació respecte a l'atur d'obra va ser mitjançant carta, mentre que la Sra. Alfaro va contestar que és cert, però precisant "essent un temps desprès que la van rebre no recordant la data exacta". Apareix doncs que la Sra. Alfaro es refereix a la carta del 02-12-2012, citada també pel Sr. Pera. No existeix doncs cap contradicció entre les posicions dels demandants.

A més a més, el problema essencial es situa a l'origen de les relacions contractuals i en l'actitud emprada per la societat Tejera, SA al moment de comprometre's amb els demandants, ja que queda establert que dita societat va comprometre's a vendre una unitat immobiliària sense informar els compradors del risc d'enderrocament i dels procediments en curs dels quals tenia perfecte coneixement. No s'ha de perdre de vista que es tracta d'un professional de la promoció immobiliària i malgrat això no va respectar la seva obligació d'informació, frustrant els compradors del coneixement d'uns elements essencials.

Així, comprometent-se a lliurar un pis sis mesos més tard malgrat la possibilitat d'atur de les obres i de la existència d'una situació administrativa i jurídica molt complicada, va assumir una situació de risc. Dit risc es va realitzar puix les obres van ser aturades un més després, fent que no va respectar el que constitueix la seva obligació principal i determinant, és a dir el lliurament a la data convinguda. Hom no pot negar que es tracta d'un incompliment substancial.

S'ha de recordar que els contractes han de ser executats de bona fe.

En aquestes condicions, el venedor és sol responsable de la situació d'incompliment contractual que va generar, en consonància amb la màxima frangenti fidem non est fides servanda.

En segon lloc, no es pot reprotxar als compradors una falta en el compliment de les seves obligacions puix van realitzar els pagaments que havien d'efectuar. Essent ells víctimes de l'incompliment contractual no tenien cap obligació per la resolució del contracte ni tampoc per acceptar la permuta proposada.

En tercer lloc, no apareix que els compradors van acceptar una novació del contracte, la qual mai es presumeix, i al contrari, com s'ha explicat abans, han indicat clarament, mitjançant la referida carta del 31- 03-2003, que volien adquirir el pis objecte de la promesa. Val a dir que la seva voluntat era obtenir el compliment de la promesa i en cap cas acceptar una prolongació sine die del termini de lliurament.

Al respecte ressurt de les confessions en judici dels demandants que de cap forma van decidir assumir el retràs sinó que havien finalment decidit mantenir el contracte perquè el Sr. Sandoval els havia dit que serien indemnitzats per les conseqüències de dit retràs.

Així les coses, no es pot admetre l'aplicació del aforisme citat per la part agent en el seu escrit de dúplica ("qui calla, quan pot i deu parlar, s'entén que consent") sobretot en el marc de relacions entre uns particulars i una societat professional en l'àmbit de la promoció immobiliària.

III.- El segon motiu del recurs és en essència que el conveni entre les parts no estableix cap clàusula, ni especifica ni general, que permeti reclamar els danys i perjudicis reclamats i al contrari la voluntat de les parts era de no penalitzar-se, en cap cas; que els perjudicis invocats no són justificats; Afegeix que les condicions generals s'imposen als venedors i que en l'apartat 4.1 preveuen que el pis no pot ser lliurat si no està en condició d'esser usat pel comprador.

Aquest motiu no es pot estimar perquè - i aquesta Sala ho ha recordat molt recentment en un cas semblant (TSJC 220/12)- en els contractes sinal·lagmàtics, com una promesa de venda, les parts estipulen obligacions mútues i en el cas que una part no compleix les seves obligacions, l'altra pot exigir el compliment de la prestació o la reparació de les conseqüències de l'incompliment contractual i això sense que el contracte ho hagi de preveure expressament.

Com s'ha determinat abans el retard en el lliurament de l'unitat immobiliària és imputable al venedor, i en tal cas, la part que pateix l'incompliment contractual pot exigir la indemnització dels danys i perjudicis que l'incompliment ha generat.

Afegir que el rescabalament dels danys i perjudicis, en tal supòsit on una part es compromet imprudentment a complir una obligació, constitueix un mecanisme per tal de restablir l'equilibri entre les contraparts.

Insisteix la part recurrent en el fet que non obstant la clàusula particular fixant el termini de lliurament, l'article 4.1 de les condicions generals preveu que per a realitzar el lliurament de les claus serà necessari que les obres d'execució estiguin acabades i en disposició d'ésser utilitzades normalment pel futur comprador, clàusula que al seu parer derogaria a la clàusula particular i que impediria considerar que la societat ha incomplert la seva obligació.

Però al respecte s'han de fer dues observacions.

La primera és que l'article 2.4 de les mateixes condicions generals estipula que "les unitats immobiliàries hauran d'estar completament acabades i llestes per al seu ús normal dins del període de lliurament esmentat a les condicions particulars..", això tenint en compte la possible pròrroga de 3 mesos, i doncs, la voluntat clara de les parts no era una altra que fixar la data de lliurament com a més tard al 15-04- 2002.

La segona és que en tot cas, en virtut dels principis d'interpretació dels contractes, la clàusula particular, que té com a objectiu de precisar la voluntat de les parts i que és més favorable als compradors, ha de prevaldre sobre la general ("specialia generalibus derogant").

Pel que fa als perjudicis, l'import en concepte de lloguers pagats fins a l'entrega del pis és una conseqüència directa del retard i ha de ser indemnitzada com a tal.

Cal precisar al respecte pel que fa la venda de la casa dels compradors, precisa la Sra. Alfaro en la seva confessió en judici que si van vendre la seva casa en setembre de 2001 és perquè ja havien "adquirit la compravenda de les unitats immobiliàries" i no perquè la seva voluntat era "viure de lloguer".

Pel que fa el perjudici en concepte de l'import que les demandants han tingut de suportar com a conseqüència de l'increment de la base i del tipus de l'ITP i de la creació del IPI entre el moment teòric previst contractualment i el moment real de la venda definitiva, també és una conseqüència directa del retard i ha de ser indemnitzat.

La part recurrent invoca l'article 8.1 del contracte segons el qual totes les despeses derivant-se de l'atorgament del contracte han de ser al càrrec dels compradors però és de repetir que el perjudici invocat és una conseqüència de l'incompliment i no una conseqüència normal i previsible de l'atorgament del contracte. No es tracta doncs de canviar la voluntat de les parts o afegir a aquesta sinó de determinar els perjudicis causats.

Pel que fa al perjudici en relació amb els interessos, argumenta la part recurrent que seria excessiu i injust fer-li pagar els costos financers perquè no serien una conseqüència del retràs sinó una conseqüència de la necessitat financera dels compradors i de la formula financera que van escollir.

Però, ha quedat acreditat que els demandants s'havien compromès a formalitzar amb el banc un préstec hipotecari al moment de l'escriptura pública. Per tal de poder fer front als pagaments parcials que havien de fer a mida de l'avançament de les obres, van primerament atorgar amb el mateix banc un préstec sota la forma d'un descobert en compte corrent avalat per la societat Tejera, SA, dit descobert havia de ser refinançat mitjançant el préstec hipotecari al final de l'operació, en gener de 2012 com a més tard.

En aquest marc, justifiquen (foli 44) haver pagat 1.000.000 de pessetes (6000.-euros).

Ara bé, en conseqüència del retràs i del no lliurament de la unitat immobiliària, el préstec hipotecari no es va poder formalitzar, i els Srs. Pera i Alfaro van cancel·lar el crèdit en compte corrent i van atorgar un préstec amb garantia personal en relació amb els imports que havien pagats a la societat Tejera, SA en compliment de la promesa (folis 186 a 188)- amb un tipus d'interès més elevat que l'hipotecari-, préstec que no van poder soldar fins al moment del lliurament del pis i de l'escriptura pública amb la corresponent formalització del préstec hipotecari.

El perjudici reclamat (els interessos pagats sobre l'import de 6000.-euros entre el 15-01-2002 i el 31-07- 2007) correspon al cost financer que han tingut d'assumir en conseqüència d'aquesta operació que de cap manera correspon a una elecció seva sinó a les conseqüències de l'incompliment contractual i és amb bon criteri que el primer jutjador va decidir de la seva indemnització.

VI.- La desestimació del recurs determina la condemna de la part apel·lant a pagar les costes processals de segona instància, en virtut del principi de venciment.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs introduït per la societat Tejera, SA

CONFIRMAR la Sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 16-05-2013;

CONDEMNAR la societat Tejera, SA a satisfer les costes judicials d'aquesta alçada, inclosos honoraris d'advocat i de procurador.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.