• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD 139/2014 (ECLI:AD:TSJADAD:2014:139)

Faits et procédure

La requérante, Mme Tamarit, agente immobilière, a introduit le 5 avril 2013 une demande en paiement de 2 000 euros, correspondant à une commission qu'elle estimait lui être due. Elle soutenait avoir mis en relation M. Tur, acquéreur potentiel, avec la venderesse, Mme Arnau, qui agissait pour le compte des propriétaires du bien. Selon elle, une commission de 2 000 euros avait été convenue au cours d'une visite de l'appartement le 22 juin 2012, sous réserve de la réalisation de la vente. L'acte de vente avait été signé le 28 septembre 2012 devant notaire, en présence de l'agente, mais la somme promise n'avait jamais été versée.

Mme Arnau a soulevé une exception d'incompétence juridictionnelle, au motif que le litige aurait dû être soumis à l'arbitrage. Subsidiairement, elle a contesté la demande : l'agente n'était pas habilitée à exercer l'activité d'agent et de gestionnaire immobilier, et aucune rémunération n'avait été convenue avec elle.

Par jugement du 11 novembre 2013, le tribunal unipersonnel de la section civile (Tribunal de Batlles) a fait droit à la demande, condamnant Mme Arnau au paiement de 2 000 euros, majorés des intérêts légaux à compter de la date de la contestation, et a mis les dépens à la charge de la demanderesse. Mme Arnau a interjeté appel, sollicitant la révocation du jugement et le rejet intégral de la demande.

Question de droit

La Sala Civil du Tribunal supérieur de justice devait déterminer si l'absence d'autorisation gouvernementale de l'agent immobilier, exigée par la loi du 15 décembre 2000 sur les agents et gestionnaires immobiliers, faisait obstacle au droit à la rémunération de l'intermédiaire. Elle devait également apprécier si l'existence d'un contrat de courtage, conclu verbalement entre l'intermédiaire et la venderesse, pouvait être établie par un faisceau d'indices, et si l'acceptation tacite de la commission pouvait être retenue.

Le texte fourni ne comporte pas de motivation distincte sur l'exception d'incompétence au profit de l'arbitrage soulevée en première instance. La question n'est pas reprise dans les motifs de l'arrêt.

Solution et dispositif

La Cour rejette l'appel et confirme le jugement de première instance. Elle retient, sur le plan de la qualification, que la loi sur les agents et gestionnaires immobiliers ne s'applique pas de manière exclusive aux professionnels. Elle n'interdit pas à une personne qui intervient de façon ponctuelle de réclamer la rémunération convenue, sans préjudice d'éventuelles sanctions administratives si l'intéressée se livre à titre professionnel à cette activité.

Sur la preuve, la Cour relève plusieurs indices, appréciés selon le critère de la saine critique : la présence de l'agente lors de la présentation du bien et lors de la signature de l'acte ; l'absence de contestation de la lettre de réclamation ; la déclaration de l'acquéreur, jugée claire et catégorique ; et l'accompagnement de l'acquéreur à différentes démarches (versement du dixième, remise d'un jeu de clés, dépôt à l'étude notariale) qui excèdent, selon elle, les relations d'amitié. Elle en déduit que le caractère onéreux de l'intervention est présumé.

Sur le montant, la Cour écarte une divergence entre les versions des parties quant à l'initiative de la proposition (1 000 ou 2 000 euros), dès lors que la commission de 2 000 euros a été acceptée, expressement ou tacitement. Elle admet l'acceptation tacite lorsque les circonstances imposaient à la partie de signaler

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 5 d'abril del 2013 la Sra. Tamarit va formular demanda contra la Sra. Arnau en reclamació de la suma de 2.000 euros, import de la comissió que estimava que li era deguda com a bonificació per les gestions fetes per ella per tal de posar en contacte a la defenent amb els compradors d'un habitatge, més interessos i costes.

II.- La representació processal de la Sra. Arnau va formular excepció d'incompetència de jurisdicció, ja que, segons el seu parer, l'agent hauria d'haver recorregut a l'arbitratge i, subsidiàriament, va contestar a la demanda oposant-se a la mateixa, argumentant que la Sra. H. no estava legitimada per exercir com a agent i gestor immobiliari, ni la seva mandant havia pactat amb ella cap mena de remuneració.

III.- La Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, de data 11 de novembre del 2013 va decidir:

PRIMER.- Estimar íntegrament la demanda formulada en data 5 d'abril del 2013 per part de la Sra. Tamarit contra la Sra. Arnau, condemnant a aquesta al pagament de 2.000EUR a favor de l'agent, més els interessos legals que es meritin a comptar de la data de contesta de la demanda.

SEGON.- Condemnar a la part agent a satisfer les costes processals, inclosos honoraris d'advocat i de procurador.

IV.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la Sra. Arnau i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació i que es desestimi íntegrament la demanda formulada contra la seva mandant, imposant a l'adversa les costes de les dues instàncies.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Vincent Anière.

FONAMENTS DE DRET

I.- La Sra. Tamarit va formular demanda contra la Sra. Arnau en reclamació de la suma de 2.000 euros, argumentant que ella va posar en contacte al Sr. Tur, que estava interessat en comprar un pis a Andorra, i a la defenent, que en nom de la Immobiliària "G.H." s'encarregava per compte dels seus propietaris, els Srs. Alvarado i Coll, de la venda de la unitat immobiliària pis 4t 1ª de l'edifici "S.", situat al costat de l'hotel "P." d'Andorra la Vella. Que en data 22 de juny del 2012 va acompanyar al Sr. Tur a visitar el pis i que durant aquella visita va acordar amb la Sra. Arnau que, si la venda es formalitzava, li abonaria l'import de 2.000 euros per la seva gestió. Afirmava igualment que el 28 de setembre d'aquell any s'atorgà l'escriptura pública de compraventa del citat pis a favor del Sr. Tur a la notaria de la Sra. Caro amb número de protocol 1308, trobant-se ella present en el dit atorgament, però que, malgrat els repetits requeriments, mai li va ser abonada la suma promesa, raó per la qual va formular la demanda que dóna origen al present procediment que va ser estimada per la Sentència que és objecte del present recurs.

II.- Com a primer greuge en contra de la decisió de la citada resolució, la representació processal de la Sra. Arnau argumenta que ella va intervenir en la compra del pis en qüestió per part del Sr. Tur en la seva qualitat d'agent i gestora immobiliària, mentre que la Sra. H. no ho era, de tal manera que no té dret a rebre cap remuneració en cas que portés a terme aquesta activitat, ja que acceptar aquesta possibilitat seria actuar en contra d'allò que disposa la Llei del 15 de desembre del 2000 dels agents i gestors immobiliaris, que imperativament exigeix l'autorització del Govern per intervenir en activitats de mediació en les transaccions relatives a la compra, venda i permuta de béns immobles.

Malgrat els arguments de la recurrent, aquesta Sala coincideix en el criteri exposat a la Sentència d'instància en el sentit de que l'article 1 d'aquesta Llei especifica que les seves disposicions s'apliquen a les activitats relatives als negocis immobiliaris de les persones físiques i de les persones jurídiques que obtinguin els seus ingressos de forma professional, de tal manera que la llei no obliga a qui de manera puntual exerciti l'activitat mediadora a complir els requisits que exigeix als gestors i agents professionals, ni impedeix que aquesta actuació es porti a terme per no professionals, ni que, en aquest cas, es requereixi la compensació que s'hagi pactat per una determinada gestió de mediació, sense perjudici de què, en cas d'acreditar-se que l'agent que ha intervingut es dedica professionalment a aquesta activitat, pugui incórrer en infracció administrativa, d'acord amb allò que disposa l'article 9 de la llei.

III.- Argumenta en segon lloc la recurrent que ella no va contractar mai a l'agent, ni li va prometre cap remuneració. No obstant, consten a les actuacions diversos indicis que, valorats conjuntament i d'acord amb el criteri de la sana crítica, porten a aquesta Sala a estimar verídica la versió dels fets que exposa l'agent.

En primer lloc, la defenent no nega que la Sra. H. estava present en el moment en què se li va mostrar el pis en qüestió al Sr. Tur per iniciativa de l'agent i aquesta acompanya a la demanda l'escriptura de compravenda del pis i els certificats dels registres corresponents, fets que poden no resultar determinants per si sols per acreditar l'existència d'una mediació, ja que poden ser deguts a l'amistat existent entre l'agent i el comprador de l'immoble, però que no deixen de ser significatius. No obstant, cal tenir en compte, a més a més, que la defenent no va voler rebre la carta de reclamació que li va ser enviada per l'agent, mentre en cas de ser certa la seva versió el més correcte hagués estat negar l'existència d'un encàrrec i que tampoc nega en la seva contesta a la demanda que l'agent hagués actuat com mediadora en la compravenda citada, escudant-se per oposar-se al pagament de la comissió corresponent en raons processals, o en la manca d'autorització de la Sra. H. per actuar com gestor, arguments que es reiteren també exclusivament en el seu escrit de conclusions. Finalment, les declaracions del Sr. Tur són clares i taxatives en el sentit d'afirmar que va ser la Sra. H. qui el va assabentar de l'existència a la venda del pis en qüestió, qui li va presentar a la Sra. Arnau i qui el va acompanyar a visitar l'immoble (foli 81 en relació al 47).

D'altra banda, en les seves declaracions el Sr. Tur reconeix que l'agent els va acompanyar a ell i a la Sra. Arnau a la ORG_1 per tal d'ordenar el pagament del 10% a favor d'aquesta darrera, que va estar present en l'atorgament d'escriptura pública i que va acompanyar al Sr. Tur a la gestoria de la defenent per tal de que se li fes lliurament d'un altre joc de claus del pis, moment en què es va pactar que aquest, juntament amb la comissió de la Sra. H., es dipositarien a la notaria, actuacions totes elles que superen en molt les pròpies d'una relació d'amistat i que concorden amb l'actuació d'un mitjancer, de tal manera que, provada l'existència del contracte, s'ha de presumir el seu caràcter onerós.

IV.- Pel que fa al preu pactat, el Sr. Tur afirma que recorda que la Sra. H. li deia a la Sra. Arnau que li corresponien dos mil euros i que aquesta no va protestar i, malgrat l'agent manifesta que va ser aquesta la que va proposar abonar a la primera mil euros i, davant la protesta, li prometé dos mil, aquesta divergència no resulta significativa per entendre que es va pactar el preu reclamat, ja que el que compta és que es va acordar el pagament d'una comissió de 2.000 euros i la defenent ho va acceptar, ja fos de forma expressa o tàcita, possibilitat aquesta darrera que ha de ser admesa quan de les circumstàncies del cas es dedueix que, en cas que no es volgués consentir, hi havia obligació de comunicar-ho a fi de no crear en la part adversa la confiança fonamentada en l'existència d'un acord de voluntats.

Per totes aquestes raons, considerem que ha quedat acreditat a les actuacions que les parts van pactar un contracte de corretatge i que el fet de que es formalitzés la compravenda de l'immoble en la què l'agent va actuar com a mediadora li dóna dret a rebre la comissió pactada.

V.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes del mateix a la part recurrent de conformitat amb allò que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació formulat per la representació processal de la Sra. Arnau contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 11 de novembre del 2013, CONFIRMANT la citada resolució en tots els seus punts i imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Llei IS.