• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD 202/2014 (ECLI:AD:TSJADAD:2014:202)

Faits et procédure

Par acte du 21 juillet 2010, les époux ou frères Vives et Sancho (les demandeurs) ont assigné M. Barba (le défendeur), locataire d'un local commercial affecté à une clinique dentaire. Ils sollicitaient à titre principal la résolution d'un précaire, subsidiairement l'extinction d'un contrat de bail et le paiement d'une somme d'argent, et, à titre plus subsidiaire encore, la résolution du bail et le paiement d'une somme. Le défendeur a conclu au rejet et formé une demande reconventionnelle.

Le Tribunal de Batlles, par jugement du 7 mai 2014, a rejeté la demande principale au fond. Il a accueilli, s'agissant des prétentions subsidiaires, l'exception dilatoire d'inadéquation de procédure soulevée par le défendeur, laissant « imprejutjades » les questions ainsi soulevées, et a mis les dépens à la charge des demandeurs.

Les demandeurs ont interjeté appel. Ils soutenaient, en substance, que la procédure ordinaire offrait davantage de garanties, que l'économie processuelle et le droit à une tutelle juridictionnelle effective commandaient de retenir l'ensemble des prétentions, et que la nature de la cession litigieuse ne relevait pas du bail. Le défendeur a conclu à la confirmation, avec condamnation de l'appelant aux dépens.

Le litige portait donc sur une bande de terrain d'un mètre cinquante de largeur entourant le local loué. Le rapporteur était M. Joan Manel Abril Campoy, la formation comprenant également MM. Pere Pastor Vilanova et Vincent Anière.

Question de droit

La Sala civil devait trancher deux questions successives :

1. Qualification juridique : la cession de la bande périphérique d'un mètre cinquante constitue-t-elle un précaire, c'est-à-dire une jouissance gratuite et révocable à tout moment à la demande du propriétaire, ou un bail ?

2. Adéquation de la procédure : si la cession relève du bail, la prétention relative à l'extinction, à la résolution et à l'indemnisation peut-elle être tranchée dans la procédure ordinaire, ou faut-il accueillir l'exception d'inadéquation et renvoyer les parties à la procédure spéciale prévue pour les baux de locaux urbains ?

Accessoirement, se posait la question de la répartition des dépens de première instance et d'appel, au regard de la faculté offerte par la Novel·la 82, chapitre X, d'exonérer une partie des dépens lorsque subsistent des doutes de fait ou de droit.

Solution et dispositif

Sur la qualification. La Cour rejette le moyen tiré du précaire. Elle fonde sa décision sur l'interprétation des deux contrats de bail successifs, datés du 20 avril 1997 et du 1er octobre 2001, conclus entre les mêmes parties pour l'exploitation d'une clinique dentaire. Dans chacun d'eux, le bailleur s'oblige à laisser au locataire, sur tout le périmètre du local, un espace d'au moins un mètre cinquante. Le juge retient plusieurs éléments convergents : la volonté commune exprimée dans les clauses ; le lien fonctionnel entre cette cession et la location des locaux, adaptée à la finalité poursuivie ; une durée identique à celle de la location principale, compte tenu des investissements réalisés ; et l'existence d'un prix, en ce que le lo

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 27 de novembre del 2014.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova i M.I. Sr. Vincent Anière, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal dels Srs. Vives i Sancho va interposar demanda, de data 21-07-2010, envers el Sr. Barba en virtut de la qual interessava la resolució de precari; subsidiàriament en extinció de contracte d'arrendament i reclamació de quantitat i, encara de manera més subsidiària, en resolució de contracte d'arrendament i reclamació de quantitat, amb imposició de les costes processals en tots els casos.

La representació processal de la part defenent va oposar-se a la demanda, per escrit de data 15-09-2010, i va formular a la vegada demanda reconvencional.

II.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar sentència, de data 7-05-2014, en virtut de la qual decidia: "D E C I D E I X: que pel que fa a la petició declarativa principal de la demanda interposada pels germans Srs. Vives i Sancho contra el Sr. Barba aquesta ha de ser desestimada en tots els seus termes per les consideracions expressades en el I.- Considerant. En ordre a les peticions subsidiàries de la demanda, ha de reeixir l'excepció peremptòria de manca d'adequació de procediment introduïda pel Sr. Barba en contestar a la demanda, quedant doncs les qüestions en elles suscitades imprejutjades, tot això amb imposició de les costes processals d'aquest plet en els termes descrits en la fonamentació jurídica de la present resolució".

III.- La representació processal de la part agent va interposar recurs contra la sentència dictada a la instància i, en data de registre 3-07-2014, va articular escrit de conclusions, segons el qual i pels arguments continguts en el mateix va demanar la revocació de la resolució dictada a la instància.

Pel contrari, la representació processal de la part recorreguda, per escrit de contesta a les conclusions, de data 25-07-2014, va demanar la desestimació del recurs amb imposició a la part recurrent de les costes processals.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy.

FONAMENTS DE DRET

I.- Els motius o greuges en els quals la part agent fonamenta el seu recurs són els següents. En primer terme, considera que el procediment ordinari és el que més garanties ofereix a les parts i la possibilitat de plantejar una demanda reconvencional per qüestions alienes a l'arrendament (cfr. TSJC-107/03 del 8-01-2004 i TSJC-112/06 del 17-07-2006), de manera que, en ares al principi d'economia processal i de l'obtenció de la tutela judicial efectiva, cal mantenir els actes processals. Afirma que en un mateix document es van establir dues relacions jurídiques diverses: un contracte d'arrendament i un precari, i en la demanda es justifica les raons per les quals s'ha de considerar un precari. Afegeix també que cal seguir el procediment ordinari per quant el defenent va interposar una demanda reconvencional. En el procediment especial d'arrendament la reconvenció s'ha de limitar a justificar l'incompliment de la contraprestació dinerària de l'arrendatari, mentre que en el present cas va molt més enllà. En segon terme, i en relació a la franja de terreny d'1,5 metres en el perímetre del local, entén que no pot ésser considerat ni com una finca ni com un terreny als efectes de l'article 6.2 LAFU ni a l'exercici de les activitats recollides en el seu article primer, ni com una dependència ex art. 5.2 LAFU.

II.- Dos són els extrems que aquesta Sala ha d'analitzar per a la resolució del present recurs. El primer, és si la cessió d'aquesta franja d'un metre i mig d'amplada i perimetral al local cedit en arrendament pot entendre's com un precari o bé com un arrendament. I, el segon, pel cas que s'entengui, com fa la resolució recorreguda, que es tracta d'un espai cedit en arrendament, si, en ares de l'economia processal, pot dirimir-se la resta de pretensions referents a l'extinció, resolució i indemnització en aquest procés ordinari o, pel contrari, cal acollir l'excepció d'inadequació de procediment i remetre les parts al procediment previst per l'arrendament de finques urbanes.

Quant a la primera qüestió, la resolució de la mateixa passa ineluctablement per la interpretació dels diferents documents que contenen la clàusula de cessió de la referida franja, per tal que la Sala pugui formar la seva convicció al respecte. Així, en el contracte d'arrendament del 20-04-1997 entre la Sra. Martin i el Sr. Barba en el pacte primer es cedia en arrendament el local baixos de la propietat del XXXX, s'establia que el termini seria de 25 anys (pacte segon) i que la renda es fixava en 100.000 ptes mensuals. En el pacte sisè es fixava per les parts el destí de l'immoble llogat com a clínica dental i activitats relacionades amb l'estomatologia i en el pacte vuitè s'autoritzava a l'arrendatari a efectuar les obres que tingués per oportunes, sempre que no minvessin la solidesa de l'edifici i es fessin segons la normativa vigent, a la vegada que la propietària s'obligava a deixar en tot el perímetre del local l'espai d'un metre i mig com a mínim amb la finca col·lindant, de manera que l'arrendatari gaudiria d'aquest espai i el podria decorar.

En el contracte de l'1-10-2001, entre les mateixes parts, es va cedir en arrendament un local magatzem de 80m2 amb el mateix destí de clínica dental i activitats relacionades amb l'estomatologia (pactes primer i cinquè), per un termini de 20 anys, 6 mesos i dinou dies, de manera que s'extingia el mateix dia que l'anterior contracte (pacte segon), es va fixar una renda de 75.000 ptes (pacte tercer), s'autoritzava a l'arrendatari a fer les obres convenients (pacte setè) i la propietat s'obligava a deixar en tot el perímetre exterior del local l'espai d'un metre i mig com a mínim amb la finca col·lindant, de manera que l'arrendatari gaudiria de l'ús d'aquest espai i de la possibilitat de decorar-lo.

La interpretació dels pactes contractuals en els quals es cedeix l'ús a l'arrendatari d'una franja d'un metre i mig en tot el perímetre dels locals arrendats porta a la Sala a la convicció que la referida franja no fou cedida a precari; és a dir, de manera gratuïta i en qualsevol temps revocable a instància del propietari, sinó que ho va ser a títol arrendatici. I la precedent conclusió es deriva de les consideracions següents. En primer terme, cal esbrinar quina fou la voluntat comuna de les parts en relació a la cessió de la referida franja perimetral. En aquest sentit, no solament, com ja s'ha esmentat, el pacte que inclou la cessió de la referida franja es conté en dos diferents instruments contractuals que contenen l'arrendament dels locals per al desenvolupament d'una clínica dental i en ambdós el propietari cedeix a l'arrendatari l'ús d'aquesta franja. I no solament existeix aquesta voluntat comuna manifestada explícitament per les parts en les clàusules referides sinó que aquesta cessió es connecta funcionalment amb la cessió dels locals i s'adequa a la finalitat cercada per les parts, la qual cosa ressurt també de la interpretació sistemàtica dels instruments contractuals, així com de la finalitat que les parts cercaven amb aquesta cessió. S'ha d'afegir que la cessió de la franja no solament es conté en els instruments contractuals sinó que té la mateixa durada que la cessió dels locals, com s'extreu d'una interpretació global i conjunta del contractes, la qual cosa, en atenció a les inversions efectuades, impediria que la propietat pogués produir l'extinció d'aquest ús abans de la finalització de l'arrendament dels locals, a la vegada que la cessió no pot ésser entesa com a gratuïta sinó que es compleix amb l'exigència d'un preu en l'arrendament (cfr. D. 19,2,46 i 24,1,52), tota vegada que el preu era global en atenció a la cessió dels diferents espais: local i franja perimetral, com així s'efectua en ambdós contractes, el de l'any 1997 i el de l'any 2001.

Consegüentment, amb les anteriors consideracions s'ha de confirmar la interpretació realitzada per la instància amb la qual ha de coincidir aquesta Sala. En efecte, la voluntat comuna de les parts, manifestada en diferents fites temporals, els actes coetanis i posteriors de les mateixes, juntament amb la interpretació literal, sistemàtica i teleològica dels contractes apunten a la mateixa direcció; a saber, que la cessió de la franja perimetral no fou a precari sinó que s'efectua de manera onerosa i connectada funcionalment (en el preu i la durada) amb la cessió onerosa dels locals per a l'establiment d'una clínica dental.

III.- Desestimat el primer dels motius del recurs, convé plantejar-se el segon dels extrems que s'han d'analitzar en aquesta alçada. Considera la recurrent que la tramitació de les demés pretensions que s'articulaven en la demanda amb caire subsidiari s'havia d'haver analitzat pel tribunal d'instància per quant el procediment ordinari és el que aporta més garanties i, en ares de l'economia processal i de la tutela judicial efectiva, no procedia l'acolliment d'una excepció d'inadequació de procediment i remetre l'estudi de les mateixes al procés especial d'arrendament.

És cert que aquesta Sala ha assenyalat en diferents ocasions, com indica la recurrent, que el procediment ordinari o abreujat són els que ofereixen a les parts majors garanties de defensa i contradicció, per la qual cosa, en ares de l'economia processal, s'han de resoldre sense apreciar la manca d'adequació del procediment. Però també s'ha de ressenyar que les anteriors conclusions no es poden generalitzar a tots els casos. En efecte, existeixen supòsits en els quals el procediment que se segueix és un procediment especial adequat a les peculiaritats de les pretensions que s'exerciten i del sector de la realitat social sobre el que es projecten, com succeeix en matèria d'arrendaments, de propietat horitzontal o de previsions concretes per les situacions de crisi matrimonial, i en determinats casos aquests processos especials preveuen facultats per a les parts que no contemplen els procediments declaratius tipus com són l'ordinari o l'abreujat. És el cas, precisament, de la present situació, en la qual sí es tramiten les pretensions subsidiàries.

La disposició addicional segona de la Llei d'arrendament de finques urbanes, del 30 de juny de 1999, preveu un procediment civil especial que té per objecte la resolució de "Totes les accions que s'exerceixen amb l'objecte de resoldre els litigis, les relacions i les obligacions que derivin dels contractes d'arrendament, amb independència de llur quantia econòmica, se substancien de conformitat amb les normes del procediment civil següent". I dins d'aquest procediment especial per a dirimir totes aquelles qüestions derivades de l'arrendament que enfrontin a les parts es preveuen especialitats processals no contemplades en el procés ordinari, com és en el cas de l'arrendament, la facultat de consignació de les rendes per a enervar l'acció del propietari, quan s'insta la resolució del contracte per impagament o bé, com succeeix en altres procediments especials, com són els interdictes i, en particular l'interdicte d'obra nova, es preveuen actuacions per part del tribunal dins del procés que no troben cabuda en el procediment ordinari.

En aquest ordre d'idees, la jurisprudència de la Sala ha permès, en ares de l'economia processal, mantenir la validesa d'aquelles actuacions que, no s'han tramitat pel procediment adequat, atès que en aquests casos no es produeix cap minva ni limitació del dret de defensa. En canvi, quan el procediment especial, previst per a la tramitació de determinades pretensions, com és el cas del procés de l'arrendament per a les pretensions que exerceix l'agent en la seva demanda referents a l'extinció, a la resolució i a la indemnització (per quant (foli 26) demana també la resolució per incompliment en el pagament del preu de l'arrendament i, en concret, en les rendes des de la defunció de la Sra. ENTITY_7) conté previsions processals específiques la solució ha de ser diversa. En definitiva, s'exercita una pretensió en relació a la qual es contenen previsions específiques processals, de manera que les exigències d'ordre públic i, precisament, el dret de defensa impedeixen en aquests casos l'aplicació de la jurisprudència de la Sala prevista com a criteri general. En aquest sentit, la referida jurisprudència ha de ser matisada en el sentit d'entendre que la inadequació del procediment ha de ser acollida si en el procediment especial es contemplen, com aquí s'esdevé, previsions processals (cfr. La consignació per a enervar) que no troben la seva cabuda en el procés ordinari.

Les argumentacions anteriors justifiquen la desestimació del recurs interposat i la confirmació de la resolució dictada a la instància.

IV.- La Novel·la 82, cap. X possibilita que la Sala exceptuí de la imposició de les costes processals, malgrat la desestimació del recurs, aquells supòsits en els quals existeixen dubtes fàctics o jurídics. En el cas que ens ocupa, la Sala ha hagut de precisar i concretar la seva doctrina relativa a la inadequació del procediment quan es tracta de processos especials que contemplen previsions que no es contenen en els processos declaratius ordinaris, per la qual cosa, en atenció a aquestes circumstàncies, no s'escau efectuar imposició de les costes processals.

Quant a les costes processals de primera instància, el recurs de la part agent ha de ser estimat. En efecte, malgrat la desestimació de la pretensió principal, les pretensions subsidiàries no han pogut ésser analitzades en funció de l'acolliment de l'excepció d'inadequació del procediment i aquesta excepció ha triomfat en funció d'unes circumstàncies concretes i especials, tota vegada que es tractava de pretensions que han de ser articulades en un procés especial i aquest procediment preveu facultats i actuacions processals que no tenen cabuda en el procediment ordinari, de manera que, en aquests casos, la doctrina de la Sala establerta, en ares del principi d'economia processal, que permet mantenir aquelles actuacions processals tramitades per un procediment que no és l'idoni ni el previst processalment, ha de ser matisada en aquests casos específics. Consegüentment, i en atenció a aquests dubtes jurídics del cas en litigi, tampoc les costes processals de la instància han de ser imposades a cap de les parts i, per tant, la sentència d'instància ha de ser revocada en aquest extrem,

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR EN PART el recurs interposat per la representació processal dels Srs. Vives i Sancho contra la sentència, de data 7-05-2014, dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles i revoquem la seva part decisòria únicament en el sentit de no efectuar imposició de les costes processals a cap de les parts litigants, devent cada part abonar les causades a la seva instància i essent les comunes per meitat. No procedeix efectuar imposició de les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.