• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

Juridiction andorrane, — (STSJAD 326/2015)

Faits et procédure

Le litige porte sur un contrat de bail d'un local commercial conclu le 24 avril 2006 entre M. Gálvez, bailleur, et la société S., S.L., preneuse. Le loyer mensuel initial était de 8 000 euros, révisable annuellement. La décision indique qu'il s'élevait à 8 256 euros jusqu'en juin 2009 (non précisé dans la décision pour les révisions intermédiaires).

À partir de juillet 2009, le preneur a unilatéralement réglé des loyers de 7 250 euros, puis, à compter de janvier 2010, de 5 000 euros. Le bailleur a émis les quittances correspondantes, mais aucun document n'est versé pour la période de janvier à avril 2010. Le preneur a notifié la résolution du bail. Les clés ont été déposées à la Batllia le 30 avril 2010 et retirées le 4 mai 2010. Selon les écritures, la notification de résolution avait été reçue le 15 avril 2010.

Le bailleur a introduit une action le 1er février 2011 contre la société preneuse et la société H. Puga, S.A.U., en paiement de 30 696,25 euros, intérêts légaux et dépens. Les défenderesses ont formé une demande reconventionnelle et la société H. Puga a soulevé un défaut de légitimation passive.

Par sentence du 2 septembre 2015, le Batlle a accueilli partiellement la demande principale comme la reconventionnelle. Il a condamné les héritiers de M. Gálvez à restituer à S., S.L. la somme de 13 741,45 euros, correspondant au dépôt de garantie versé à la conclusion du bail. Les héritiers ont interjeté appel, en contestant trois points : la réduction du loyer, le refus de réclamer le loyer de mai 2010, et le rejet des frais de constat notarié et de burofax.

Question de droit

La Sala Civil du Tribunal supérieur de justice devait trancher trois questions :

1. La modification du loyer par des accords verbaux et des comportements postérieurs à la conclusion du bail. Il s'agissait de savoir si la baisse des loyers, non formalisée par écrit, pouvait être tenue pour établie et si les héritiers pouvaient utilement opposer au preneur les quittances émises sans réserve.

2. Le loyer dû pour la période de préavis. La question était de savoir si le preneur, qui avait restitué les locaux avant l'échéance du préavis d'un mois prévu par la loi n° 31/2008, restait redevable des loyers jusqu'à l'expiration de ce délai.

3. Le caractère indemnisable des frais exposés par le bailleur. Il fallait déterminer si les frais de l'acte notarié de constat de l'état des lieux et du burofax constituaient une dépense nécessaire, imputable au preneur.

Solution et dispositif

Sur le premier point, la Cour rejette le grief des héritiers. Elle retient que la réduction des loyers a été réalisée et que les quittances ont été émises par le bailleur lui-même. Elle relève qu'aucune contrainte du preneur n'est établie, que les baisses coïncident avec la crise économique et sociale débutée en 2008, et qu'aucune réclamation ni réserve du bailleur n'est intervenue avant la notification de résolution. Elle en conclut que la modification des loyers est établie, d'abord à 7 250 euros, puis à 5 000 euros, « en

A la vila d'Andorra la Vella, el 23 de desembre del 2015.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i els Magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sr. Carles Cruz Moratones, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal del Sr. Gálvez va interposar demanda, de data 1-02-2011, envers les societats S. ,S.L. i H.Puga, S.A.U., en virtut de la qual sol·licitava la condemna solidària de les defenents a l'abonament de la quantitat de 30.696,25 euros, amb més els interessos legals i les costes processals.

En data 23-03-2011, la representació processal de les mercantils defenents va contestar a la demanda i va interessar l'estimació de la manca de legitimació passiva en relació a la societat H.Puga, S.A.U. i la mercantil S., S.L. va articular demanda reconvencional contra la part agent.

II.- L'Hble. Batlle va dictar sentència, de data 2-09-2015, amb la següent part decisòria: "D E C I D E I X : que estimant parcialment tant la demanda principal com la reconvenció i donant-se lloc a l'excepció peremptòria de manca de legitimació passiva "ad causam" invocada per la mercantil "H.Puga, S.A.U.", ha de condemnar i condemna als hereus del Sr. Gálvez a retornar a la mercantil "S., S.L.", part de la fiança dipositada a l'inici del contracte d'arrendament de local de negoci extingit, és a dir, la suma global de tretze mil set-cents quaranta-un euros amb quaranta-cinc cèntims (13.741,45.- EUROS), amb imposició de les costes processals d'aquesta instància segons s'ha articulat en el darrer Considerant".

III.- La representació processal dels hereus de la part agent van interposar recurs contra la sentència, de data 2-09-2015, i, en data de registre 23-09-2015, va articular llur escrit de conclusions, segons el qual i pels motius continguts en el mateix, demana la revocació parcial de la sentència dictada.

Per el contrari, la part recorreguda, en el seu escrit de contesta a les conclusions, de data 16-10-2015, sol·licita, en atenció als arguments continguts en el mateix, la confirmació de la sentència d'instància, amb imposició de les costes processals a la part recurrent.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy.

FONAMENTS DE DRET

I.- Els motius o greuges en els quals els hereus de la part agent fonamenten el seu recurs són els següents. En primer terme, considera que resta provat que es va perfeccionar un contracte d'arrendament amb la mercantil S., S.L., de data 24-04-2006, i amb una renda mensuals de 8.000 euros, revisable anyalment, així com que aquesta renda es va portar a terme correctament fins al mes de juny de 2009 (8.256 euros al mes). Afirma que fou la part arrendatària la que va decidir unilateralment pagar des de juliol de 2009 fins al gener de 2010, 7.250 euros, i d'ençà el mes de gener de 2010, 5000 euros. Malgrat el Sr. K. hagués girat els rebuts bancaris per l'import indicat, no existeix cap acord, ni voluntat expressa ni tàcita ni renúncia al cobrament de la part impagada dels lloguers. Afirma que va acceptar que temporalment paguessin fins al gener de 2010 uns rebuts de 7.250 euros, però que això era una rebaixa temporal de la renda, que no significava cap renúncia. En canvi, quant a la rebaixa de lloguer a 5.000 euros, no s'aporta cap rebut i, encara que l'agent girés els rebuts, no podia estar d'acord perquè era una rebaixa molt important. Afegeix que l'arrendador disposava d'un termini de 3 anys, segons la regulació arrendatícia, per a reclamar la diferència entre allò percebut i els lloguers pactats. En segon terme, no entén el refús de la sentència quant al pagament de 8.256 euros, relatius al lloguer del mes de maig de 2010, per quant no es va preavisar amb el mes d'antelació exigit, sinó només amb 15 dies, de manera que al finalitzar el preavís el 15-05-2015, i pagar-se el lloguer per mesos anticipats, hauria d'haver abonat la totalitat del mes de maig. En tercer terme, impugna el rebuig del cost de la inspecció ocular realitzada per la notaria i el cost del burofax que va enviar l'agent, tota vegada que fou una despesa necessària per a constatar els desperfectes que el pèrit va tenir en compte.

II.- El primer extrem que s'ha d'analitzar és si la valoració de la prova realitzada per la sentència d'instància quant a la rebaixa de lloguer des de juliol de 2009 a desembre del mateix any per import de 7.250 euros i de gener de 2010 al mes d'abril de 2010 per import de 5.000 euros s'ha de mantenir o esdevé equivocada. Per tal de poder analitzar la voluntat de les parts arrendadora i arrendatària ens hem d'atenir als actes anteriors, coetanis i posteriors a la al·legada rebaixa de la renda. Resta acreditat que la renda mensual, segons el contracte d'arrendament de 24-04-2006, amb les actualitzacions oportunes era de 8.256 euros i que l'arrendador va girar els rebuts de 7.250 euros dels mesos de juliol a desembre de 2009 (cfr. rebuts juliol a novembre, folis 190 a 194) i, encara que no s'han aportat els documents acreditatius dels mesos de gener a abril de 2010, es manifesta per la recurrent que encara que els hagués girat no acceptava cap rebaixa del lloguer. Així, ho manifestava el seu lletrat per carta de 21-04-2010, després d'haver rebut la part actora la notificació de la carta de resolució del contracte d'arrendament de local de negoci, en el que adduïa que les reduccions en els pagaments dels lloguers han estat imposades.

Aleshores, ressurt que les rebaixes en els lloguers es van realitzar i els rebuts foren girats per la part arrendadora, no consta acreditada a les actuacions cap imposició de la part arrendatària al respecte, els lapses de temps en els que van operar aquestes rebaixes coincideixen amb la crisi econòmica i social que abasta a tota Europa des de l'any 2008, de forma que les explicacions de la part arrendatària per a explicar aquestes rebaixes conforme a uns pactes verbals per a intentar salvar la continuïtat del negoci són plausibles, i no existeix cap reclamació de la part arrendadora dels lloguers amb anterioritat a la comunicació de resolució del contracte d'arrendament ni cap escrit adreçat a l'arrendadora per a indicar que els referits pagaments s'efectuaven a compte o que es reservava el dret a reclamar la part de renda no cobrada. En conseqüència, si es prenen en consideració aquests actes posteriors de les parts a la perfecció del contracte d'arrendament, s'ha de concloure amb el jutjador d'instància que ha restat acreditada la modificació de les rendes del local, primer a 7.250 euros i després a 5.000 euros en ares a intentar mantenir la continuïtat del negoci, amb l'exigència per part d'ambdues parts de sacrificis al respecte, degut a la crisi desconeguda en el moment de bonança de la perfecció del contracte, l'any 2006, però amb una incidència clara en els anys 2009 i 2010, com així ho reflecteix a les Porrass d'Andorra la publicació de la Llei 31/2008, de 18 de desembre de mesures de reactivació econòmica.

Per tant, aquest primer greuge ha de ser refusat.

III.- Diferent sort han de rebre els altres motius o greuges contra la sentència d'instància. Quant a la reclamació del lloguer del mes de maig de 2010, aquesta no pot ésser-ho per la quantitat de 8.256 euros, atès que s'ha entès provat que la renda des del mes de gener de 2010 era de 5.000 euros al mes. La sentència d'instància refusa la pretensió perquè les claus del negoci foren dipositades a la Batllia el dia 30-04-2010 i recollides el dia 4 de maig de 2010, de manera que fou en aquesta data quan es va retornar la possessió. Nogensmenys el que assevera la sentència d'instància, que la possessió fou retornada el 4 de maig de 2010, la part arrendatària havia de complir amb el termini de preavís d'un mes que establia la Llei 31/2008, de 18 de desembre, de manera que rebuda la comunicació de resolució el 15 d'abril de 2010, la relació arrendatícia no s'extingia fins al dia 15 de maig de 2010. El fet que la part arrendatària, que podia ocupar el local fins a la data de resolució, decidís retornar la possessió amb anterioritat no l'exclou del pagament de les rendes fins a aquell moment i, d'acord amb les reduccions operades, hauria d'haver abonat la quantitat de 2.500 euros que han de ser deduïdes de la quantitat a percebre per la part defenent.

I també ha de ser acollida la pretensió, relativa a les despeses de l'acta notarial per a fer constar l'estat en el qual es trobava el local arrendat amb motiu de la resolució del contracte, així com el cost del burofax que va enviar l'agent, tota vegada que fou una despesa necessària per a constatar els desperfectes que el pèrit va tenir en compte. I la raó és que l'acta referida en el present cas s'ha mostrat com a necessària per a constatar l'estat en el qual va restar el local arrendat després de la manifestació de l'arrendatària de la voluntat de resoldre la relació locativa i així ho evidencia la pròpia pericial judicial (folis 306 i 307), en els quals es parteix de l'acta notarial per a determinar les partides per a reparar desperfectes o la contesta a l'extrem de la defenent sobre si l'estat del local era el compatible amb l'ús durant 4 anys, per a concloure el perit que sí, però amb l'apreciació de desperfectes com el vidre trencat, la manca de neteja o els envans d'obra amb fàbrica vista. En conseqüència, també s'ha d'acollir aquest motiu i deduir de l'import reconegut a la part defenent la quantitat de 631,44 euros.

IV.- L'estimació parcial del recurs justifica la no imposició de les costes d'aquesta alçada (arg. Novel·la 82, cap. X).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMEM EN PART el recurs interposat pels Srs. Puga, Manzano, Benítez i Garzón i la Sra. Porras contra la sentència dictada, en data 2-09-2015, per l'Hble. Batlle i revoquem en part la seva part decisòria, tot establint que la condemna dels hereus del Sr. Gálvez a retornar a la mercantil S., S.L. s'ha de xifrar en l'import de 10.610,01 euros, amb el manteniment de la resta dels seus pronunciaments. No procedeix efectuar imposició de les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Llei 31/2008.