• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 17 mars 2016 (ROJ STSJAD 135/2016)

Note : la référence canonique fournie était incomplète (« Juridiction andorrane, — »). Elle a été complétée à partir du texte intégral de la décision (en-tête, numéro de recours, ECLI:AD:TSJADAD:2016:135).

Faits et procédure

Le 1er septembre 2010, le gérant d'une société immobilière, agissant en qualité d'administrateur d'un appartement situé à Andorra la Vella, loue celui-ci à M. Andrade, meublé, pour un loyer de 450 euros auquel s'ajoute une provision mensuelle de 50 euros « à compte mensuel desp. calefacció », soit 500 euros au total. Le contrat ne prévoit pas de régularisation expresse, mais mentionne la provision au titre des dépenses de chauffage.

Par lettre du 26 mars 2013, le conseil de la bailleresse réclame au locataire le loyer du mois et la somme de 813,68 euros correspondant à la différence entre les provisions versées et le coût réel du chauffage et de l'eau chaude. Cette réclamation restant sans effet, une ordonnance de paiement est sollicitée puis, faute d'opposition effective, une demande est formée selon la procédure abrégée. La demande, datée du 10 janvier 2014, porte sur 1 550,86 euros, outre intérêts légaux, taxes judiciaires et dépens.

Par sentence du 1er septembre 2014, le Batlle fait droit à la demande et condamne le locataire à verser 1 532,83 euros, assortis des intérêts légaux à compter du 24 janvier 2014, date de la contestation, ainsi qu'aux dépens. Le locataire interjette appel et demande la réformation de la sentence en vue de la désestimation de la demande.

Il invoque quatre moyens : l'inadéquation de la procédure abrégée au regard de la disposition additionnelle seconde de la LAFU, l'abus de droit tenant à l'ambiguïté de la clause de provision, l'absence de réclamation annuelle et de preuve du coût réel, enfin l'excessivité du montant, imputée à un compteur défectueux ou à une isolation insuffisante. Il conteste en outre l'application de l'article 24.1 LAFU.

Question de droit

La Sala Civil devait répondre à plusieurs questions :

1. La procédure abrégée est-elle régulière pour un litige relatif à un contrat de bail d'habitation, eu égard à la disposition additionnelle seconde de la LAFU ?
2. La demande en régularisation des charges de chauffage et d'eau chaude constitue-t-elle un abus de droit, en raison de l'ambiguïté de la clause contractuelle ?
3. La demande est-elle recevable et fondée malgré l'absence de réclamation annuelle et le délai écoulé ?
4. Le montant réclamé est-il excessif au regard de la preuve des consommations ?
5. Quelle est la portée de l'article 24.1 LAFU sur l'information du locataire quant au coût de l'année et aux bases d'actualisation ?

Solution et dispositif

La Cour rejette l'ensemble des moyens.

Sur la procédure. Hors le cas spécifique de l'expulsion pour défaut de paiement du loyer, la LAFU et les règles de la procédure abrégée sont jugées « équiparables ». Le juge retient que le recours à la procédure abrégée n'ent

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 17 de març del 2016.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 10 de gener de 2014 la representació processal de la Sra. Esparza va formular demanda a tramitar pel procediment abreujat contra el Sr. Andrade, sol·licitant que es condemnés al defenent a abonar a la seva mandant la suma de 1.550,86 euros, import de les despeses de calefacció i aigua calenta de l'habitatge situat el pis planta x., porta x., Escala x. de l'edifici X., radicat al XXXX, que la seva mandant li havia arrendat i que aquest no havia abonat des del mes de maig de 2011 i fins al mateix mes del 2013, més les taxes judicials satisfetes com a conseqüència del procediment de l'Ordre Judicial de Pagament que es va veure obligada a presentar sense èxit, més els interessos legals meritats per dita suma, més les costes del procediment.

II.- La defenent va contestar a la demanda en data 24 de gener de 2014, oposant-se a les pretensions de l'agent i manifestant, d'una banda, que no s'havia seguit amb el procediment legalment previst i que per aquest motiu processal caldria desestimar la demanda; que, en relació al fons, les despeses ara reclamades anaven incloses en el preu de l'arrendament, extrem que es demostrava en el fet que aquestes no li havien estat mai reclamades fins al moment de la interposició del present procediment; que la quantitat reclamada era absolutament desmesurada i excessiva d'on en derivaria que el comptador no funcionava correctament, o bé que el pis presentava deficiències en el aïllament; que havia hagut de fer front a un alt consum elèctric per pal·liar el fred que feia a l'habitatge i que no s'havia aportat prova del consum realment efectuat.

III.- La Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data 1 de setembre del 2014 va decidir:

"PRIMER: Estimar la present demanda, condemnant al Sr. Andrade a satisfer a la Sra. Esparza la quantitat de 1.532,83 EUR, juntament amb les interessos legals generats a comptar de la data de contesta a la demanda i, per tant, des del 24 de gener de 2014.

SEGON: Condemnar en costes a la defenent inclosos honoraris d'advocat i procurador així com les taxes meritades en el previ procediment d'ordre judicial de pagament instat."

IV.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació el Sr. Andrade i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació en el sentit de desestimar la demanda formulada contra ell i imposant a l'adversa les costes del procediment.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que el dia 1 de setembre del 2010 el Sr. Castrillo, en tant que gerent d'Immobiliària E. i actuant com administrador de l'apartament planta x., porta x. de l'edifici X., escala x., situat al carrer Doctor Nequí número x. d'Andorra la Vella, va arrendar el citat apartament al Sr. Andrade amb el mobiliari i equipament que constava en l'inventari que acompanyava al contracte pel preu de 450 euros, als quals calia afegir 50 euros més "A compte mensual desp. Calefacció", fent un total de 500 euros (foli 23). Ha quedat igualment provat que el dia 26 de març del 2013 l'advocat que representava els interessos de la propietària del pis va enviar una carta al Sr. Andrade en la què li reclamava el lloguer d'aquell mes i el pagament de 813,68 euros en concepte de la diferència entre les sumes lliurades a compte dels consums de calefacció i aigua calenta de l'habitatge i l'import real de dites despeses (foli 27). Atès que aquesta reclamació que no va ser atesa, es va presentar una ordre judicial de pagament i, en negar-se el deutor a atendre-la, es va formular la demanda que dóna origen al present procediment que va ser estimada per la Sentència objecte del present recurs.

II.- Com a primer motiu del recurs plantejat pel Sr. Andrade contra l'esmentada resolució, argumenta el recurrent que la Disposició Addicional segona de la LAFU estableix un procediment específic a seguir en totes les accions que s'exercitin amb l'objecte de resoldre els litigis, les relacions i les obligacions que derivin dels contractes d'arrendament amb independència de llur quantia econòmica i, per aquesta raó, considera que el procediment abreujat seguit en el present litigi no és l'adequat per resoldre'l, però aquest motiu no es pot admetre.

Com posa de relleu la resolució d'instància, fora del supòsit de desnonament per manca de pagament del lloguer per part de l'arrendatari en que s'estableixen normes específiques, en els demés casos les normes que regeixen el procediment que recull la Llei d'Arrendaments Urbans i les que es refereixen a l'abreujat són equiparables i tramitar el litigi d'acord amb aquest darrer no suposa cap tipus de perjudici per l'arrendatari, que fins i tot gaudeix d'uns terminis més amplis per defensar els seus drets, com destaca la Sentència d'aquesta Sala de data 28 de novembre del 2013, que també cita la Sentència objecte del present recurs. Per aquesta raó, en virtut del principi d'economia processal i vist el nul perjudici que li pot produir al recurrent la tramitació d'aquest litigi d'acord amb les normes del procediment abreujat, no es pot atendre la seva petició del recurrent de que es desestimi la demanda plantejada contra ell per aquest motiu.

III.- Argumenta igualment el recurrent que la demanda que dóna inici al present procediment incur en abús de dret i ús arbitrari del contracte, ja que ell entén que les despeses de consum de calefacció i aigua calenta anaven incloses en el preu de l'arrendament i si s'havien de pagar a part aquesta obligació s'havia de pactar de forma clara i en no ser així aquesta ambigüitat sols pot perjudicar al propietari del pis que va redactar, o va encarregar la redacció del contracte, però aquest motiu tampoc es pot estimar.

En efecte, en el citat contracte (foli 23) es diu clarament que s'abonarà la suma de 50 euros mensuals "A cte. Mensual desp Calefacció", de tal manera que entenem que queda clar que, una vegada comprovades les despeses reals per aquest subministrament, es cobraria a l'arrendatari el diferencial corresponent, perquè és evident que aquestes poden ser superiors a la quantitat mínima pactada i la propietat no té perquè assumir- les.

IV.- El recurrent defensa igualment que aquest suplement no se li va cobrar mai i sols se li va reclamar tres anys més tard de l'inici del contracte. No obstant, per un cantó aquesta reclamació sols es podia efectuar quan, com a mínim, hagués transcorregut un any des de l'inici del contracte, moment en el què es podien verificar els consums reals de cada habitatge durant aquell termini. D'altra banda, la Llei d'Arrendament de Finques Urbanes no exigeix que es reclami aquest suplement anyalment, ja que l'article 23 LAFU no recull aquesta exigència, raó per la qual sols procediria, en el seu cas, al·legar la prescripció de l'acció, si aquesta s'hagués produït, i el defenent no ha al·legat en cap moment aquesta excepció, motius tots ells que porten a desestimar també aquest punt del recurs.

V.- Defensa igualment el recurrent que l'import que se li reclama és excessiu, de tal manera que o bé el comptador està espatllat, o bé l'habitatge té deficiències d'aïllament. No obstant, el recurrent no prova que el comptador no funcioni correctament, ni que existeixin les deficiències que al·lega, ni que per aquesta causa tingui una despesa elèctrica superior a la procedent i si examinem el llistat de despeses de calefacció i agua calenta dels habitatges de l'edifici a on es troba l'apartament que té arrendat el Sr. Andrade, de coeficient igual o inferior al del defenent (foli 28), observarem que alguns d'ells tenen una despesa superior a la seva, de tal manera que la de l'habitatge del Sr. Andrade, tot i ser alta, no es troba per sobre de les demés.

VI.- Pel que fa a l'argument de que l'article 24.1 LAFU disposa que en el contracte s'ha d'especificar el cost del primer any i les bases d'actualització del servei de calefacció i aigua calenta que es presta, cal tenir en compte que aquesta obligació es refereix al cost fix que es cobra a compte d'aquest subministrament, ja que ni es pot saber per endavant quan gastarà cada any l'arrendatari en aquests conceptes, ni es pot actualitzar el preu d'acord amb unes bases objectives, quan és precís tenir en compte la despesa real.

VII.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes d'aquesta alçada a la part recurrent de conformitat amb allò que disposa el Codi 7,51,5, sense que es puguin apreciar circumstàncies que portin a modificar aquest criteri.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat pel Sr. Andrade contra la Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data 1 de setembre del 2014, que CONFIRMEM ÍNTEGRAMENT, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.