• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 05 de setembre del 2018 - ROJ: STCOR 99/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 25 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 100/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 24 d'abril del 2018 - ROJ: STCOR 103/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 86/2018
• §Décision · AD86%STCOR ANDORRA, a 31 de juliol del 2018 - ROJ: STCOR 94/2018

STSJAD 208/2017 : Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 30 mai 2017

Faits et procédure

Par un contrat signé en 2007, la propriétaire d'un appartement, Mme Pino, a confié à une agence immobilière, représentée par Mme Catalá (agente immobilière, « col·legiada ») et M. Caro (gérant de l'agence), l'administration et la gestion du bien. Dans ce cadre, M. Caro a conclu avec un locataire, M. Cepeda, un bail pour un loyer mensuel de 450 euros. La somme de 900 euros, correspondant à la garantie locative, a été déposée auprès de l'agence.

Mme Pino a saisi le juge de paix (« Batlle ») d'une demande en paiement de 900 euros, assortie d'intérêts légaux et de la condamnation aux honoraires d'avocat et de procureur, selon la procédure verbale de minime quantité. Mme Catalá, régulièrement citée, n'a pas comparu et a été déclarée en rébellion. M. Caro a comparu seulement au stade de la preuve.

Par sentence du 4 juillet 2016, le Batlle a fait droit à la demande et a condamné solidairement MM. Caro et Catalá à payer 900 euros, majorés des intérêts légaux à compter du 1er mars 2016, ainsi que les dépens, y compris les honoraires d'avocat et de procureur. M. Caro a interjeté appel, sollicitant la révocation de la sentence et la mise à la charge de la partie adverse de l'ensemble des dépens, en première comme en seconde instance.

Question de droit

La Sala Civil devait trancher trois questions :

1. La procédure de minime quantité était-elle appropriée, alors que la loi sur les baux urbains (LAFU) prévoit une procédure spéciale ?
2. L'agent immobilier pouvait-il retenir la garantie locative en invoquant des paiements restant dus au mandant ?
3. La condamnation aux dépens et aux honoraires, fondée sur la mauvaise foi alléguée de la partie appelante, était-elle justifiée ?

Solution et dispositif

La Sala a rejeté l'appel sur chacun des moyens.

Sur la procédure. Le juge d'appel relève que l'objet du litige n'est pas l'exécution du contrat de bail, le locataire ayant versé la garantie. Il porte sur l'exécution du contrat d'administration et de gestion conclu entre la propriétaire et l'agence, ce qui justifie la procédure choisie. À titre subsidiaire, la Sala s'appuie sur une décision antérieure du 30 juin 2011, citée dans le présent arrêt, selon laquelle le recours à la procédure de minime quantité au lieu de celle prévue par la LAFU n'entraîne aucune indéfense pour les parties. Elle invoque le droit fondamental d'accès à la juridiction, l'interprétation souple des exigences formelles (principe pro actione) et la finalité d'économie procédurale. Le moyen tiré de l'ordre public procédural n'est donc pas retenu.

Sur la rétention de la garantie. La Sala relève que M. Caro a invoqué ce moyen pour la première fois lors de son interrogatoire, qu'il a formulé des déclarations contradictoires (« ne pas se rappeler » avoir remboursé la garantie, mais estimer qu'un solde était dû) et qu'il n'a jamais précisé ni prouvé les paiements invoqués. Elle ajoute qu'admettre ce moyen placerait la demanderesse dans une situation d'indéfense. Le fait qu'elle n'ait pas réclamé la garantie dans une autre procédure

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 30 de maig del 2017

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Mitjançant escrit de data 12 de gener de 2016, la representació processal de la Sra. Pino va formular demanda en judici verbal civil, pel procediment de mínima quantia, en reclamació de quantitat contra els Srs. Caro i Catalá, de conformitat amb les circumstàncies de fet que exposava i els documents adjuntats, i desprès d'invocar els fonaments de dret que considerava pertinents, sol·licitava que fos dictada Sentència amb els següents pronunciaments:

"...condemnar solidàriament als demandats a restituir a la meva mandant la suma de 900 EUR segons resulta del cos del present escrit.

Import que s'haurà de majorar amb els interessos legals des de la contestació a la demanda i fins a la total i definitiu pagament.

Així mateix, procedeix que es condemni solidàriament a la part demandada a pagar els honoraris d'Advocat i Procurador que intervinguin en aquesta reclamació."

II.- En l'Audiència de data 23 de febrer del 2016, la defenent Sra. Catalá no va comparèixer malgrat haver estat degudament citada, havent estat declarada en rebel·lia processal a instància de la part agent.

III.- L'Hble. Batlle va dictar Sentència en data 4 de juliol del 2016 decidint:

"Que donant lloc íntegrament a la demanda interposada per la Sra. Pino, ha de condemnar solidàriament als Srs. Caro i Catalá, aquesta darrera en rebel·lia processal, a pagar a l'agent la quantitat total de 900 EUR, més els interessos legals comptadors a partir del dia 1er de març de 2016, així com a pagar les costes processals ocasionades pel present procediment, inclosos els honoraris d'advocat i procurador segons allò previst al darrer Fonament de dret de la present resolució."

IV.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Caro i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, sol·licita la seva revocació imposant a l'adversa la totalitat de les costes judicials tant en primera, com en segona instància, inclosos els honoraris d'advocat i procurador per la mala fe demostrada per la Sra. Pino.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari

FONAMENTS DE DRET

I.- Resulta acreditat a les actuacions que en data 13 de setembre del 2007 la Sra. Pino i la Sra. Catalá, la primera com a propietària de l'immoble i la segona en tant que agent immobiliari col·legiada i adscrita al negoci "I.", van signar un contracte d'administració i gestió de drets i béns immobles en relació al pis X. situat al XXXX (foli 5). S'ha provat igualment que, en mèrits del dit contracte, el Sr. Caro, en tant que gerent de la "I.", va signar un contracte d'arrendament del referit pis amb el Sr. Cepeda per un import de 450 euros al mes (foli 7), quedant en dipòsit a la citada immobiliària l'import de 900 euros (foli 10).

En aquestes circumstàncies, la Sra. Pino va formular demanda contra la Sra. Catalá i el Sr. Caro reclamant que es condemnés als defenents a lliurar-li la citada suma. No obstant, malgrat haver estat degudament citats, els demandats no van comparèixer per contestar la demanda, fent-ho exclusivament el Sr. Caro en període de proves i sol·licitant llavors que es donessin per reproduïts els documents adjuntats a la demanda per tal d'acreditar que aquestes actuacions s'haurien d'haver seguit pel procediment previst per la Llei d'Arrendament de Finques Urbanes i no pas pel de mínima quantia com s'ha fet. D'altra banda, en mèrits de la prova de confessió en judici, el Sr. Caro manifestava (foli 65 en relació al 45) que no recordava haver liquidat l'import de la fiança a la Sra. Pino, però que, atenent als pagaments realitzats per compte de la citada senyora, hi havia d'haver un saldo a favor del compareixent. Pel que fa a les respostes de la Sra. Catalá en la seva confessió en judici (foli 66 en relació al 45), aquesta manifesta que se li va retornar a l'agent la fiança, no recordant si existia algun document que ho acreditès i que també hi era present la Sra. Pino.

Ateses les manifestacions de les parts, la Sentència objecte del present recurs considera que el Sr. Caro ha introduït una excepció de procediment inadequat en la fase d'al·legacions i, tenint en compte la manca de prova per part de la defenent del compliment de la seva obligació de retornar a la propietària de l'immoble la fiança lliurada per l'arrendatari, estima íntegrament la demanda, condemnant solidàriament als defenents a abonar a l'agent la suma de 900 euros, més els interessos legals comptadors a partir del dia 1 de març del 2016, així com les costes processals generades pel procediment.

II.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Caro reiterant, en primer lloc, que el procediment emprat no era l'adient per resoldre la qüestió litigiosa, sinó que era precís plantejar la demanda en el marc d'aquell que estableix la Llei d'Arrendament de Finques Urbanes i que, malgrat és cert que aquesta excepció es va plantejar en tràmit de proposició de proves, les normes processals són d'ordre públic i per tant es poden apreciar d'ofici.

Per tal de donar resposta a aquest motiu del recurs, cal assenyalar que en el cas present el que es reclama no és el compliment de les obligacions derivades del contracte d'arrendament, ja que l'arrendatari va complir amb la seva obligació d'abonar la fiança que estableix la Llei, sinó el compliment del contracte d'administració i gestió de drets i béns immobles signat entre les parts en data 13 de desembre del 2007, en virtut del qual l'agència immobiliària es comprometia a fer d'intermediària entre la propietària del pis i el seu llogater, raó per la qual el procediment emprat és l'adient.

D'altra banda, com destaca la Sentència d'aquesta Sala de data 30 de juny del 2011 el fet que " ...el procediment emprat hagi estat el de mínima quantia en comptes del que recull la Llei d'Arrendaments Urbans no suposa ni per l'agent, ni per la defenent, cap mena d'indefensió i, com assenyala la Sentència recorreguda citant l'Aute d'aquesta Sala de 22 de març del 2010, en aquestes circumstàncies és precís entendre que el dret fonamental a la jurisdicció implica que no siguin posats obstacles indeguts a l'exercici de l'acció i que els requisits formals siguin interpretats de forma flexible en virtut del principi pro actione. En el mateix sentit, és procedent destacar que la LAFU estableix un procediment especial en matèria d'arrendaments urbans amb la finalitat d'aconseguir una major simplicitat i rapidesa tenint en compte els interessos en joc i que aquesta mateixa finalitat és la que inspira la norma que, a diferència de la que fonamenta altres procediments, regula els de mínima quantia, sense que ni en un cas, ni en l'altre, es vulnerin els drets de defensa i contradicció dels quals gaudeix el ciutadà, tenint en compte que l'exigència d'una forma determinada tendeix a protegir els interessos de les parts, que en aquest cas estan suficientment garantits, d'acord amb les finalitats que cerca el legislador en cada cas concret i no pas a obstaculitzar sense raons mereixedores de protecció l'exercici dels seus drets en contra del criteri d'economia processal i de la necessitat d'evitar dilacions injustificades en la resolució dels litigis.

III.- Subsidiàriament, argumenta el recurrent que ell no estava obligat a retornar la fiança a l'agent, ja que aquesta tenia pagaments pendents, raó per la qual va retenir la fiança i l'adversa ho va reconèixer en un altre procediment no reclamant la fiança, però tampoc aquest argument es pot estimar.

En efecte, el recurrent manifesta per primera vegada aquest motiu d'oposició en la seva confessió en judici, en la què, d'altra banda, respon: "diria que es va liquidar", de tal manera que, per un cantó, les seves manifestacions són contradictòries i, per un altre, no prova en cap moment quins són aquests pagament pendents, ni permet a l'adversa defensar-se davant d'aquestes manifestacions, raó per la qual si admetéssim aquest motiu del recurs deixaríem a l'agent en una situació de clara indefensió, sense que sigui argument suficient per acceptar aquest plantejament que en un altre procediment la Sra. Pino no hagués reclamat el retorn de la citada fiança.

IV.- Finalment, argumenta el recurrent que se li imposen les costes del procediment per la seva mala fe, però ell no va disposar d'assessorament en el seu moment i quan el va tenir va comparèixer en tràmit de proves. No obstant, la condemna en costes deriva del principi de venciment objectiu que resulta del Codi 7,51,5, i la condemna al pagament dels honoraris d'advocat i procurador resulta adient, ja que el fet de no gaudir d'assessorament legal no justifica que el recurrent pogués ignorar que se li havia reclamat extrajudicialment el retorn de la fiança rebuda (folis 11 a 13), que s'havia promogut un procediment d'ordre judicial de pagament contra ell, encara que fos desestimat per l'Aute de 30 de novembre del 2015 per entendre que el procediment emprat era inadequat, (foli 14) i que s'havia formulat una demanda contra ell, perquè s'ha de presumir que els titulars d'una agència immobiliària tenen els coneixements suficients per entendre quines són les conseqüències de no comparèixer en un judici i la seva actuació comporta una manca de diligència greu tendent a impedir la satisfacció dels drets de la seva mandant que cal equiparar amb la mala fe.

V.- En desestimar-se el recurs, procedeix imposar les seves costes a la part recurrent de conformitat amb allò que disposa el Codi 7,51,5.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Caro contra la Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data 4 de juliol del 2016, que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.