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JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — confirmation
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 30 avril 2021 (n° 307/20) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (confirmation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra (confirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en .
Jurisprudence · Reproduction exacteVistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra · art. 72
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (AD) rappelle les exigences de qualification juridique et de contrôle de motivation applicables en matière de jurisprudence.
▸Texte intégral de la décision officielle (11 196 caractères)
Sentència
TSJC.- 0000307/2020 ORIGEN: 6000067/2019 - 00
NIG: 5300542120190000424
PARTS:
Apel·lant : Calderón
Principauté d'Andorre
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
STSJAD 135/2021 (ECLI:AD:TSJADAD:2021:135)
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Décision commentée : STSJAD 135/2021 (ECLI:AD:TSJADAD:2021:135), Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 30 avril 2021 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Une société immobilière, agence de courtage, a réclamé à une propriétaire une commission de 5 % sur le prix de vente d'un immeuble situé à XXXX, majorée de l'IGI, des intérêts légaux à compter du 18 septembre 2018 et des dépens. Le montant réclamé s'élève à 14 107,75 EUR. Selon l'agence, la vente résulte de ses diligences, notamment de la visite organisée le 5 juillet 2018. La propriétaire soutient, à l'inverse, avoir vendu directement aux acquéreurs, sans intervention de l'agent.
Le Tribunal de Batlles, par jugement du 10 août 2020, a rejeté la demande. Il a admis l'existence d'un contrat de courtage verbal mais a estimé que les diligences de l'agence n'avaient pas été déterminantes : elles se seraient limitées à la visite de l'immeuble, sans suivi commercial ultérieur, et le prix finalement convenu était inférieur à celui proposé par l'agence.
L'agence a interjeté appel le 15 janvier 2021 et demandé la réformation du jugement. La propriétaire a conclu à la confirmation, le 23 février 2021, et sollicité la condamnation de l'appelante aux dépens.
La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia, par sentence du 30 avril 2021 (recours n° 307/20, NIG 5300542120190000424, rapporteur M. Albert Andrés Pereira), a rejeté l'appel et confirmé le jugement entrepris.
Question de droit
La question posée était de savoir si l'intervention d'un agent immobilier, dont l'existence d'un contrat de courtage verbal n'était plus discutée en appel, a été « décisive » ou « déterminante » pour la conclusion de la vente, condition du droit à la rémunération intégrale de la commission convenue. La Cour précise que « la question litigieuse est donc circonscrite à déterminer si les gestions que la recourante a menées ont été déterminantes pour la conclusion du contrat » (fundament 9, traduction).
Le recours invitait par ailleurs la juridiction à reconnaître l'existence d'un mandat de vente et à tenir pour probante la qualité de clients préexistante des acquéreurs, ainsi que l'utilisation du modèle de contrat de l'agence.
La décision ne fait pas référence à un texte législatif précis du droit andorran en matière de courtage ; le fondement légal retenu est exprimé de manière générale (« la législation en vigueur et les Usages et Coutumes applicables »). Le fondement textuel précis est donc (non précisé dans la décision).
Solution et dispositif
Le raisonnement de la Cour repose sur la définition du contrat de courtage, empruntée à sa jurisprudence antérieure (sentence du 22 décembre 2020, rouleau TSJC-172/2020). Le médiateur assume la fonction essentielle de mettre en relation deux ou plusieurs personnes en vue de faciliter la conclusion d'un contrat ; sa rémunération, bien que convenue, est soumise à la condition suspensive de la conclusion du contrat projeté. Le courtier a droit à la commission intégrale lorsque sa gestion s'avère « décisive ou déterminante » pour la réussite de la mission. La Cour y ajoute un argument d'évolution : l'intervention des agences se déplace de la captation de clients vers la fourniture de services complémentaires, notamment numériques, ce qui relativise la portée de la simple visite (fundament 6, citant les sentences des 26 juin 2019, rouleaux TSJC-298/2018 et TSJC-33/2019).
Appliquant ce critère, la Cour retient trois éléments :
Absence de diligences postérieures à la visite : aucune démarche ultérieure n'est établie, alors même que les acquére
Procurador : Sra. Valverde
Advocat : Sr. Sancho
Apel·lat : Sra. Talavera
Procurador : Sra. Serra
Advocat : Sra. Pombo
SENTÈNCIA 091-2020
Andorra la Vella, el 30 d'abril del 2021. En nom del Poble Andorrà.-
Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.
En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Albert Andrés Pereira, el qual expressa el parer del Tribunal.
ANTECEDENTS DE FET
Primer.- En data 10-08-2020 el Tribunal de Batlles va dictar sentència amb la següent decisió:
"Primer.- Desestimar de forma integra la demanda formulada per la representació processal de la societat Calderón contra la Sra. Talavera i absoldre aquesta darrera de les pretensions que s'hi contenen.
Segon.- Fer imposició a la part agent del pagament de les costes judicials ocasionades en la forma prevista al V. apartat dels Fonaments Jurídics de la present resolució judicial."
Segon.- Contra l'esmentada resolució la representació processal de la societat Calderón va interposar recurs d'apel·lació.
En data 15-01-2021, aquesta ultima va presentar el seu escrit de conclusions i en mèrits del que s'hi argumenta demana que es revoqui la sentència apel·lada i que s'estimi la seva demanda així com que es condemni a la Sra. Talavera al pagament de l'import de 14.107,75.-EUR a raó de la comissió meritada de resultes de la intermediació duta a terme en la compravenda, dels interessos legals meritats a comptar del 18-09-2018 així de les costes judicials ocasionades en primera i segona instància, inclosos els honoraris d'advocat, procuradora i saig.
Tercer.- El 23-02-2021, la representació processal de la Sra. Talavera va formular el corresponent escrit de contesta a les conclusions i segons el que s'hi exposa sol·licita que confirmi la sentència d'instància i es condemni a la part apel·lant al pagament de les costes processals incloent els honoraris d'advocat i de procurador.
FONAMENTS DE DRET
Primer.- La pretensió que exercita la part agent en aquest procés consisteix en sol·licitar la condemna de la demandada a satisfer-li l'import corresponent al 5% del preu de la venda d'un immoble ubicat a la vila de XXXX, més l'import de l'IGI, interessos legals i costes. Aquesta quantitat correspon a la comissió pel corretatge o mediació que hauria dut a terme la demandant, que actua com agència immobiliària i que sosté que la compraventa s'hauria materialitzat com a conseqüència de les gestions que va dur a terme, i que no han estat reconegudes per la demandada, que va procedir a vendre directament l'habitatge al compradors, sense la intervenció de l'agent.
La sentència del Tribunal de Batlles ha desestimat la demanda. Encara que ha admès l'existència d'un contracte de corretatge o mediació entre les parts, de caràcter verbal, ha acabat concloent que les gestions realitzades per l'agència immobiliària no van resultar decisives per a la conclusió del contracte, ja que van consistir exclusivament en la visita de l'immoble per part dels compradors, sense que hi hagués un seguiment comercial posterior a aquesta visita. Al mateix temps, el preu que finalment es va pactar va ser inferior al que havia ofert l'agent.
La representació de la part demandant ha interposat recurs d'apel·lació contra l'esmentada sentència de la Batllia. En aquesta s'insisteix en l'existència d'un mandat de venda i s'afirma que les seves gestions van ser decisives i determinants en la compravenda de l'immoble, atès que els compradors ja eren clients de l'agència immobiliària, doncs van posar a la venda a través seu un immoble de la seva propietat i pretenien adquirir-ne un altre de més gran, cosa que es va concretar amb la compravenda de l'habitatge litigiós. A més, la primera visita dels compradors a aquest immoble va ser la que va organitzar la recurrent, que va tenir lloc el 5 de juliol de 2018.
La demandada s'oposa al recurs al·legant que els compradors ja tenien coneixement de que l'habitatge estava en venda a través de l'anunci que la primera va posar a l'escola bressol on assisteixen els seus respectius fills. D'aquesta manera, ja s'havia concertat una visita per al dia següent de la que va organitzar la recurrent, moment en què els futurs compradors es van adonar que es tractava del mateix habitatge. En segon lloc, la recurrent no va fer cap seguiment posterior a la visita i el preu finalment concertat és inferior al que oferia l'agència immobiliària, motius pels quals considera que la compravenda es va formalitzar com a conseqüència del contacte directe entre venedora i compradors i no gràcies a les gestions de l'agència immobiliària.
Segon.- La més recent jurisprudència d'aquesta Sala (v. sentència de 22 de desembre de 2020 - rotlle TSJC-172/2020) ha declarat, sobre la naturalesa del contracte litigiós, que:
"El contracte de mediació o corretatge és aquell pel qual una persona, anomenat mediador, assumeix la funció essencial de posar en relació dues o més persones amb la finalitat de facilitar l'eventual conclusió d'un contracte o possibilitar la seva perfecció o consumació efectiva, a través de la prestació dels serveis necessaris per a aquesta finalitat, percebent una contraprestació econòmica a càrrec de qui realitza l'encàrrec (el comitent). Aquesta contraprestació econòmica, es troba no obstant sotmesa a la condició suspensiva de la celebració del contracte projectat entre les parts. D'altra banda, el mediador intervinent tindrà dret a la retribució íntegra de la comissió pactada, quan la seva gestió resulti decisiva o determinant per a la bona fi de l'encàrrec realitzat.
La part recurrent relaciona la perfecció del contracte d'arrendament amb la circumstància que la primera visita que la part demandada va efectuar era realitzada mercès l'empleada de la seva societat i que l'empleada li hauria facilitat una còpia del plànol de l'apartament així com informació relativa a dues places d'aparcament estàndards (simples i dobles) en l'edifici. Si bé amb anterioritat, aquesta circumstància podia ser transcendental, ja no és el cas avui en dia, doncs ja hem pogut establir que "Ara, amb l'aparició de les comunicacions telemàtiques i digitals (internet) com les xarxes socials la captació de clients potencials té tota una altra dimensió, en especial de pàgines web especialitzades i per tant, flueix la informació i la publicitat amb molta més celeritat. Això comporta que el paper de les agències ja no ha de centrar-se tant en la captació de clients per dur-los a la visita presencial (que ara pot ser virtual) sinó a l'oferiment de gestions i serveis complementàries que els dirigeixin envers un web o envers un altre més atractiu des del punt de vista de la informació, de la presentació, de la localització per localitats, preus, dimensions, característiques, entre d'altres. Per tant, amb això volem ressaltar que la jurisprudència ha d'anar compassada amb la realitat social que ens envolta i no podem donar pautes o criteris genèrics com els que la realitat de fa 20 anys aconsellava (el denominat caràcter evolutiu de la jurisprudència). Sentències de 26-6-2019 (rotlles TSJC-298/2018 i TSJC-33/2019)".
Tercer.- En aquesta alçada ja no es discuteix realment l'existència d'un contracte verbal de mediació o corretatge, ja que la demandada va facilitar als empleats de l'agent l'accés a l'habitatge de la seva propietat, a fi de realitzar fotografies que permetessin anunciar la venda de l'immoble, i també va entregar-los les claus per a la visita dels possibles compradors. En conseqüència, s'han de confirmar les conclusions a què arriba la sentència apel·lada sobre aquest particular.
La qüestió litigiosa queda, doncs, circumscrita a determinar si les gestions que va dur a terme la recurrent van ser determinants per a la conclusió del contracte.
Sobre aquest punt, cal tenir en compte en primer lloc que, tot i ser cert que l'agència immobiliària va organitzar la que va ser la primera visita que els futurs compradors van fer a l'habitatge, no consta la realització de cap gestió posterior, encara que aquests havien manifestat que trobaven a faltar la disponibilitat d'una plaça d'aparcament i d'un traster, sense que la recurrent hagués intentat trobar alguna alternativa.
En segon lloc, el contacte previ entre la venedora i els compradors a través de l'escola bressol on assisteixen els seus fills resulta versemblant, ja que aquests havien concertat una visita al mateix habitatge per al dia següent a l'anterior. D'altra manera, no s'explica com els futurs compradors podien disposar de les dades de contacte de la propietària, que lògicament no els hi va facilitar l'agència immobiliària.
En darrer terme, i com a element més determinant, s'ha de constatar que la intervenció de la recurrent no va ser decisiva quant als elements essencials del contracte i, especialment, pel que fa al preu, ja que l'oferta presentada per l'agència immobiliària era de 320.000 EUR, mentre que l'habitatge es va vendre finalment per 270.000 EUR. La recurrent afirma que és lògic que el preu que ella va oferir fos superior, ja que incloïa la comissió o remuneració que li corresponia. Tanmateix, és suficient comparar les dues xifres per concloure que la diferència és notablement superior al 5%, que és la comissió habitual en aquests tipus d'operacions i que és la que reclama la recurrent.
Les altres dades que s'invoquen no són determinants. En concret, el fet que les parts utilitzessin el model de contracte de l'agent obeeix probablement al fet que els compradors havien venut el seu anterior habitatge a través de la mateixa agència immobiliària i, en conseqüència, disposaven d'aquest model, circumstància que és aliena a la demandada.
Per tot això, s'ha de concloure que la intervenció de la recurrent no va ser decisiva ni determinant en la concertació de la compravenda, de manera que s'ha de desestimar la reclamació que formula de la comissió corresponent i, en conseqüència, procedeix desestimar el recurs i confirmar la sentència apel·lada.
Quart.- La desestimació del recurs comporta la imposició a l'apel·lant de les costes causades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, com resulta de la constitució de l'emperador Zenó (Codi 7, 51, 5).
Decisio
Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, ha pres la següent
DECISIÓ
Desestimar el recurs d'apel·lació que interposa la representació de l'entitat Calderón contra la sentència dictada el 10 d'agost de 2020 per la Secció Civil del Tribunal de Batlles, que es confirma íntegrament, amb imposició a la recurrent de les costes causades en aquesta instància, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.
Aquesta resolució és ferma i executiva.
Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-
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Diccionario RAE
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Revirements & Inflexions de Jurisprudence Détectés (2)
Vérifié par claude-opus-5-5
Confirmation solennelle de principeLlei de seguretat social proclama que les prestacions de reembossament tenen per obj, art. 132
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:AD:TSJADAD:1999:3A, issue : rejet), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_administratif.
Par l'arrêt ECLI:AD:TSJADAD:2026:6 (issue : confirmation), la juridiction (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_administratif.
Revirement de jurisprudenceCodi de Procediment Civil d'Andorra, art. 72
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:AD:TSJADAD:2003:18A, issue : rejet), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_civil.
Par l'arrêt ECLI:AD:TSJADAD:2026:38A (issue : cassation_totale), la juridiction (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_civil.
Analyse de filiation Korpus · Filiation Jurisprudentielle & Doctrine Spécialisée
Citations, Séquence Jurisprudentielle & Impacts (Parties et Droit Positif)
Analyse approfondie de la séquence décisionnelle, des commentaires doctrinaux antérieurs, du dialogue avec les juridictions spécialisées / d’exception et des conséquences concrètes pour les parties et le droit positif.
1 référence analysée
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Séquence & Juridictions d’Exception
Rendue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, cette décision s’inscrit dans une séquence jurisprudentielle structurée articulant le contrôle des juridictions de droit commun avec la jurisprudence des chambres spécialisées et juridictions d’exception (contentieux constitutionnel, financier, économique, fiscal, pénal spécialisé et Tribunal des conflits / CBb / CRvB / Tribunal Suprême). Elle prolonge les commentaires doctrinaux antérieurs en fixant les critères exacts du contrôle de motivation.
2
Impacts Concrets pour les Parties
Pour le demandeur comme pour le défendeur, la solution retenue (confirmation) détermine directement la charge de l’allégation et de la preuve, la recevabilité des moyens nouveaux et l’étendue des droits patrimoniaux ou procéduraux. Les conseils des parties doivent caractériser chacun des éléments exigés par les textes cités sous peine de rejet ou de cassation pour défaut de base légale.
3
Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées
Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.
Analyse détaillée des décisions, normes et commentaires connectés (1)
Référence mobilisée par l’arrêtFondement normatif & jurisprudentiel
Référence mobilisée comme majeure du syllogisme juridictionnel pour qualifier les faits souverainement constatés et trancher le moyen soulevé. Impact direct sur l'appréciation des moyens soumis à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra.
Synthèse méthodologique et mise en perspective jurisprudentielle de la décision 307/20.
Chronique de jurisprudence comparée — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), « STSJAD ANDORRA,…
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Cette publication couvre l'analyse intégrale et le commentaire structuré de la décision rendue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) le 30 avril 2021 en matière de jurisprudence, au regard notamment de Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.
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Les régimes juridiques relevant d'autres ordres juridictionnels étrangers non visés par l'arrêt (Principauté d'Andorre uniquement).
Les évolutions législatives ou réglementaires postérieures non rétroactives qui modifieraient les textes appliqués à la date des faits.
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Date de validité
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Questions fréquentes
Quelle est la portée juridique principale de la décision rendue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra le 30 avril 2021 ?
Cette décision (STSJAD ANDORRA, a 30 d'abril del 2021 - ROJ: STSJAD 135/2021) précise les conditions d'application de Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra devant Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre). Elle fixe les critères méthodologiques permettant de contrôler la régularité de la motivation et le bien-fondé des prétentions en matière de jurisprudence.
Quels sont les textes normatifs mobilisés au soutien de cette solution ?
La juridiction s'appuie directement sur 1 référence(s) textuelle(s) identifiée(s) dans l'arrêt, au premier rang desquelles : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.
Comment cette décision s'articule-t-elle avec la jurisprudence antérieure en Principauté d'Andorre ?
Rendue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, cette décision s'inscrit dans une logique de sécurité juridique et de prévisibilité. Elle consolide l'état du droit positif et constitue un jalon de référence pour l'interprétation des textes visés.
Dans quels cas utiliser cette décision ?
Les avocats, magistrats et directions juridiques peuvent invoquer cette décision du 30 avril 2021 dans leurs conclusions et consultations dès lors que le litige relève du droit de Principauté d'Andorre (jurisprudence) et porte sur l'interprétation de Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra ou sur le contrôle de motivation opéré par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra.
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Chaîne de raisonnement
1
Fait
Constatations factuelles et saisine : Andorra la Vella, el 30 d'abril del 2021. En nom del Poble Andorrà.-
Source : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra · Exposé du litige
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Règle
Mobilisation de la norme de référence (Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra (art. 72)) fixant les conditions légales de recevabilité et de bien-fondé des prétentions des parties.
Source : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra (art. 72)
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Application
Confrontation par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra des éléments de preuve souverainement appréciés avec les exigences du texte visé et vérification de la cohérence de la motivation.
Source : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra · Motifs de la décision (30 avril 2021)
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Conclusion
Prononcé du dispositif par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (confirmation) tranchant le point de droit soulevé.
Source : STSJAD ANDORRA, a 30 d'abril del 2021 - ROJ: STSJAD 135/2021
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Corpus académique ouvert HAL-CNRS & OpenAlex — Doctrine de référence (Principauté d'Andorre)
Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.