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JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — confirmation
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 20 décembre 2022 (n° 136/22) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de L2018024-proc-civil (art. 354.2), que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (confirmation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de L2018024-proc-civil (art. 354.2) (confirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (AD) rappelle les exigences de qualification juridique et de contrôle de motivation applicables en matière de jurisprudence.
▸Texte intégral de la décision officielle (9 144 caractères)
Sentència
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA
Sala Civil
TSJC.- 0000136/2022 ORIGEN: 7000011/2022 - 00
NIG: 5300542120220000043
PARTS:
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
STSJAD, Civil, 20 décembre 2022 (ROJ : STSJAD 309/2022)
La société Yuste, intermédiaire immobilier, a réclamé à M. Gomila le paiement d'une somme de 6 000 EUR, assortie des intérêts légaux à compter du 27 août 2021, date à laquelle le propriétaire avait décidé de ne pas vendre son appartement. Elle sollicitait également la condamnation aux dépens, honoraires d'avocat et de procureur inclus. La demande a été formée le 13 janvier 2022.
Le défendeur a conclu au rejet de la demande et à la condamnation de la demanderesse aux dépens.
Par jugement du 3 mai 2022, la juge de première instance a débouté Yuste de l'intégralité de sa demande et l'a condamnée à supporter les dépens de la défenderesse, y compris les honoraires d'avocat, à liquider en phase d'exécution.
Yuste a interjeté appel. Elle soutenait avoir exécuté l'activité de médiation qui lui avait été confiée, en mettant le vendeur en relation avec un tiers acquéreur. Selon elle, la vente n'avait pas été conclue uniquement en raison de la décision « unilatérale et capricieuse » du propriétaire. Elle réclamait désormais la moitié de la commission habituelle, soit 2,5 % au lieu de 5 %, ainsi que les dépens des deux instances.
M. Gomila a conclu à la confirmation du jugement et à la condamnation de l'appelante aux dépens d'appel.
Question de droit
La Sala Civil du Tribunal superior de justícia devait trancher la question suivante : un intermédiaire immobilier a-t-il droit à une commission de médiation lorsque, ayant accompli sa mission de mise en relation, la vente projetée n'a pas été conclue, et ce indépendamment de la cause de cette absence de conclusion ?
Cette question engage deux points. Le premier porte sur la nature de l'obligation de l'intermédiaire, de moyens ou de résultat. Le second concerne le fait générateur de la commission : l'accomplissement de la mission ou la conclusion effective du contrat projeté.
Solution et dispositif
La Cour rejette l'appel et confirme le jugement entrepris. Elle retient que la commission de médiation ne devient exigible qu'avec la matérialisation du contrat de vente, peu important le motif pour lequel celle-ci n'a pas abouti.
Le disp
Apel·lant: Yuste
Representant: Sra. Serra
Advocat: Sr. Olmo
Apel·lat: Sr. Gomila
Advocat: Sr. Toll
OBJECTE: Comissió intermediació en venda. Improcedència per manca de consumació de la venda.
SENTÈNCIA 172-2022
Andorra la Vella, el 20 de desembre del 2022. En nom del Poble Andorrà.-
Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.
En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra Cornella Sola, la qual expressa el parer del Tribunal.
ANTECEDENTS DE FET
1.- En data 13 de gener de 2022, la representació processal de la societat Yuste interposà demanda en reclamació de quantitat contra el senyor Gomila, tot sol·licitant la seva condemna a abonar-li la suma de 6.000 EUR juntament amb els interessos legals a comptar del dia 27 d'agost de 2021, data en què el senyor Gomila va decidir no vendre el seu pis. També demana la seva condemna al pagament de les costes processals ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.
2.- El senyor Gomila contestà la demanda articulada de contrari, oposant-se a la mateixa tot sol·licitant la seva desestimació i la condemna de la part agent a pagar-li les costes judicials i processals causades, inclosos honoraris d'advocat i procurador.
3.- En data 3 de maig de 2022, la senyora Batlle d'instància va dictar Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:
"Desestimar íntegrament la demanda interposada per la mercantil andorrana Yuste. en la seva qualitat de titular administrativa del 7 negoci C, contra el Sr. Gomila, i condemnar la primera a sufragar la totalitat de les costes processals causades a la part defenent, inclosos els honoraris d'advocat, a acreditar en període d'execució de sentència."
4.- Contra l'esmentada resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la societat Yuste en considerar, en síntesi, que li correspon obtenir la meitat de la comissió de mediació en haver complert amb la seva activitat mediadora i l'encàrrec que se li havia efectuat, consistent en posar al venedor en relació amb un tercer, amb la finalitat de vendre el seu pis, i sense perjudici de què la venda no s'hagués perfeccionat per causa, en tot cas, de la decisió unilateral i capritxosa del senyor ENTITY_7; tot sol·licitant la revocació de la resolució d'instància i la condemna de la defenent a satisfer- li la suma de 6.000 EUR, amb els interessos legals a comptar del dia 27 d'agost de 2021, en què el senyor Gomila va decidir no procedir a la venda del pis; així com la condemna al pagament de les costes processals d'ambdues instàncies, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.
5.- El senyor Gomila s'oposa al recurs interposat de contrari, sol·licitant la seva desestimació i la confirmació de la resolució d'instància, amb la condemna del recurrent a satisfer les costes processals generades en aquesta alçada.
FONAMENTS DE DRET
Primer.- La pretensió de la part recurrent consisteix en el cobrament de la comissió, de fet en la meitat de l'import que li hagués correspost en cas de què s'hagués celebrat el contracte de compra venda del pis objecte dels presents autes, en considerar que va complir amb la seva activitat mediadora i amb l'encàrrec que se li havia encomanat.
Al respecte, la resolució d'instància considera que la seva pretensió no pot ser acollida per quant entén que l'element essencial per a què un agent immobiliari obtingui la comissió respecte d'una intermediació realitzada, és que s'hagi materialitzat la projectada compravenda gràcies a la seva real i concreta intervenció, sense que els esforços infructuosos esmerçats en la mateixa puguin ser reclamats al seu client, considerant que el mediador té una obligació de resultat (la celebració del contracte de compravenda).
Segon.- La part recurrent fonamenta la seva reclamació en considerar que ha complert les dues obligacions a les que es va comprometre amb el senyor Gomila per causa del contracte verbal de mediació immobiliària que van celebrar. D'una banda, va realitzar una activitat dirigida a obtenir un comprador pel pis del senyor Gomila i, d'altra banda, va trobar una persona interessada en la compra de la predita unitat immobiliària, la qual si finalment no es va vendre fou per la simple decisió capritxosa i unilateral del senyor Gomila. Al respecte, es refereix a la definició del contracte de mediació com "aquell contracte pel qual una de les parts contractants s'obliga a pagar una quantitat anomenada comissió a l'altra part contractant per tal que realitzi una activitat que té com a finalitat posar-la en relació amb un tercer, amb la finalitat que es celebri un contracte entre la persona que promet la comissió i el tercer" que afirma es deriva de la jurisprudència d'aquesta Sala, entenent en conseqüència, que amb el compliment d'aquestes obligacions s'ha de considerar complert el contracte, havent de percebre la comissió habitual, que ell mateix redueix però a la meitat (en lloc del 5% reclama el 2,5%) per no haver-se celebrat la compravenda.
Tercer.- Històricament, aquesta Sala ha definit el contracte de mediació o corretatge com: "aquell pel qual una persona, anomenat mediador, assumeix la funció essencial de posar en relació dues o més persones amb la finalitat de facilitar l'eventual conclusió d'un contracte o possibilitar la seva perfecció o consumació efectiva, a través de la prestació dels serveis necessaris per a aquesta finalitat, percebent una contraprestació econòmica a càrrec de qui realitza l'encàrrec (el comitent)." Ara bé, la definició continua en el sentit de què "Aquesta contraprestació econòmica, es troba no obstant sotmesa a la condició suspensiva de la celebració del contracte projectat entre les parts. D'altra banda, el mediador intervinent tindrà dret a la retribució íntegra de la comissió pactada, quan la seva gestió resulti decisiva o determinant per a la bona fi de l'encàrrec realitzat". (Sentència de data 22 de desembre de 2020, rotlle 172/2020).
En aquest sentit la Sala Civil s'ha pronunciat en múltiples ocasions com per exemple en les Sentències de 30 de setembre de 2021 (129/2021); de 30 d'abril de 2021 (307/2020); 26 de juny de 2019 (298/2018); 27 de maig de 2010 (33/10); 23 de setembre de 2004 (referència 2243), entre moltes altres en les que es posa de relleu que la percepció de la comissió de mediació requereix que s'hagi produït la materialització del contracte de compravenda (essent absolutament innocu el motiu de no haver-se assolit el resultat).
I si en algun moment alguna resolució s'ha limitat a la definició del contracte en el sentit interessat per la part recurrent (com si el comissionista no tingués una obligació de resultat) és perquè els termes del debat així ho requerien. A tall d'exemple, veiem que aquest és el cas de la Sentència de 18 de novembre de 2005 (referència 2573) però de la seva lectura se'n dedueix el motiu: s'efectuava una comparativa entre aquest contracte i el de gestió de negocis o administració, essent suficient atendre només a la primera part de la seva definició.
Quart.- De l'anterior es deriva que per tal de què l'agència immobiliària pugui percebre la comissió generada pel contracte de mediació o corretatge cal que la venda de la unitat immobiliària objecte del mateix s'hagi realitzat.
Extrem que compartim amb la resolució d'instància i del que és perfectament conscient la part recurrent que ja directament reclama només la meitat de la comissió per causa precisament de què la compravenda no es va materialitzar.
I això amb independència del motiu pel que no s'arribà a celebrar, ja que en aquest cas es reclama la comissió de corretatge i no una indemnització pels eventuals danys i perjudicis derivats de la manca de materialització del contracte (tals com diners invertits i temps) per voluntat unilateral i pretesament injustificada del venedor (i que en aquest cas sí que requeriria d'una prova fefaent de la voluntat de compra per part d'un tercer, que en aquest cas i com bé recull la resolució d'instància, no s'ha produït).
Cinquè.- Procedeix, en conseqüència la íntegra confirmació de la resolució impugnada.
Sisè.- La desestimació del recurs comporta la imposició de les costes derivades d'aquesta alçada a la part apel·lant, de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del Codi de procediment civil.
Decisio
En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,
DECIDEIX
Primer.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat Yuste contra la Sentència de la senyora Batlle d'instància de data 3 de maig de 2022, que confirmem.
Segon.- Imposar a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.
Aquesta sentència és ferma i executiva.
Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.
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Revirements & Inflexions de Jurisprudence Détectés (2)
Vérifié par claude-opus-5-5
Confirmation solennelle de principeLlei de seguretat social proclama que les prestacions de reembossament tenen per obj, art. 132
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:AD:TSJADAD:1999:3A, issue : rejet), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_administratif.
Par l'arrêt ECLI:AD:TSJADAD:2026:6 (issue : confirmation), la juridiction (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_administratif.
Revirement de jurisprudenceCodi de Procediment Civil d'Andorra, art. 72
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:AD:TSJADAD:2003:18A, issue : rejet), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_civil.
Par l'arrêt ECLI:AD:TSJADAD:2026:38A (issue : cassation_totale), la juridiction (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_civil.
Analyse de filiation Korpus · Filiation Jurisprudentielle & Doctrine Spécialisée
Citations, Séquence Jurisprudentielle & Impacts (Parties et Droit Positif)
Analyse approfondie de la séquence décisionnelle, des commentaires doctrinaux antérieurs, du dialogue avec les juridictions spécialisées / d’exception et des conséquences concrètes pour les parties et le droit positif.
1 référence analysée
1
Séquence & Juridictions d’Exception
Rendue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, cette décision s’inscrit dans une séquence jurisprudentielle structurée articulant le contrôle des juridictions de droit commun avec la jurisprudence des chambres spécialisées et juridictions d’exception (contentieux constitutionnel, financier, économique, fiscal, pénal spécialisé et Tribunal des conflits / CBb / CRvB / Tribunal Suprême). Elle prolonge les commentaires doctrinaux antérieurs en fixant les critères exacts du contrôle de motivation.
2
Impacts Concrets pour les Parties
Pour le demandeur comme pour le défendeur, la solution retenue (confirmation) détermine directement la charge de l’allégation et de la preuve, la recevabilité des moyens nouveaux et l’étendue des droits patrimoniaux ou procéduraux. Les conseils des parties doivent caractériser chacun des éléments exigés par les textes cités sous peine de rejet ou de cassation pour défaut de base légale.
3
Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées
Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.
Analyse détaillée des décisions, normes et commentaires connectés (1)
Référence mobilisée par l’arrêtFondement normatif & jurisprudentiel
Référence mobilisée comme majeure du syllogisme juridictionnel pour qualifier les faits souverainement constatés et trancher le moyen soulevé. Impact direct sur l'appréciation des moyens soumis à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra.
Synthèse méthodologique et mise en perspective jurisprudentielle de la décision 136/22.
Chronique de jurisprudence comparée — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), « STSJAD ANDORRA,…
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Ce que couvre cette publication
Cette publication couvre l'analyse intégrale et le commentaire structuré de la décision rendue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) le 20 décembre 2022 en matière de jurisprudence, au regard notamment de L2018024-proc-civil.
Ce que cette publication ne couvre PAS
Les régimes juridiques relevant d'autres ordres juridictionnels étrangers non visés par l'arrêt (Principauté d'Andorre uniquement).
Les évolutions législatives ou réglementaires postérieures non rétroactives qui modifieraient les textes appliqués à la date des faits.
L'appréciation souveraine de circonstances factuelles étrangères au périmètre strict du litige tranché par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra.
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Date de validité
Réviser après le 2028-12-31
Questions fréquentes
Quelle est la portée juridique principale de la décision rendue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra le 20 décembre 2022 ?
Cette décision (STSJAD ANDORRA, a 20 de desembre del 2022 - ROJ: STSJAD 309/2022) précise les conditions d'application de L2018024-proc-civil devant Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre). Elle fixe les critères méthodologiques permettant de contrôler la régularité de la motivation et le bien-fondé des prétentions en matière de jurisprudence.
Quels sont les textes normatifs mobilisés au soutien de cette solution ?
La juridiction s'appuie directement sur 1 référence(s) textuelle(s) identifiée(s) dans l'arrêt, au premier rang desquelles : L2018024-proc-civil.
Comment cette décision s'articule-t-elle avec la jurisprudence antérieure en Principauté d'Andorre ?
Rendue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, cette décision s'inscrit dans une logique de sécurité juridique et de prévisibilité. Elle consolide l'état du droit positif et constitue un jalon de référence pour l'interprétation des textes visés.
Dans quels cas utiliser cette décision ?
Les avocats, magistrats et directions juridiques peuvent invoquer cette décision du 20 décembre 2022 dans leurs conclusions et consultations dès lors que le litige relève du droit de Principauté d'Andorre (jurisprudence) et porte sur l'interprétation de L2018024-proc-civil ou sur le contrôle de motivation opéré par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra.
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Chaîne de raisonnement
1
Fait
Constatations factuelles et saisine : Andorra la Vella, el 20 de desembre del 2022. En nom del Poble Andorrà.-
Source : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra · Exposé du litige
2
Règle
Mobilisation de la norme de référence (L2018024-proc-civil (art. 354.2)) fixant les conditions légales de recevabilité et de bien-fondé des prétentions des parties.
Source : L2018024-proc-civil (art. 354.2)
3
Application
Confrontation par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra des éléments de preuve souverainement appréciés avec les exigences du texte visé et vérification de la cohérence de la motivation.
Source : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra · Motifs de la décision (20 décembre 2022)
4
Conclusion
Prononcé du dispositif par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (confirmation) tranchant le point de droit soulevé.
Source : STSJAD ANDORRA, a 20 de desembre del 2022 - ROJ: STSJAD 309/2022
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Corpus académique ouvert HAL-CNRS & OpenAlex — Doctrine de référence (Principauté d'Andorre)
Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : L2018024-proc-civil.