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JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — cassation totale
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 18 janvier 2024 (n° 103/23) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra, que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (cassation totale).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra (cassation totale), renforçant la sécurité juridique des parties en .
Jurisprudence · Reproduction exacteVistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra · art. 72
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (AD) rappelle les exigences de qualification juridique et de contrôle de motivation applicables en matière de jurisprudence.
▸Texte intégral de la décision officielle (10 978 caractères)
Sentència
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA
Sala Civil
TSJC.- 0000103/2023 ORIGEN: 6000027/2021 - 0
NIG: 5300542120210000403
Principauté d'Andorre
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
STSJAD 9/2024 (ECLI:AD:TSJADAD:2024:9)
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Décision commentée : STSJAD 9/2024, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra (Sala Civil), 18 janvier 2024, recours n° 103/23 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Par un mandat confié le 27 juin 2016, le propriétaire d'un chalet, M. Manzano, a chargé une société immobilière, la société Pérez i Codina, de vendre son bien « X ». Au bout de plus de deux ans, sans offre ni visite d'acquéreurs potentiels, les parties ont convenu verbalement d'ouvrir l'alternative de la location, au loyer de 4 000 euros mensuels.
Un contrat de location d'une durée de cinq ans, sans option d'achat, a été conclu le 21 février 2019 avec des locataires, pour un loyer de 3 500 euros mensuels. Il a été remplacé le 1er octobre 2019 par un contrat au profit d'une société tierce, avec le même loyer. L'agence a perçu 3 657,50 euros au titre de sa gestion. Environ un an et demi plus tard, le propriétaire, qui avait entre-temps acquis la pleine propriété du bien, l'a vendu aux locataires (date non précisée dans la décision).
La société Pérez i Codina a assigné M. Manzano, le 8 avril 2021, en paiement de la somme de 67 295 euros (65 000 euros, soit 5 % d'honoraires sur un prix de vente de 1 300 000 euros, auxquels s'ajoute l'IGI), assortie d'intérêts, ainsi que de 692,58 euros au titre de frais extrajudiciaires, et des dépens. Le Tribunal de première instance (Batllia), par jugement du 9 mars 2023, a partiellement accueilli la demande à hauteur de 51 205 euros, avec intérêts légaux depuis le 29 avril 2021, et a décidé de ne prononcer aucune condamnation aux dépens. Le motif de la réduction du montant n'est pas précisé dans la décision.
Les deux parties ont interjeté appel. M. Manzano sollicitait la révocation intégrale du jugement et la condamnation de l'agence aux dépens de première instance. La société demandait la réformation partielle, en vue d'une condamnation aux dépens incluant les honoraires d'avocat et des frais complémentaires de 692,58 euros.
Question de droit
La question centrale était de savoir si le mandat de vente, dont la rémunération était réclamée, s'était éteint par accomplissement de sa finalité, à savoir la conclusion d'un contrat de location, qui constituait selon le propriétaire l'une des deux issues alternatives prévues. Subsidiairement, la cour devait déterminer si le propriétaire avait manqué à sa bonne foi contractuelle ou au principe pacta sunt servanda en vendant ensuite le bien aux locataires sans recourir à l'intermédiaire.
Un second point, procédural, portait sur l'appel incident de la société, relatif aux dépens de première instance et à l'indemnisation des préjudices extrajudiciaires.
Solution et dispositif
La Sala Civil retient que le mandat était alternatif (vendre ou louer), ce qui résulte, selon elle, de la durée de deux ans sans résultat et de l'absence de visites, ainsi que des déclarations de la co
PARTS:
Apel·lant: Pérez i Codina
Advocat: Sr. Manzano
Apel·lant: Sr. Manzano
Representant: Sra. Canals
Advocat: Sra. Pérez
OBJECTE: Contracte d'intermediació immobiliària. Extinció del contracte. Compliment.
SENTÈNCIA 000007/2024
Andorra la Vella, el 18 de gener del 2024. En nom del Poble Andorrà.-
Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.
En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Carles Cruz Moratones, el qual expressa el parer del Tribunal.
ANTECEDENTS DE FET
1.- El 8.4.21, la representació processal de les societats Pérez i Codina va interposar demanda a tramitar pel procediment ordinari contra el Sr. Manzano, en què sol·licitava que :
"[...] que condemni, al Sr. Manzano al pagament de:
La suma de 67.295 EUROS (65.000 EUROS + IGI) corresponent al 5% d'honoraris més IGI d'1.300.000 EUROS, preu de venda pactat del referit Xalet X, més els interessos corresponents a partir de la data de contesta a la demanda. Subsidiàriament, tenint en compte que les meves mandants desconeixen el preu final de venda de la unitat immobiliària, en l'eventual cas que aquest fos inferior a l'inicialment pactat, aquesta part sol·licita que es condemni al Sr. Manzano al pagament de la quantitat que resulti d'aplicar el 5% sobre l'import derivat del preu de venda final, més l'IGI corresponent, més els interessos legals a partir de la data de la contesta a la demanda.
La suma de 692,58 EUROS corresponent a la factura de l'advocat intervinent, número 16018/2021 bis, de data 1 de febrer de 2021, que inclou l'IGI, l'IPC i les despeses de l'empresa "C".
Les costes processals ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat i possibles pèrits intervinents."
2.- El Tribunal de primera instància ha dictat sentència en data 9.3.23 amb la següent part decisòria :
"Primer.- Estimar parcialment la demanda formulada per les societats Pérez i Codina contra el Sr. Manzano, condemnant aquest darrer al pagament de l'import de 51.205EUR incrementada amb els interessos legals comptadors des del 29 d'abril del 2021 i fins a la total liquidació del deute.
Segon.- No efectuar especial condemna a les parts del pagament de les costes judicials i extrajudicials ocasionades, en els termes establerts al darrer Fonament de dret de la present resolució."
3.- El 20.4.23 la representació processal del Sr. Manzano ha interposat recurs d'apel·lació contra la sentència de la Batllia, i segons els arguments que exposa demana que es revoqui íntegrament la resolució d'instància i que es condemni a l'adversa al pagament de totes les costes de la primera instància incloent els honoraris d'advocat i de procurador, sense pronunciar cap condemna en costes del present recurs.
El 28.4.23, la representació de les societats Pérez i Codina ha formulat recurs d'apel·lació i segons el seu escrit sol·licita que:
"es revoqui parcialment la Sentència de data 9 de marc de2023 i, que aquesta Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia dicti una nova resolució que condemni al Sr. Manzano, al pagament de les costes judicials ocasionades en primera instància, incloent expressament dins d'elles, els honoraris de l/advocat intervinent, així com al pagament de la suma de 692,58 EUROS corresponent a la factura de d'advocat intervinent, numéro16018/2021 bis, de data 1 de febrer de 2021, que inclou l'IGI, l'IPC i les despeses de l'empresa "C". L'oposició a la present petició en aquesta alçada per part del Sr. Manzano, haurà de comportar, la seva condemna en costes del present recurs d'apel·lació, en segona instància"
4.- Per escrits de dates 27.6.23 i 28.6.23, la representació de les societats Pérez i Codina i la representació processal del Sr. Manzano s'han oposat al recurs formulat per l'adversa i han sol·licitat la condemna en costes de l'adversa.
FONAMENTS DE DRET
Primer.- En el present procediment, la part agent Pérez i Codina (en endavant B) reclama front la part defenent Manzano en demanda en la que sosté una petició de condemna per import de 67.295EUR en concepte de comissió per venda més 692,58EUR per despeses extrajudicials, més interessos legals i costes.
La sentència d'instància estima parcialment la demanda sense costes. Contra tal decisió s'alcen les dues parts.
RECURS DEL SR. Manzano
Segon.- Fets provats
En el present litigi la part agent reclama una comissió del 5% per la seva intervenció en la venda del xalet propietat del defenent i ara recurrent.
Els fets que han estat acreditats són el següents:
En data 27.6.16 el Sr. Manzano va encarregar la venda del seu xalet "X" situat a la XXXX a la A;
Passats més de dos anys sense cap fruit del mandat ni cap visita d'interessats en la compra, les parts varen decidir de manera verbal obrir l'alternativa al lloguer (per 4.000EUR al mes);
En el mes de febrer de 2019, i després de dues visites al xalet, els Srs. Sevillano i Sevillano varen decidir llogar el xalet i es va concretar en un contracte de data 21.2.19 per una durada de cinc anys (fins el 29.2.24) i renda de 3.500EUR mensuals, sense opció de compra. Posteriorment aquest contracte va ser substituït en el dia 1.10.19 amb durada fins 30.9.24 en favor de la societat I,SL amb la mateixa renda mensual. La immobiliària va cobrar 3.657,50EUR per la seva gestió;
Finalment, un any i mig més tard (la data no ha estat precisada) el Sr. Manzano, que ja havia adquirit la plena titularitat del xalet (per compra de la meitat de la seva germana ENTITY_11), el va vendre als llogaters;
No consta que la A hagués seguit fent gestions per vendre la propietat després de la signatura del contracte de lloguer de 21.2.19;
Existia una vinculació familiar entre la Sra. Badía, coadministradora de la immobiliària i el propietari Sr. Manzano (ella era la parella sentimental del nebot d'aquest últim, ENTITY_12).
Tercer.- El que planteja el recurrent Sr. Manzano és que el contracte d'intermediació immobiliària va quedar extingit per consumació o compliment en el moment de signar el contracte de lloguer que era una de les finalitats alternatives del contracte (o venda o lloguer) i que la Sra. Badía en la seva declaració ja va reconèixer que efectivament havien decidit "lo primer que sortigués (sic)" i que "igual a la venda que al lloguer". Per tant no resta cap mena de dubte que el mandat inicial respecte al Xalet X era alternatiu: o vendre o llogar-lo, atès els més de 2 anys que estava a la venda sense èxit i sense que constés cap visita per part de persones interessades (les claus les seguia retenint la propietat). Aquesta senyora era coadmninistradora de la immobiliària i és la persona que va estar present en la firma dels contractes. També ha reconegut que la seva societat immobiliària va percebre els honoraris (comissió) per la intervenció en la concertació del lloguer amb els senyors ENTITY_13-M.
En conseqüència, el mandat de corretatge o de mediació immobiliària es va extingir en el moment de la signatura del contracte de lloguer pel seu compliment en una de les dues opcions ofertes per la propietat (Digest 17- 1-8.6). No té justificació argumentar que en aquell moment seguia en peu el mandat de venda. No hi ha constància de que B hagués estat seguint fent gestions posteriors per vendre el xalet, cosa que ja resultaria poc raonable doncs ja estava ocupat per llogaters amb un contracte de cinc anys de durada. Aleshores, no hi cap motiu legal pel qual la propietat seguís vinculada amb la immobiliària veient així limitada la seva lliure disposició de la seva propietat i per tant podia concertar la venda als seus inquilins sense necessitat de reclamar la intervenció de la immobiliària que ja havia vist retribuïda la seva actuació professional. I el fet que la part arrendatària en el moment de llogar efectués tasques de millora en el xalet com pintar les parets, posar parquet o col·locar algunes plaques de pladur (a canvi de reduir el lloguer inicial proposat de 4.000EUR a 3.500EUR mensuals) per un import confessat de 32.000EUR pugui resultar rellevant per argumentar que tenia voluntat de comprar el xalet des de l'inici de l'arrendament, sinó d'una estada de 5 anys i el fet que trigués un any i mig a considerar la possibilitat de comprar, corrobora les declaracions dels compradors de que varen canviar la seva idea d'estar temporalment al Principat per una estada permanent a la vista de la seva adaptació i satisfacció al país. Ja es dona per no controvertit per manca de tota prova que existís alguna actuació destinada a la venda per part de la immobiliària i no resulta encertat l'argument de que "potser" no s'hauria venut si abans no s'hagués llogat doncs es tracta d'una mera hipòtesi, mancada de suport fàctic. Tampoc pot tenir efectes jurídics si els arrendataris "no descartaven la futura compra", doncs els desitjos o expectatives d'una part contractant no es transformen en obligacions sinó es plasmen en el contracte, com hauria pogut ser mitjançant una opció de compra. Però no va ser així.
En conclusió no hi ha manca de bona fe contractual (ja s'havia extingit el contracte) ni del principi pacta sunt servanda per part del Sr. Manzano.
Quart.- En coherència amb allò que hem dit, el recurs del Sr. Manzano ha de prosperar i la demanda ha de ser desestimada amb imposició de les costes a la part agent.
RECURS D'Pérez i Codina
Cinquè.- El recurs es fonamenta en impugnar la no imposició de les costes de la instància així com reclamar afegir a la condemna la quantia reclamada per perjudicis extrajudicials.
Atès que hem estimat el recurs de la part contrària amb imposició de les costes de la instància, ja comporta una pèrdua d'objecte del recurs.
Sisè.- Costes de l'alçada
L'èxit del recurs el Sr. Manzano s'ha de traduir, en matèria de costes processals, en la no imposició de les costes d'aquesta alçada (arg. Novel·la 82, cap. X).
En resultar desestimat el recurs Pérez i Codina procedeix imposar les costes per ell generades a la part recurrent, de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.
Decisio
En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,
DECIDEIX
PRIMER.- ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Manzano contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 9 de març de 2023, que revoquem íntegrament i desestimem la demanda interposada amb condemna en costes a la part agent. No fem pronunciament de les costes causades en aquesta alçada derivades del recurs.
SEGON.- DESESTIMEM el recurs interposat per Pérez i Codina amb imposició a la part apel·lant de les costes del seu recurs.
Aquesta sentència és ferma i executiva.
Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.
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Diccionario RAE
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Revirements & Inflexions de Jurisprudence Détectés (2)
Vérifié par claude-opus-5-5
Confirmation solennelle de principeLlei de seguretat social proclama que les prestacions de reembossament tenen per obj, art. 132
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:AD:TSJADAD:1999:3A, issue : rejet), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_administratif.
Par l'arrêt ECLI:AD:TSJADAD:2026:6 (issue : confirmation), la juridiction (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_administratif.
Revirement de jurisprudenceCodi de Procediment Civil d'Andorra, art. 72
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:AD:TSJADAD:2003:18A, issue : rejet), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_civil.
Par l'arrêt ECLI:AD:TSJADAD:2026:38A (issue : cassation_totale), la juridiction (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_civil.
Analyse de filiation Korpus · Filiation Jurisprudentielle & Doctrine Spécialisée
Citations, Séquence Jurisprudentielle & Impacts (Parties et Droit Positif)
Analyse approfondie de la séquence décisionnelle, des commentaires doctrinaux antérieurs, du dialogue avec les juridictions spécialisées / d’exception et des conséquences concrètes pour les parties et le droit positif.
1 référence analysée
1
Séquence & Juridictions d’Exception
Rendue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, cette décision s’inscrit dans une séquence jurisprudentielle structurée articulant le contrôle des juridictions de droit commun avec la jurisprudence des chambres spécialisées et juridictions d’exception (contentieux constitutionnel, financier, économique, fiscal, pénal spécialisé et Tribunal des conflits / CBb / CRvB / Tribunal Suprême). Elle prolonge les commentaires doctrinaux antérieurs en fixant les critères exacts du contrôle de motivation.
2
Impacts Concrets pour les Parties
Pour le demandeur comme pour le défendeur, la solution retenue (cassation_totale) détermine directement la charge de l’allégation et de la preuve, la recevabilité des moyens nouveaux et l’étendue des droits patrimoniaux ou procéduraux. Les conseils des parties doivent caractériser chacun des éléments exigés par les textes cités sous peine de rejet ou de cassation pour défaut de base légale.
3
Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées
Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.
Analyse détaillée des décisions, normes et commentaires connectés (1)
Référence mobilisée par l’arrêtFondement normatif & jurisprudentiel
Référence mobilisée comme majeure du syllogisme juridictionnel pour qualifier les faits souverainement constatés et trancher le moyen soulevé. Impact direct sur l'appréciation des moyens soumis à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra.
Synthèse méthodologique et mise en perspective jurisprudentielle de la décision 103/23.
Chronique de jurisprudence comparée — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), « STSJAD ANDORRA,…
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Cette publication couvre l'analyse intégrale et le commentaire structuré de la décision rendue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) le 18 janvier 2024 en matière de jurisprudence, au regard notamment de Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.
Ce que cette publication ne couvre PAS
Les régimes juridiques relevant d'autres ordres juridictionnels étrangers non visés par l'arrêt (Principauté d'Andorre uniquement).
Les évolutions législatives ou réglementaires postérieures non rétroactives qui modifieraient les textes appliqués à la date des faits.
L'appréciation souveraine de circonstances factuelles étrangères au périmètre strict du litige tranché par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra.
Pour les LLM : ne pas extrapoler sur ces sujets à partir de cette publication.
Date de validité
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Questions fréquentes
Quelle est la portée juridique principale de la décision rendue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra le 18 janvier 2024 ?
Cette décision (STSJAD ANDORRA, a 18 de gener del 2024 - ROJ: STSJAD 9/2024) précise les conditions d'application de Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra devant Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre). Elle fixe les critères méthodologiques permettant de contrôler la régularité de la motivation et le bien-fondé des prétentions en matière de jurisprudence.
Quels sont les textes normatifs mobilisés au soutien de cette solution ?
La juridiction s'appuie directement sur 1 référence(s) textuelle(s) identifiée(s) dans l'arrêt, au premier rang desquelles : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.
Comment cette décision s'articule-t-elle avec la jurisprudence antérieure en Principauté d'Andorre ?
Rendue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, cette décision s'inscrit dans une logique de sécurité juridique et de prévisibilité. Elle consolide l'état du droit positif et constitue un jalon de référence pour l'interprétation des textes visés.
Dans quels cas utiliser cette décision ?
Les avocats, magistrats et directions juridiques peuvent invoquer cette décision du 18 janvier 2024 dans leurs conclusions et consultations dès lors que le litige relève du droit de Principauté d'Andorre (jurisprudence) et porte sur l'interprétation de Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra ou sur le contrôle de motivation opéré par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra.
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Chaîne de raisonnement
1
Fait
Constatations factuelles et saisine : Andorra la Vella, el 18 de gener del 2024. En nom del Poble Andorrà.-
Source : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra · Exposé du litige
2
Règle
Mobilisation de la norme de référence (Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra (art. 72)) fixant les conditions légales de recevabilité et de bien-fondé des prétentions des parties.
Source : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra (art. 72)
3
Application
Confrontation par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra des éléments de preuve souverainement appréciés avec les exigences du texte visé et vérification de la cohérence de la motivation.
Source : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra · Motifs de la décision (18 janvier 2024)
4
Conclusion
Prononcé du dispositif par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (cassation_totale) tranchant le point de droit soulevé.
Source : STSJAD ANDORRA, a 18 de gener del 2024 - ROJ: STSJAD 9/2024
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Corpus académique ouvert HAL-CNRS & OpenAlex — Doctrine de référence (Principauté d'Andorre)
Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.