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JURISPRUDENCE — Principauté d'Andorre — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra — Contrôle de qualification et de motivation — confirmation
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 22 avril 2024 (n° 216/2023) par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), statuant au visa de L2018024-proc-civil (art. 350), que l'application des règles régissant le domaine « jurisprudence » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de légalité ordinaire (TSJA) et garantie du droit fondamental à une juridiction et à une décision motivée en droit au titre de l’article 10 de la Constitució del Principat d’Andorra (recurs d’empara) (confirmation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de L2018024-proc-civil (art. 350) (confirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en Principauté d'Andorre.
Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (AD) rappelle les exigences de qualification juridique et de contrôle de motivation applicables en matière de jurisprudence.
▸Texte intégral de la décision officielle (11 769 caractères)
Sentència
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA
Sala Civil
PARTS:
Apel·lant: Sr. Calatayud
Representant: Sr. Morell
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer l’épuisement préalable des voies de recours ordinaires devant la Batllia et le TSJA avant tout recours d’empara constitutionnel, ainsi que la conformité aux lois qualifiées publiées au BOPA afférents au domaine jurisprudence.
STSJAD 164/2024 (Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 22 avril 2024)
Extrait certifié — Reproduction verbatim
Décision commentée : STSJAD 164/2024, Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 22 avril 2024, ECLI:AD:TSJADAD:2024:164, recours n° 216/2023 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Le litige porte sur un local commercial loué par contrat conclu le 1er juillet 2015 dans la paroisse d'Ordino. La clause tierce du contrat prévoyait une reconduction tacite par périodes de deux ans, « llevat que cap de les dues parts comuniqui a l'altra de forma fefaent, la seva voluntat de no renovar-lo, i amb una antelaci.ó mínima de sis (6) mesos a l'expiraci.ó de l'arrendament » (sauf si l'une des deux parties notifie à l'autre, de façon fefaent, sa volonté de ne pas le renouveler, avec un préavis minimum de six mois avant l'expiration du bail ; traduction de nos soins).
Les bailleurs, M. Soriano et Mme Canales, ont saisi le tribunal unipersonnel du Batlle le 22 décembre 2022. Par jugement du 21 juin 2023, celui-ci a déclaré le contrat éteint à son terme, le 1er juillet 2022, et a condamné le preneur, M. Calatayud, à restituer le local et à verser une indemnité d'occupation équivalente au loyer mensuel jusqu'à la restitution effective, avec intérêts légaux. Il n'a pas été fait de condamnation aux dépens.
Le preneur a interjeté appel pour violation de la loi (article 30 de la LAFU, la décision aurait dû se fonder sur la clause tierce du contrat) et erreur dans l'appréciation des preuves. Il contestait notamment avoir reçu ou lu le courriel électronique du 10 septembre 2020 par lequel la bailleresse aurait notifié sa volonté de non-renouvellement, et soutenait qu'un courriel ne constituait pas une communication fefaent.
En cours d'instance, le preneur a restitué les clés et la possession du local (écrit du 12 décembre 2023, confirmé par la Batllia le 19 décembre 2023). Les intimés y ont vu un acquiescement (aplanament) au jugement de première instance. Le tribunal a admis une pièce nouvelle produite par l'intimé (quittance d'eau du 17 juillet 2023, ordonnance du 13 février 2024). Les intimés demandaient en outre la condamnation de l'appelant à l'ensemble des dépens, pour témérité et mauvaise foi.
Question de droit
La Cour devait trancher deux questions principales.
La première concernait l'application du droit : la fin du bail par expiration du terme convenu était-elle fondée sur la LAFU (articles 15, 16 et 30) et, en particulier, la clause tierce du contrat est-elle compatible avec le cadre légal ?
La seconde, qui constitue le cœur du litige, était d'ordre probatoire : le bailleur a-t-il « communiqué de forma fefaent » sa volonté de ne pas renouveler le contrat avant le 1er janvier 2022, soit six mois avant le terme ? Le juge relève que cette échéance découle du préavis minimum conventionnel et qu'il s'agit « essencialment d'una qüestió de prova ».
Solution et dispositif
La Cour rejette l'appel et écarte successivement chacun des moyens.
**Sur la violation de
Advocat: Sra. Caro
Apel·lat: Srs. Soriano, i Canales
Representant: Sra. Julián
Advocat: Sr. Andrade
TSJC.- 0000216/2023 ORIGEN: 4000491/2022 - 0
NIG: 5300542120220002656
OBJECTE: LAFU-local comercial-modalitat de comunicació de la voluntat de l'arrendador de no renovar el contracte d'arrendament per oposar-se a la reconducció tàcita
SENTÈNCIA 000058/2024
Andorra la Vella, el 22 d'abril del 2024. En nom del Poble Andorrà.-
Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.
En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent Anière, el qual expressa el parer del Tribunal.
ANTECEDENTS DE FET
1.- En els Autes d'Arrendaments 4000491/2022 instats el 22-12-2022 per la representació processal dels Srs. Soriano i Canales en contra del Calatayud, el Tribunal Unipersonal del Batlle va dictar sentència de data 21-06-2023, decidint :
"Que estimant parcialment la demanda formulada en data 22 de desembre del 2022 pels Srs. Soriano i Canales contra el Calatayud ha de declarar que el contracte d'arrendament celebrat l'1 de juliol del 2015 en relació al local ubicat a la Parròquia d'Ordino va quedar extingit, per expiració del termini pactat, a la data 1 de juliol del 2022, amb l'obligació de lliurar la possessió de la unitat immobiliària objecte d'arrendament a la part demandant, sota apercebiment de desnonament, així com a gestionar i, pagar qualsevol tràmit per obtenir a baixa administrativa del seu negoci prop de l'adreça de referència.
I, condemnar al Calatayud a pagar als Srs. Soriano i Canales l'equivalent al lloguer mensual del local, en concepte d'ocupació indeguda des de l'extinció del contracte l'1 de juliol del 2022 i, fins el retorn de la possessió, a acreditar en període d'execució de sentència i, els interessos legals devengats per les esmentades quantitats en els termes del Fonament de Dret quart i, sense efectuar especial condemna en costes".
2.- En contra d'aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal del Calatayud demanant la seva revocació íntegra amb imposició de les costes tant de primera com de segona instància a la part apel·lada.
Fonamenta el seu recurs en una infracció de la Llei i en un error en la valoració de la prova.
Argumenta, de manera resumida, en relació a la infracció de la Llei, que no procedeix la fonamentació de la resolució judicial en l'article 30 de la LAFU sinó en la clàusula tercera del contracte d'arrendament del local de negoci signat entre les parts, preveient una reconducció tàcita per períodes de dos anys.
En relació a l'error en la valoració de la prova, exposa que, contràriament al que diu el tribunal, sí que ha negat haver rebut i/o llegit el correu electrònic del 10-09-2020 ; que donat que la clàusula tercera del contracte fixava que la comunicació de la voluntat de no renovació havia de fer-se de forma fefaent, nega que un correu electrònic que la Sra. Canales afirma haver enviat sigui una comunicació fefaent en aplicació de l'article 61 de la LAFU relatiu a la llibertat de pactes i que no existeix cap comunicació fefaent ni de cap altre tipus de la voluntat de resoldre el contracte d'arrendament del local de negoci.
3.- La representació processal dels Srs. Soriano i Canales demana dictar resolució desestimant el recurs d'apel·lació i confirmant completament la sentència, a excepció del pronunciament en costes, ja que sol·licita la condemna de l'adversa a la totalitat de les costes processals hagudes tant en la primera instància judicial com en aquesta segona instància judicial, incloent les d'advocat i procuradora, degut a la temeritat i mala fe emprats per l'adversa.
Sosté d'una part que, com legalment estableix la sentència impugnada, el termini del contracte d'arrendament va finalitzar l'1 de juliol de 2022, i a tenor del que s'estableix clarament en els articles 15, 16 i 30 de la LAFU. Sosté d'altra part que des de l'any 2018, per tant quatre anys abans del venciment del contracte d'arrendament, l'adversa ja estava degudament i fefaentment assabentada de que a la finalització del contracte d'arrendament aquest no es renovaria sota cap concepte.
4.- Per escrit de data 12-12-2023, la representació processal del Calatayud va informar que s'havien dipositat "les claus i la possessió del local" per tal que siguin entregades als arrendadors, cosa que fou confirmada mitjançant ofici de la Batllia de data 19-12-2023.
Per escrit de data 09-01-2024, la representació processal de la part apel·lada va manifestar que considera aquest dipòsit com un aplanament i acceptació de la sentència d'instància, reiterant que s'oposava al recurs.
5.- Per Aute de data 13-02-2024, vam decidir admetre la prova proposada per la part apel·lada (rebut d'aigua de data 17-07-2023).
FONAMENTS DE DRET
Primer.- Si bé la part arrendatària i apel·lant ha retornat la possessió del local comercial durant el present procediment d'apel·lació, tal actuació no pot equiparar-se a un aplanament.
A més, no ha desistit del seu recurs d'apel·lació, que per tant hem de resoldre.
Segon.- Pel que fa a la infracció de Ia Llei, no és cert que existiria una mala aplicació de la LAFU i que la sentència es fonamentaria sobre l'article 30 LAFU i no pas sobre la clàusula tercera del contracte d'arrendament del local de negoci signat entre les parts.
En efecte, en el present cas on la part arrendadora pretén que el contracte ha quedat extingit pel fet d'haver arribat al seu termini sense cap reconducció mentre que la part arrendatària sosté que s'ha donat lloc a una reconducció tàcita sense notificació fefaent de la voluntat de l'arrendador de no renovació, el que ha fet el Tribunal en primer lloc és recordar les disposicions legals aplicables a la matèria, és a dir els articles 30, 15 i 16 de la LAFU en virtut dels quals l'arrendament s'extingeix per expiració del termini pactat, excepte si existeix una pròrroga acordada entre les parts o una pròrroga tàcita d'acord amb l'apartat 3 de l'article 42 i l'apartat 5 de l'article 62 de la LAFU.
Després ha recordat dita clàusula tercera del contracte d'arrendament que estipula que el mateix és prorrogable per tàcita reconducció per períodes de dos anys, "llevat que cap de les dues parts comuniqui a l'altra de forma fefaent, la seva voluntat de no renovar-lo, i amb una antelació mínima de sis (6) mesos a l'expiració de l'arrendament".
Cap contradicció existeix entre aquesta clàusula i les disposicions legals sinó que en preveu unes modalitats específiques en relació a la qüestió de com es pot impedir la reconducció tàcita.
Per tant, en res el tribunal ha aplicat la Llei a exclusió de la clàusula específica del contracte sinó que ha situat aquesta darrera en el marc legal, que ha recordat.
De fet, la qüestió litigiosa central no era una altra que determinar si la part arrendadora havia notificat la seva voluntat de no renovar el contracte.
Tal com ho ha plantejat la Sra. Batlle, donat que el termini de l'arrendament pactat era al dia 01-07-2022, la qüestió concreta era determinar si els arrendadors havien comunicat de manera fefaent la seva voluntat de no renovar el contracte abans de l'1 de gener del 2022.
S'ha de precisar aquí que si bé la clàusula tercera estipula que la comunicació de no renovar s'ha d'efectuar "de forma fefaent", no precisa cap modalitat o forma concreta sinó que deixa la possibilitat d'emprar qualsevol mitjà que permeti establir de manera suficient la prova d'aquesta comunicació mitjançant un document o un mitjà que fa fe, que sigui digne de fe, és a dir de creure, essent "acreditat", "autèntic" i "incontestable" uns sinònims de "fefaent".
Per tant, es tracta essencialment d'una qüestió de prova.
Tercer.- Pel que fa a la valoració de la prova justament, després d'haver recordat que les relacions entre les parts eren conflictives des de l'any 2017 fins al punt que al setembre del 2017 i a l'abril del 2018 l'arrendatari havia escrit als arrendadors que es sentia coaccionat per ells perquè marxés del local, i després d'haver exclòs com a prova suficient les comunicacions del 22-11-2021 i del 12-07-2022, el Tribunal es va concentrar en valorar el correu electrònic del 10-09-2020 enviat per la Sra. Canales a l'adreça 00000@hotmail.com a l'adreça de correu electrònic 11111@hotmail.com.
En el mateix es reclama l'increment de l'IPC, el justificant d'assegurança del local així com fixar una data per a la revisió del mateix, i es diu :
"També volíem notificar-li que és voluntat de la part arrendadora no renovar el contracte d'arrendament al seu venciment. Per això, una vegada arribi la data de finalització del contracte, 1 de juliol de 2022, haurà de desocupat l'immoble, entregant-lo en les mateixes bones condicions en què el vau rebre i fer entrega de les claus a l'arrendador".
Al respecte, el que la part demanda va indicar en el seu escrit de contesta és exactament :
"es nega haver rebut i/o llegit cap e-mail informant de la voluntat de la part agent de no renovar el contracte d'arrendament, fet que, en cas que s'entengui com a comunicat, no seria una notificació efectuada en forma segons el que es va pactar entre les parts.".
Durant la vista oral, l'advocat del demandat va precisar que un dels fets controvertits era "si el meu client ha llegit o no el correu el mail que ha enviat la part agent" (punt 11:11:57 de la gravació).
Per tant, donades aquestes manifestacions, compartim la consideració del Tribunal que el Calatayud no ha negat que el correu s'hagi enviat i, fins i tot que l'hagi rebut sinó que ha negat haver-lo llegit. De fet, el demandat ha insistit sobre l'argument que un correu electrònic no seria un mitjà de comunicació fefaent i no pas sobre el fet que no hauria rebut el correu en qüestió.
A més, el demandat no ha negat que són les adreces electròniques utilitzades per les parts per comunicar. Tampoc ha negat que ha complert amb les peticions contingudes en el correu ni que havia pagat segons les indicacions contingudes en el referit correu sinó que ha afirmat que havia satisfet puntualment la renda pactada a plena satisfacció de la propietat.
En conclusió, no tenim dubte que el Calatayud sí que va llegir aquest correu, essent aleshores el mateix, i en les circumstàncies de fet abans descrites, un mitjà fefaent de que l'arrendatari va ser assabentat de la voluntat de la propietat de no renovar el contracte a la seva data de venciment.
Així les coses, s'ha de confirmar la conclusió del Tribunal que la propietat ha comunicat de forma expressa a l'arrendatari la seva oposició a la tàcita reconducció.
Quart.- Pel que fa a les costes de primera instància, si bé la part apel·lada demana la reforma de la sentència sobre la no imposició de les costes al defenent, no ha formalitzat cap recurs d'apel·lació o d'adhesió.
En tot cas, essent l'estimació parcial la decisió de la Sra. Batlle és perfectament conforme amb l'article 350 del Codi de procediment civil.
Cinquè.- Pel que fa a les costes de segon instància, la desestimació del recurs comporta la seva imposició a la part apel·lant vençuda.
Decisio
En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,
DECIDEIX
Primer.- Desestimar el recurs de la representació processal del Calatayud contra la sentència de data 21-06-2023, que confirmem íntegrament.
Segon.- Imposar les costes de segona instància al Calatayud.
Aquesta sentència és ferma i executiva.
Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.
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Diccionario RAE
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Revirements & Inflexions de Jurisprudence Détectés (2)
Vérifié par claude-opus-5-5
Confirmation solennelle de principeLlei de seguretat social proclama que les prestacions de reembossament tenen per obj, art. 132
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:AD:TSJADAD:1999:3A, issue : rejet), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_administratif.
Par l'arrêt ECLI:AD:TSJADAD:2026:6 (issue : confirmation), la juridiction (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_administratif.
Revirement de jurisprudenceCodi de Procediment Civil d'Andorra, art. 72
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:AD:TSJADAD:2003:18A, issue : rejet), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_civil.
Par l'arrêt ECLI:AD:TSJADAD:2026:38A (issue : cassation_totale), la juridiction (Tribunal Superior de Justícia d’Andorra) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_civil.
Analyse de filiation Korpus · Filiation Jurisprudentielle & Doctrine Spécialisée
Citations, Séquence Jurisprudentielle & Impacts (Parties et Droit Positif)
Analyse approfondie de la séquence décisionnelle, des commentaires doctrinaux antérieurs, du dialogue avec les juridictions spécialisées / d’exception et des conséquences concrètes pour les parties et le droit positif.
1 référence analysée
1
Séquence & Juridictions d’Exception
Rendue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, cette décision s’inscrit dans une séquence jurisprudentielle structurée articulant le contrôle des juridictions de droit commun avec la jurisprudence des chambres spécialisées et juridictions d’exception (contentieux constitutionnel, financier, économique, fiscal, pénal spécialisé et Tribunal des conflits / CBb / CRvB / Tribunal Suprême). Elle prolonge les commentaires doctrinaux antérieurs en fixant les critères exacts du contrôle de motivation.
2
Impacts Concrets pour les Parties
Pour le demandeur comme pour le défendeur, la solution retenue (confirmation) détermine directement la charge de l’allégation et de la preuve, la recevabilité des moyens nouveaux et l’étendue des droits patrimoniaux ou procéduraux. Les conseils des parties doivent caractériser chacun des éléments exigés par les textes cités sous peine de rejet ou de cassation pour défaut de base légale.
3
Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées
Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.
Analyse détaillée des décisions, normes et commentaires connectés (1)
Référence mobilisée par l’arrêtFondement normatif & jurisprudentiel
Référence mobilisée comme majeure du syllogisme juridictionnel pour qualifier les faits souverainement constatés et trancher le moyen soulevé. Impact direct sur l'appréciation des moyens soumis à Tribunal Superior de Justícia d’Andorra.
Synthèse méthodologique et mise en perspective jurisprudentielle de la décision 216/2023.
Chronique de jurisprudence comparée — Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre), « STSJAD ANDORRA,…
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Korpus Éditorial, « STSJAD ANDORRA, a 22 d'abril del 2024 - ROJ: STSJAD 164/2024 », Korpus, 2026, accessible sur https://www.korpus.lu/articles/ad-stsjad-11519153.
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Cette publication couvre l'analyse intégrale et le commentaire structuré de la décision rendue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) le 22 avril 2024 en matière de jurisprudence, au regard notamment de L2018024-proc-civil.
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Les régimes juridiques relevant d'autres ordres juridictionnels étrangers non visés par l'arrêt (Principauté d'Andorre uniquement).
Les évolutions législatives ou réglementaires postérieures non rétroactives qui modifieraient les textes appliqués à la date des faits.
L'appréciation souveraine de circonstances factuelles étrangères au périmètre strict du litige tranché par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra.
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Questions fréquentes
Quelle est la portée juridique principale de la décision rendue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra le 22 avril 2024 ?
Cette décision (STSJAD ANDORRA, a 22 d'abril del 2024 - ROJ: STSJAD 164/2024) précise les conditions d'application de L2018024-proc-civil devant Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre). Elle fixe les critères méthodologiques permettant de contrôler la régularité de la motivation et le bien-fondé des prétentions en matière de jurisprudence.
Quels sont les textes normatifs mobilisés au soutien de cette solution ?
La juridiction s'appuie directement sur 1 référence(s) textuelle(s) identifiée(s) dans l'arrêt, au premier rang desquelles : L2018024-proc-civil.
Comment cette décision s'articule-t-elle avec la jurisprudence antérieure en Principauté d'Andorre ?
Rendue par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, cette décision s'inscrit dans une logique de sécurité juridique et de prévisibilité. Elle consolide l'état du droit positif et constitue un jalon de référence pour l'interprétation des textes visés.
Dans quels cas utiliser cette décision ?
Les avocats, magistrats et directions juridiques peuvent invoquer cette décision du 22 avril 2024 dans leurs conclusions et consultations dès lors que le litige relève du droit de Principauté d'Andorre (jurisprudence) et porte sur l'interprétation de L2018024-proc-civil ou sur le contrôle de motivation opéré par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra.
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Chaîne de raisonnement
1
Fait
Constatations factuelles et saisine : Andorra la Vella, el 22 d'abril del 2024. En nom del Poble Andorrà.-
Source : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra · Exposé du litige
2
Règle
Mobilisation de la norme de référence (L2018024-proc-civil (art. 350)) fixant les conditions légales de recevabilité et de bien-fondé des prétentions des parties.
Source : L2018024-proc-civil (art. 350)
3
Application
Confrontation par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra des éléments de preuve souverainement appréciés avec les exigences du texte visé et vérification de la cohérence de la motivation.
Source : Tribunal Superior de Justícia d’Andorra · Motifs de la décision (22 avril 2024)
4
Conclusion
Prononcé du dispositif par Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (confirmation) tranchant le point de droit soulevé.
Source : STSJAD ANDORRA, a 22 d'abril del 2024 - ROJ: STSJAD 164/2024
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Corpus académique ouvert HAL-CNRS & OpenAlex — Doctrine de référence (Principauté d'Andorre)
Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : L2018024-proc-civil.