Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, Sala Civil, 22 septembre 2025, n° 142/2025 (recurs 41/2025)

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le litige s’inscrit dans le cadre d’une opération de promotion immobilière portant sur la construction d’un ensemble résidentiel dénommé « Mirador d'Anyós ».

Le 6 septembre 2021, la société promotrice ORG_0, SL et un acquéreur potentiel, M. Carretero, ont souscrit une convention intitulée « réserve » (contracte de reserva). Aux termes de cet acte, la société ORG_0, SL déclarait avoir reçu de M. Carretero une somme d’argent fixée formellement dans l'acte à 52 250 euros, mais dont le versement réel effectif s'est élevé à 50 000 euros, versée au titre de la réservation en vue de la future acquisition d'une maison unifamiliale (désignée sous la référence XXXX ou maison 17B) devant être érigée au sein de l'urbanisation XXXX (non précisé dans la décision).

L’acte fixait un prix global forfaitaire (preu alçat) d’un montant de 1 300 000 euros, assorti d’un échéancier de règlement échelonné comme suit :

1. La somme de 50 000 euros, versée lors de la signature au titre de la réservation pour le futur achat ;
2. Un montant de 450 000 euros devant être payé par l'acquéreur à la société ORG_0, SL au moment de la signature d'un « contrat privé de prestation de service » (contracte privat per servei). Le contrat stipulait expressément que la somme initiale de 50 000 euros s'ajouterait à cette fraction du prix global « si l'affaire parvenait à bonne fin » (si el negoci arriba a bon fi). Les parties convenaient expressément de signer ledit contrat avant le 15 octobre 2021 ;
3. Un versement de 250 000 euros payable lors de l’achèvement des fondations de l’immeuble ;
4. Un versement de 250 000 euros exigible à l’achèvement de la structure du bâtiment ;
5. Le solde restant, d’un montant de 300 000 euros, devant être acquitté lors de la signature de l’acte authentique de vente (formalització de l'escriptura de compravenda), événement contractuellement projeté avant la fin de l'année 2023.

L’instrument conventionnel stipulait sans ambiguïté que « le présent document confère à son titulaire, uniquement et exclusivement, le droit de réserve en sa faveur de l’élément ou des éléments immobiliers décrits » (el present document confereix al seu titular, únicament i exclusivament, el dret de reserva a favor seu de l'element o elements immobiliaris descrits).

Postérieurement au 6 septembre 2021, les parties ont engagé des pourparlers afin de formaliser la suite de l’opération. Par un courrier électronique adressé le 8 octobre 2021 à M. Vall, associé de la société promotrice, M. Carretero a sollicité l’incorporation d’éléments substantiels ne figurant pas au sein de la convention de réservation initiale. Il exigeait notamment :

• L’octroi de garanties par la promotrice assurant l’investissement financier qu’il devait engager jusqu’à la mise hors d’eau (toiture) de l’immeuble ;
• La fixation impérative de la date d’achèvement des travaux au 15 octobre 2023, assortie d’une clause pénale fixant une indemnité de retard de 5 000 euros par semaine à compter du 15 novembre 2023 ;
• Diverses modifications matérielles portant sur les caractéristiques du projet architectural existant.

Par la suite, à une date non précisée dans la décision, la promotrice a transmis au conseil juridique de M. Carretero un modèle standard de contrat de promesse de vente servant ordinairement à la commercialisation du programme. Ce document ne contenait aucune mention individualisée relative au demandeur ou à l'opération visée par la réservation, les champs correspondants étant demeurés vierges. Le 27 janvier 2022, l’avocat de M. Carretero a retourné ce modèle en y introduisant un ensemble de modifications et de précisions concordant substantiellement avec les revendications préalablement formulées dans le courriel du 8 octobre 2021. De multiples échanges de messages entre l'acquéreur et M. Oller, un autre associé de la promotrice, ont confirmé la tenue de négociations prolongées, sans que les parties ne parviennent à s'entendre.

Constatant le blocage contractuel, M. Carretero a adressé une mise en demeure par voie de burofax à la société promotrice afin d'obtenir la signature du contrat, laquelle est demeurée sans réponse.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Le 3 octobre 2022, M. Carretero a assigné la société ORG_0, SL devant le tribunal de première instance d'Andorre (Batllia d'Andorra) selon les formes de la procédure ordinaire. Il sollicitait la condamnation de la société défenderesse à exécuter le contrat signé le 6 septembre 2021 et, en conséquence, à formaliser le contrat de service afférent à la future vente de l'immeuble situé dans l'urbanisation XXXX (non précisé dans la décision), sous le bénéfice de la condamnation aux dépens.

Le 22 novembre 2022, la société ORG_0, SL a déposé ses conclusions en défense tendant au rejet intégral des prétentions du demandeur avec dépens. Par voie reconventionnelle, la promotrice a conclu au prononcé de la résolution du contrat de réservation du 6 septembre 2021 aux torts exclusifs de M. Carretero en raison de ses manquements contractuels, réclamant en outre sa condamnation aux dépens d’instance. Le jour même, le 22 novembre 2022, la société défenderesse a consigné judiciairement la somme de 50 000 euros dans le cadre d’une procédure de juridiction gracieuse (jurisdicció voluntària n° 6000230/2022) aux fins de restitution.

Le 24 janvier 2023, M. Carretero a conclu au débouté de la demande reconventionnelle, réitérant ses demandes initiales aux fins d'exécution forcée.

Par un jugement rendu le 13 janvier 2025, la Batllia a :

1. Débouté M. Carretero de l'intégralité de ses demandes et absous la société ORG_0, SL ;
2. Accueilli la demande reconventionnelle de la société ORG_0, SL, prononcé la résolution du contrat de réservation souscrit le 6 septembre 2021, constaté que ladite résolution emportait obligation pour la promotrice de restituer à M. Carretero la somme de 50 000 euros consignée judiciairement le 22 novembre 2022 ;
3. Condamné M. Carretero aux dépens de première instance.

Les premiers juges ont considéré que l'acte du 6 septembre 2021 s'analysait en une simple réservation à durée de validité limitée au 15 octobre 2021, terme opérant comme une condition résolutoire implicite dont la survenance sans signature éteignait les effets de la convention. Ils ont par ailleurs constaté qu'à la lumière des échanges intervenus entre octobre 2021 et janvier 2022, M. Carretero avait cherché à imposer des modifications substantielles (garanties d'achèvement, clauses pénales et altérations du plan de construction) étrangères aux prévisions initiales, ce qui faisait obstacle à la formation de tout consentement (consensus) sur la chose et sur le prix. Dès lors, aucun manquement n'étant imputable à la promotrice, la situation caractérisait un dissensus contractuel fondant la résolution de l'engagement préparatoire et la restitution de l'acompte.

Le 17 février 2025, M. Carretero a interjeté appel de ce jugement devant la Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia d'Andorra. Il concluait à la réformation totale de la décision entreprise, à l’admission intégrale de sa demande d'exécution forcée, au rejet de la demande reconventionnelle et à la condamnation de la société intimée aux dépens des deux instances.

Au soutien de son appel, le recourant développait une argumentation articulée autour de plusieurs moyens :

• Sur la qualification du contrat : L’acte du 6 septembre 2021 ne constituait pas une simple réservation, mais une promesse synallagmatique de vente (promesa de compravenda) parfaite, comportant la désignation précise de la chose (la maison unifamiliale) et la détermination d'un prix certain (1 300 000 euros) payable de manière échelonnée. Il invoquait la règle de la prévalence de la réalité juridique et économique sur le nomen juris conféré par les parties.
• Sur l'imputabilité de l'inexécution : L'acquéreur avait respecté son obligation initiale par le paiement de 50 000 euros. Le versement subséquent de 450 000 euros était subordonné à la fourniture par la promotrice du contrat de service, que celle-ci s'était abstenue de formaliser et de délivrer. Aucun manquement contractuel principal ou déterminant ne pouvait dès lors lui être imputé.
• Sur la prorogation des pourparlers et la bonne foi : Les parties ayant maintenu des négociations bien au-delà de la date butoir du 15 octobre 2021, le terme initialement fixé avait été tacitement prorogé d'un commun accord. L'intimée ne l'avait jamais mis en demeure de régulariser l'acte ou de payer. Dès lors, en se prévalant brutalement de la caducité ou de la résolution après une année de discussions, la promotrice avait violé le principe de bonne foi contractuelle, enfreint la doctrine des actes propres (teoria dels actes propis / venire contra factum proprium) et paralysé illégitimement l'exécution de la convention.
• Sur les règles d'interprétation et les conditions de la résolution : Les clauses équivoques de l'acte devaient être interprétées au détriment de leur rédacteur, la société ORG_0, SL, en vertu de l'adage contra stipulationem (contra proferentem). De surcroît, le prononcé de la résolution méconnaissait le mécanisme de l'exception d'inexécution (exceptio non adimpleti contractus) et la jurisprudence de la juridiction suprême andorrane, d'autant que les modifications réclamées par l'acquéreur étaient mineures, compatibles avec l'état d'un immeuble en cours d'édification, et n'avaient causé aucun préjudice établi au promoteur.

La société intimée, ORG_0, SL, a conclu à la confirmation pure et simple de la décision attaquée, au débouté de l'appelant et à sa condamnation aux dépens d'appel.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

L’affaire soumettait à l’appréciation de la chambre civile du Tribunal Superior de Justícia d'Andorra une question fondamentale de théorie générale des obligations et de droit des contrats immobiliers :

La désignation d'un bien immobilier projeté et la fixation d'un prix global dans un acte qualifié de « contrat de réservation », assorti du versement d'une somme d'argent, suffisent-elles à conférer audit acte la nature d'une promesse synallagmatique de vente valant vente, lorsque l'acte réserve expressément un droit exclusif de réservation subordonnant la poursuite de l'opération à la signature ultérieure d'un contrat de service et que les parties ont poursuivi des négociations divergentes sur des éléments accessoires mais érigés en conditions essentielles de leur engagement ?

Par voie de conséquence, il appartenait à la juridiction supérieure de déterminer si la poursuite des pourparlers au-delà du terme stipulé valait prorogation de l'efficacité obligatoire d'un avant-contrat parfait autorisant une action en exécution forcée, ou si l'impossibilité de s'accorder sur les clauses accessoires substantiellement modifiées consacrait un état de dissensus contractuel irréductible justifiant la caducité du droit de réservation et la restitution pure et simple de l'indemnité d'immobilisation.

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

La Sala Civil du Tribunal Superior de Justícia confirme le jugement de première instance dans l'ensemble de ses dispositions dépositaires et déploie une motivation rigoureuse fondée sur l'analyse de l'intention commune des parties, le formalisme préparatoire et l'absence de consentement sur les éléments déterminants de l'opération.

1. La nature juridique de l'acte : un avant-contrat unilatéral préparatoire exclusif de toute promesse de vente définitive

Le Tribunal écarte formellement la qualification de promesse de vente revendiquée par l'appelant.

D'une part, l'argument littéral et causal est déterminant. La juridiction relève que la lettre même du document du 6 septembre 2021 relève indiscutablement d’un convenu de nature préparatoire :

• La terminologie de « réservation » est employée de manière répétée au sein du titre et dans la qualification causale du premier versement de 50 000 euros ;
• Une stipulation expresse de l'acte délimite strictement son objet en disposant que l'instrument confère à son bénéficiaire « uniquement et exclusivement le droit de réservation » sur le bien immobilier ;
• Le versement consécutif de la somme de 450 000 euros était expressément subordonné à la formule conditionnelle « si l'affaire parvient à bonne fin », corrélée à la régularisation ultérieure d'un « contrat privé de prestation de service » (qui, de l'accord des parties, s'analysait matériellement comme la véritable promesse de vente à intervenir). C'est seulement à compter de cette régularisation future que la somme de 50 000 euros initialement versée devait changer de nature causale pour être imputée sur le prix d'acquisition.

D'autre part, la cour retient que la mention d'un objet déterminé (la maison 17B) et l'indication d'une estimation chiffrée globale (1 300 000 euros) ne sauraient suffire à caractériser la perfection d'une promesse de vente. Dans les programmes de vente d'immeubles à construire, ces éléments s'inscrivent naturellement dans le cadre préparatoire de la négociation afin de fixer l'assiette prévisionnelle des pourparlers, sans emporter transfert d'obligations synallagmatiques fermes quant à la conclusion du contrat définitif.

2. Le comportement ultérieur des parties et la révélation du dissensus contractuel

Le Tribunal Superior s'appuie avec force sur l'examen du comportement concret des cocontractants au cours de l'exécution de la convention pour interpréter leur commune volonté.

La cour constate que les parties ont immédiatement engagé de longues négociations visant à redéfinir substantiellement l'objet de la prestation. À compter d'octobre 2021, M. Carretero a exigé unilatéralement :

• La souscription obligatoire par le promoteur d'une garantie bancaire à première demande ou d'une sûreté réelle couvrant la totalité des fonds avancés jusqu'à la toiture (à hauteur de 500 000 euros) ;
• L'introduction d'une clause pénale coercitive de 5 000 euros par semaine en cas de retard de livraison à compter du 15 novembre 2023 ;
• Des altérations matérielles du projet architectural touchant tant à la distribution intérieure des pièces qu'aux prestations de qualité des matériaux.

L'arrêt accorde une valeur probatoire décisive à l'aveu judiciaire recueilli lors de l'interrogatoire de M. Carretero à l'audience du procès de première instance (minute 8'05" de l'enregistrement sonore) : le demandeur a expressément admis que l'obtention de la garantie financière constituait pour lui une condition fondamentale (condició sine qua non), en l'absence de laquelle il refusait catégoriquement de formaliser le contrat définitif.

De surcroît, la transmission par la promotrice d’un modèle type de promesse de vente demeuré totalement vierge de données individualisées démontre que l'accord de volontés n'avait jamais dépassé le stade de l'offre abstraite. En riposte, le conseil de M. Carretero a tenté d'imposer unilatéralement ses amendements le 27 janvier 2022, lesquels n'ont jamais reçu l'agrément de la société ORG_0, SL.

Dès lors, la cour d'appel constate l'existence d'un véritable désaccord structurel (dissens contractual). Le consentement réciproque, élément substantiel et indispensable à l'existence et à la perfection de tout contrat, faisait irrémédiablement défaut sur les conditions jugées indispensables par l'acheteur lui-même. Faute de rencontre des consentements sur l'intégralité des éléments essentiels et subjectivés du contrat, aucune promesse synallagmatique n'a pu valablement voir le jour.

3. Le sort du terme stipulé et le rejet de la règle contra proferentem

Le Tribunal procède à une clarification juridique essentielle concernant le terme fixé au 15 octobre 2021. Réformant partiellement l'analyse théorique de la Batllia, la cour admet le grief de l'appelant selon lequel la continuation des pourparlers d'un commun accord au-delà du 15 octobre 2021 ôtait à cette échéance sa nature de terme extinctif ou résolutoire automatique strict. Néanmoins, cette circonstance ne confère aucun droit à l'exécution forcée : la caducité de l'acte procède non pas de l'échéance formelle du calendrier, mais de l'impasse définitive des négociations et du constat matériel de l'absence de consentement mutuel sur l'objet de l'opération.

Enfin, la cour écarte l'application de la règle d'interprétation contra stipulationem (ou contra proferentem). Cette maxime herméneutique postule l'existence préalable d'une clause intrinsèquement obscure, imprécise ou ambiguë créant une incertitude juridique insurmontable. Or, le contrat de réservation du 6 septembre

Nig : 5300542120220001986

IU : ECLI : AD:TSJC:2025:00142

SENTÈNCIA 000142/2025

PARTS:

Apel·lant: Sr. Carretero

Representant: Sra. Izquierdo

Advocat: Sr. Talavera

Apel·lat: ORG_0, SL

Representant: Sra. Duque

Advocat: Sr. Aguilar

OBJECTE: Contracte de reserva, diferències amb el contracte de compravenda.

Andorra la Vella, a 22 de setembre del 2025

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 03/10/2022, la representació processal del Sr. Carretero, interposava demanda pel procediment ordinari contra la societat ORG_0, SL, sol·licitant es dictés Sentència condemnant la darrera, a donar compliment al contracte signat entre les parts el 06/09/2021, procedint en conseqüència a formalitzar el contracte de servei relatiu a la futura compravenda de l'immoble de futura construcció situat a la urbanització XXXX, el tot, amb expressa imposició de les costes ocasionades.

2.- El 22/11/2022, la representació processal de la societat ORG_0, SL contestava la demanda oposant-se a les pretensions articulades i alhora interposava demanda reconvencional, sol·licitant es dictés Sentència desestimant la demanda i imposant a la part actora el pagament de les costes ocasionades i estimant la demanda reconvencional declarant la resolució del contracte de reserva de data 06/09/2021 per l'incompliment contractual en què va incórrer el Sr. Carretero, imposant al darrer, el pagament de les costes derivades de la reconvenció.

3.- El 24/01/2023, la representació processal del Sr. Carretero contestava la demanda reconvencional formulada per la societat demandada, oposant-se a les pretensions que s'articulaven, demanant es dictés Sentència desestimant-la acollint, per contra les pretensions que s'articulaven en la demanda, imposant-se a la societat demandada el pagament de les costes ocasionades.

4.- Substanciat el litigi pels seus tràmits, el dia 13/01/2025, requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Primer.- Desestimar la demanda formulada per la representació processal del Sr. Carretero contra la societat ORG_0, SL, i absoldre aquesta darrera de les pretensions dirigides en la seva contra.

Segon.- Estimar la demanda reconvencional formulada per la societat ORG_0, SL contra el Sr. Carretero, i declarar la resolució del contracte de reserva subscrit el 6 de setembre del 2021 i que la conseqüència de l'anterior és que la societat ORG_0, SL hagi de fer retorn al Sr. Carretero de la suma de 50.000.-euros abonada en concepte de reserva, la qual va ésser consignada judicialment el 22 de novembre del 2022 en el marc del procediment de jurisdicció voluntària de número 6000230/2022.

Tercer.- Fer imposició al Sr. Carretero del pagament de les costes judicials ocasionades, en la forma prevista al Setè.- Fonament Jurídic de la present resolució judicial".

5.- El 17/02/2025, la representació processal del Sr. Carretero formulava recurs d'apel·lació contra aquesta resolució, demanant es dictés nova Sentència en aquesta alçada que tot i revocant la decisió d'instància acollís la totalitat de les pretensions contingudes en l'escrit rector que es va interposar, imposant les costes ocasionades en ambdues instàncies a la contrapart.

6.- La representació processal de la societat apel·lada s'oposa al recurs articulat demanant la seva desestimació amb confirmació integra de la resolució dictada i imposició a la part recurrent del pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Antecedents d'interès

El 06/09/2021, la societat ORG_0, SL, promotora del conjunt residencial "mirador d'Anyòs" i el Sr. Carretero atorgaven un contracte que qualificaven de "reserva", en què la primera admetia haver rebut del segon, la quantitat de 52.250.- EUR (en realitat van ser 50.000.- EUR) en concepte de reserva pel preu total per a la futura compra de l'habitatge unifamiliar XXXX situada al XXXX que es pretenia bastir. En aquest contracte el "preu alçat" de la compravenda es fixava en 1.300.000.- EUR, que s'havia de satisfer en les modalitats següents: 1) la quantitat de 50.000EUR del preu total, abans descrita, es rebia en concepte de reserva per a la futura compra de l'habitatge; 2) 450.000,00EUR "serà fet efectiu pel comprador a la Societat ORG_0, SL. en el moment de la signatura del contracte privat per servei. La quantitat que ara ha estat lliurada se sumarà a aquesta part del preu total, si el negoci arriba a bon fi. Ambdues parts es comprometen a signar el contracte abans del dia 15 de Octubre del 2021"; 3) 250.000,00EUR s'havien de satisfer pel comprador en el moment en què s'acabés la fonamentació de la casa; 4) 250.000,00EUR s'havien de pagar en el moment en què s'acabés l'estructura de la casa i 5) l'import restant (300.000,00EUR) s'havia de satisfer en el moment de la formalització de l'escriptura de compravenda, preveient-se que aquesta fita havia d'intervenir abans de finals del 2023.

Posteriorment, les parts mantenien un procés de negociació, sol·licitant el Sr. Carretero la incorporació de diferents punts que no es trobaven expressament inclosos en el conveni de reserva a que ens hem referit. Concretament, mitjançant correu electrònic de 08/10/2021, adreçat al Sr. Vall, soci de la societat demandada, el Sr. Carretero, sol·licitava garanties per la promotora assegurant la inversió econòmica que havia de realitzar fins a coberta de l'immoble; es fixés la data d'acabament de l'obra en el dia 15 d'october preveient la incorporació d'una clàusula penal en cas de demora, mitjançant la qual se l'havia d'indemnitzar en 5.000.- EUR setmanals a partir del 15/11/2023. També demanava diferents modificacions respecte de les característiques del projecte existent.

Posteriorment, sense que consti la data concreta, la promotora trametia al lletrat del Sr. Carretero el model estàndard de contracte de promesa de compravenda amb el qual es pretenia comercialitzar la promoció. Respecte d'aquest document, s'ha de ressaltar que el mateix no incorporava cap mena de dada concreta relativa al demandant o a l'operació corresponent al contracte de reserva indicat amb anterioritat, trobant-se buits els camps corresponents. En relació amb aquest model, el lletrat del Sr. Carretero introduïa el 27/01/2022, diferents modificacions i precisions, coincidents a grans trets, amb aquelles que el seu client ja havia exposat en el correu electrònic esmentat en l'apartat anterior.

S'han incorporat a les actuacions un seguit de missatges intercanviats entre el Sr. Carretero i el Sr. Oller (altre soci de la promotora), que adveren l'existència de negociacions entre les parts, sense però que aquestes arribessin a bona fi.

En aquest context, el dia 03/10/2022, la representació processal del Sr. Carretero articulava la demanda que ha originat el present litigi, en què reclama el compliment forçós dels termes del contracte atorgat, en el sentit que es formalitzés el contracte de servei relatiu a la futura compravenda de l'immoble de constant referència. La societat promotora es va oposar a aquesta reclamació i articulava demanda reconvencional sol·licitant la resolució del contracte existent entre les parts per incompliment que atribueix a la part demandant.

La Batllia desestima la demanda i estima la demanda reconvencional. Per això, argumenta que el contracte de 06/09/2021 consistia en una reserva amb vigència limitada (15 d'october) que operava com a condició resolutòria implícita, de manera que la manca de signatura dins el termini que es contemplava extingia els efectes de la reserva. Afegia a la vista dels intercanvis mantinguts entre els litigants els mesos d'octobre del 2021 i gener del 2022, que el Sr. Carretero va pretendre incloure modificacions substancials (garanties, clàusules penals per retard i modificacions de projecte) que no es preveien ni en el contracte inicial ni en el model de contracte de serveis remès per la promotora, el què impedia un qualsevol consensus sobre la cosa i el preu. En conseqüència, no s'imputa incompliment a ORG_0 SL, sinó que es constata un dissens que justificava la resolució contractual, amb restitució de les prestacions satisfetes pel demandant.

I és contra aquesta resolució que s'alça la part recurrent considerant que incorria en error tant en la valoració de la prova com en l'aplicació del dret. En aquest sentit, afirma que el contracte del 06/09/2021 no era una simple reserva sinó que es tractava d'una veritable promesa de compravenda amb preu cert i pagaments fraccionats; que el Sr. Carretero va complir amb el primer pagament de 50.000 EUR i que el segon pagament de 450.000 EUR estava condicionat a la signatura del contracte privat de servei que havia de lliurar ORG_0 S.L i que mai aquesta va lliurar ni signar. Recordava que les parts van negociar de mutu acord més enllà del 15/10/2021, la qual cosa modificava el termini que inicialment es va preveure en el contracte i que l'adversa mai va requerir formalment el comprador per signar o pagar i que en canvi, el Sr. Carretero sí que va requerir mitjançant burofax la signatura, sense resposta considerant que l'actitud de la societat demandada menystenia el principi de bona fe perquè va obstaculitzar el compliment i després en pretenia la resolució contractual. En aquesta eventualitat considera que la doctrina dels actes propis impedia a l'adversa sostenir la resolució després d'un any de negociacions i que en qualsevol cas, el principi de la interpretació "contra stipulationem" abocava a interpretar els pactes obscurs en perjudici de la societat redactora del contracte, ORG_0 S.L. Afegia que no hi havia cap incompliment del comprador que pogués qualificar-se de principal, total o rellevant i que en aquest context, la resolució del contracte vulnerava els requisits de "l'exceptio non adimpleti contractus" i la jurisprudència de la Sala. D'altra part, sostenia que l'immoble encara no estava finalitzat i que s'havia arribat a oferir al Sr. Carretero a un preu superior. Quant a les modificacions sol·licitades pel comprador referia que eren menors i compatibles amb un immoble encara en construcció sense que l'adversa hagués provat cap dany ni perjudici real; en conseqüència entenia que la resolució del contracte decidida no resultava procedent i que allò que esqueia era el seu compliment, per quin motiu demanava la revocació íntegra de la Sentència, l'estimació de la demanda principal, la desestimació de la reconvenció i la condemna en costes a l'adversa.

Segon.- La part recurrent defensa que el conveni litigiós contenia ja els elements essencials de l'acord de voluntats entre comprador i venedor: la cosa (casa XXXX) i el preu (1.300.000 EUR), entenent que, a partir d'aquests elements nuclears de la compravenda, el document hauria de ser qualificat de promesa de compravenda, en aplicació de la doctrina reiterada que consagra la prevalença de la realitat jurídica sobre la qualificació merament formal atribuïda per les parts al negoci.

Tanmateix, la interpretació que aquest Tribunal efectua del conveni de 06/09/2021 en atenció, especialment als actes posteriors que es varen produir entre les parts, ens aboca a la mateixa conclusió que la instància pels motius següents.

En primer lloc, la literalitat específica que s'emprava en el contracte és més aviat pròpia, d'un conveni de naturalesa preparatòria, que no pas d'un contracte definitiu o de promesa de compravenda: conté referències reiterades, al terme "reserva" en el seu propi títol; en la qualificació causal que es realitza del primer pagament de 50.000.- EUR i tanmateix se li va atribuir expressament aquest caràcter en una de les seves previsions indicant-se "el present document confereix al seu titular, únicament i exclusivament, el dret de reserva a favor seu de l'element o elements immobiliaris descrits". D'altra part, s'indica que el següent pagament que es preveia, es supeditava (es deia "si el negoci arriba a bon fi") a la perfecció d'un contracte posterior (pel que les parts han indicat es tractava d'una promesa de compravenda que no es va arribar a perfeccionar) -vegeu per això l'apartat del conveni que regula el pagament de la quantitat de 450.000.- EUR-, fita a partir de la qual també es modificava la naturalesa del pagament inicial ja realitzat que passava a computar com a part del preu definitiu de l'operació.

Però és que també el comportament ulterior que les parts varen adoptar reforça la conclusió de la Batllia. En efecte, després de l'atorgament del contracte, iniciaren un llarg procés de negociació destinat a concretar de manera precisa l'objecte de la prestació. Les actuacions practicades evidencien que, a partir de l'octubre del 2021, els litigants mantingueren diverses converses en el decurs de les quals el Sr. Carretero pretenia introduir modificacions substancials respecte dels termes inicialment recollits en el contracte de reserva. En particular, exigí la incorporació d'una garantia que assegurés el pagament de 500.000 EUR -ja fos mitjançant aval o mitjançant garantia real-, la previsió d'una clàusula penal per import de 5.000 EUR setmanals en cas de retard en el lliurament de l'obra, així com diferents canvis en el projecte existent (tant pel que fa a distribucions com a qualitats), amb el benentès que sobre la garantia, el Sr. Carretero reconeixia en el seu interrogatori que constituïa per a ell una condició sine qua non, sense la qual no formalitzaria el contracte (minut 8'05 de l'enregistrament del judici oral).

Tamboc podem ometre que ambdues parts admeten que les negociacions que mantenien havien de plasmar-se amb un contracte de promesa de compravenda posterior, el que en definitiva confirma que l'objecte del contracte que es pretenia efectuar no es trobava encara definit. Respecte d'aquest, ressurt de les actuacions practicades que quan la societat promotora va trametre al Sr. Carretero el model estàndard de promesa de compravenda que feia servir per a la comercialització de la promoció (folis 43 i ss), el seu lletrat demanava incorporar les modificacions que el seu representat pretenia, modificacions però que en cap moment resultaven acceptades per la promotora, tot i que mantenien negociacions posteriors, que no han però arribat a bon port ja que el Sr. Carretero introduïa la demanda que originava el procediment, i la societat promotora sol·licita la resolució del contracte inicial, restituint la quantitat satisfeta pel Sr. Carretero en concepte de reserva.

En definitiva, del conjunt d'indicis i actuacions practicades es desprèn que ens trobem davant un supòsit de dissens contractual, en la mesura que no hi ha concorregut una coincidència real i efectiva de voluntats entre les parts respecte de l'objecte de la prestació. Així, malgrat l'existència formal d'un document denominat "contracte de reserva", aquest no pot ser qualificat com a contracte perfeccionat, ja que mancava l'element essencial del consentiment.

Terç.- No desvirtua la conclusió anterior el fet que el contracte de reserva fes referència a l'objecte específic sobre el qual es projectava l'operació (la casa 17B) i fins i tot al seu preu global (1.300.000 EUR), ja que, aquestes mencions s'inscriuen en el marc d'un estadi inicial i preparatori de la negociació, tal i com en definitiva ho adverte el propi comportament que han mantingut amb posterioritat.

La part recurrent defensa, així mateix, que les parts haurien alterat el termini inicialment pactat per a la formalització del contracte de serveis. En aquest punt, convenim amb la seva apreciació que la continuïtat de les negociacions més enllà del 15/10/2021 impedeix atorgar a aquesta data la consideració de termini resolutori estricte, com sí que ho havia entès la resolució recorreguda. Ara bé, el que realment posa en relleu la sentència d'instància no és la virtualitat resolutòria d'aquell termini, sinó el fet que, malgrat les converses i intercanvis posteriors, les parts no arribaren a cap acord ferm sobre la compravenda projectada, constatant-se així la manca de consentiment respecte dels elements essencials que haurien de fonamentar-la.

Quant a la invocació de la regla d'interpretació contra stipulationem, cal recordar que aquest criteri té com a pressupost l'existència de clàusules obscures o ambigües, susceptibles de generar dubtes raonables sobre el seu sentit. Tanmateix, aquesta característica no concorre en el cas examinat: el contracte de reserva és clar en delimitar la seva funció com a instrument preparatori i en excloure, de manera expressa, l'atribució d'un dret de compravenda immediat o promissori al comprador. Per tant, no resulta d'aplicació la regla invocada per la part recurrent, sense que això alteri la qualificació jurídica del conveni com a reserva de caràcter preparatori.

Quarto.- En atenció a tot l'exposat, escaurà desestimar el recurs d'apel·lació articulat i imposar a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades, amb inclusió dels honoraris d'avocat i procurador ocasionats en aquesta alçada.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal del Sr. Carretero contra la Sentència de 13/01/2025 que confirmem íntegrament. Imposem a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.

Subir

Diccionario RAE

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Tribunal Superior de Justícia d’Andorra (Principauté d'Andorre) en matière de jurisprudence, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vistos els articles 72 i 185 del Codi de Procediment Civil d'Andorra i l'article 10 de la Constitució d'Andorra.