Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, 2024-10-11, n° TAL-2022-08915 (TALCH11)

Décision officielle commentée

• 200.000 + 30.000) euros serait à rembourser intégralement jusqu’au 1er mai 2021 au plus tard (ci-après désigné l’« Avenant »). Les époux PERSONNE3.) précisent qu’un paiement partiel de 500.000 euros aurait été effectué par la SOCIETE1.), mais malgré plusieurs mises en demeure lui adressées, cette dernière serait toujours en défaut de leur rembourser le solde restant dû, à savoir le montant de 600.000 (1.100.000 – 500.000) euros.

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Ils soutiennent encore qu’un certain PERSONNE4.) leur aurait promis à plusieurs reprises le remboursement du solde restant dû, mais même après une dernière mise en demeure de leur mandataire du 4 novembre 2022, le remboursement promis et annoncé n’aurait pas été effectué. Les époux PERSONNE3.) sollicitent partant la condamnation de la SOCIETE1.) à leur payer le montant de 600.000 euros sur base de la responsabilité contractuelle, avec les intérêts légaux tels que de droit à partir de la mise en demeure du 4 novembre 2022, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. La SOCIETE1.), de son côté, confirme que le Contrat de Prêt et l’Avenant auraient été conclus entre elle et les époux PERSONNE3.), mais soutient que lesdits documents contractuels contiendraient une « clause de revoyure » rédigée dans les termes suivants : « Après ce délai [18 septembre 2020 suivant le contrat et 1er mai 2021 suivant l’Avenant] et si la somme empruntée ainsi que les intérêts ne sont pas perçues par les PRETEURS, les deux parties se gardent la possibilité d’entamer de nouvelles discussions pour définir des nouvelles formalités de remboursement ». La SOCIETE1.) fait exposer qu’en mai 2021, les secteurs de l’immobilier et de la construction auraient été impactés par la crise survenue dans les marchés des matériaux et que le contexte géopolitique et la crise financière mondiale auraient aggravé cette situation, ayant pour conséquence que le projet immobilier visé par le Contrat n’aurait pas pu être achevé. Elle sollicite partant un report de l’échéance du remboursement du capital à un délai de douze mois à compter du jugement à intervenir ou à un terme raisonnable fixé par le Tribunal actuellement saisi ainsi qu’une réduction substantielle des intérêts conventionnels au motif qu’ils seraient exorbitants. Les époux PERSONNE3.) concluent au rejet de ces deux demandes adverses. MOTIFS DE LA DÉCISION Le Tribunal relève d’emblée qu’il est constant en cause, tel qu’il résulte de l’exposé des parties et des pièces versées en cause, que les époux PERSONNE3.) et la SOCIETE1.) ont conclu, en premier lieu, le 17 septembre 2019 le Contrat de Prêt et en second lieu, le 18 septembre 2020 l’Avenant.

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Il y a lieu de noter que le Contrat de Prêt stipule notamment ce qui suit : « Le PRETEUR [les époux PERSONNE3.)] s’engage à transférer la somme de 870.000 (huit cent soixante-dix mille euros) auprès de la banque SOCIETE2.) sur le compte NUMERO2.), le compte est au nom de L’EMPRUNTEUR [la SOCIETE1.)] et ceci pour le 23 septembre 2019 au plus tard. LE PRETEUR percevra la somme de 200.000 € (deux cent mille euros) à titre d’intérêts du présent contrat de prêt. Le remboursement du capital emprunté ainsi que le versement des intérêts portant sur un montant de 1.070.000 EUR (un million soixante-dix mille euros) se fera dans un délai de 7 jours après et suivant l’avancement de la vente des quotes-parts terrain aux acquéreurs des appartements du projet précité et ceci dans un délai maximum de 12 mois à partir de la date de transfert de la somme de 870.000 (huit cent soixante-dix mille euros à l’EMPRUNTEUR. Après ce délai de 12 mois et si la somme empruntée ainsi que les intérêts ne sont perçues par le PRETEUR, les deux parties entameront des nouvelles discussions pour définir des nouvelles formalités à mettre en place. » Il y a encore lieu de noter que l’Avenant prévoit notamment que : « Le remboursement du capital emprunté ainsi que le versement des intérêts se fera pour le 1 mai 2021 au plus tard. Moyennant la prolongation de la durée du prêt LES PRETEURS [les époux PERSONNE3.)] percevront un intérêt supplémentaire qui s’élèvera à la somme de 30.000€ (trente mille euros) de la part de L’EMPRUNTEUR [la SOCIETE1.)]. Le remboursement total (montant emprunté majoré des intérêts) de la somme de 1.100.000 EUR (un million cent mille euros) se fera le 1er mai au plus tard. Après ce délai et si la somme empruntée ainsi que les intérêts ne sont pas perçues par LES PRETEURS, les deux parties se gardent la possibilité d’entamer de nouvelles discussions pour définir des nouvelles formalités de remboursement ».

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Il est finalement constant en cause que la SOCIETE1.) a remboursé, à une date non autrement précisée, un montant de 500.000 euros aux époux PERSONNE3.), non autrement contesté par ces derniers. Quant au bien-fondé de la demande des époux PERSONNE3.) en remboursement du montant de 600.000 euros Aux termes de l’article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Dans un souci de logique juridique, le Tribunal actuellement saisi examinera en premier lieu la question quant au remboursement du montant principal, en second lieu la question quant au remboursement des intérêts conventionnels et en dernier lieu la question quant au report de l’échéance du remboursement du capital.

Quant au remboursement du montant principal

Le Tribunal relève que la SOCIETE1.) ne conteste pas redevoir le montant principal de 370.000 (870.000 – 500.000) euros aux époux PERSONNE3.), après avoir effectué un remboursement partiel à concurrence de 500.000 euros. Par conséquent, il y a d’ores et déjà lieu de déclarer fondée la demande en remboursement formulée par les époux PERSONNE3.) à concurrence du montant principal de 370.000 euros et de condamner partant la SOCIETE1.) au paiement dudit montant.

Quant au remboursement des intérêts

Les époux PERSONNE3.) sollicitent également la condamnation de la SOCIETE1.) au paiement du montant de 230.000 (200.000 + 30.000) euros à titre d’intérêts conventionnels. Ils soutiennent que le Contrat de Prêt et l’Avenant auraient été librement négociés entre parties et ce sans la moindre contrainte. Ils soulignent encore que les stipulations du Contrat de Prêt et de l’Avenant seraient claires et non équivoques. Ils font encore exposer que la SOCIETE1.) aurait même proposé dans un courrier adressé le 14 novembre 2022 à leur mandataire un taux d’intérêt de 6

5% par an sur le montant dû de 600.000 euros, qui serait payable ensemble avec la totalité de la somme due sous condition qu’il y ait un report de l’échéance dudit paiement jusqu’au 31 mai 2023 au plus tard. La SOCIETE1.) fait valoir que les intérêts conventionnels seraient exorbitants en mettant en avant que le taux d’intérêt conventionnellement fixé serait totalement disproportionné au taux d’usure. Elle soutient que les époux PERSONNE3.) auraient profité de la gêne financière momentanée de la SOCIETE1.) afin de lui imposer un taux d’intérêt anormalement élevé. La SOCIETE1.) fait encore valoir que le taux d’intérêt serait trop élevé en prenant en compte les garanties accompagnant le prêt litigieux, alors qu’elle aurait consenti à octroyer aux époux PERSONNE3.) une inscription hypothécaire sur les parcelles sur lesquelles l’immeuble serait à ériger. Il y a lieu de relever que les articles 1905 et 1907 du Code civil permettent de stipuler des intérêts pour un prêt d’argent. Ainsi, l’article 1907, alinéa 1er et 2 dudit code dispose que « L’intérêt est légal ou conventionnel. L’intérêt légal est fixé par la loi. L’intérêt peut excéder celui de la loi toutes les fois que la loi ne le prohibe pas. Le taux de l’intérêt conventionnel doit être fixé par écrit. » L’article 1907-1 du Code civil prévoit que « (…) si, en abusant sciemment de la gêne, de la légèreté ou de l’inexpérience de l’emprunteur, le prêteur s’est fait promettre, pour lui-même ou pour autrui, un intérêt ou d’autres avantages excédant manifestement l’intérêt normal compte-tenu de la couverture des risques du prêt, le juge, sur la demande de l’emprunteur, réduit ses obligations au remboursement du capital prêté et au paiement de l’intérêt légal ». C’est cette disposition légale qui érige l’usure en délit civil en faisant application à ce propos du vice général de la lésion en matière de prêt. Il résulte de la lecture de l’article 1907-1 du Code civil que, pour que la stipulation d’un taux d’intérêt, ou d’un autre avantage, puisse être privée d’effet par le tribunal, deux conditions doivent être réunies cumulativement : excès manifeste dans le taux d’intérêts ou les autres avantages et abus de la faiblesse de l’emprunteur par le prêteur (cf. Cour d’appel, 21 décembre 2017, n° 160/17, n° 44.082 du rôle ; Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 24 avril 2024, TAL-202203141 ; Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 5 juillet 2024, TAL2022-06277).

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Au vu des éléments soumis à l’appréciation du Tribunal actuellement saisi, il convient de constater qu’en l’espèce, le Contrat de Prêt et l’Avenant, pris dans leur ensemble, prévoient l’intérêt d’un montant total de 230.000 euros pour un montant prêté de 870.000 euros. Ledit intérêt par rapport au montant prêté est à qualifier de manifestement excessif. La première condition est ainsi remplie. Toutefois, il n’est en l’occurrence pas établi que la SOCIETE1.), restant en défaut d’apporter le moindre élément de preuve à cet égard, se soit trouvée lors de la conclusion du Contrat de Prêt et de l’Avenant dans un état de gêne, de légèreté ou d’inexpérience. De plus, le Tribunal relève que la SOCIETE1.) n’a versé aucune pièce pour établir qu’elle aurait déjà contesté le caractère manifestement excessif de l’intérêt d’un montant total de 230.000 euros avant le présent litige judiciaire, tout en invoquant l’existence d’un état de gêne, de légèreté ou d’inexpérience dans son chef au moment de la conclusion du Contrat de Prêt et de l’Avenant. Contrairement aux conclusions de la SOCIETE1.), le Tribunal constate même qu’il ressort de manière claire des pièces versées aux débats, plus précisément du courrier recommandé de la SOCIETE1.), adressé le 14 novembre 2022 au mandataire des époux PERSONNE3.), qu’elle propose même des intérêts supplémentaires de cinq pour cent par an sur le montant total dû, en ayant écrit : « Je propose toutefois à vos mandants à titre d’indemnité compensatoire un taux d’intérêt de 5% (cinq pour cent) l’an sur le montant dû à ce jour, à savoir 600.000 € (six cent mille euros) et payable ensemble avec la totalité de la somme ». Dans ce cadre, il y a lieu de rappeler que le montant de 600.000 euros se compose du montant en principal (870.000 euros) ainsi que des intérêts tels que fixés au Contrat de Prêt (200.000 euros) et à l’Avenant (30.000 euros), soit un montant total en principal et intérêts de 1.100.000 euros, diminué du paiement partiel de 500.000 euros Il y a partant lieu de retenir que la SOCIETE1.) a clairement accepté les intérêts conventionnels fixés par le Contrat de Prêt et l’Avenant conclus entre les parties. Par conséquent, faute d’établir un état de gêne, de légèreté ou d’inexpérience dans son chef au moment de la conclusion du Contrat de Prêt et de l’Avenant, il y a lieu de rejeter la demande de la SOCIETE1.) tendant à voir réduire les 8

intérêts conventionnels et de la condamner au paiement des intérêts conventionnels à concurrence de 230.000 euros.

Quant au report de l’échéance du remboursement du capital prêté

La SOCIETE1.) demande, sur base des articles 1900 et 1901 du Code civil, un report de l’échéance du remboursement du montant principal de la dette en la portant à un délai du douze mois à compter du présent jugement ou à tout autre terme raisonnable à fixer par le Tribunal actuellement saisi. Elle fait valoir que le Contrat de Prêt et l’Avenant contiendraient une clause suivant laquelle les parties entameraient des nouvelles discussions pour définir des nouvelles formalités à mettre en place en cas de non-remboursement du montant dû dans les délais conventionnellement fixés. Elle soutient que cette clause permettrait aux parties de définir des nouvelles modalités de remboursement du montant dû, alors que la situation actuelle du marché immobilier et du secteur de construction ainsi que la crise financière mondiale empêcheraient la SOCIETE1.) de satisfaire actuellement ses obligations de remboursement. Les époux PERSONNE3.) demandent le rejet de cette demande au motif que la SOCIETE1.) n’établirait pas que sa situation financière actuelle ne lui permettrait pas de rembourser le montant dû et que le retard du projet immobilier à ADRESSE3.) serait dû à un cas de force majeure. Ils demandent que le terme du remboursement du montant dû serait à fixer de tout évidence au plus tard à la date du présent jugement. Il y a lieu de noter qu’il résulte de l’article 1900 du Code civil que lorsqu’un prêt d’argent a été consenti sans qu’un terme ait été fixé, le juge peut accorder à l’emprunteur un délai suivant les circonstances. L’article 1901 du même code dispose que « S’il a été seulement convenu que l’emprunteur paierait quand il le pourrait, ou quand il en aurait les moyens, le juge lui fixera un terme de paiement suivant les circonstances ». Après examen du Contrat de Prêt et de l’Avenant, le Tribunal relève en premier lieu que le Contrat de Prêt a fixé le terme pour le remboursement du montant dû au 18 septembre 2020 au plus tard et que l’Avenant a prévu que le remboursement du montant dû sera exécuté au plus tard le 1er mai 2021. 9

Le Tribunal relève encore que suivant l’Avenant, les parties se sont gardé « (…) la possibilité d’entamer de nouvelles discussions pour définir des nouvelles formalités de remboursement ». Conformément à l’article 1156 du Code civil, il convient de rechercher dans les conventions quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral du terme. Suivant cette disposition, il y a lieu de retenir que les époux PERSONNE3.) et la SOCIETE1.) se sont réservé la seule possibilité d’entamer d’éventuelles discussions pour définir des nouvelles formalités de remboursement en cas d’un non-remboursement du montant dû dans le délai fixé par l’Avenant. Eu égard au fait qu’il ne s’agit qu’une option de renégocier de nouvelles formalités de remboursement du montant dû dans l’hypothèse où la SOCIETE1.) n’a pas remboursé le montant dû pour le 1er mai 2021 au plus tard, il convient de noter que les articles 1900 et 1901 du Code civil ne s’appliquent pas en l’espèce. Aux termes de l’article 1134 du Code civil précité, le Tribunal relève que le montant restant dû aurait dû être remboursé aux époux PERSONNE3.) par la SOCIETE1.) au plus tard le 1er mai 2021. Eu égard aux développements qui précèdent, il y a lieu de rejeter la demande de la SOCIETE1.) tendant à voir reporter l’échéance du remboursement du capital.

Conclusion

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, le Tribunal actuellement saisi relève que la demande en condamnation formulée par les époux PERSONNE3.) à l’encontre de la SOCIETE1.) est à déclarer fondée à concurrence du montant réclamé de 600.000 euros. (370.000 euros à titre du solde restant dû du montant principal + 230.000 euros à titre d’intérêts conventionnels). Il convient de rappeler que le Contrat de Prêt porte sur un montant en principal de 870.000 euros et sur des intérêts conventionnels à concurrence de 200.000 euros et que l’Avenant porte sur des intérêts conventionnels supplémentaires à 10

concurrence de 30.000 euros, soit un montant total en principal et intérêts de 1.100.000 (870.000 + 200.000 + 30.000) euros à rembourser par la SOCIETE1.) aux époux PERSONNE3.). Il y a encore lieu de rappeler qu’un paiement partiel à concurrence de 500.000 euros a déjà été effectué par la SOCIETE1.). Il ne ressort ni des développements des parties, ni des éléments versés aux débats que les parties auraient prévu une imputation conventionnelle spécifique en cas de paiements partiels par la SOCIETE1.). Il y a lieu de noter que les articles 1253 à 1256 du Code civil régissent les principes applicables en matière d’imputation des paiements. Plus précisément, aux termes de l’article 1254 du Code civil, le débiteur d’une dette qui porte intérêt ou produit des arrérages ne peut point, sans le consentement du créancier, imputer le paiement qu’il fait sur le capital par préférence aux arrérages ou intérêts : le paiement fait sur le capital et intérêts, mais qui n’est point intégral, s’impute d’abord sur les intérêts. Cet article pose le principe selon lequel, à défaut d’imputation conventionnelle, le paiement doit être imputé d’abord sur les arrérages ou intérêts. Au vu des développements qui précèdent, il y a donc lieu d’imputer, en premier lieu, le montant du paiement partiel de 500.000 euros sur l’ensemble des intérêts conventionnels, à savoir le montant de 230.000 (200.000 + 30.000) euros. En second lieu, le solde du paiement partiel, à savoir le montant de (500.000 – 230.000 = ) 270.000 euros, est à imputer sur le montant principal de 870.000 euros, ayant pour conséquence qu’il y a encore un solde restant dû de (800.000 – 270.000 = ) 600.000 euros du montant principal à rembourser. Il y a dès lors lieu de condamner la SOCIETE1.) au paiement du montant de 600.000 euros avec les intérêts au taux légal à partir du jour de la demande en justice, soit le 17 novembre 2022, jusqu’à solde. Quant à la demande en remboursement des frais et honoraires d’avocat Les époux PERSONNE3.) sollicitent encore le remboursement des frais et honoraires d’avocat à hauteur de 4.000 euros.

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Il est admis en jurisprudence qu’il est permis de solliciter des dommages et intérêts pour obtenir le remboursement des frais d’avocat exposés. La Cour de cassation a en outre admis le caractère cumulable de l’indemnité de procédure, trouvant son origine dans une responsabilité sans faute, et du remboursement intégral des honoraires d’avocat à titre de dommages et intérêts, procédant d’une faute (cf. Cour de cassation, 9 février 2012, no 5/12, Journal des tribunaux Luxembourg, 2012, p.54 cité in G. Ravarani, La responsabilité civile des personnes privées et publiques, Pasicrisie 2014, 3ème édition, p.1127). S’il est admis en jurisprudence que les honoraires d’avocat peuvent constituer un poste indemnitaire, il n’en reste pas moins que les parties doivent établir une faute dans le chef respectif de l’autre partie. Il y a lieu de noter que les époux PERSONNE3.) ne précisent pas en quoi le fait pour la SOCIETE1.) de s’être opposée à leur demande en paiement soit constitutif d’une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle. Les époux PERSONNE3.) restent par ailleurs en défaut de documenter les frais dont ils réclament remboursement. Il y a partant lieu de débouter les époux PERSONNE3.) de leur demande en allocation de dommages et intérêts pour frais et honoraires d’avocat exposés. Quant aux demandes accessoires Indemnité de procédure Les époux PERSONNE3.) entendent voir condamner la SOCIETE1.) à une indemnité de procédure de 4.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. La SOCIETE1.) réclame une indemnité de procédure de 2.000 euros. S’agissant des demandes réciproques en obtention d’une indemnité de procédure, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, lorsqu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine. 12

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour de cassation française, 2ème chambre civile, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47 ; Cour de cassation, 2 juillet 2015, Arrêt N° 60/15, JTL 2015, N° 42, page 166). Au vu de l’issue du litige, la SOCIETE1.) est à débouter de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Il y a cependant lieu de faire droit à la demande des époux PERSONNE3.) en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article précité et de condamner la SOCIETE1.) à leur payer une indemnité de procédure de 1.000 euros. Exécution provisoire Quant à la demande en exécution provisoire formulée par les époux PERSONNE3.), il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 244 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office, s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n’y a point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. Lorsque l’exécution provisoire est facultative, son opportunité s’apprécie selon les circonstances particulières de la cause, en tenant notamment compte des intérêts respectifs des parties, du degré d’urgence, du péril en la demeure ainsi que des avantages ou inconvénients que peut entraîner l’exécution provisoire pour l’une ou l’autre des parties (cf. CSJ, 8 octobre 1974, Pasicrisie 23, p.5). En l’espèce, le Tribunal relève, tel que déjà remarqué ci-avant, que la SOCIETE1.) a reconnu dans son courrier recommandé du 14 novembre 2022 à l’attention du mandataire des époux PERSONNE3.) qu’elle devra encore rembourser le montant de 600.000 euros aux époux PERSONNE3.). Il y a encore lieu de relever que la SOCIETE1.) demande dans ses conclusions à lui donner acte, qu’elle ne conteste pas redevoir le montant principal du prêt, à savoir le montant de 370.000 euros. Il convient partant de noter qu’il y a une réitération de la reconnaissance de dette dans le chef de la SOCIETE1.), au

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moins en ce qui concerne le montant principal qui s’élève au montant de 370.000 euros. Au vu de ce qui précède, il y a lieu d’assortir d’office le présent jugement de l’exécution provisoire sans caution. Frais et dépens Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie qui succombera sera condamnée aux dépens. Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de condamner la SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

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Source : Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, 2024-10-11, n° TAL-2022-08915 (TALCH11)

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