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Cour d'Appel de Monaco, 27 mars 1984, n° 25059

Faits et procédure

La dame P., locataire d'un appartement situé au sixième étage de l'immeuble dénommé « Villa G. », propriété de l'hoirie G., a saisi la Commission arbitrale des loyers d'habitation d'une demande en modification de classement et de surface corrigée. Par jugement du 3 mars 1983, cette commission a homologué le rapport de l'architecte L., désigné en qualité d'expert par une décision antérieure, en date du 17 février 1981. Elle a classé la fraction d'immeuble dont dépend le logement en catégorie 2B, fixé la surface corrigée à 125 m² jusqu'à la fin février 1978, puis à 152,20 m² à compter du 1er mars 1978, et limité le droit de la locataire à la révision de la valeur locative et du loyer à compter du 17 mars 1977, date de son exploit introductif d'instance.

Les hoirs G. ont interjeté appel. Ils soutenaient que le rapport d'expertise était entaché d'erreurs graves et manifestes, tant sur la composition de la surface corrigée que sur la classification de l'immeuble. Ils critiquaient notamment la non-prise en compte d'installations initiales remplacées par la locataire, l'appréciation des coefficients d'ensoleillement et de vues, la qualification d'« annexe » retenue pour une pièce présentée comme une chambre, et le recours à l'absence d'escalier de service comme critère de classement. À l'appui de ces critiques, ils produisaient une publicité relative à un immeuble voisin et une consultation d'un évaluateur immobilier datée du 11 janvier 1984. Cet évaluateur estimait que l'immeuble devait être classé en catégorie 2A et que son coefficient d'entretien était de 2,30, et non de 1,35. À titre très subsidiaire, les appelants demandaient la désignation d'un nouvel expert, dont les opérations ne pourraient intervenir qu'après l'achèvement de travaux de restauration encore en cours.

L'intimée concluait à la confirmation du jugement, en faisant valoir que les constatations du mandataire de justice devaient primer l'avis d'un consultant unilatéralement sollicité.

Un pourvoi a été formé contre l'arrêt confirmatif. La Cour de révision l'a rejeté par arrêt du 24 avril 1985.

Question de droit

Deux questions se posaient à la Cour d'appel.

La première portait sur les critères de classement d'un immeuble dans une catégorie donnée. Il s'agissait de déterminer si les juges du fond pouvaient fonder ce classement sur la nature du gros œuvre, la composition de l'immeuble, ses installations et son état actuel, à l'exclusion d'autres éléments invoqués par les appelants, tels que l'existence d'un ascenseur ou l'absence d'escalier de service.

La seconde question était d'ordre probatoire. Il convenait de savoir si les juges pouvaient entériner les conclusions d'un expert judiciaire face à l'avis contraire d'un consultant privé produit en appel, et si la demande subsidiaire de nouvelle expertise devait être accueillie.

Solution et dispositif

La Cour déclare les appelants non fondés et confirme le jugement entrepris. Son raisonnement est bref. Elle relève, d'une part, que les hoirs G. « n'émettent pas de reproches précis et directs à l'égard de la décision déférée, hormis celui d'avoir fait fond sur le rapport de l'architecte-ingénieur L. ». D'autre part, elle constate que les premiers juges ont « scrupuleusement analysé les critiques formulées à rencontre du travail expertal », qu'ils ont « entériné par des motifs pertinents » que la Cour « estime devoir adopter et faire siens ». Elle écarte enfin l'argument tiré de la poursuite de travaux de restauration après le 17 février 1981, travaux « d'ailleurs non encore terminés », et en tire la conséquence de la succombance des appelants.

Le dispositif est ainsi rédigé :

Le texte ne ment

Considérant que par jugement en date du 3 mars 1983, la Commission arbitrale des loyers d'habitation, statuant sur une demande en modification de classement et de surface corrigée, présentée par la dame P. relativement à l'appartement dont elle est locataire au sixième étage de l'immeuble dénommé « Villa G. », propriété de l'hoirie G., dirigée contre celle-ci, a homologué le rapport du 17 février 1981 de l'architecte L., désigné en qualité d'expert par une précédente décision, dit que la fraction d'immeuble dépend le logement litigieux devait être classée en catégorie 2B, que la valeur locative de cet appartement devait être calculée sur une surface corrigée de 125 m2 jusqu'à la fin février 1978, de 152,20 m2 à partir du 1er mars 1978 et que la locataire n'était fondée à obtenir la révision de la valeur locative et du loyer qu'à compter du 17 mars 1977, date de son exploit introductif d'instance ; Considérant que par l'exploit susvisé les hoirs G. ont interjeté appel de ce jugement auquel ils reprochent d'être fondé sur les conclusions de l'expertise du sieur L., devant selon eux être écartée car entachée d'erreurs graves et manifestes en ce qui regarde tant les composants de la surface corrigée que ceux de la classification de l'immeuble ; qu'ils concluent à la réformation de la décision entreprise, au rejet des demandes de leur locataire cherchant à obtenir le déclassement de leur immeuble et la minoration des autres bases de calcul du prix de location, par elle librement acceptée depuis 1966, époque de son occupation des lieux, et très subsidiairement, à la désignation d'un nouvel expert dont les opérations ne pourraient être diligentées qu'à l'achèvement d'importants travaux de restauration et de réfection encore en cours ; Considérant que, dans leur dense argumentation à l'encontre du travail de l'architecte L., ils reprochent à celui-ci de n'avoir pas tenu compte dans l'évaluation de la surface corrigée du local, sinon pour la diminuer d'autant des équivalences superficielles correspondant aux installations initiales en état de fonctionnement ensuite remplacées par la locataire à sa seule convenance et suivant ses goûts, ainsi que d'avoir apprécié arbitrairement les coefficients d'ensoleillements et de vues et assimilé à une « annexe » une véritable chambre (dite « troisième chambre ») ; Qu'ils lui font grief d'avoir, contre toutes données objectives d'évidence, participant de l'excellente qualité des matériaux constitutifs du gros œuvre, de la bonne isolation thermique et phonique des pièces bien dimensionnées dans l'ensemble immobilier, parfaitement entretenu, disposant d'une excellente situation centrale dans la Principauté et de deux entrées, classé leur immeuble en catégorie 2B en raison de l'absence d'escalier de service, critère non déterminant et socialement anachronique, ce malgré l'existence d'un ascenseur d'une rare grandeur et d'un escalier assez large ; qu'à l'appui de ces dernières critiques ils produisent nouvellement, outre une publicité relative à une récente construction de rapport (Columbia Palace, Boulevard Princesse Grace) dont les appartements présenteraient une similitude d'orientation avec ceux de leur immeuble, sans bénéficier des mêmes dégagements ni de pièces de débarras, une consultation établie à leur demande, sous la date du 11 janvier 1984, par un évaluateur immobilier (sieur P.), qui, à la suite de l'examen d'un appartement de composition et d'emplacement sensiblement identique à celui de la dame P. a émis l'avis que par la nature de son gros œuvre, sa composition, ses installations, son état actuel, leur immeuble doit être classé en catégorie 2A et que son coefficient d'entretien est 2,30 (et non 1,35 ainsi qu'évalué par l'expert) ; Considérant que l'intimée conclut au rejet de l'appel et de toute autre demande des hoirs G. ainsi qu'à la confirmation du jugement entrepris ayant retenu les conclusions détaillées d'un mandataire de justice, techniquement et concrètement informé des problèmes de classification des immeubles et d'évaluation des surfaces corrigées d'appartements à Monaco, dont les constatations doivent obligatoirement primer l'opinion d'un consultant à la qualification incertaine, unilatéralement sollicité ainsi que l'avaient été un métreur-vérificateur et un agent immobilier aux avis desquels les susnommés avaient fait référence dans leurs écritures devant la juridiction de première instance ; Sur ce, Considérant qu'il convient de relever, ainsi que l'objecte la dame P., que les hoirs G. n'émettent pas de reproches précis et directs à l'égard de la décision déférée, hormis celui d'avoir fait fond sur le rapport de l'architecte-ingénieur L. ; Considérant que les premiers juges ont scrupuleusement analysé les critiques formulées à rencontre du travail expertal qu'ils ont en définitive entériné par des motifs pertinents que la Cour estime devoir adopter et faire siens ; Considérant que nonobstant l'affirmation de la continuation en la villa G., postérieurement au 17 février 1981, de travaux de restauration et de réfection, d'ailleurs non encore terminés, il y a lieu de confirmer purement et simplement le jugement du 3 mars 1983 en tirant les conséquences de la succombance des appelants ;

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Cour d'appel de Monaco (Principauté de Monaco) en matière de immobilier baux · immobilier immeuble a usage d habitation · cour-appel-civile, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : Vu les articles 989, 1002 et 1229 du Code civil monégasque et l'article 199 du Code de procédure civile.