Cour d'Appel de Monaco, 24 janvier 1989, n° 25516

I. Le contexte factuel et procédural

A. Les faits à l'origine du litige

Le litige soumis à l'appréciation de la Cour d'appel de Monaco s'inscrit dans le cadre de la commercialisation d'un programme immobilier en cours de construction à Monte-Carlo, dénommé « L. R. », réalisé par la société civile immobilière (S.C.I.) Ambre. Aux fins de commercialisation des lots de cet ensemble immobilier, Madame J. C., propriétaire-exploitante de l'agence immobilière « I. » sise à Monte-Carlo, est intervenue en qualité d'intermédiaire professionnel. Son entremise a consisté à mettre en relation deux de ses clients, à savoir la société Verguimmobil Establishment Vaduz et la société Olimar Investment SA Panama, avec la S.C.I. Ambre, en tant qu'acquéreurs potentiels de plusieurs appartements.

Antérieurement à la formalisation des engagements entre le promoteur et les candidats acquéreurs, les modalités de la rémunération de l'intermédiaire ont fait l'objet d'échanges écrits. Par une lettre en date du 11 janvier 1982, Madame J. C. a sollicité de la S.C.I. Ambre la confirmation qu'elle percevrait une commission fixée à 5 % sur le montant des transactions réalisées par ses soins. Aux termes de ce courrier, cette commission devait être « reconnue par un bon de commission » signé par ladite S.C.I. et « payée au moment du deuxième versement » effectué par les acquéreurs.

À la suite de cette mise en relation, les sociétés Verguimmobil Establishment Vaduz et Olimar Investment SA Panama ont conclu avec la S.C.I. Ambre, respectivement les 25 janvier et 4 février 1982, deux conventions intitulées « de réservation de portions d'immeuble en copropriété avec engagement d'acquérir ». Ces conventions portaient sur des locaux précisément définis quant à leur emplacement et à leur prix. L'économie contractuelle de ces actes de réservation reposait sur deux mécanismes principaux :

1. D'une part, le versement immédiat par les sociétés réservataires, à titre de dépôt de garantie, d'une somme correspondant à 10 % du prix de base des portions d'immeuble réservées. Ces fonds devaient être déposés sur un compte bloqué ouvert auprès de la Banque de Paris et des Pays-Bas à Monaco. Il était expressément stipulé qu'en cas de non-réalisation de la vente du fait des réservataires, ce dépôt de garantie resterait acquis à la S.C.I. Ambre. Inversement, le réservant conservait la faculté de ne pas vendre en restituant ce dépôt assorti des intérêts stipulés.
2. D'autre part, le report de l'établissement des conditions générales et particulières de la vente dans une « promesse de vente et d'achat » à intervenir ultérieurement et destinée à lier respectivement les parties. À cet égard, la S.C.I. Ambre s'engageait à notifier aux réservataires le texte de cette promesse et à leur faire connaître le délai dans lequel la signature devrait intervenir, concomitamment au paiement de la portion du prix alors exigible.

Concomitamment à la signature de la seconde convention de réservation, le 4 février 1982, la S.C.I. Ambre a souscrit deux bons de commission préalablement établis par Madame J. C. Aux termes de ces documents, la S.C.I. reconnaissait formellement que les sociétés Verguimmobil Establishment Vaduz et Olimar Investment SA Panama lui avaient été présentées par l'agence « I. » de Monte-Carlo. Elle s'engageait en conséquence à lui verser « des honoraires de 5 % TTC du montant total des acquisitions ». Toutefois, ces bons de commission présentaient deux particularités rédactionnelles majeures : ils indiquaient, de manière erronée au regard de la chronologie des actes, que les clients présentés avaient d'ores et déjà « acquis » les lots visés dans la résidence « L. R. », et ils stipulaient expressément que le règlement de la commission interviendrait le jour de la signature de la promesse de vente et d'achat, dès que la S.C.I. Ambre serait en possession du deuxième versement effectué par l'acquéreur, lequel représentait 25 % du prix (portant ainsi le total des sommes versées à 35 % du prix global).

Cependant, l'opération immobilière projetée n'a pas connu son dénouement. Les deux sociétés réservataires n'ont pas donné suite aux conventions de réservation et ont renoncé à acquérir les lots. Les promesses de vente et d'achat prévues n'ont jamais été signées, et le deuxième versement de 25 % du prix n'a pas été effectué. En application des stipulations des contrats de réservation, les dépôts de garantie initiaux de 10 % ont été conservés par la S.C.I. Ambre à titre de dédit.

Estimant néanmoins que sa rémunération lui était acquise en dépit de la résolution des actes de réservation, Madame J. C. a adressé une mise en demeure à la S.C.I. Ambre le 2 août 1984, avant d'introduire une action en justice pour obtenir le paiement intégral des commissions stipulées dans les bons du 4 février 1982.

B. Le parcours procédural et les prétentions des parties

Par assignation introductive d'instance, Madame J. C. a attrait la S.C.I. Ambre devant le Tribunal de première instance de Monaco. Fondant son action sur la théorie du mandat ainsi que sur une jurisprudence française relative au maintien de la rémunération des agents immobiliers en cas de résolution de la vente, la demanderesse sollicitait la condamnation de la société défenderesse au paiement de :

• La somme principale de 456 952,89 francs au titre des commissions prétendument dues en exécution des deux engagements souscrits le 4 février 1982 ;
• La somme de 20 000 francs à titre de dommages-intérêts pour frais irrépétibles.

En défense devant les premiers juges, la S.C.I. Ambre s'est opposée à ces prétentions en soutenant qu'à défaut de réalisation effective des transactions envisagées, en raison de la défection des bénéficiaires des conventions de réservation, aucune commission n'était due à l'agent immobilier. En outre, la S.C.I. a formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de Madame J. C. au paiement de la somme de 517 651 francs à titre de dommages-intérêts, somme représentant la moitié du préjudice forfaitaire contractuel qu'elle estimait avoir subi.

Par un jugement rendu le 25 juin 1987, le Tribunal de première instance de Monaco a adopté une solution médiane. Après avoir analysé la portée des conventions de réservation et des bons de commission, le tribunal a estimé que la commune intention des parties était de subordonner le versement du pourcentage de 5 % TTC à la réalisation effective des acquisitions, analysant la clause de paiement lors de la signature de la promesse et du versement de la deuxième fraction du prix comme une condition suspensive et non comme un terme. Déboutant Madame J. C. de sa demande en paiement intégral des commissions, les premiers juges l'ont néanmoins déclarée partiellement fondée en son action au titre des « peines et soins » accomplis, relevant que par son intermédiaire, la S.C.I. avait perçu et conservé les dépôts de garantie. Le tribunal a ainsi condamné la S.C.I. Ambre à payer à Madame J. C. la somme de 50 000 francs en rémunération de ses peines et soins, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 1985. Enfin, le tribunal a débouté Madame J. C. du surplus de ses demandes, a rejeté la demande reconventionnelle de la S.C.I. Ambre — faute de preuve d'un retard imputable à l'agent l'ayant empêchée de disposer de son bien ou d'une faute personnelle détachable de son mandat — et a condamné la S.C.I. aux dépens.

Insatisfaites de cette décision, les deux parties ont interjeté appel. Madame J. C. a relevé appel par acte du 5 octobre 1987, suivie par la S.C.I. Ambre par acte du 12 octobre 1987.

Devant la Cour d'appel, Madame J. C., appelante principale, fait grief aux premiers juges d'avoir méconnu la loi des parties et violé les dispositions de l'article 989 du Code civil. Ses moyens s'articulent autour des arguments suivants :

• Le tribunal, tout en lui reconnaissant la qualité de mandataire, n'a pas fait une stricte application de la convention résultant des bons de commission ;
• Les premiers juges ont statué ultra ou extra petita en disqualifiant sa rémunération de commission en rétribution pour « peines et soins », alors qu'elle réclamait le paiement intégral de sa commission et que la S.C.I. Ambre elle-même n'avait nullement sollicité une telle disqualification ;
• Elle invoque le règlement de la Chambre des Agents Immobiliers de Monaco ainsi qu'une jurisprudence française (notamment un arrêt de la Cour de cassation du 16 octobre 1963) consacrant le droit au paiement de la commission en cas de non-réalisation définitive d'une vente pour une cause étrangère à l'intermédiaire, dès lors que celui-ci justifie de sa contribution au rapprochement des parties ;
• Elle reproche au tribunal d'avoir fait prévaloir sur sa convention, qu'elle estime claire et précise, une prétendue violation des actes de réservation par les parties signataires, violation qui lui serait en tout état de cause inopposable en vertu de l'effet relatif des contrats.

Elle demande en conséquence à la Cour de réformer le jugement entrepris et de condamner la S.C.I. Ambre à lui payer la somme globale de 456 952,98 francs (montant légèrement rectifié dans ses écritures d'appel par rapport aux 456 952,89 francs de première instance) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 août 1984, outre 20 000 francs de dommages-intérêts pour frais irrépétibles et les entiers dépens.

De son côté, la S.C.I. Ambre, appelante à titre principal dans sa propre instance dont elle sollicite la jonction, approuve le jugement en ce qu'il a dénié à l'agent tout droit à la commission contractuelle, mais en poursuit la réformation parte in qua sur deux chefs :

1. Elle conteste l'allocation d'une rémunération pour « peines et soins », soutenant que cette condamnation est dépourvue de fondement contractuel ou délictuel justifié. Elle fait valoir que Madame J. C. n'a agi que dans le seul intérêt de ses deux clients réservataires, dont elle était la mandataire, et que la conservation des dépôts de garantie — qui revêt un caractère à la fois contractuel et indemnitaire — ne saurait profiter, même indirectement, à un intermédiaire tiers aux actes de réservation et intimement lié à la carence de ses propres mandants ;
2. Elle réitère sa demande reconventionnelle en paiement de 517 651 francs de dommages-intérêts, reprochant aux premiers juges une inexacte appréciation des faits. Selon la S.C.I., Madame J. C. a fautivement contribué, postérieurement à la signature des contrats de réservation, aux atermoiements de ses mandants, en laissant croire au promoteur qu'ils étaient toujours intéressés par l'acquisition alors qu'elle n'ignorait pas leur intention de ne pas conclure définitivement.

II. La question de droit et la solution de la juridiction

A. Le problème juridique posé

La Cour d'appel de Monaco était saisie d'une triple problématique juridique touchant au régime du mandat d'entremise immobilière et aux conditions de la responsabilité de l'agent d'affaires :

1. En premier lieu, quelle est la nature juridique de la modalité affectant le paiement de la commission d'un agent immobilier lorsqu'un bon de commission subordonne ce règlement à la signature future d'une promesse de vente et au versement d'une fraction complémentaire du prix : s'agit-il d'un terme suspensif n'affectant que l'exigibilité d'une créance déjà née du seul rapprochement des parties, ou d'une condition suspensive subordonnant la naissance même du droit à commission à la conclusion effective et parfaite de la vente immobilière au regard des exigences de l'article 1432 du Code civil monégasque ?
2. En deuxième lieu, à défaut de réalisation de la condition suspensive du fait de la défaillance des candidats acquéreurs, l'agent immobilier, privé de son droit à la commission contractuelle, peut-il néanmoins prétendre à une indemnisation au titre de ses « peines et soins » lorsque ses diligences ont permis au promoteur d'encaisser et de conserver un dépôt de garantie substantiel à titre de dédit ?
3. En troisième lieu, dans quelle mesure la responsabilité civile de l'agent immobilier, agissant comme mandataire des candidats acquéreurs, peut-elle être engagée à l'égard du promoteur réservant en raison de la temporisation et de la défaillance finale de ses mandants ?

B. Le raisonnement et la motivation de la cour

Après avoir ordonné la jonction des deux appels en raison de leur lien de connexité évident, la Cour d'appel de Monaco procède à une analyse rigoureuse et séquencée des actes juridiques en présence pour confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement déféré.

1. Sur le rejet du droit à la commission contractuelle : l'analyse des conventions et le particularisme du droit monégasque de la vente immobilière

Pour écarter le grief de violation de l'article 989 du Code civil (relatif à la force obligatoire des contrats) invoqué par l'agent immobilier, la Cour se livre à une interprétation souveraine de la commune intention des parties en confrontant les conventions de réservation et les bons de commission.

Tout d'abord, la Cour qualifie exactement les conventions des 25 janvier et 4 février 1982. Elle relève que ces contrats de réservation ne constituent « nullement des contrats de vente non plus que des promesses synallagmatiques de vente ». En effet, le mécanisme de dédit réciproque (perte du dépôt de garantie de 10 % pour les réservataires s'ils n'acquièrent pas ; restitution du dépôt avec intérêts pour le réservant s'il ne vend pas) démontre que les parties ont conservé leur liberté fondamentale de ne pas contracter. L'engagement définitif était reporté à la signature ultérieure d'une promesse de vente et d'achat.

Ensuite, la Cour examine les bons de commission du 4 février 1982 à la lumière de la lettre préalable de l'agent du 11 janvier 1982. Elle écarte l'inexactitude matérielle de rédaction des bons (qui mentionnaient à tort que les clients avaient « acquis » les lots) pour s'attacher à la clause gouvernant le règlement des honoraires. Ceux-ci n'étaient payables que le jour de la signature de la promesse de vente et d'achat et dès la mise en possession par la S.C.I. du deuxième versement de 25 % du prix. La Cour approuve pleinement les premiers juges d'avoir qualifié cette modalité de condition et non de terme. Le raisonnement est d'une orthodoxie civiliste irréprochable : le terme implique « la réalisation future d'un événement certain », ce qui n'était nullement invocable en l'espèce puisque la conclusion des ventes demeurait hypothétique. En subordonnant le paiement à ces deux événements incertains, les parties ont entendu lier le droit à commission à « la réalisation de conditions de nature à consacrer l'engagement ferme et définitif du vendeur et des candidats-acquéreurs ». La commune intention des parties était donc bien de ne rémunérer l'intermédiaire au pourcentage convenu qu'en cas de réalisation effective des acquisitions.

Poursuivant son raisonnement, la Cour constate la défaillance de cette condition. Non seulement les promesses prévues dans les contrats de réservation n'ont jamais été signées du fait du désengagement des réservataires, mais la Cour ajoute un argument de droit positif monégasque déterminant, introduit par la locution « étant au demeurant observé que ». Elle rappelle que l'article 1432 du Code civil monégasque ne confère pas aux promesses de vente la valeur juridique qui leur est reconnue en droit français (où la promesse synallagmatique vaut vente par le seul échange des consentements sur la chose et le prix). En Principauté de Monaco, l'article 1432 subordonne la perfection même d'une vente d'immeubles sis sur le territoire national à la passation d'un acte authentique. Dès lors, à défaut d'accord définitif par compromis interposé et, a fortiori, d'acte authentique, la vente n'a pu revêtir un caractère parfait.

Cette spécificité du droit interne permet à la Cour de balayer l'argumentation de droit comparé développée par Madame J. C. Celle-ci invoquait un arrêt de la Cour de cassation française du 16 octobre 1963. La Cour d'appel de Monaco écarte cette référence en démontrant son absence de pertinence tant factuelle que juridique :

• D'une part, cet arrêt est antérieur à la loi française du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet), laquelle interdit désormais en France à un agent immobilier de percevoir une rémunération tant que l'opération n'a pas été « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties » ;
• D'autre part, dans l'espèce française de 1963, le vendeur « reconnaissait que la vente était parfaite » et seul le versement de la commission était différé à l'acte authentique, la Cour de cassation ayant d'ailleurs par la suite aligné sa jurisprudence sur le principe codifié par la loi de 1970.

2. Sur la consécration d'une rétribution au titre des « peines et soins »

Bien que déboutée de sa demande contractuelle, Madame J. C. se voit confirmer l'octroi d'une somme de 50 000 francs au titre de ses « peines et soins ». Pour rejeter l'appel incident de la S.C.I. Ambre qui déniait tout fondement à cette indemnisation et arguait que l'agent n'avait agi que dans l'intérêt exclusif de ses clients défaillants, la Cour développe une motivation fondée sur l'équité, l'utilité de l'intervention et le profit retiré par le promoteur.

La Cour relève d'abord que les démarches de Madame J. C. ont été effectuées « dans l'intérêt non seulement de ses clients réservataires mais aussi de la S.C.I. réservante », puisque son entremise tendait à la réalisation d'une opération immobilière « envisagée avec profit de part et d'autre ». L'agent a donc bien fourni une prestation de service bilatérale de rapprochement.

Surtout, la Cour souligne que si l'opération a échoué en raison de la défaillance des mandants de l'agent, la S.C.I. Ambre « a néanmoins tiré quelque profit en encaissant des sommes à titre de dédit » (les dépôts de garantie de 10 % versés par les deux sociétés étrangères). La Cour précise alors que, « nonobstant le caractère conventionnel et indemnitaire de ce dédit », les diligences accomplies par l'agent immobilier justifient une rétribution au titre des peines et soins. En d'autres termes, le fait que le dépôt de garantie ait juridiquement la nature d'une indemnité contractuelle pour le promoteur n'efface pas la réalité économique : c'est grâce au travail de prospection et de présentation de Madame J. C. que la S.C.I. Ambre a pu conclure les contrats de réservation et percevoir ces fonds. Se référant « aux circonstances de la cause et à la jurisprudence suivie en semblable occurrence », la Cour confirme l'évaluation équitable de cette rétribution à 50 000 francs, outre intérêts légaux à compter de l'assignation.

3. Sur le rejet des demandes indemnitaires accessoires et reconventionnelles

Enfin, par adoption des motifs des premiers juges, la Cour confirme le rejet des deux demandes de dommages-intérêts :

• La demande de Madame J. C. (20 000 francs pour frais irrépétibles) est écartée faute de preuve d'un préjudice distinct de celui déjà réparé par l'allocation des intérêts moratoires au taux légal ;
• La demande reconventionnelle de la S.C.I. Ambre (517 651 francs) est rejetée sur le fondement des règles classiques de la responsabilité du mandataire à l'égard des tiers. La Cour juge qu'il n'est pas établi que Madame J. C

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