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IMMOBILIER IMMEUBLE A USAGE D HABITATION · IMMOBILIER BAUX · SURETES ET PUBLICITE FONCIERE DROIT DE PROPRIETE · COUR-APPEL-CIVILE — Principauté de Monaco — Cour d'appel de la Principauté de Monaco — Contrôle de qualification et de motivation — infirmation
Sommaire analytique Korpus — Thèse & Solution de droit
Sommaire analytique Korpus — Il résulte de la décision rendue le 17 novembre 1992 par Cour d'appel de la Principauté de Monaco (Principauté de Monaco), statuant au visa de loi n° 669, que l'application des règles régissant le domaine « immobilier immeuble a usage d habitation · immobilier baux · suretes et publicite fonciere droit de propriete · cour-appel-civile » exige une caractérisation précise des éléments de fait et de droit soumis au débat contradictoire, sous le contrôle de révision en droit (ou d’appréciation de conformité constitutionnelle au Titre III de la Constitution du 17 décembre 1962) propre aux juridictions souveraines de la Principauté (infirmation).
L'essentiel en 30 secondes — Ce qu'il faut retenir
Règle directrice & sens de l'arrêt : Cour d'appel de la Principauté de Monaco consacre une lecture rigoureuse des conditions d'application de loi n° 669 (infirmation), renforçant la sécurité juridique des parties en .
Jurisprudence · Reproduction exacteloi n° 669
La justification du motif de congé n'est pas requise dans l'acte de congé lui-même ; il suffit qu'elle soit apportée en cours de procédure, pourvu qu'elle permette au locataire de connaître les raisons de la résiliation et au juge d'exercer son pouvoir d'appréciation.
▸Texte intégral de la décision officielle (7 368 caractères)
Faits et procédure
Baux d'habitation
Exercice du droit de reprise :
Justification des besoins normaux : lors de l'instance.
Appréciation par le juge.
Aux termes de l'article 28, 3e, de la loi n° 669 sur les baux d'habitation le propriétaire qui veut exercer son droit de reprise doit, à peine de nullité de la procédure, justifier que l'occupation du local répond pour lui ou pour le bénéficiaire de la reprise à ses besoins normaux.
La loi n'impose pas que cette justification soit fournie dans le congé lui-même ; il suffit - comme il en est ainsi en l'espèce - qu'elle soit apportée en cours de procédure pour satisfaire au double but poursuivi par le législateur, à savoir d'une part informer le locataire pour lui permettre de faire valoir utilement ses moyens et, d'autre part, permettre au juge d'exercer son pouvoir d'appréciation.
La Cour,
La Cour statue sur l'appel du jugement rendu le 23 janvier 1992 par le Tribunal de première instance de Monaco dans le litige opposant B. B. C. aux époux M.
Les faits, la procédure, les moyens et les prétentions des parties peuvent être relatés comme suit, étant fait référence pour le surplus à la décision déférée et aux écritures échangées en appel.
Les époux M. sont locataires, au moins depuis 1938 en ce qui concerne l'épouse, d'un appartement à Monaco, soumis aux dispositions de la loi n° 669 du 17 septembre 1959.
B. B. C. est propriétaire dudit appartement depuis le 2 septembre 1980. Elle est toutefois logée actuellement dans un appartement pris en location à Monaco.
Par acte du 24 avril 1990, B. B. C. a fait délivrer congé à ses locataires pour le 1er mai 1991, précisant qu'elle entendait exercer à son profit le droit de reprise institué par l'article 26 de la loi n° 669.
Par acte du 18 juillet 1990, B. B. a fait assigner les époux M. en validation de ce congé.
Par le jugement déféré, le Tribunal, au motif que la demanderesse n'établissait pas que l'occupation de l'appartement à reprendre soit de nature à répondre à ses besoins normaux, a :
constaté la nullité de la procédure ;
rejeté en l'état la demande de la propriétaire,
condamné celle-ci aux dépens.
B. B. C. a relevé appel de cette décision.
A l'appui de son appel elle expose que la modicité de ses ressources ne lui permet plus de faire face au paiement du loyer de l'appartement pris en location et s'élevant à 240 000 francs par an et devenu trop grand à la suite du départ de ses deux filles poursuivant des études à l'étranger.
Elle affirme que le local objet de la reprise, comprenant deux pièces principales, correspondent à ses besoins normaux.
Elle verse notamment aux débats le bail de l'appartement qu'elle occupe actuellement et l'acte d'achat de l'appartement objet de la reprise, comportant la description et le plan dudit appartement.
Elle soutient en conséquence que toutes les conditions légales de la reprise sont remplies et demande à la Cour :
d'infirmer le jugement entrepris,
de valider le congé,
de dire les époux M. sans droit au maintien dans les lieux et d'ordonner leur expulsion en la forme habituelle et avec toutes ses conséquences,
d'autoriser la séquestration de leurs meubles en garantie d'éventuelles réparations locatives,
de les condamner aux dépens.
Les époux M., pour leur part, relèvent en premier lieu que leur propriétaire n'avait fourni à l'appui de sa demande de reprise aucun état descriptif de l'appartement, empêchant ainsi les locataires de discuter valablement les conditions de la reprise et le juge du fond d'exercer son pouvoir d'appréciation.
Ils prétendent également que la propriétaire n'avait donné aucune indication sur ses conditions de logement et ses moyens d'existence.
Ils soutiennent que la propriétaire se contente de simples affirmations, contrairement aux exigences de la loi.
Enfin, ils font observer que le moyen retenu par les premiers juges n'avait pas été soulevé d'office mais figurait dans leurs conclusions.
Ils demandent en conséquence à la Cour :
de confirmer le jugement entrepris,
de débouter B. B. C. de son appel,
de la condamner aux dépens.
Ceci étant exposé, la Cour :
Principauté de Monaco
Exigence probatoire immédiate : toute prétention fondée sur ce dispositif doit désormais être étayée par des pièces circonstanciées démontrant la réunion cumulative des critères légaux dès la phase de première instance ou d'appel.
Impact sur les dossiers en cours : d'application immédiate aux instances pendantes (effet déclaratif de la jurisprudence), cet arrêt commande d'auditer les écritures devant le Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour de révision, ainsi que les statuts de SAM/SCI et actes régis par le droit international privé monégasque (Loi n° 1.448) afférents au domaine immobilier immeuble a usage d habitation · immobilier baux · suretes et publicite fonciere droit de propriete · cour-appel-civile.
Cour d'Appel de Monaco, 17 novembre 1992, n° 26203
Les époux M. sont locataires d'un appartement situé à Monaco, soumis aux dispositions de la loi n° 669 du 17 septembre 1959 sur les baux d'habitation. L'épouse est locataire depuis 1938, selon la décision. La propriétaire, B. B. C., a acquis le logement le 2 septembre 1980. Elle occupait alors un autre appartement, pris en location à Monaco.
Par acte du 24 avril 1990, la propriétaire a fait délivrer congé pour le 1er mai 1991. Elle indiquait vouloir exercer à son profit le droit de reprise prévu par l'article 26 de la loi n° 669. Par acte du 18 juillet 1990, elle a assigné les locataires en validation du congé.
Le Tribunal de première instance de Monaco, par jugement du 23 janvier 1992, a constaté la nullité de la procédure et rejeté en l'état la demande. Il s'est fondé sur ce que la demanderesse n'établissait pas que l'occupation de l'appartement repris répondait à ses besoins normaux. La propriétaire a interjeté appel.
Au soutien de son appel, elle invoquait la modicité de ses ressources, qui ne lui permettait plus de supporter le loyer de son logement actuel, fixé à 240 000 francs par an. Elle exposait aussi que ce logement était devenu trop grand après le départ de ses deux filles poursuivant des études à l'étranger. Elle produisait le bail de son logement actuel ainsi que l'acte d'achat de l'appartement repris, comportant description et plan.
Les locataires soutenaient, en premier lieu, que le congé ne comportait aucun état descriptif du logement. Ils faisaient valoir, en second lieu, l'absence d'indications sur les conditions de logement et les moyens d'existence de la propriétaire. Ils relevaient enfin que le moyen retenu par les premiers juges figurait dans leurs conclusions et n'avait pas été soulevé d'office.
Question de droit
La question posée était la suivante : le propriétaire qui exerce le droit de reprise doit-il justifier, à peine de nullité de la procédure, que l'occupation du local répond à ses besoins normaux dans le congé lui-même, ou cette justification peut-elle intervenir en cours d'instance ?
Cette interrogation engageait la portée de l'article 28, 3°, de la loi n° 669, aux termes duquel « le propriétaire qui veut exercer le droit de reprise doit, à peine de nullité de la procédure : ... 3° justifier que l'occupation du local répond pour lui ou pour le bénéficiaire de la reprise à des besoins normaux. » Elle supposait également de déterminer comment s'apprécie, en pratique, la justification de ces besoins.
Solution et dispositif
La Cour retient que « la loi n'impose pas que cette justification soit fournie dans le congé lui-même ». Il suffit qu'elle soit apportée « en cours de procédure pour satisfaire au double but poursuivi par le législateur, à savoir d'une part informer le locataire pour lui permettre de faire valoir utilement ses moyens et, d'autre part, permettre au juge d'exercer son pouvoir d'appréciation ».
Appliquant ce principe, la Cour examine successivement les trois griefs des locataires.
Sur la description des lieux. Le congé comportait déjà une description de l'appartement. L'acte d'achat, qui contenait une description précise et un plan, avait été régulièrement produit aux débats. La Cour relève en outre que les locataires, occupants depuis de nombreuses années, ne pouvaient sérieusement ignorer la consistance des lieux. Le grief n'est pas accueilli.
Sur le nombre d'occupants bénéficiaires. La Cour juge qu'il ne pouvait être reproché à la propriétaire de ne pas préciser ce nombre, dès lors que le congé indiquait qu'elle entendait exercer la reprise à son profit. Elle relève que l'acte mentionnait qu'elle était mère de deux filles nées en 1966 et 1969, et qu'elle a précisé en cours d'instance que celles-ci poursuivaient des études à l'étranger.
Sur les conditions de logement. La Cour retient que l'appelante a régulièrement versé aux débats un bail établissant les conditions matérielles et financières de son logement actuel.
Elle conclut « qu'il est ainsi justifié par l'ensemble de ces éléments que l'appartement objet de la reprise correspond aux besoins normaux du propriétaire ». Elle constate ensuite que les autres conditions légales ne font plus l'objet de contestation. Elle juge que « c'est à tort que les
Motifs
Considérant qu'aux termes de l'article 28 de la loi n° 669, « le propriétaire qui veut exercer le droit de reprise doit, à peine de nullité de la procédure : ... 3° justifier que l'occupation du local répond pour lui ou pour le bénéficiaire de la reprise à des besoins normaux. »
Considérant que la loi n'impose pas que cette justification soit fournie dans le congé lui-même ;
Qu'il suffit qu'elle soit apportée en cours de procédure pour satisfaire au double but poursuivi par le législateur, à savoir d'une part informer le locataire pour lui permettre de faire valoir utilement ses arguments et, d'autre part, permettre au juge d'exercer son pouvoir d'appréciation.
Considérant qu'en l'espèce le congé délivré le 24 avril 1990 comportait une description de l'appartement objet de la reprise ;
Que l'acte de vente dudit appartement, comprenant une description précise et un plan des lieux a été régulièrement versé aux débats ;
Qu'au demeurant, les époux M. ne sauraient sérieusement soutenir ignorer la consistance de l'appartement qu'ils habitent depuis de nombreuses années ;
Qu'il ne saurait ainsi être fait grief à l'appelante de ne pas avoir apporté de précision sur les locaux objet de la reprise ;
Considérant qu'il ne peut, non plus, être fait grief à la propriétaire de n'avoir apporté aucune précision sur le nombre d'occupants bénéficiaires, dès lors qu'elle indiquait dans le congé qu'elle entendait exercer à son profit le droit de reprise ;
Qu'elle indiquait dans l'acte être mère de deux filles nées en 1966 et 1969 ;
Qu'elle précisait en cours de procédure que ses enfants poursuivaient désormais des études à l'étranger ;
Considérant que l'appelante a en outre régulièrement versé aux débats un bail établissant les conditions matérielles et financières de son logement actuel.
Considérant qu'il est ainsi justifié par l'ensemble de ces éléments que l'appartement objet de la reprise correspond aux besoins normaux du propriétaire.
Considérant que les autres conditions mises par la loi à l'exercice du droit de reprise sont remplies et ne font plus l'objet de contestation devant la Cour.
Considérant que c'est à tort que les premiers juges ont prononcé la nullité de la procédure et rejeté la demande de la propriétaire ;
Considérant qu'il y a lieu en conséquence de valider le congé du 24 avril 1990 et d'ordonner, en tant que de besoin, l'expulsion des époux M. en la forme habituelle et avec toutes ses conséquences, sans toutefois que soient séquestrés les meubles en garantie d'une créance purement éventuelle.
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
La Cour d'appel de la Principauté de Monaco,
Infirme le jugement du 23 janvier 1992.
Valide le congé du 24 avril 1990.
Dit les époux M. sans droit au maintien dans les lieux loués.
Dit qu'à défaut d'avoir quitté les lieux loués dans le délai de deux mois du présent arrêt, il pourra être procédé à leur expulsion en la forme habituelle et au besoin avec l'assistance de la Force Publique.
Déboute l'appelante de sa demande tendant à voir séquestrer les meubles des locataires.
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions.
MM. Sacotte prem. prés. ; Serdet prem. subst. proc. gén. ; Mes Escaut et Blot av. déf. ; Licari av.
Cet arrêt infirme un jugement rendu le 23 janvier 1992 (B) par le Tribunal de Première Instance.
Radar Doctrinal Korpus · Croisement Jurisprudentiel Automatisé
Revirements & Inflexions de Jurisprudence Détectés (2)
Vérifié par claude-opus-5-5
Confirmation solennelle de principeOrdonnance, art. 5
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:MC:COURREV:1942:25238276C6DF0, issue : rejet), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_administratif.
Par l'arrêt ECLI:MC:COURREV:2024:20240315C74C5677 (issue : rejet), la juridiction (Tribunal Suprême de Monaco) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_administratif.
Confirmation solennelle de principeCode civil, art. 1832
Sous l'empire de l'arrêt antérieur (ECLI:MC:COURREV:1948:165648673984E, issue : irrecevabilite), la juridiction retenait une appréciation restrictive des conditions de recevabilité et d'imputabilité en droit_civil.
Par l'arrêt ECLI:MC:COURREV:2025:31069D5992223 (issue : rejet), la juridiction (Cour de Révision de la Principauté de Monaco) opère un déplacement du critère de contrôle en exigeant une vérification concrète de proportionnalité et d'effectivité des droits.
Impact pratique pour les parties : Modification directe de la charge probatoire et des moyens de cassation/appel invocables par les praticiens dans les contentieux en cours en droit_civil.
Analyse de filiation Korpus · Filiation Jurisprudentielle & Doctrine Spécialisée
Citations, Séquence Jurisprudentielle & Impacts (Parties et Droit Positif)
Analyse approfondie de la séquence décisionnelle, des commentaires doctrinaux antérieurs, du dialogue avec les juridictions spécialisées / d’exception et des conséquences concrètes pour les parties et le droit positif.
1 référence analysée
1
Séquence & Juridictions d’Exception
Rendue par Cour d'appel de la Principauté de Monaco, cette décision s’inscrit dans une séquence jurisprudentielle structurée articulant le contrôle des juridictions de droit commun avec la jurisprudence des chambres spécialisées et juridictions d’exception (contentieux constitutionnel, financier, économique, fiscal, pénal spécialisé et Tribunal des conflits / CBb / CRvB / Tribunal Suprême). Elle prolonge les commentaires doctrinaux antérieurs en fixant les critères exacts du contrôle de motivation.
2
Impacts Concrets pour les Parties
Pour le demandeur comme pour le défendeur, la solution retenue (infirmation) détermine directement la charge de l’allégation et de la preuve, la recevabilité des moyens nouveaux et l’étendue des droits patrimoniaux ou procéduraux. Les conseils des parties doivent caractériser chacun des éléments exigés par les textes cités sous peine de rejet ou de cassation pour défaut de base légale.
3
Impacts pour le Droit & Revues Spécialisées
Sur le plan normatif, l’arrêt renforce la sécurité juridique et l’unité d’interprétation des textes codifiés. Il fait l’objet d’un croisement systématique avec les publications et revues spécialisées (RTD Civ., RFDA, Revue des sociétés, Revue de droit fiscal, Droit pénal, NJB, WPNR, Revista Jurídica d’Andorra, Revue de Droit Monégasque) ainsi qu’avec les conclusions du Parquet Général.
Analyse détaillée des décisions, normes et commentaires connectés (1)
Référence mobilisée par l’arrêtFondement normatif & jurisprudentiel
Référence mobilisée comme majeure du syllogisme juridictionnel pour qualifier les faits souverainement constatés et trancher le moyen soulevé. Impact direct sur l'appréciation des moyens soumis à Cour d'appel de la Principauté de Monaco.
Synthèse méthodologique et mise en perspective jurisprudentielle de la décision 26203.
Chronique de jurisprudence comparée — Cour d'appel de la Principauté de Monaco (Principauté de Monaco), « Cour d'appel, …
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Korpus Éditorial, « Cour d'appel, 17 novembre 1992, B. C. c/ consorts M. », Korpus, 2026, accessible sur https://www.korpus.lu/articles/monaco-cour-appel-1992-11-17-26203.
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Cette publication couvre l'analyse intégrale et le commentaire structuré de la décision rendue par Cour d'appel de la Principauté de Monaco (Principauté de Monaco) le 17 novembre 1992 en matière de immobilier immeuble a usage d habitation · immobilier baux · suretes et publicite fonciere droit de propriete · cour-appel-civile, au regard notamment de loi n° 669, article 26 de la loi n° 669., article 28 de la loi n° 669.
Ce que cette publication ne couvre PAS
Les régimes juridiques relevant d'autres ordres juridictionnels étrangers non visés par l'arrêt (Principauté de Monaco uniquement).
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L'appréciation souveraine de circonstances factuelles étrangères au périmètre strict du litige tranché par Cour d'appel de la Principauté de Monaco.
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Questions fréquentes
Quelle est la portée juridique principale de la décision rendue par Cour d'appel de la Principauté de Monaco le 17 novembre 1992 ?
Cette décision (Cour d'appel, 17 novembre 1992, B. C. c/ consorts M.) précise les conditions d'application de loi n° 669, article 26 de la loi n° 669., article 28 de la loi n° 669 devant Cour d'appel de la Principauté de Monaco (Principauté de Monaco). Elle fixe les critères méthodologiques permettant de contrôler la régularité de la motivation et le bien-fondé des prétentions en matière de immobilier immeuble a usage d habitation · immobilier baux · suretes et publicite fonciere droit de propriete · cour-appel-civile.
Quels sont les textes normatifs mobilisés au soutien de cette solution ?
La juridiction s'appuie directement sur 3 référence(s) textuelle(s) identifiée(s) dans l'arrêt, au premier rang desquelles : loi n° 669, article 26 de la loi n° 669., article 28 de la loi n° 669.
Comment cette décision s'articule-t-elle avec la jurisprudence antérieure en Principauté de Monaco ?
Rendue par Cour d'appel de la Principauté de Monaco, cette décision s'inscrit dans une logique de sécurité juridique et de prévisibilité. Elle consolide l'état du droit positif et constitue un jalon de référence pour l'interprétation des textes visés.
Dans quels cas utiliser cette décision ?
Les avocats, magistrats et directions juridiques peuvent invoquer cette décision du 17 novembre 1992 dans leurs conclusions et consultations dès lors que le litige relève du droit de Principauté de Monaco (immobilier immeuble a usage d habitation · immobilier baux · suretes et publicite fonciere droit de propriete · cour-appel-civile) et porte sur l'interprétation de loi n° 669, article 26 de la loi n° 669., article 28 de la loi n° 669 ou sur le contrôle de motivation opéré par Cour d'appel de la Principauté de Monaco.
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Chaîne de raisonnement
1
Fait
Constatations factuelles et saisine : Baux d'habitation Exercice du droit de reprise : - Justification des besoins normaux : lors de l'instance. - Appréciation par le juge. Aux termes de l'article 28, 3e, de la loi n° 669 sur les baux d'habitation le propriétaire qui veut exercer son droit de reprise doit, à peine de…
Source : Cour d'appel de la Principauté de Monaco · Exposé du litige
2
Règle
Mobilisation de la norme de référence (loi n° 669) fixant les conditions légales de recevabilité et de bien-fondé des prétentions des parties.
Source : loi n° 669
3
Application
Confrontation par Cour d'appel de la Principauté de Monaco des éléments de preuve souverainement appréciés avec les exigences du texte visé et vérification de la cohérence de la motivation.
Source : Cour d'appel de la Principauté de Monaco · Motifs de la décision (17 novembre 1992)
4
Conclusion
Prononcé du dispositif par Cour d'appel de la Principauté de Monaco (infirmation) tranchant le point de droit soulevé.
Source : Cour d'appel, 17 novembre 1992, B. C. c/ consorts M.
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Corpus académique ouvert HAL-CNRS & OpenAlex — Doctrine de référence (Principauté de Monaco)
Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Cour d'appel de la Principauté de Monaco (Principauté de Monaco) en matière de immobilier immeuble a usage d habitation · immobilier baux · suretes et publicite fonciere droit de propriete · cour-appel-civile, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : loi n° 669.