Vu l'ordonnance de référé rendue le 2 mars 2016 (R.3425) ;
Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Patricia GRIMAUD-PALMERO, huissier, en date du 17 mars 2016 (enrôlé sous le numéro 2016/000160) ;
À l'audience du 17 mai 2016, vu la production de ses pièces par Maître Christophe SOSSO, au nom de l'ÉTAT DE MONACO ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
La Cour statue sur l'appel relevé par l'ETAT DE MONACO à l'encontre d'une ordonnance de référé du 2 mars 2016.
Considérant les faits suivants :
L'ÉTAT DE MONACO a, en vertu d'un bail signé à Monaco le 26 octobre 2010, enregistré, donné en location à p. GU. un local à usage de bureau formant le lot n° 77 situé dans l'immeuble « X1 », X1 à Monaco, pour une durée de trois années ayant commencé à courir le 5 septembre 2010, moyennant un loyer annuel révisable, initialement fixé à la somme de 16.383,00 euros, payable par trimestres anticipés les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année.
Par acte sous-seing privé en date du 9 septembre 2007, l'ETAT DE MONACO a donné en location à p. GU. un emplacement de parking portant le n° 27 (et formant le lot 27) situé au niveau - 3 de l'immeuble « X1 », X1 à Monaco, pour une durée d'une année ayant commencé à courir le 5 septembre 2007, renouvelable par tacite reconduction à défaut de dénonciation par lettre recommandée avec accusé de réception un mois au moins avant l'expiration de la période en cours, moyennant un loyer mensuel révisable, initialement fixé à la somme de 82,00 euros, payable par trimestres anticipés.
Le contrat de bail du local comporte en son article 9 une clause ainsi libellée :
« En cas d'inexécution de l'une ou plusieurs des conditions du présent contrat, il y sera, si bon semble à l'Administration des Domaines, mis fin de plein droit et sans indemnité, UN mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter les commandements en souffrance restée sans effet ».
Le contrat de bail de l'emplacement de parking contient également en sa page 2 une clause ainsi libellée :
« En cas d'inexécution de l'une des conditions de la présente autorisation, et plus spécialement en cas de non-paiement à son échéance d'un seul des termes du loyer, il y sera, si bon semble à l'Administration des Domaines, mis fin de plein droit, QUINZE jours après une simple mise en demeure de payer ou d'exécuter les conditions en souffrance restée sans effet, notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ».
Suivant courrier en date du 14 mai 2014 intitulé « MISE EN DEMEURE », I'ÉTAT DE MONACO a mis en demeure p. GU. de lui payer dans un délai de 8 jours la somme de 14.067,48 euros au titre des redevances et charges pour le local dans l'immeuble « X1 » majorée de 703,33 euros au titre des pénalités de retard.
Cette « mise en demeure » étant demeurée infructueuse, l'ÉTAT DE MONACO, a, suivant courrier en date du 19 septembre 2014 intitulé « COMMANDEMENT DE PAYER », délivré un commandement à p. GU. d'avoir à lui régler la somme de 19.620,78 euros représentant les loyers et charges impayés dus au titre du local et de l'emplacement de parking en lui déclarant qu'il entendait se prévaloir de la clause résolutoire prévue dans le contrat du 26 octobre 2010.
Le conseil de l'ÉTAT DE MONACO a, par courrier RAR du 8 octobre 2015 mis en demeure p. GU. de procéder dans les 48 heures suivant la réception dudit courrier au paiement de la somme de 45.383,49 euros au titre des loyers et charges restant dus.
L'ÉTAT DE MONACO a alors fait assigner suivant exploit en date du 15 janvier 2016 p. GU., commerçant exploitant sous l'enseigne Y, en référé aux fins de voir constater que celui-ci est occupant sans droit ni titre du local à usage de bureau et de l'emplacement de parking et ordonner son expulsion.
p. GU. exerçant le commerce sous l'enseigne « Y », bien que régulièrement assigné en Mairie, n'a pas comparu, ni personne pour lui.
Par ordonnance rendue le 2 mars 2016, le Juge des référés statuant par défaut, déboutait l'ÉTAT DE MONACO de sa demande d'expulsion faute de mise en demeure régulière ; au soutien de cette décision, le magistrat des référés observait que le courrier de mise en demeure du 14 mai 2014 n'apparaît pas avoir été envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception et ne fait pas référence à la clause résolutoire conventionnelle tandis que le commandement de payer du 19 septembre 2014 ne reproduit pas les termes de ladite clause et que la lettre recommandée du 8 octobre 2015 était en définitive retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé ».
Suivant exploit en date du 17 mars 2016, l'ÉTAT DE MONACO interjetait appel de l'ordonnance de référé rendue le 2 mars 2016 l'ayant débouté des fins de sa demande d'expulsion faute de mise en demeure régulière et sollicitait que la Cour réforme cette décision du magistrat des référés et, statuant à nouveau :
- dise et juge que le commandement de payer adressé par l'ÉTAT DE MONACO suivant lettre RAR du 19 septembre 2014 contenant la clause résolutoire intégralement reproduite et faisant apparaître l'intention expresse de l'appelant de se prévaloir de cette clause a été régulièrement délivré et constitue bien le point de départ de la résiliation des contrats concernant le local à usage de bureaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble « X1 » et de l'emplacement de parking numéro 27 se trouvant au niveau -3 du même immeuble X1 à Monaco,
- constate que Monsieur p. GU., commerçant exploitant sous l'enseigne « Y » se trouve toujours dans les lieux et juge que celui-ci est un occupant sans droit ni titre,
- ordonne l'expulsion de celui-ci ainsi que de tous occupants de son chef de corps et de biens desdits locaux et le condamne aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de son appel l'ÉTAT DE MONACO expose en substance que :
- le contrat conclu avec Monsieur p. GU. est un contrat d'occupation concernant des locaux relevant du domaine privé de l'État et non un bail comme l'a erronément mentionné l'ordonnance entreprise,
- la jurisprudence monégasque, à la différence du droit français non applicable en Principauté de Monaco, impose simplement que la clause résolutoire soit intégralement reproduite dans la mise en demeure adressée par le bailleur à son locataire et que l'intention d'user du bénéfice de cette clause résolutoire soit mentionnée par le bailleur,
- il n'est pas nécessaire que le contenu de cette clause conventionnelle soit également reprise dans un courrier adressé au locataire postérieurement au commandement,
- la lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 19 septembre 2014 par l'ÉTAT DE MONACO reproduisait intégralement la clause résolutoire intitulée « révocation » insérée à l'article 9 du contrat d'occupation dont la bailleresse se prévalait expressément,
- le commandement de payer adressé le 19 septembre 2014 par lettre recommandée avec accusé de réception ne devait pas être signifié par voie d'huissier à la différence de ce qui est prescrit en droit français.
p. GU., bien que régulièrement cité, n'a pas comparu en sorte que le présent arrêt sera rendu par défaut.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé.
SUR CE,
Attendu que l'appel formé par l'ÉTAT DE MONACO dans les conditions de forme et de fond prévues par le Code de procédure civile sera déclaré recevable ;
Attendu qu'il résulte des termes de l'article 9 du contrat d'occupation liant l'ÉTAT DE MONACO à p. GU., que le contrat sera résilié de plein droit à défaut de paiement dans les délais stipulés « un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter les commandements en souffrance », la clause contenue en page 2 du contrat de location de l'emplacement de parking, stipulant dans les mêmes termes que le contrat sera résilié de plein droit à défaut de paiement du loyer dans les délais stipulés « quinze jours après une simple mise en demeure de payer ou d'exécuter les conditions en souffrance restée sans effet, notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception » ;
Attendu que l'ÉTAT DE MONACO a satisfait aux conditions de la mise en jeu de la clause de révocation prévue à l'article 9 du contrat d'occupation le liant à p. GU. en l'état du défaut de paiement par ce dernier de la somme de 19.620,78 euros représentant les loyers et charges impayées (au titre du local et de l'emplacement de parking) qui lui a été réclamée par la mise en demeure du 19 septembre 2014 valant commandement de payer ;
Que force est en espèce de relever que ce commandement de payer a bien été adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ainsi qu'en atteste le justificatif versé aux débats sous la pièce numéro 14, qu'il énonce l'intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire contenue dans le contrat du 26 octobre 2010 dont la teneur se trouve de surcroît intégralement reproduite en ces termes : « en cas d'inexécution de l'une ou plusieurs des conditions du présent contrat il sera, si bon semble à l'Administration des Domaines, mis fin de plein droit et sans indemnité, un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter les commandements en souffrance restée sans effet » ;
Attendu qu'il est ainsi démontré que l'ÉTAT DE MONACO a respecté les stipulations conventionnelles destinées à mettre en œuvre la clause de révocation prévue au contrat d'occupation et que le locataire débiteur ne s'est pas acquitté des sommes dues, ni dans le délai de quinze jours prévu pour le parking, ni davantage dans le délai d'un mois prévu pour les locaux principaux ;
Que dès lors, outre qu'aucune prescription légale complémentaire de fond ou de forme ne se trouve imposée, en droit du for, au propriétaire désireux de faire constater la résiliation du contrat de location et que p. GU. n'a pas acquitté les sommes réclamées dans les délais requis, il doit être constaté que la clause conventionnelle a de plein droit produit son effet à l'expiration des délais susvisés et que ce dernier est alors devenu un occupant sans droit ni titre desdits locaux ;
Attendu qu'il convient par voie de conséquence d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef desdits locaux tout en lui accordant un délai de 15 jours après la signification du présent arrêt pour libérer les lieux ;
Attendu que l'ordonnance entreprise devra être réformée en toutes ses dispositions et les dépens de première instance et d'appel mis à la charge de p. GU. ;