Tribunal de Première Instance de Monaco, 15 mars 1984, n° 25972

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 20 novembre 1974, la S.A.M. Loews Hôtel Monaco a donné à bail à F. P., pour une durée de trois, six ou neuf années, un magasin de 198 mètres carrés situé au niveau 13 de son établissement. Le preneur y était autorisé à exploiter un salon de « coiffure et soins de beauté pour hommes et femmes, manucure, cireur, vente de produits exclusivement réservés aux coiffeurs ainsi que vente de perruques et accessoires de coiffure ». Le bail a pris effet le 31 août 1975.

Par lettre recommandée du 27 février 1981, le bailleur a donné congé pour le terme de la deuxième période triennale, fixé au 31 août 1981, tout en se déclarant prêt à consentir une nouvelle convention d'occupation moyennant un nouveau loyer. Le locataire a refusé cette offre par lettre du 27 août 1981, en invoquant la loi n° 490 du 24 novembre 1948, tout en acceptant le loyer proposé. Le bailleur a ensuite, par notification du 19 octobre 1981, contesté au preneur tout droit à se prévaloir de ce texte. Par exploit du 12 janvier 1982, le locataire a formellement revendiqué le bénéfice de la loi n° 490.

Après un procès-verbal de non-conciliation du 11 juin 1982, non signifié, F. P. a assigné la société Loews. Il demandait de constater le refus de renouvellement du bail commercial et la condamnation de la bailleresse à lui verser une indemnité d'éviction de 3 millions. À titre subsidiaire, il sollicitait la désignation d'un expert chargé d'éclairer l'appréciation de cette indemnité.

La société Loews a soulevé l'irrecevabilité de la demande. Elle soutenait que la convention, « improprement qualifiée de bail commercial », excluait l'existence d'un fonds de commerce et ne permettait que l'exercice d'une activité de prestataire de services. Elle a donc conclu à l'incompétence de la Commission arbitrale et, très subsidiairement, à un sursis à statuer dans l'attente de la décision du Tribunal de première instance, saisi par ailleurs d'une action en validation du congé.

Le demandeur a conclu au rejet de ces prétentions. Il soutenait exploiter les lieux depuis plus de trois ans, en vertu d'un bail commercial, un fonds de commerce dans lequel il avait transféré sa clientèle personnelle, et il se prévalait des dispositions d'ordre public de la loi n° 490.

Observation préalable. La décision fournie émane de la Commission arbitrale, et non du Tribunal de première instance. La référence canonique retenue par Korpus est celle du tribunal de première instance, qui figure dans les métadonnées transmises. Le présent commentaire s'en tient au contenu de la décision, dont l'auteur est la Commission arbitrale.

Question de droit

La question posée était de savoir si la Commission arbitrale, juridiction spéciale paritaire, pouvait connaître d'une demande d'indemnité d'éviction fondée sur la loi n° 490 lorsque le bailleur contestait la qualification même du contrat, en niant l'existence d'un bail commercial et d'un fonds de commerce. Plus précisément, il fallait déterminer si la juridiction devait statuer sur ce point préalable ou surseoir à statuer.

Cette question en comportait deux autres. La première concernait l'étendue de la compétence de la Commission arbitrale en matière de baux commerciaux. La seconde portait sur le lien entre la présente instance et l'action en validation du congé pendante devant le Tribunal de première instance, c'est-à-dire sur la question de savoir si cette dernière action commandait la solution du litige.

Solution et dispositif

La Commission arbitrale commence par délimiter sa compétence. Elle rappelle qu'elle est, en premier ressort, seule compétente pour connaître des litiges relatifs au renouvellement des baux commerciaux et pour statuer sur les motifs de refus de renouvellement. Cette compétence exclusive est toutefois limitée. Selon ses motifs :

Appliquant ce principe, la Commission relève que le Tribunal de première instance est saisi, par exploit du 27 septembre 1982, d'une action en validation du congé du 27 février 1981 et en expulsion du locataire. Cette action implique « nécessairement l'appréciation préalable de la vocation de ce locataire à prétendre au bénéfice de la loi n° 490 ». Il en résulte qu'il « doit être sursis à statuer sur la présente procédure jusqu'à solution de cette instance ». Les dépens sont réservés.

Le dispositif est ainsi rédigé :

La décision

Analyse doctrinale approfondie sur la jurisprudence de Commission arbitrale (Principauté de Monaco) en matière de organisation des pouvoirs publics justice organisation institutionnelle · commercial baux commerciaux · tribunal-premiere-instance-civile, détaillant la séquence jurisprudentielle et l'application de : loi n° 490.