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Tribunal de Première Instance de Monaco, 26 novembre 1987, n° 25386

Faits et procédure

Un locataire, C. F., occupait un appartement composé de quatre pièces, numérotées 218, 219, 220 et 221. Ces pièces appartenaient à deux propriétaires distincts. Les pièces 220 et 221 relevaient de la Société Bimini (désignée dans le titre comme S.C.I. Bimini), qui les avait acquises le 29 juillet 1985 de B. L.-D. Les pièces 218 et 219 appartenaient à E. L.-D. Les quatre pièces étaient occupées par C. F. au titre des droits locatifs que la Société Prochim tenait de M. L.-D.

Le bail originaire, conclu le 7 janvier 1966, avait été renouvelé par écrit le 7 juin 1973 pour une durée de « trois-six-neuf années » à compter du 15 juillet 1974. Ce bail est venu à expiration le 15 juillet 1983. Le locataire étant resté en possession, le tribunal a retenu la formation d'un nouveau bail par application de l'article 1578 du Code civil. Il a qualifié ce bail de location sans écrit, régie par l'article 1576 du même code, conclue à l'année compte tenu d'un loyer annuel de 7 500 F révisable, et résiliable par congé donné trois mois avant l'expiration du bail (article 1579).

Deux congés ont été délivrés pour l'échéance du 15 juillet 1986 :

• par exploit extrajudiciaire du 9 avril 1986, notifié le jour même, E. L.-D. a donné congé « des locaux qu'il occupe dans l'immeuble . » ;
• par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 14 avril 1986, la Société Bimini a donné congé pour les pièces 220 et 221. Le locataire a reçu cette lettre le 15 avril 1986, soit moins de trois mois avant l'échéance.

Deux instances en validation de congé et expulsion ont été jointes d'office par un jugement du 19 mars 1987, qui s'est déclaré compétent et a renvoyé l'affaire au fond. Le locataire a conclu à l'indivisibilité du contrat, à la nullité du refus de renouvellement, à la nullité du congé pour non-respect du préavis de trois mois, et à la nullité du congé de E. L.-D. pour absence des mentions substantielles relatives à la qualité du bailleur et à la portée de sa décision. Il a sollicité, à deux reprises, des dommages-intérêts pour procédure abusive. La Société Bimini réclamait la validation de son congé, une indemnité d'occupation de 2 500 F par mois et 20 000 F de dommages-intérêts. E. L.-D. demandait le rejet des prétentions du locataire, faute pour celui-ci d'établir un préjudice.

Question de droit

La question posée au tribunal était la suivante : lorsque des locaux distincts, appartenant à deux propriétaires différents, sont donnés en location indivisément à un même locataire, l'irrégularité du congé signifié par l'un des bailleurs affecte-t-elle la validité du congé signifié par l'autre, lorsque celui-ci est régulier en la forme et en délai ?

Accessoirement se posait la question des conséquences de cette solution sur le régime de reconduction du bail et sur les modalités de sa résiliation ultérieure.

Solution et dispositif

Le tribunal retient que, « en raison de l'indivisibilité du bail consenti à C. F., l'irrégularité du congé donné par la Société Bimini a pour conséquence de rendre inopérant le congé - fût-il même régulier - donné par E. L.-D. pour les pièces n° 218 et 219 ». Il déduit de cette analyse que le congé de la Société Bimini, délivré moins de trois mois avant l'échéance, « ne peut produire d'effet juridique ».

Le dispositif est ainsi rédigé :

Attendu que par jugement du 19 mars 1987, le Tribunal saisi par deux assignations en validité de congé et expulsion à l'encontre de C. F., l'une à la requête de la Société Bimini, propriétaire de deux pièces portant les n° 220 et 221 dépendant du ., l'autre à la requête de E. L.-D., propriétaire des pièces portant les n° 218 et 219, ces quatre pièces étant occupées par C. F. bénéficiaire des droits locatifs que la Société Prochim tenait de M. L.-D., s'est déclaré compétent, a ordonné d'office la jonction de ces deux instances et a renvoyé la cause et les parties à une audience ultérieure pour que les demandes soient jugées au fond ; Que C. F. n'a pas conclu postérieurement au jugement précité ; qu'antérieurement, il avait conclu le 4 décembre 1986 à l'encontre de la Société Bimini à l'indivisibilité du contrat de location et à la nullité du refus de renouvellement du bail, motif pris de ce que la Société Bimini n'était propriétaire que d'une partie des locaux loués ; que formant une demande reconventionnelle, C. F. avait sollicité la condamnation de la société au paiement d'une somme de 10 000 F à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ; Qu'ayant conclu à nouveau le 5 mars 1987, C. F. invoque la nullité du congé pour non-respect du délai de préavis de trois mois prévu au bail ; qu'il estime en conséquence que ce bail s'est trouvé reconduit pour une nouvelle période de trois ans à compter du 15 juillet 1986 ; Qu'en réponse, la Société Bimini, qui souligne que le propriétaire des deux autres pièces louées au défendeur lui a donné congé pour la même échéance, sollicite la validation du congé qu'elle lui a donné pour la date du 15 juillet 1986 et la condamnation de C. F. au paiement d'une indemnité d'occupation de 2 500 F par mois jusqu'à son départ et de dommages-intérêts qu'elle chiffre, en dernière analyse, à la somme de 20 000 F en réparation du préjudice que lui occasionne la résistance injustifiée du défendeur ; Qu'à l'encontre de la demande en validation de congé formée par E. L.-D., C. F. a conclu le 5 mars 1987 à la nullité de ce congé motif pris de l'absence dans ce congé des mentions substantielles concernant la qualité du bailleur et la portée de sa décision ; qu'il sollicite en outre la condamnation du demandeur au paiement d'une somme de 10 000 F à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ; Qu'en réponse E. L.-D. souligne qu'en l'état des deux congés donnés par les propriétaires respectifs des locaux occupés par le défendeur, ce dernier qui n'établit pas l'existence d'un préjudice à l'appui de sa demande en nullité doit être débouté ; Sur ce, Attendu que le bail écrit du 7 juin 1973 par lequel M. L.-D. a renouvelé au profit de C. F. le bail originaire du 7 janvier 1966, pour une durée de trois-six-neuf années commençant à courir le 15 juillet 1974 est venu à expiration le 15 juillet 1983 ; qu'à compter de cette date, C. F. ayant été laissé en possession des locaux, il s'est opéré, conformément à l'article 1578 du Code civil un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions législatives relatives aux locations faites sans écrit, c'est-à-dire par application de l'article 1576 du Code civil, que le bail est ainsi conclu à l'année puisqu'en l'espèce le loyer avait été fixé à 7 500 F par an révisable, et qu'il peut y être mis fin par un congé donné trois mois avant l'expiration du bail (article 1579 du Code civil) ; Attendu qu'E. L.-D. a, par un exploit extrajudiciaire du 9 avril 1986 notifié le jour même à son locataire, donné congé « des locaux qu'il occupe dans l'immeuble . » pour le 15 juillet 1986 ; Attendu que la Société Bimini, propriétaire des pièces portant les n° 220 et 221 pour les avoir acquises le 29 juillet 1985 de B. L.-D., a, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 14 avril 1986, donné congé à C. F. de ces deux pièces pour le 15 juillet 1986 ; Attendu que cette lettre a été reçue par C. F. le 15 avril 1986 ainsi qu'il ressort du récépissé versé aux débats, c'est-à-dire moins de trois mois avant l'expiration du bail ; Attendu que, dès lors, ce congé qui n'a pas respecté le délai légal ne peut produire d'effet juridique ; Attendu qu'en raison de l'indivisibilité du bail consenti à C. F., l'irrégularité du congé donné par la Société Bimini a pour conséquence de rendre inopérant le congé - fût-il même régulier - donné par E. L.-D. pour les pièces n° 218 et 219 ; Attendu qu'il y a lieu de débouter E. L.-D. et la Société Bimini de leurs demandes, cette dernière devant être également déboutée en l'état de sa succombance de sa demande en paiement de dommages-intérêts formée à l'encontre de C. F. ; Attendu que le bail consenti à ce dernier pour l'appartement formé par les pièces n° 218, 219, 220 et 221 se trouve renouvelé depuis le 15 juillet 1986 par période annuelle et qu'il ne pourra y être mis fin, en raison de son indivisibilité que par un congé unique, donné par les propriétaires respectifs des locaux occupés par C. F., trois mois avant l'expiration annuelle ; Attendu que C. F. qui n'établit pas l'existence d'un préjudice tant à l'encontre de E. L.-D. qu'à l'encontre de la Société Bimini doit être débouté de ses demandes en paiement de dommages-intérêts ; Attendu que les dépens suivent la succombance ;

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