Sentència

TSJC-109/09

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 26 de novembre de 2009 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- El Sr. Diez va presentar davant de l'Hble. Batllia demanda a tramitar pel procediment ordinari, contra els Srs. Caro i Vives, en reclamació de la quantitat de 309.521,25 EUR en concepte de remuneració d'un contracte de corretatge, o subsidiàriament, de la quantitat de 61.900 EUR en concepte de comissió.

II.- Els Srs. Caro i Vives van oposar-se a totes les pretensions de la part agent, contestant que no hi va haver cap encàrrec professional al Sr. Diez, ni es va pactar tampoc mai cap comissió al seu favor per cap operació immobiliària.

III.- Per sentencia de data 9 d'abril del 2009, l'Hble Tribunal de Batlles, secció civil, estimant la demanda de la part agent, va condemnar als Srs. Caro i Vives a pagar al Sr. Diez, la quantitat de 309.521,25 EUR mes les costes processals.

IV.- Contra aquesta resolució els Srs. Caro i Vives han interposat recurs d'apel·lació.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- La part que recorre manifesta : que res no va concertar amb el Sr. Diez, ni es va obligar a pagar-li cap comissió; que correspon a la part actora provar l'existència dels elements que precisa el contracte de corretatge; que una vegada practicades les proves, es posa en evidencia que el Sr. Diez, no solament no ha provat que el consentiment dels venedors recaigués sobre tots els elements essencials que configuren el contracte de corretatge, sinó que ni tant sols, al fixar els fets en els seus escrits de demanda i replica, ha al·legat que es produís el fet del contracte en aquests termes.

II.- Es pacífic que el dia 21 de desembre del 2005 els Srs. Caro i Vives van signar amb el Sr. Nogués un contracte privat de promesa irrevocable de compravenda de l'edifici Hotel P. de SAN JULIA de LORIA, mitjançant un preu de 6.190.425 EUR; promesa de compravenda que no s'ha pogut dur a terme perquè els Srs. Caro i Vives han deixat d'estar interessat per la compravenda. La qüestió cabdal que s'ha de resoldre és la de determinar si la realització de la referida promesa de compravenda derivava de la intervenció del Sr. Diez, mandatat pels Srs. Caro i ENTITY_6; o altrament dit, si els Srs. Caro i Vives han encarregat el Sr. Diez de la venda de l'Hotel P., segons contracte verbal de corretatge i si aquest darrer va complir el seu mandat.

III.- Com aquesta Sala ja ha tingut l'oportunitat de declarar-lo i tal com el primer jutge ho manifesta en la resolució recorreguda, el contracte de corretatge es defineix com el contracte pel qual una de les parts contractants s'obliga a pagar una quantitat, anomenada comissió, a l'altra part contractant, per tal que realitzi una activitat que té com a finalitat posar-la en relació amb un tercer per tal que es celebri un contracte entre la persona que promet la comissió i el tercer, sense que el comissionista tingui la condició de part en aquest contracte. El costum ha introduït aquest contracte a l'ordenament jurídic andorrà, que presenta les característiques de ser un contracte consensual, que no exigeix requisits de forma especials i innominat en la seva modalitat facio ut des. Per conseqüent, s'ha d'entendre que es vàlid el contracte de corretatge convingut en forma verbal, encara que com tots els contractes convinguts verbalment no sempre es fàcil acreditar la seva existència. El contracte de corretatge imposa al comissionista una obligació de resultat, ja que l'altra part contractant únicament resta obligada a pagar la comissió convinguda, o la que es deriva del costum si el contracte es realitza com a conseqüència de la intervenció professional del comissionista. Per tant, per que la demanda formulada pel Sr. Diez pugui prosperar, el mateix ha de provar, no tant sol l'existència d'un contracte de corretatge convingut amb els Srs. Caro i Vives, sinó que la compravenda del be immobiliari s'ha produït com a conseqüència de la intervenció professional del comissionista, es a dir que ha existit un nexe de causalitat escaient entre la intervenció del comissionista en les negociacions i la realització del contracte entre el propietari de la finca i el tercer adquirent. La jurisprudència d'aquesta Sala ha posat de manifest que de manera genèrica, el fet que el comissionista va ensenyar la finca al comprador, que el propietari no va posar cap entrebanc a la intervenció del comissionista en les negociacions, que aquest darrer coneixia el preu de venda que exigia el propietari i que posseïa les claus o els plànols de l'edifici, constitueixen circumstàncies que palesen l'existència d'un contracte verbal de corretatge.

IV.- En el cas d'autes, queda acreditat que el Sr. Diez, tenia en la seva possessió, per haver-los adjuntat a la seva demanda, les superfícies de cadascuna de les plantes de l'edifici Hotel P., amb els plànols i el preu de venda exigit pel propietari, així com un exemplar del contracte de promesa de compra-venda firmat entre els Srs. Caro i Vives i el Sr. Nogués, documents que només els Srs. Caro i Vives li han pogut comunicar. S'ha d'altra banda de constatar que el document en el qual figura el preu demanat per la venda del Hotel P. esta signat pel Sr. Caro, si es compara la signatura que hi consta amb la signatura del Sr. Caro figurant en el mandat per la venda de l'hotel P., donat pel mateix a un altra agent immobiliari, el Sr. Vilar el dia 28 d'octubre del 2005. En la seva confessió en judici de proves el Sr. Caro va reconèixer haver anat 2 o 3 vegades en el mes de desembre del 2005 al despatx del Sr. Diez, tot manifestant que no coneixia aquest darrer abans que el Sr. Julián li presentés quan va visitar l'Hotel la primera vegada; també el Sr. Caro va reconèixer que el Sr. Diez va visitar 2 o 3 vegades l'hotel, encara que anés sempre acompanyat del Dr. Sandoval o el Sr. Julián. A més a més, el Sr. Caro ha reconegut que el document (foli 105) que ell mateix va aportar en autes, fou redactat en la seva presencia per tal de demostrar-li que resoldre el contracte de compravenda comportaria pels propietaris de l'Hotel P., uns perjudicis econòmics per import de 313.000.000 ptes. Aquest document, en el qual consten despeses de comissions d'un import de 50.000.000 ptes., no és del punt i lletra del Dr. Sandoval tal com ho van afirmar els Srs. Caro i Vives, sinó del Sr. Diez, tal com resulta dels informes pericials que consten en autes. De tots aquests elements en deriva que han existit relacions entre les parts, que el Sr. Diez coneixia les superfícies de l'immoble dels Srs. Caro i Vives, així com el preu que aquests darrers reclamaven de la venda del mateix, que tenia els plànols de l'edifici en la seva possessió, que el Sr. Julián qui fou el que va signar el contracte de promesa de compravenda, sempre va visitar l'edifici acompanyat del Sr. Diez, i que fou el Sr. Diez que va explicar als Srs. Caro i Vives tots els perjudicis que podien resultar de la resolució del contracte de compravenda.

V.- D'altra banda, si es considera els testimoniatges obrant en autes, en resulta que: els Srs. Caro i Vives van demanar al Sr. Catalá, si coneixia algú que estigués interessat per comprar l'Hotel P., doncs el Sr. Catalá, en ser metge, coneixia molta gent; que el Sr. Catalá va presentar al Sr. Caro dues immobiliàries: ORG_1 del Sr. ENTITY_4; que el Sr. Catalá va acompanyar personalment el Sr. Diez a veure el Sr. ENTITY_5; que ORG_0 va presentar clients als Srs. Caro i ENTITY_6; que nogensmenys, fou el Sr. Diez qui va assabentar el Sr. Julián de que l'hotel P. estava en venda i que va comunicar-li el preu que demanava el propietari; que també fou el Sr. Diez qui va acompanyar el Sr. Julián per a visitar l'hotel; que el Sr. Julián va sol·licitar de ORG_2 la possibilitat d'un finançament bancari de l'operació immobiliària, manifestant en aquella ocasió que la compra de l'Hotel li fou proposada pel Sr. Diez amb qui va visitar el Sr. Caro propietari de l'Hotel. Encara que s'hagi de considerar les declaracions dels Srs. Julián i Catalá amb cautela, força es de constatar que tots els testimoniatges, inclòs el del Director de ORG_2, coincideixen a l'hora d'establir l'existència d'una relació entre el propietari de l'Hotel P. i el Sr. Diez i afirmar que fou el Sr. Diez que va trobar el Sr. Julián, que va comunicar-li el preu i les característiques de l'edifici, i que va acompanyar-lo per visitar l'Hotel. Per tant, el conjunt dels testimoniatges i dels elements materials concrets enunciats en el apartat precedent, constitueix la prova suficientment significativa de l'existència d'un contracte de corretatge entre els Srs. Caro i Vives d'una banda i el Sr. Diez d'altra banda, i del fet que el contracte de promesa de compravenda amb el Sr. Julián es va realitzar com a conseqüència de la intervenció professional del Sr. Diez, ço que determina la confirmació de la sentencia impugnada, ja que la part recurrent no discuteix l'import de la comissió fixada en primera instància.

VI.- La desestimació del recurs imposa de posar les costes judicials de segona instància a càrrec de la part que recorre, en virtut del principi de venciment.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

Desestimar el recurs dels Srs. Caro i ENTITY_6; Confirmar la sentencia de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 9 d'abril del 2009 en tots els seus extrems; fent imposició de les costes processals de segona instància a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.

Subir

Diccionario RAE