Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 19 mars 2014, n° 12124

Décision commentée : Juridiction monégasque (commission-arbitrale-loyers-commerciaux), 19 mars 2014, n° 12124 (Lire sur source officielle)

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 30 mai 1978, Mme s. GI. a pris à bail des locaux à usage commercial situés à Monaco, à compter du 1er janvier 1978, moyennant un loyer annuel de 6.000 francs, indexé sur l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 juillet 2012, la SCI F, nouvelle propriétaire des locaux, a demandé la révision du loyer à 2.000 € par mois. La locataire a refusé le 10 juillet 2012. La bailleresse a alors saisi, le 23 octobre 2012, le Président de la Commission arbitrale des loyers commerciaux sur le fondement des articles 4 et suivants de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. La conciliation a échoué le 21 novembre 2012, et l'affaire a été renvoyée devant la Commission.

La SCI F soutenait, en substance, que le loyer n'avait pas été révisé depuis 1978 hormis par le jeu de l'indexation, que le quartier d'implantation avait été entièrement rénové et que des locaux comparables du même quartier se louaient entre 2.000 € et 2.500 €.

La locataire concluait à l'irrecevabilité de la demande, au motif que celle-ci n'avait pas été formée trois ans après la dernière révision. Elle invoquait également le caractère suffisant de la clause d'indexation, les effets de la crise économique mondiale, la charge exclusive des investissements d'aménagement qu'elle avait financés, et une intention spéculative de la bailleresse en vue d'une future éviction. Elle sollicitait en outre 5.000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Le texte ne précise pas la date de la dernière révision légale du loyer, ce qui ne permet pas de vérifier le moyen tiré du délai de trois ans sur la base des seules pièces reproduites.

Question de droit

La question posée à la Commission était double. Il s'agissait, d'une part, de déterminer si la demande de révision était recevable au regard de l'article 21 de la loi n° 490. Il s'agissait, d'autre part, de savoir si la bailleresse rapportait la preuve d'une modification soit des conditions économiques générales de la Principauté, soit des conditions particulières affectant le fonds, de nature à justifier une adaptation du loyer malgré l'existence d'une clause d'indexation.

L'article 21 de la loi n° 490, dont la Commission reproduit le texte, dispose que le prix « peut être modifié, tant en hausse qu'en baisse, à la demande d'une partie lorsqu'elle peut justifier que le prix payé ne correspond plus à la valeur locative », par suite d'une modification « soit dans les conditions économiques générales de la Principauté ; soit dans les conditions particulières affectant le fonds ». Le même texte subordonne la recevabilité de la demande à l'écoulement d'au moins trois années

Vu le billet d'avis de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur pour la SCI F en date du 23 octobre 2012, enrôlé au greffe le 23 octobre 2012 sous le numéro C2013/0000011 ; Vu les lettres de convocation pour l'audience de conciliation du 21 novembre 2012 adressées en recommandé avec accusé de réception par le greffe le 24 octobre 2012 ; Vu le procès-verbal de non-conciliation en date du 21 novembre 2012 ayant renvoyé la cause et les parties à l'audience du 23 janvier 2013 ; Vu les conclusions de Maître Thomas GIACARDI, avocat-défenseur pour la SCI F, en date des 23 janvier 2013 et 29 mai 2013 ; Vu la note valant conclusions de s. GI., en date du 25 juin 2013 ; Ouï Maître Alice PASTOR, avocat-stagiaire substsituant Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur pour la SCI F, demanderesse, en ses plaidoiries et conclusions ; Ouï s. GI., comparaissant en personne en ses explications et observations ; CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS : Selon un acte sous seing privé en date du 30 mai 1978, s. GI. est locataire de locaux à usage commercial situés X à Monaco à compter du 1er janvier 1978 et moyennant un loyer annuel de 6.000 Francs indexé sur l'indice de référence des loyers publiés par l'INSEE. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 juillet 2012, la SCI F, actuelle propriétaire desdits locaux, a sollicité, par l'intermédiaire de son conseil, la révision du loyer à hauteur de la somme de 2.000 € par mois. En l'état du refus opposé le 10 juillet 2012 par s. GI. à cette demande d'augmentation, la SCI F a saisi le 23 octobre 2012 le Président de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux en application des dispositions des articles 4 et suivants de la Loi n° 490 du 24 novembre 1948. Procès-verbal de non conciliation a été dressé le 21 novembre 2012 par ce Magistrat qui a alors renvoyé les parties par devant la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux à l'audience du 23 janvier 2013. Par des conclusions déposées le 23 janvier 2013, la SCI F a sollicité la fixation du loyer à compter du 1er juillet 2012 à la somme de 2.000 € par mois, soit 24.000 € par an. Elle soutient en substance que :

• le loyer n'a jamais été augmenté depuis 1978, sauf par le jeu de la clause d'indexation ;
• les conditions économiques générales de la Principauté de Monaco ont évolué depuis cette date de manière favorable, à savoir que le quartier X au sein duquel est situé le commerce litigieux a connu une rénovation complète ;
• les éléments de comparaison produits aux débats démontrent que les loyers pour des locaux équivalents et situés dans le même quartier sont d'un montant de 2.000 € à 2.500 €. Dans des écritures déposées le 20 mars 2013, s. GI. demande que la requête de la SCI F soit déclarée irrecevable par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux qui devra débouter cette société de l'ensemble de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral que la présente procédure lui a causé. À l'appui de ses prétentions, elle indique :
• que la demande d'augmentation du loyer a été formée par la bailleresse un mois et demi après la dernière révision, de sorte que le délai de trois ans prévu à l'article 21 de la loi 490 n'était pas respecté ;
• que la clause d'indexation a rempli son rôle et permet d'assurer l'adéquation du loyer à l'indexation annuelle du coût de la vie ;
• que la crise économique mondiale a eu des répercussions en Principauté de Monaco et notamment dans le quartier de la Condamine ;
• que les conditions particulières affectant le fonds sont favorables mais uniquement en raison des investissements à hauteur de 200.000 € qu'elle a elle-même financés ;
• que le but recherché par la SCI F, qui a acquis l'immeuble entier dans lequel est situé son commerce dans l'optique d'une opération immobilière, était, en augmentant le loyer, de payer lors de sa future éviction une indemnité moindre. Dans des conclusions déposées le 21 mai 2013, la SCI F sollicite l'entier bénéfice de ses précédentes écritures. Elle précise que la présente action n'a aucunement pour but d'évincer cette locataire qui fait une confusion entre les notions de « révision » et «d'indexation » de sorte que sa requête est parfaitement recevable. Elle répète que la Principauté de Monaco a connu un essor économique considérable dont a profité le quartier de la Condamine qui a été totalement transformé et au sein duquel les loyers fixés sont supérieurs à celui payé par s. GI.. Dans ses ultimes écritures en date du 25 juin 2013 et déposées le 26 juin 2013, celle-ci maintien ses précédents moyens et prétentions. Ainsi, elle conteste la pertinence des différentes estimations versées aux débats par la demanderesse et qu'elle qualifie de « complaisantes » ainsi que la méthode d'évaluation utilisée par les différentes agences immobilières sollicitées. SUR CE, Aux termes de l'article 21 de la loi 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux : « Quelle que soit la date du bail écrit ou verbal, intervenu ou à intervenir, nonobstant toute convention contraire et quelles que soient les conditions dans lesquelles le prix a été fixé, celui-ci peut être modifié, tant en hausse qu'en baisse, à la demande d'une partie lorsqu'elle peut justifier que le prix payé ne correspond plus à la valeur locative, telle qu'elle résulte de l'application des dispositions de l'article 6, par suite d'une modification :
• soit dans les conditions économiques générales de la Principauté ;
• soit dans les conditions particulières affectant le fonds. Cette demande de révision n'est recevable que s'il s'est écoulé trois années au moins depuis la date à laquelle a pris cours le prix précédemment fixé. Elle est introduite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, contenant obligatoirement l'énonciation des motifs allégués pour justifier la révision du prix, ainsi que l'indication du nouveau prix proposé. » I. Sur la recevabilité de la demande de la SCI F Il résulte des dispositions susvisées que toute demande d'augmentation ou de baisse du loyer en cours de bail doit être formée au moins trois années après la dernière révision de celui-ci, laquelle ne doit en aucun cas être confondue avec l'indexation prévue contractuellement. Par conséquent, il convient de déclarer la demande de la SCI F recevable . II. Sur le bien-fondé des prétentions de la SCI F Il incombe en l'espèce à la SCI F, demanderesse à l'augmentation du loyer, de justifier de l'existence soit de modifications dans les conditions économiques générales de la Principauté de Monaco, soit dans celles particulières affectant le fonds donné à bail. S'agissant du premier critère légal, il est acquis que la crise économique mondiale a enregistré, à la date de la demande, à savoir le 9 juillet 2012, des effets négatifs sur le commerce de la Principauté de Monaco et a en particulier généré la fermeture de nombreuses boutiques dans le quartier X. Par ailleurs, s'il est incontestable que ce quartier a connu un certain développement en raison de la construction de nouveaux immeubles résidentiels, il n'en demeure pas moins que le commerce litigieux n'est pas situé sur une des artères principales de cette zone. De même, il y a lieu de constater que le second critère prévu par l'article 21, à savoir une modification dans les conditions particulières affectant le fonds, n'est ni allégué, ni démontré par la SCI F. Il paraît cependant opportun de relever qu'il est acquis que le commerce de s. GI. a bénéficié de certains aménagements mais qui ont été à la charge exclusive de cette locataire. Enfin, la SCI F, pour appuyer sa demande d'augmentation de loyer, expose que celui actuellement payé par s. GI. à hauteur de 721, 48 € par mois est inférieur à la valeur locative des locaux et verse à l'appui de ses dires diverses attestations établies par des agences immobilières. Néanmoins, il est de jurisprudence constante que la référence aux valeurs locatives d'autres locaux est inopérante dans le cadre d'une procédure tendant à la révision du montant du loyer en cours de bail. Ainsi, il en découle que la SCI F n'a pas démontré que des modifications suffisamment importantes sont intervenues dans les conditions particulières affectant le fonds donné à bail, à l'exclusion de celles à la charge de la locataire, ni dans les conditions économiques générales dans la Principauté de Monaco pour remettre en cause l'efficacité de la clause d'indexation prévue au contrat de bail dont l'objet est d'assurer une adéquation du montant du loyer à l'évolution annuelle du coût de la vie. Par conséquent, il n'y a pas lieu de modifier le montant du loyer actuellement payé par s. GI. à la SCI F, qui est donc déboutée des fins de sa demande III. Sur la demande de dommages et intérêts formée par s. GI. Il n'entre aucunement dans les pouvoirs de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux d'accorder des dommages et intérêts de sorte qu'il y a lieu de déclarer la demande formée par s. GI. irrecevable. Il convient enfin de condamner la SCI F, qui succombe principalement, aux dépens.