Vu le requête de f. MO. épouse BA. et m. MA., en date du 4 mai 2016 ;
Vu les lettres de convocation pour l'audience de conciliation du 29 juin 2016 adressées en recommandé avec accusé de réception par le greffe le 22 juin 2016 puis celles pour l'audience du 12 octobre 2016 adressées en recommandé avec accusé de réception par le greffe le 29 juin 2016 ;
Vu le procès-verbal de non-conciliation en date du 26 janvier 2017 renvoyant les parties devant la Commission arbitrale des loyers commerciaux à son audience du 15 février 2017 ;
Vu les lettres de convocation adressées en recommandé avec accusé de réception par le Greffe le 26 janvier 2017 ;
Vu les conclusions de Maître Déborah LORENZI-MARTARELLO, avocat-défenseur, au nom de f. MO. épouse BA. et de m. MA., en date des 15 février 2017 et 26 avril 2017 ;
Vu les conclusions de Yann LAJOUX, avocat-défenseur, au nom de la SARL A., en date des 15 mars 2017 et 14 juin 2017 ;
Ouï Maître Déborah LORENZI-MARTARELLO, avocat-défenseur, au nom de f. MO. épouse BA. et de m. MA., en ses plaidoiries et conclusions ;
Ouï Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, au nom de la SARL A., en ses plaidoiries et conclusions ;
CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS :
Par acte du 30 septembre 2010, la SARL A. a acquis auprès de j. BA. le droit au bail du local que celle-ci occupait sis X3 à Monaco ;
Par courrier recommandé avec demande d'accusé de réception en date du 3 décembre 2015, les bailleurs, f. MO. épouse BA. et m. MA. ont indiqué à la SARL A. qu'ils ne s'opposaient pas au renouvellement du bail venant à échéance le 31 juillet 2016, mais moyennant une modification du loyer, afin que celui-ci soit porté à la somme de 14.400 euros à l'année ;
Les parties ne s'accordant pas sur cette demande d'augmentation, les bailleurs saisissait le Président de la présente commission par courrier du 21 avril 2016 ;
Le 26 janvier 2017, après plusieurs renvois afin de permettre aux parties de trouver un accord, un procès-verbal de non-conciliation était dressé et l'affaire était renvoyée par-devant la présente commission ;
Les bailleurs sollicitent que le loyer annuel soit fixé à la somme de 14.400 euros par an, charges comprises à compter du 1er août 2016 et condamner la SARL A. à lui verser les arriérés de loyer majorées des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2016 pour le troisième terme de loyer 2016, soit 3.600 euros outre intérêts, du 1er novembre 2016 pour le quatrième terme de loyer 2016, soit 3.600 euros outre intérêts et du 1er février 2017 pour le premier terme de loyer 2017, soit 3.600 euros outre intérêts ;
Ils avaient également formulé une demande tendant à ce que soit déclarées nulles les attestations numérotées 9 et 10 mais ont expressément abandonné cette demande lors de l'audience, du fait de la régularisation de ces pièces ;
Ils font valoir à l'appui de leurs demandes que le loyer n'a pas augmenté depuis 18 ans, hormis le jeu de la clause d'indexation, de sorte que le loyer ne correspond plus à la valeur locative du local ;
Ils rappellent que la superficie du local est de 23 m2, outre un sous-sol de surface équivalente, soit un total de 43m2 et estiment que la surface en sous-sol est parfaitement exploitable commercialement ;
Ils indiquent que le local dispose d'une vitrine sur toute sa longueur et de deux entrées donnant sur la rue de la Turbie et l'angle sud de l'immeuble, augmentant sa visibilité ;
Ils font valoir que l'élargissement des voies et la suppression des trottoirs est un avantage pour les commerçants puisque les clients peuvent désormais stationner dans la rue, ce qui augmente l'attractivité des commerces et que si la défenderesse se plaint de stationnements sauvages dans ses écritures, le local resterait visible même en présence d'un véhicule stationné ;
Ils estiment que l'argument selon lequel le preneur serait contraint de recourir à de la publicité pour accroitre sa visibilité n'est pas sérieux en ce que tous les commerçant ont recours à la publicité, quelle que soit la localisation du local ;
Ils rappellent que le bail a été consenti pour une exploitation tous commerces ce qui est un avantage indéniable ;
Ils contestent tout acharnement qui rendrait difficile la cession du fonds de commerce en rappelant que la dernière procédure d'augmentation date de 2007 ;
Ils font encore valoir que le quartier a fait l'objet de nombreuses améliorations récemment, avec la création de la place des bougainvilliers, l'allée Lazare Sauvaigo et la Promenade Honoré II, ainsi que d'immeubles d'habitation à proximité immédiate (G, H, I, J), des commerces dont des enseignes prestigieuses, que le marché de la condamine a été rénové, que l'une des sorties de la gare débouche sur la place des bouganvilliers et draine un important flux de passants dans la rue de la Turbie, que le parking de la Colle a été agrandi, qu'il existe une connexion avec le centre commercial de fontvieille et enfin que la rue de la Turbie a été rénovée et a retrouvé une nouvelle dynamique avec l'installation de plusieurs commerces ;
Ils estiment que les travaux de construction de l'immeuble X ayant abouti au changement de sens de circulation de la rue ne nuisent nullement à la commercialité du local pour se situer à plus de 500m ;
Ils rappellent que si des commerces ont fermé notamment dans l'allée Lazare Sauvaigo, ils ont juste été cédés à de nouveaux exploitants et que de nouveaux commerces se sont établis ;
Ils font valoir que le prix du marché devrait normalement être compris entre 18.000 euros et 24.840 euros hors charges, de sorte que la somme demandée est inférieure au prix du marché ;
En réponse, la SARL A. demande à la commission de maintenir le loyer à son niveau actuel, soit 5.240 euros charges comprises ;
Elle fait valoir en premier lieu que le sous-sol n'est pas exploitable d'abord car la trappe serait condamnée depuis longtemps et qu'il s'agit d'une cave, voir d'un vide sanitaire, dont la hauteur sous-plafond est de moins d'un mètre. Elle précise à cet égard que les photos versées aux débats proviennent d'un local voisin puisqu'elle n'a pas accès à ce sous-sol ;
Elle relève que le contrat de bail initial ne mentionnait pas ce sous-sol et que cela a été rajouté à la main dans la désignation des lieux ;
Elle considère que si le local bénéficie de vitrines, des véhicules stationnent régulièrement devant celles-ci, de sorte qu'il devient compliqué d'accéder au local ;
Elle estime que les demandes répétées d'augmentation du loyer paralysent toute cession du fonds de commerce en ce qu'à chaque échéance, il serait demandé une multiplication du loyer par deux ou trois, ce qui provoque une crainte chez tout acheteur potentiel ;
Elle fait en outre valoir que des travaux d'envergure sont en cours qui amènent des changements réguliers du sens de circulation, ce qui a pour conséquence que les automobilistes ont tendance à éviter cette rue, que la création de logements majoritairement domaniaux ne représente pas un apport de clientèle pour une agence immobilière ;
Elle indique que les commerces du quartier rencontrent des difficultés et que plusieurs auraient fait faillite, le turn over fréquent des commerçants de l'allée Lazare Sauvaigo montrant en réalité des difficultés économiques ou à l'échec commercial de certaines enseignes lorsque celles-ci ont changé d'objet ;
Elle fait valoir que si le parking de la Colle a été agrandi, cela n'avait pour but que de permettre aux résidants des jardins d'Apolline de stationner ;
Elle considère enfin que les évaluations réalisées ne sont pas pertinentes en ce qu'elles sont basées sur une superficie de 46m2 et non de 23 ;
SUR QUOI :
Aux termes de l'article 4 de la loi 490, si, à la date d'expiration du contrat de location, aucun accord n'est intervenu, ou si, antérieurement à cette date, le bailleur a manifesté son intention de s'opposer au renouvellement, les parties comparaîtront, à la requête de la plus diligente d'entre elles, devant le président du tribunal de première instance ;
Aux termes de l'article 5 du même texte, Lorsqu'il résulte de la tentative de conciliation que le bailleur consent en principe au renouvellement et que le différend porte sur le prix, la durée, les conditions accessoires ou sur l'ensemble de ces éléments, ou lorsque le défaut du propriétaire a été constaté par une ordonnance devenue définitive, le président fixe la date à laquelle les parties seront convoquées devant une commission arbitrale ;
Aux termes de l'article 6 de la même loi, il appartient à la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux de fixer le prix de location qui ne pourra, en aucun cas, être inférieur à la valeur des locaux évalués en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation qu'ils présentent ;
En l'espèce, les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail, de sorte qu'il convient que la commission fixe le montant du loyer ;
Il résulte des pièces versées aux débats que le local loué dispose d'une surface au sol de 23 m2 et d'un sous-bassement de la même surface ;
Ce sous-bassement, s'il est déclaré qu'il ne serait aujourd'hui pas exploitable du fait de la fermeture de la trappe permettant d'y accéder, reste néanmoins existant et faisant partie intégrante des locaux loués ;
Il apparaît en outre que l'accès à la trappe pourrait être rétabli sans nécessiter de travaux importants ;
Cependant, il n'est pas véritablement contesté que celui-ci ne bénéficie que d'une hauteur très limitée rendant son utilisation compliquée, hormis comme solution de stockage d'éléments nécessitant peu de maintenance ou des accès peu fréquents ;
Ainsi, l'existence de ce soubassement n'apporte que peu aux aménagements du local et à ses facilités d'exploitation, de sorte qu'il convient de considérer que la surface commerciale utile est de 23 m2 et que le soubassement constitue un accessoire mais ne peut être considéré comme une surface utilisable portant la totalité du local à 46m2 ;
Il est indéniable que le quartier a connu de nombreuses modifications récemment et que la rue de la Turbie est devenue une rue nettement plus passante qu'auparavant ;
De même, la construction de nombreux immeubles alentour est de nature à modifier l'achalandage du local ;
Le fait que des immeubles domaniaux n'apportent que peu de clients à un commerce d'agence immobilière est sans incidence sur la valeur locative d'un local qui s'apprécie en fonction des conditions intrinsèques du local, ses aménagements et facilités d'exploitation ;
Si les articles de journaux versés aux débats évoquent tour à tour une redynamisation du quartier puis une morosité du commerce, il est constant que les commerces, tant de l'allée Lazare Sauvaigo que de la rue de la Turbie ne sont pas restés sans activité et sont aujourd'hui actifs, avec un turn-over qui a été important au début de la restructuration du quartier et apparaît désormais stabilisé ;
Les travaux en cours sur l'ensemble immobilier « X » sont situés à une distance suffisamment élevée pour ne pas causer de nuisances réduisant la commercialité du local ;
Le local loué dispose de deux vitrines lui donnant une bonne visibilité, y compris depuis la rue Grimaldi ;
Le quartier dispose de plusieurs parkings publics à proximité et les véhicules peuvent désormais stationner temporairement dans la rue de la Turbie, permettant ainsi aux clients de se garer à proximité immédiate du local ;
Le local ne dispose pas d'aménagements particuliers qui lui confèreraient des facilités d'exploitation supplémentaires ;
Il convient, au vu des autres éléments versés aux débats concernant l'état du marché locatif et des considérations précédentes, de fixer le montant du loyer à la somme de 12.000 euros par an, charges comprises, à compter du 1er août 2016, date de renouvellement du bail ;
Il y a lieu de condamner, en tant que de besoin, la SARL A. à verser aux bailleurs la différence entre les loyers payés depuis le 1er août 2006 et le loyer fixé par la présente décision ;
Le présent Jugement étant créateur de droit, il n'y a pas lieu à condamner la SARL A. à verser des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance échue du loyer ;
Il convient en conséquence de débouter les bailleurs de leur demande de majoration aux intérêts au taux légal ;
Chacune des parties succombant en partie dans ses prétentions, il convient de faire masse des dépens et dire qu'ils seront partagés par moitié entre les parties ;